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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 15 janv. 2008 : 18:28:16
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alors d'accord : le COS de 0,03 ne s'applique a priori pas à votre situation effectivement.
avant d'engager la division elle même, je maintiens mon conseil de faire instruire un Certificat d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2008 18:28:55 |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 08:15:34
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| Je suppose que vous préconisez la demande d'un CU plutôt que d'un PC directement pour ne pas être confronté immédiatement à un refus de PC, sur lequel il est sans doute plus difficile de revenir ensuite...? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 08:18:54
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| exact, et aussi pour éviter d'engager des frais de division (géomètre, notaire) si on vous oppose l'illégalité de la démarche... il faudra alors commencer par contester le CU négatif... mais vous n'aurez pas dépensé un cent pour le démarrage du projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 09:28:43
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Je ne partage pas votre avis.
Cela voudrait dire qu'en ce qui concerne les extensions il serait possible de construire 200 m² sur tous les terrains inférieurs à 1 hectare, quelque soit leur superficie !
Non je ne pense pas. Il faut certainement appliquer le cos et ne pas dépasser 200 m².
Parce que cesar61 dans l'article 14 vous citez l'alinéa 3 mais que dit le 1) ? |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 09:38:11
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| Elisabeth, la règle semble ne rendre applicable le COS qu'aux terrains nus... Là, il s'agit d'agrandir une construction existante sur une parcelle déjà batie au moment de l'approbation du POS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 janv. 2008 09:38:44 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 09:53:08
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Oui j'ai bien compris Emmanuel.
cesar61 que vous a dit la mairie sur ces 200 m², vous a t'elle dit que vous pouviez construire construire 200 m² sur chaque parcelle ? |
Elisabeth |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 10:53:57
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De mon point de vue, il est clair que si le terrain dont je suis propriétaire ne supportait qu'une seule habitation et que je souhaitais céder uniquement une parcelle par exemple de 4000 m² vierge de toute construction, il serait parfaitement impossible d'y construire quoi que ce soit, faute de disposer de la superficie minimale, c'est à dire 10000 m².
Mais là, nous sommes dans une situation où il existe 2 habitations.
Si on divise la propriété en 2 parcelles supportant chacune 1 habitation, on tombe dans le cas où il est possible non pas de construire, mais de procéder à une extension de l'existant.
Comme on ne dispose pas de 10000 m² qui permet la réalisation de 250 m², on ne peut étendre que jusqu'à 200 m².
Ca me paraît être relativement clair et cohérent.
Pour ce qui est de l'article NB14 alinéa 1, il prévoit le COS des constructions "nouvelles" (10000 m²/250 m²), et l'alinéa 2 vise le COS de différents types de bâtiments (sportifs, restauration et hébergement...) et n'interesse donc pas notre sujet.
Pour me résumer, la seule réelle difficulté qu'il subsiste aujourd'hui pour moi est de convaincre les services de l'urbanisme que malgré le fait que le règlement du POS prévoit l'interdiction des lotissement, il faut passer outre cette règle devenue illégale et m'accorder ce droit de diviser.
Ca promet quelques échanges... |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 11:25:23
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Cela ne me parait pas si clair que ça, mais bon si c'est clair pour vous alors tant mieux. Tenez moi au courant pour la suite, merci.
Par contre en ce qui concerne le lotissement je suis de l'avis d'Emmanuel car là en fait vous divisez un terrain bâti pour en faire deux parcelles bâties. Je ne vois pas où est le lotissement ! |
Elisabeth |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 11:53:43
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Ce point de la définition du lotissement est crucial.
Le texte de l'article L442-1 prévoit que "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division...d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments."
Dans mon cas, je remplis toutes les conditions, sauf à considérer que le fait de procéder à une extension d'un bâtiment (ou des 2) existant ne répond pas au critère de "l'implantation de bâtiments".
Je suis dubitatif ou plus exactement, je m'interroge sur ce point.
Etes-vous sur que procéder à un extension ne répond pas à cette règle? Dans l'affirmative, il est clair que la difficulté que je présupposais tombe. Avez-vous des éléments sur ce point (réponse de l'administraation, commentaires...)?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 12:05:29
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je suis absolument certain que la division de parcelles créant de parcelles déjà baties ne constitue pas un lotissement.
de toutes façons, il est "interdit d'interdire" (ça va rappeler des souvenirs à certains) les lotissements dans des zones constructibles.
le sujet a déjà été traité dans de nombreux fils de ce forum... vous y trouverez une réponse du ministère sur le sujet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 12:09:41
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je suis de l'avis d'Emmanuel à ce sujet (voir article L 442-1 du code de l'urbanisme).
Et dans ce cas là aussi, la DP n'est pas nécessaire. |
Elisabeth |
Edité par - marilys le 16 janv. 2008 12:14:52 |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 13:27:41
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Sauf erreur de ma part, le site du ministère ne permet d'apporter une réponse incontestable.
Les points qui sont abordés indiquent effectivement que le lotissement est l'opération qui consiste à diviser une propriété en vue de l'implantation de bâtiments...
Encore une fois la seule question qui se pose est de savoir de manière certaine si l'extension n'est pas assimilable à une implantation: il n'y a pas pour l'instant de commentaire sur ce point, sur le site du ministère ou ailleurs, et encore moins une définition qui permette d'être catégorique.
Je peux faire erreur ou ne pas avoir tout vu, mais c'est pour l'heure ce que je retiens.
Qu'en pensez-vous? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 13:34:27
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| ce n'est pas sur le site du ministère que se fonde Elisabeth, mais sur les termes de l'article du CU qui définit le lotissement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 13:39:17
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| Oui, j'ai bien compris qu'Elisabeth se fondait sur l'article L442-1 du CU, mais pour autant ce texte en parlant "d'implantation" ne règle pas la question de l'extension, assimilable ou pas à une implantation. |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 13:40:17
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Citation :
Initialement posté par cesar61
Sauf erreur de ma part, le site du ministère ne permet d'apporter une réponse incontestable.
Les points qui sont abordés indiquent effectivement que le lotissement est l'opération qui consiste à diviser une propriété en vue de l'implantation de bâtiments...
Encore une fois la seule question qui se pose est de savoir de manière certaine si l'extension n'est pas assimilable à une implantation: il n'y a pas pour l'instant de commentaire sur ce point, sur le site du ministère ou ailleurs, et encore moins une définition qui permette d'être catégorique.
Je peux faire erreur ou ne pas avoir tout vu, mais c'est pour l'heure ce que je retiens.
Qu'en pensez-vous?
oh vous apprendrez qu'en urbanisme tout n'est pas vraiment si clair que ça ni écrit noir sur blanc croyez moi.
Les instructeurs qui pratiquent ça tous les jours, se pose des questions tous les jours, alors... |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 16:21:04
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Je suis conscient que la matière, et le droit en général, peuvent générer autant de réponses que de questions, le but étant de faire en sorte, lorsque l'on rédige un texte ou que l'on l'analyse d'y trouver plus de réponses que de questions, voire, s'il est bien écrit, uniquement des réponses...
C'est sans doute un voeux pieux tant la langue française permet d'interpréter les mots.
Néanmoins, s'agissant d'un point de droit qui me paraît majeur, dès lors que l'interprétation ou plus exactement la signification du terme "implantation" permettra ou pas de déroger aux règles du lotissement, il serait utile de ne pas être dans l'a peu près et donc soumis au pouvoir arbitraire d'une administration ou d'une personne, qui pourrait faire selon son humeur ou sa compréhension.
Je pense que ça vaut le coup d'approfondir pour pouvoir opposer un lecture certaine du texte, si contestation il y a. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 16:37:57
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les dispositions des R442-1 et R442-2 suffisent elles à tarir votre soif de connaissance , notamment lorsqu'on précise que n'entrent pas en compte dans le calcul du nombre parcelles formant lotissement celles Citation :
supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 janv. 2008 16:39:59 |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 17:18:50
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Ce n'est malheureusement pas une réponse que je peux considérer comme répondant à la problématique (croyez que je le déplore).
L'article R442-1 prévoit que:
"Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre :
a) Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ;
b) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ;
c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ;
d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ;
e) Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l'attribution ultérieure des lots issus des opérations énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé.
Dans aucun des cas visés, il n'est prévu celui de la division d'un terrain supportant des constructions et il n'est donc pas possible d'ajouter cette situation, dès lors que le texte ne le prévoit pas et que cette énumération est limitative. Ce texte est donc inapplicable au cas d'espèce.
S'agissant de l'article R442-2, il procède par renvoi et il indique:
"Pour l'application du a de l'article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 231-6 ;
e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du e du 2° de l'article L. 332-6-1 et de l'article L. 332-10 ;
f) Les terrains issus des divisions mentionnées à l'article R. 442-1.
L'article R421-19 prévoit quant à lui que doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager:
a)les lotissements qui ont pour effet sur une période de mois de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire:
-lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs;
-ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre à été délimité;..."
En conséquence, et pour nous faire court:
-l'article R442-1 ne concerne en rien notre situation;
-l'article R442-2 a) traite de l'application de l'article R421-19 a) qui prévoit les conditions dans lesquelles on doit recourir à un permis d'aménager.
Dans ce dernier cas, on peut résumer en disant que dans l'hypothèse où il y a plus de 2 lots à construire et qu'il y a soit réalisation de voies ou d'espaces communes, soit situation dans un site classé (...), si un ou plusieurs des lots supportent des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, ce ou ces lots n'entrent pas en compte pour apprécier le nombre de terrains issus de la division, et peuvent donc échapper à une demande de permis d'aménager.
C'est ma vision de ce texte et en toute amitié et avec un peu d'humour, ma soif de connaissance n'est donc pas assouvie!
Le débat reste entier...et ouvert à tous ceux qui ont une idée.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 17:24:11
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honnêtement, je vous laisse poursuivre avec d'autres...
je lirai les conclusions avec intérêt ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 17:53:53
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C'est dommage car vos réponses sont la plupart du temps plus que pertinentes et je vous remercie encore de votre investissement pour m'aider à tenter de contourner cette difficulté.
Le sujet mérite que l'on s'y attarde car il concerne certainement de nombreuses personnes.
Merci encore.
Sans doute Elisabeth va-t-elle rebondir, car à ce que j'en ai compris, dans son quotidien professionnel, elle risque d'être confronté à cette situation. |
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