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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 14 mars 2008 : 19:08:18
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bonjour
Rappel de l'histoire: nous avons signé en décembre dernier devant notaire un compromis pour la vente de notre appartement, avec dépot de garantie de 5% et mention manuscrite de renonciation à la clause suspensive d'obtention de prête par l'acheteur. Les seules conditions suspensives sont les générales (préemption de la mairie, servitudes, locataire parti) et ont toutes été réalisées: le notaire de l'acheteur a confirmé que le dossier est complet. Néanmoins l'acheteur a refusé de signer à la date butoir, et nous a informé la veille de cette date qu'étant donné qu'un risque de préemption par le locataire persistait (le congé au locataire a été donné 5 mois et 2 semaines avant la fin du bail. Il est parti depuis 3 mois et a signé devant huissier une renonciation à son droit de préemption.), lui acheteur souhaitait une réduction de 7% sur le prix inscrit au compromis !
Si nous refusons et le mettons en demeure de payer le prix initialement convenu, il menace d'initier une procédure incluant inscription au registre des hypothèques et nous empêchant de vendre à qqn d'autre pendant des mois, voire des années.
Nous sommes donc pied et poings liées, car même s'il est certain qu'il perdrait cette procédure, nous ne pouvons aucun cas nous lancer dans une bataille juridique. Il est avocat de profession, sa défense de lui coutera rien et il saura exploiter tous les méandres des procédures pour faire trainer un temps infini.
Notre question: avez-vous déjà rencontré ce cas de figure?
comment s'en sortir ?
dénoncer son chantage à un organisme professionnel ?
signer la vente et l'attaquer ensuite ?
faire quand même la mise en demeure de payer le prix initial?
merci bcp pour votre aide, nous sommes en difficulté financière à cause de cette histoire.
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Edité par - pouloua le 31 mars 2008 15:55:31 |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 14:33:29
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Citation :
dénoncer son chantage à un organisme professionnel ?
Contacter également une association de consommateurs. Bref des personnes susceptibles, à la fois, de connaître ce type de pratique et de les dénoncer.
Pour une telle situation je me demande même comment réagirait un avocat (si vous en preniez un) dans le cadre d'une procédure contre l'un de ses confrères... Non ! L'idée d'une union de consommateurs me paraît plus fiable dans un premier temps, et de plus de poids, indépendamment d'une information envoyée à un organisme professionnel. |
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alexair
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:07:32
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le problème dans votre cas c'est le congé du locataire qui n'a pas été délivré dans les délais, est-ce vous qui lui à notifié son congé ou un gestionnaire que vous avez mandaté?
Suivant le montant de l'achat il est peut être préférable d'accepter un mauvais arrangement qu'un bon procès. |
un fer à cheval pour votre toit |
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:13:56
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merci pour vos réponses :-)
Galérien: le problème de l'association de consommateurs, c'est qu'on aidera pê à mettre en lumière le comportement, pour que les futurs vendeurs se méfient. Mais ça risque de ne guère impressionner notre acheteur, qui est américain (avocat à la retraite)
Alexair: le congé du locataire n'a pas été délivré dans les délais, c'est nous qui lui avons signifié par courrier 5,5 mois avant la fin de bail, et le locataire est parti à la fin du bail et a signé tous les documents d'abandon de sa préemption, devant huissier! Donc le risque de préemption de sa part est éteint n'est ce pas ?? L'acheteur n'a rien pour nous assigner en justice, si ?? nous cherchons à comprendre si c'est du bluff, ou s'il a réellement moyen de démarrer une procédure |
Edité par - pouloua le 20 mars 2008 17:16:41 |
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alexair
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:19:35
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| L'acquéreur évoque plutôt le nullité du congé a mon sens |
un fer à cheval pour votre toit |
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:22:48
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mais si le congé a été acté par le locataire (il a signé devant huissier les documents demandé par le notaire de l'acheteur, sur le fait qu'il a quitté les lieux, accepté remboursement de son dépot de garantie et renoncé à son droit de préemption), le congé est valide juridiquement non ?
que peut-on demander de plus au locataire ??
merci |
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alexair
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:48:35
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a priori l'état des lieux de sortie fait office de rupture du bail.
Seulement comme son départ a été motivé par votre congé pour vente, il n'est pas certain que le bail soit vraiment caduque surtout que le congé n'a pas été délivré suivant les conditions retenues dans le cadre de la loi du 6juillet89
je ne cautionne pas l'attitude de votre acquéreur mais je cherche des pistes pour mieux comprendre votre situation |
un fer à cheval pour votre toit |
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 17:52:49
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merci beaucoup de vous y pencher :-) si vous voyez cette piste ça m'aidera vraiment beaucoup.
le bail perdurerait alors que la personne a signé devant huissier: je suis parti, je suis ok avec le solde de tout compte, et je ne souhaite pas exercer mon droit de préemption ?
j'ai vraiment du mal à comprendre comment c'est possible |
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alexair
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 18:06:02
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je ne pense pas seulement en n'ayant pas notifié le congé dans les temps votre acquéreur se sert de cette brêche pour négocier.
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un fer à cheval pour votre toit |
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 20 mars 2008 : 22:44:28
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Citation :
Initialement posté par pouloua
Mais ça risque de ne guère impressionner notre acheteur, qui est américain (avocat à la retraite)
Je pense qu'il serait intéressant de savoir si votre merveilleux acheteur a exercé en France, je pense que l'état d'esprit est sensiblement différent entre les deux systèmes judiciaires (l'article 700 du NCP doit y être pour quelque chose  )
A votre place, je consulterais un avocat, à titre conservatoire.
Maintenant, il faut aussi évaluer les risques de toutes les options pour vous : avez vous besoin rapidement que la vente se fasse (existence d'un prêt relais, par exemple), etc... D'un autre coté, les requins d'avocat américain sont peut-être comme les maitres chanteurs, une fois qu'ils ont trouvé la faille, ils ne lâchent jamais prise...
Une piste de réflexion pour finir, à voir avec votre notaire : y aurait-il possibilité d'abandonner la transaction, par exemple pour non respect de la date de signature, sans conserver le dépôt de garantie, puisque de tout évidence il y a désaccord sur la transaction (au fait, votre acheteur a-t-il écrit noir sur blanc ses arguments et ses revendications à faire baisser le montant du bien ?) |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 10:04:47
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Citation :
a signé tous les documents d'abandon de sa préemption, devant huissier! Donc le risque de préemption de sa part est éteint n'est ce pas ??
Pour moi, il est éteint ! La nullité du congé ne concerne que le locataire et vous... Or, il a renoncé à la préemption et, surtout, il n'est plus dans les lieux.
Il est dans la même situation qu'un locataire qui aurait disposé des 6 mois légaux et aurait renoncé à acheter. Il était le seul à pouvoir se prévaloir d'un préjudice (5 mois et 2 sem) et il y renonce !
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 12:46:02
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-----> il n'a rien écrit, il nous menace par indications verbales de son notaire à notre notaire. Et il fait le mort.
-----> nous avons demandé au notaire d'annuler la transaction, sans conserver le dépôt de garantie, et ils ont refusé. Apparemment ils veulent quand même l'appartement, mais en nous faisant baisser le prix. En gros ils savent qu'ils ont tort, mais ils ont le droit de démarrer une procédure qui nous bloquera pour des mois . Du fait de cette procédure, nous serions dans l'impossibilité de vendre à qqn d'autre....... si telle est vraiment la manière dont fonctionne la justice, nous sommes coincés commes des imbéciles, par cet escroc. |
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 09:54:05
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pensez-vous que nous puissions aller au delà de son bluff = a-t-il vraiment le droit de lancer une procédure qui nous bloquera ? est-ce que la procédure ne sera pas refusée / annulée avant de commencer par quelqu'un qui examinerait le dossier et y verrait nos pièces (écrits devant huissier par l'ex locataire stipulant qu'elle abandonne son droit de préemption) ?
merci |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 10:59:40
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Citation :
est-ce que la procédure ne sera pas refusée / annulée avant de commencer
Je pense qu'un avocat (indépendant) vous répondrait plus précisément. Mon sentiment serait plutôt qu'il peut ouvrir une procédure ; qu'il ne peut la gagner ; qu'elle va lui coûter de l'argent ne serait-ce qu'avec une condamnation aux dépens...
Le jeu en vaut-il la chandelle ? D'un côté un espoir de gain à hauteur de 7 %, de l'autre une somme très inférieure.
Irait-il pour autant jusqu'à ouvrir la procédure ? sans doute, faire une amorce de procédure pour vous impressionner quitte à abandonner avant qu'il lui en coûte.
Dans cestte situation du jeu du chat et de la souris il vous met en situation de douter de vos droits au point de ne pas réclamer la garantie qui vous est due.
Encore une fois, je constate que la procédure dont il vous menace n'est pas ouverte et que le temps passe. Il vous bloque dans vos initiatives ! Je vous engage à voir très précisément la validité des éléments de votre dossier (je vous ai donné un avis) et à envisager une mise en demeure après avis objectif (???) d'un avocat.
A+
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 16:00:54
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(le pb c'est qu'il est avocat lui même et que donc la procédure ne lui coutera rien)
mais vous touchez du doigt le point important: consulter nous même un avocat.
merci pour votre aide.
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 17:00:08
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Citation :
Initialement posté par pouloua
(le pb c'est qu'il est avocat lui même et que donc la procédure ne lui coutera rien)
mais vous touchez du doigt le point important: consulter nous même un avocat.
merci pour votre aide.
S'il perd, je pense que les frais de la procédure seront à sa charge, y compris votre avocat...
Il y a une vrai probabilité qu'il essaie de vous impressionner avec le fait qu'il ait été avocat, montrez-lui que vous avez du répondant ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 18:07:34
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Je suis comme Galerien, je ne vois pas en quoi le prétendu risque, assumé par vous et parfaitement intégrable dans l'acte de vente, intéresse l'acheteur, puisque le logeemnt est vide.
Je mettrais le vendeur en demeure de prodéder à l'achat, de facon dans un premier temps a le forcer à coucher ses arguements par écrit. Surtout ne fuyez pas en tentant d'arrêter la vente, la fuite, comme disait un certain chanteur, c'est bon pour les robinets.
S'il persiste et écrit réellement ce qu'il demande, alors la sotuation sera plus claire, et vous pourrez aller voir un avocat, mais pour l'instant, il n'y a eu que des échanges oraux, et si on résume la situation (je caricature) vous ne faites aucune diligence pour vendre.
Si il écrit, vous pouvez toujours faire dire par votr enotaire, et faire modifier l'acte en ce sens que vous vous engager a tout risque concernant un éventuelle action du locataire.
Si ce risque vaut 7% et que vous êtes certain de votre coup, autant que cela soit vous qui le premniez, plutot que lui.
Argumenter sur la même ligne que lui, il va être pris a son propre piège.
Si vous fuyer, il est quasi certain que cela va finir par une contrainte sur vous à vendre, et que vous vendrez avec 7% de moins.
Citation :
dénoncer son chantage à un organisme professionnel ?
Oh la la, on n'est pas dans la cour de récération, il a des gants de boxe, et vous avez des gants de boxe, il est américain, donc forcément non professionnle. Vous devez vous défendre tout seul, pas vous cacher derrière quelqu'un.
Citation :
signer la vente et l'attaquer ensuite ?
Vous déguger? Vous êtes certian de perdre a mon avis en dépensant beaucoup d'argent. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 26 mars 2008 18:11:29 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 21:28:46
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Ne baissez surtout pas les bras devant un maître chanteur ; passez tout de suite à l'action. Voici la procédure à suivre (en principe, elle se débloquera avant la fin) (prévenez préalablement votre notaire):
1. Faites parvenir à l'acquéreur une mise en demeure de signer à date et heure fixes chez le notaire (attention : sommation par exploit d’huissier).
2. Lors du rendez-vous, le notaire devra dresser un constat de défaut (ou de carence).
3. Vous pourrez alors poursuivre en justice en forçant la vente.
Vous allez voir que son attitude déplorable pourrait bien changer avant la 3ème étape. Précisez bien dans la mise en demeure qu'à défaut de respecter ses engagements, vous n'hésiterez pas à réclamer, outre l'art. 700, des dommages et intérêts élevés.
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 22:18:41
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Ne baissez surtout pas les bras devant un maître chanteur ; passez tout de suite à l'action. Voici la procédure à suivre (en principe, elle se débloquera avant la fin) (prévenez préalablement votre notaire):
attention pouloua a peut être à faire à un malin
il a les moyens de ses ambitions : mention manuscrite de renonciation à la clause suspensive d'obtention de prêt par l'acheteur
il ne s'expose pas:il nous menace par indications verbales de son notaire à notre notaire.
où donc, par exemple, envoyer l'huissier, si son domicile est à l'étranger ou indéfini ?
le PB du locataire n'est qu'un pretexte et il pourrait très bien demander + tard 10 ou 15% de remise,
sous tel ou tel prétexte (j'ai fait un mauvais placement, il ne reste plus que ça ... etc ...) ...
c'est une pratique dont j'ai déjà entendu parlé !
il a peut être du temps et de l'argent !
pouloua êtes vous pressé ou coincé ???
le dépot est il consigné chez son notaire ?
essayez de glaner d'autres renseignements sur cet individu (infogreffe.fr societe.com, détective privé ...) !
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alexair
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 23:37:59
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| je pense aussi qu'une mise en demeure par exploit d'huissier est l'étape a passer avant de mettre le dossier dans les mains d'un avocat. |
un fer à cheval pour votre toit |
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pouloua
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 02:11:59
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merci à tous pour vos messages, ça nous aide à réfléchir.
Axe: oui nous sommes pressés et coincés. Nous avons signé un compromis d'achat de notre côté, et l'américain le sait. Il propose maintenant de signer vendredi avec 3.5% de décôte par rapport au prix de compromis. Nous allons signer et perdre ces 3.5%, plutôt que de rentrer dans un conflit et risquer de tout perdre.
Il sait tout ça, il est expérimenté: nous aurions mieux fait de nous taire lorsque la date de signature approchait, plutôt que de le presser pour qu'il signe. Nous nous sommes dévoilés, et nous perdons. Nous avions deux autres acheteurs au même prix, peut-être plus honnêtes. En choisissant l'américain fortuné, nous croyions nous assurer la tranquillité... Peut-être aurions nous du choisir un acheteur plus "moyen"; la prochaine fois que je croise un acheteur avocat ou américain je fuie le plus vite possible. Dans un autre appartement nous avons du poursuivre pendant 5 ans des voisins huissier de profession pour qu'ils réparent une gouttière qui fuyait chez nous... A croire que les professionnels du droit exploitent souvent leur expertise technique pour truander leurs interlocuteurs.
Nous sommes écoeurés.
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Edité par - pouloua le 31 mars 2008 15:57:59 |
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