Citation :

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Peu de temps après, nous avons appris que le nouveau bailleur était un organisme social. Et depuis l'an dernier, celui-ci fait le forcing pour que les résidants (certains sont là depuis 30 ans) cassent leur bail en cours afin d'en signer un nouveau d'une durée de 3 mois, avec augmentation significative de loyer (pour mise à niveau) et nouveau dépôt de garantie à verser, le tout suivi de la mention "en cas de refus, le bailleur se réserve le droit de résilier le bail en cours". Ceux qui ont refusé de signer ont eu la visite d'huissiers porteurs du bail "à signer".
Est-ce légal ?

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Citation :

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D'autre part, nous avons appris que le bailleur actuel s'apprêtait à vendre (à l'insu des locataires) l'immeuble à un autre institutionnel en février prochain. (les appartements libérés ne sont pas reloués et des portes anti-vandalisme cachent désormais les portes d'entrée).

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm


Publication au JORF du 8 juillet 1989

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Chapitre II : De la durée du contrat de location.
Article 10
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 14 I, II (JORF 24 juillet 1994).


Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.

L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.

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Citation :

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Article 17
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 48 III (JORF 16 juillet 2006).


a) Le loyer :
- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, est fixé librement entre les parties.
b) Le loyer des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article.
Toutefois, le Gouvernement présentera au Parlement, dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la loi n° 92-722 du 29 juillet 1992 portant adaptation de la loi n° 88-1088 du 1er décembre 1988 relative au minimum d'insertion et relative à la lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale et professionnelle, un rapport d'information sur les logements vacants dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants au sens du recensement général de la population, spécifiant, entre autres, les motifs et la durée de la vacance.
En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer.

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

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Citation :

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Cette note précisait que le changement de propriétaire ne changeait rien pour les locataires...
Mais qu'en est-il du droit de préemption ?

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Citation :

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Cette note précisait que le changement de propriétaire ne changeait rien pour les locataires...
Mais qu'en est-il du droit de préemption ?

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Peu de temps après, nous avons appris que le nouveau bailleur était un organisme social. Et depuis l'an dernier, celui-ci fait le forcing pour que les résidants (certains sont là depuis 30 ans) cassent leur bail en cours afin d'en signer un nouveau d'une durée de 3 mois, avec augmentation significative de loyer (pour mise à niveau) et nouveau dépôt de garantie à verser, le tout suivi de la mention "en cas de refus, le bailleur se réserve le droit de résilier le bail en cours". Ceux qui ont refusé de signer ont eu la visite d'huissiers porteurs du bail "à signer".
Est-ce légal ?

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D'autre part, nous avons appris que le bailleur actuel s'apprêtait à vendre (à l'insu des locataires) l'immeuble à un autre institutionnel en février prochain.

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(les appartements libérés ne sont pas reloués et des portes anti-vandalisme cachent désormais les portes d'entrée).

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Citation :

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Hormis le fait que selon la loi, ce type d'organisme ne peut vendre un bien avant une période de 10 ans à partir de la date d'achat,

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Citation :

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une bonne âme pourrait-elle m'éclairer sur le droit des locataires concernés ?

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Citation :

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Je ne comprends pas la réponse de quelboulot qui me parait hors sujet.
Il serait illégal de casser le bail du locataire pour imposer un loyer plus important, mais il n'est pas illégal de peersuader le locataire d'accepter de le casser. Audit locataire de ne pas se laisser faire, ou bien de conclure un deal qui satisfasse les deux parties....

Après tout, il est illégal de piquer dans la poche du voisin l'argent qu'on veut dépenser, mais il n'y a rien d'illégal à persuader le voisin de vous le donner....

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Citation :

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Initialement posté par ribouldingue
Il n'y en aurait eu que si le propriétaire vous avait donné congé pour vendre votre lot ou si c'était la première vente d'un immeubel de plsu de dix lots.
Eh non ! ce n'était pas la 1ère vente. De plus, il y a eu division de la résidence a 3 reprises en l'espace de 9 ans.
... Ceux qui ont refusé de signer ont eu la visite d'huissiers porteurs du bail "à signer".
Est-ce légal ?

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D'autre part, nous avons appris que le bailleur actuel s'apprêtait à vendre (à l'insu des locataires).

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(les appartements libérés ne sont pas reloués et des portes anti-vandalisme cachent désormais les portes d'entrée).

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Hormis le fait que selon la loi, ce type d'organisme ne peut vendre un bien avant une période de 10 ans à partir de la date d'achat,

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une bonne âme pourrait-elle m'éclairer sur le droit des locataires concernés ?

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Initialement posté par quelboulot

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Je ne comprends pas la réponse de quelboulot qui me parait hors sujet.
Il serait illégal de casser le bail du locataire pour imposer un loyer plus important, mais il n'est pas illégal de peersuader le locataire d'accepter de le casser. Audit locataire de ne pas se laisser faire, ou bien de conclure un deal qui satisfasse les deux parties....

Après tout, il est illégal de piquer dans la poche du voisin l'argent qu'on veut dépenser, mais il n'y a rien d'illégal à persuader le voisin de vous le donner....

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Est-il "hors sujet" de supposer que certains locataires se sont fait abuser (en fonction de leur âge, capacité, etc...) par des moyens de pression tels qu'intervention d'huissiers etc...
Non, vous n'êtes pas du tout "hors sujet". La pression a été telle que beaucoup ont signé : jeunes, moins jeunes et personnes âgées. Le plus étrange est qu'aucun d'entre eux n'a vu la durée de bail de "3 mois" au moment de la signature. Il faut dire que des choses importantes stipulées en gras, celle-ci était la seule à ne pas l'être...

Je ne suis pas avocat, ne m'appelle par Collard qui tout comme certains de ses "illustres" confrères fond sur tout ce qui mérite la surexposition médiatique... mais je suis quasi certain qu'avec une certaine opiniatreté/des connaissances juridiques/ des "sous" (ce qui n'est certainement pas le cas)
Effectivement, ce n'est pas le cas...
ou cette fameuse exposition médiatique il y aurait du grain à moudre pour un bon cabinet d'avocats situé de préférence politiquement (si çà existe encore) dans l'opposition à la mairie actuelle...
Du grain à moudre pour les avocats (opposition ou pas, il s'agit d'en trouver un costaud et "intègre" qui préfère faire sa pub par le bouche à oreille plutôt que par les caméras...), pour la presse (très achetable malheureusement. Et l'argent n'a pas d'odeur.), mais aussi pour tous ceux qui rencontrent de gros problèmes avec leur propriétaire(qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale): entre bail, charges, réparations, entretien, blabla.

Une piste de plus pour TeaPot qui a bien déjà dû y penser, n'est-ce point ?
Quelle perspicacité !Oui bien sûr, ceci dit mieux vaut bien s'entourer et recueillir le plus de renseignements possible (style : les petits alinéas qui passent souvent inaperçus) avant de se lancer. A propos, savez-vous si une action en justice peut stopper une vente (ou la retarder)?
Merci.

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Eh non ! ce n'était pas la 1ère vente. De plus, il y a eu division de la résidence a 3 reprises en l'espace de 9 ans.

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Il ne s'agit pas d'un renouvellement de bail. Il s'agit de baux (de 6 ans - voir mon 1er post)qui courrent encore jusqu'en 2008, 2009, 2010, 2011, 2012... et que le bailleur tente de casser par tous les moyens (en récupérant pas mal d'argent au passage. De plus, exiger un nouveau dépôt de garantie auprès de locataires présents depuis belle lurette, est absolument illégal). Les huissiers ? une pression, voire de l'intimidation.

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celui-ci fait le forcing pour que les résidants (certains sont là depuis 30 ans) cassent leur bail en cours

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D'autre part, nous avons appris que le bailleur actuel s'apprêtait à vendre (à l'insu des locataires).

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Il a tout a fait le droit de vendre 'a l'insu' de vous, selon votre expression.
Je ne le pense pas. Si nous avons des baux privés, notre "nouveau" bailleur est un organisme social. La loi (Borloo) veut que les appartements soient proposés en 1er lieu aux locataires, à leur conjoint, à leur(s) descendant(s)ou descendant(s)

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Il serait illégal de casser le bail du locataire pour imposer un loyer plus important

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Malheureusement, c'est le cas.

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mais il n'est pas illégal de persuader le locataire d'accepter de le casser.

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Ceci ne s'apparenterait-il pas à de la manipulation?...Surtout que certains (pas tous) ont perçu de l'argent en échange. Le motif ? "trop perçu de loyer sur une période de tant de mois ou de tant d'années"

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[quote]Après tout, il est illégal de piquer dans la poche du voisin l'argent qu'on veut dépenser, mais il n'y a rien d'illégal à persuader le voisin de vous le donner....
Je n'en suis pas sûre... La manipulation est un délit.

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