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 Sujet  |
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flex
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 15 oct. 2007 : 12:54:55
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Bonjour,
1er question: étant devenue une SCI assujetie à la TVA, doit-on et peut-on mettre la tva au loyer d'un bail en cours?
2eme question: le ravalement est en cours, qui doit payer? le bail ne le préçis pas. Le ravalement fait-il partie des charges?
3eme question: le précédent bailleur ne fait pas payer la taxe fonciere. Poutant sur le bail il est précisé que le preneur doit payer "tous les taxes qui encombre le bailleur".
Merci pour vos précision.
Cordialement Flex.
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 13:07:42
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Bonjour,
1ere question : non, à moins que le locataire accepte, et qu'il la recupere ensuite. Dans tous les cas, si vous n'encaissez pas de tva sur le loyer, vous ne la rendrez pas,ça semble logique, non?
2eme question : c'est au propriétaire des murs de payer le ravalement(ca fait partit du clos et du couvert). TVA récupérable
3eme question : Je ne sais pas qui avait rédigé ce bail, mais c'est pas top. Bref, le foncier est une taxe, donc vous pouvez la faire payer par votre locataire |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 13:59:55
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pour le 2) : pas tout à fait d'accord
si le ravalement n'est que de l'entretien de l'immeuble, ce sera à la charge du preneur dans le cadre de son bail commercial |
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:03:33
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merci nefer d'apporter une précision. Ce que vous dites peut mettre utile, auriez vous un texte ou une jurisprudence à ce sujet.
Qu'entendez vous par entretien???
Merci d'avance |
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:10:27
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A l'attention de Nefer :
Le bail doit contenir la prise en charge expresse de certains travaux par le locataire.
Une société, propriétaire d’un local à usage commercial qu’elle a donné à bail, a autorisé son locataire à céder celui-ci aux termes d’un acte indiquant notamment que "l’assemblée des copropriétaires a voté le ravalement de l’immeuble (Code civil, art. 605) que la société bailleresse entend imputer au locataire pour un montant de 201.842 F TTC représentant la quote-part imputable au local".
Ultérieurement, le propriétaire bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer pour obtenir paiement de la quote-part des frais du ravalement, imposé par la municipalité, qu’elle avait payée au syndicat des copropriétaires.
La cour d’appel a annulé ce commandement en retenant en particulier qu’il ne ressortait pas des termes de l’acte de cession que l’une ou l’autre des deux parties ait accepté de prendre en charge ce ravalement. Le bailleur a alors formé un pourvoi en cassation en invoquant :
qu’un ravalement constitue une dépense d’entretien qui n’est pas, sauf disposition contraire, à la charge du propriétaire de l’immeuble, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le ravalement est décidé par l’assemblée des copropriétaires ou par l’autorité publique (dès lors que, dans ce dernier cas, le ravalement est imposé dans le cadre d’une politique d’aménagement et non à raison de l’état de délabrement de l’immeuble) ;
et qu’il résultait clairement des stipulations contractuelles que le bail avait été cédé avec l’obligation faite au cessionnaire d’assumer la charge du ravalement de façade.
La Cour de cassation ne suit pas le raisonnement du propriétaire et approuve la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l’autorité administrative, et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l’immeuble n’avait pas été librement décidée par celle-ci mais avait été dictée par un arrêté municipal enjoignant la réalisation de ces travaux sous peine d’amende, a déduit, sans violer les stipulations de l’acte de cession, qu’ils étaient à la charge de la société bailleresse.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 28 septembre 2005 (pourvoi n° 04-14.577), rejet
Que doit on en déduire?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:36:29
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votre exemle représente le cas d'un ravalement qui suit une injonction de la ville: les copropriétaires n'ont que le choix de l'enteprise et des modalités
dans le cas de Flex, s'agit il d'une décision du syndicat (sans injonction de la ville) ?
s'agit il d'une monopropriété????
et nous n'avons pas le texte intégral du bail.......
pour info: je connais le cas d'un propriétaire (monopropriété) d'un immeuble d'activités, dont les locataires ont tous contesté l'imputation des frais de ravalement....ils ont été condamné par le tribunal au paiement de ces charges |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 18:36:54
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1/ L'option de l'asujettissement à la tva appartient au propriétaire bailleur. Il n’y a donc rien qui vous interdise de la répercuter sur votre locataire. Cette tva peut être déduite par votre locataire qui ne subit ni préjudice, ni principe d'irrégularité.
2/Pour le ravalement, il s’agit en principe d’une charge d’entretien que vous pouvez récupérer sur votre locataire (il y a certaines exception ou le ravalement est mis à la charge du bailleur, dont exemple développé par Vitomax ; mais pas seulement).
3/ Pour la taxe foncière, la clause de votre bail est discutable. Je pense que vous ne pouvez pas avec une clause aussi imprécise la mettre à la charge du locataire.
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 19:07:31
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Citation :
1/ L'option de l'asujettissement à la tva appartient au propriétaire bailleur. Il n’y a donc rien qui vous interdise de la répercuter sur votre locataire. Cette tva peut être déduite par votre locataire qui ne subit ni préjudice, ni principe d'irrégularité
Et si le locataire est au micro entreprise, vous croyez qu'il va vous payer votre tva, alors qu'il ne pourra la récupérer. J'ai des doutes oualligator sur ce que vous avancez...
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flex
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 20:03:31
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Bonjour,
Merci pour ces réponses.
1/ OK
2/ Peut-on considérer que le ravalement constitue une amélioration de l'immeuble profitant au preneur actuel (plus attirant pour la clientèle)et surtout au moment de la cession du bail par ce dernier. Ne serait-il pas plus logique si le preneur paie. Sinon peut-on justifier le déplafonnement du loyer du fait qu'il y ait un ravalement?. Précision: multi-propriétaire. Ravalement voté en AG.
3/ extrait clause "Impot et charges : Le preneur acquitera tous les impots, contributions et taxes lui incombrant et dont le bailleur pourrait être resposable à un titre quelconque".
Si le preneur doit payer le foncier, y a t-il rétroactivité?
Encore merci. Cordialement Flex |
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 20:54:38
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1er : ok, mais dans quel sens????
2eme : Apparemment, le ravalement est donc à la charge du locataire dans votre cas.
C'est donc le locataire qui était en place lors de l'ag, ou bien lors de la demande de remboursement.
Le nouveau preneur n'a rien à voir dans cette histoire.
Pour le déplafonnement, non.
3ème : effectivement, effet rétroactif, et dû par vous, et non par le preneur à venir. |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 21:10:18
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Dans le cas ou le locataire est un non assujetti à la tva par option (ex : micro régime), il est perdant, mais on ne peut pas gagner à chaque fois.
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flex
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 12:24:16
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1/ Nous ne prenons pas la TVA puisque le preneur est en micro entreprise non assujettie à la TVA.
2/ Les frais de ravalement sont à la charges du locataire même si celà n'est pas mentionner au bail? avez vous une jurisprudence sur ce cas?
3/ OK
Salutaions.
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flex
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 12:54:21
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Bonjour,
J'ai trouvé ceci sur le net:
B Les « grosses réparations » de l’article 605 et celles de l’article 606 du Code civil
1 Principe :
Les réparations des articles 605 et celles de l’article 606 sont à la charge du propriétaire. Mais cette règle n'étant nullement impérative, les parties sont libres de convenir d'une répartition différente.
Définies par les articles 606 al 1 et 2 du Code civil comme étant « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Cette liste est limitative (Cass. 3e 27 novembre 2002 n° 01-12.816, SCI Le Campanile).
Dès lors qu’il ne s’agit plus de réparations mais de réfections totales touchant au gros œuvre, elles incombent au bailleur.
Cas particulier : Les baux investisseurs (baux d’usines, d’entrepôts ou de superficie importante).
2 Applications Jurisprudentielles :
1 Si la clause du bail qui met à la charge du preneur les grosses réparations, sans référence à l’article 606 du Code Civil, cette clause n’exonère pas le bailleur de la réfection des toitures dès lors qu’elle est totale et imposée par la vétusté (Cass. 3e 14 janvier 1992 n° 90-18.353).
2 Si aux termes du bail, seules les grosses réparations, au sens de l’article 606 restent à la charge des bailleurs, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu’il n’affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble.(Cass. 3e 12 avril 1995 n° 93-12.849 Defrénois 15 déc.95 p 1459 note C.Atias).
Dans le cas particulier des travaux de désamiantage, il a été jugé qu'ils sont à la charge du bailleur au titre de l'article 606 du code civil alors que le bail mettait clairement à la charge du preneur les travaux de remise en conformité avec toute réglementation.(CA Paris 16e Ch. B 26 novembre 1999, n°1999/04661, Sofres c/Société Sélectipierre) .
Par contre le remplacement de la climatisation ne relève pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code Civil (Cass. 3e 10 février 1999, n° 99-13.096, Horny Road Investissement c/ Société DKV-Euro service France).
Si le loyer est prévu absolument net de charges pour le bailleur, le locataire est alors tenu des travaux d’entretien et de réparations locatives et des travaux de l’article 606 du Code Civil.
Malgré la stipulation contractuelle que le loyer devait être net de toutes charges, il a été jugé que les travaux de réfection partielle de la couverture sont à la charge du bailleur, dès lors qu’il existait une autre clause mettant à la charge de ce dernier, les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil. (CA Paris 16e Ch. B 20 mars 1997, Loyers et coprop. Juin 1997 p13 note Brault).
4 En principe, le ravalement relève des travaux de gros entretien, mais il convient de s’attacher à la nature des travaux (art.606 ou simple entretien) et de l’origine de la décision de les entreprendre (décision de la copropriété ou injonction administrative).
Discutable non?
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