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pino
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6 réponses |
Posté - 04 août 2007 : 08:56:09
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tout d'abord le projet et ma situation:
construction sur un terrain qui m appartient de 8 appartements (F3,F4) qui seront loués en meublé (pas de services). Je serai le maitre d'oeuvre et je réaliserai le plus de travaux possibles. Cout du projet 700 000 euros dont 250 000 euros que je peux apporter. Je dispose par ailleurs de 4 appartement que je loue nu (2000 euros par mois).
Lorsque je rentrerai en metropole je n'aurai pas de statut social sinon celui de chomeur (un de plus), donc l'aspect statut social est important à prendre en compte, de même que celui de ma future épouse qui sera dans le même cas que moi.
Pour faciliter ma relation avec les banques pour ce projet puis pour des projets futurs mon père m'a proposé de monter une société ensemble, en l'occurence ce devrait être une sarl familiale d'après mes premières recherches sur le sujet. Le but de sa présence dans la société est uniquement de maximiser ma capacité d'emprunt.
Les questions :
1 Vu que la construction va se dérouler sur 1 à 2 ans et que je n'aurai pas le statut de LMP à ce moment-là. Après la fin des travaux et en ayant demandé mon statut de LMP, est ce que je pourrai fournir mes factures de construction et d'achat de meubles pour bénéficier de l'amortissement ? De même qu'en sera-t-il si on est déja en sarl?
2 Je serai alors gérant majoritaire de la sarl. Concernant les prélèvements sociaux comment cela se passe-t-il ? D'un côté je devrai m'acquitter des prélèvements sociaux de mon statut de lmp. Ceci est arrangeant puisque bon bénéfice fiscal sera nul les 6 premières années. Mais comment cela se passe avec ma fonction de gérant majoritaire ? De même si ma femme ne travaille pas je devrai la rattacher à moi.
3 Que ce passera-t-il pour mon père? Devra-t-il se déclarer comme salarié de l'entreprise ou autre chose... Et surtout est ce que ca coutera cher en cotisations sociales pour lui alors qu'il n'en a pas besoin puisque retraité ?
4 Comment maximiser cette capacité d'emprunt ? Je vais apporter le terrain plus du cash, faut-il qu'il n'apporte qu'une part minime style 1% ou une somme conséquente pour que les banques se sentent plus à l'aise (du fait qu'il est responsable que du montant de son apport)?
Si vous avez d'autres remarques sur le sujet ou si vous souhaitez des précisions n'hésitez pas.
merci de vos futures réponses
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 14:22:19
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Citation : 1 Vu que la construction va se dérouler sur 1 à 2 ans et que je n'aurai pas le statut de LMP à ce moment-là. Après la fin des travaux et en ayant demandé mon statut de LMP, est ce que je pourrai fournir mes factures de construction et d'achat de meubles pour bénéficier de l'amortissement ?
Il va falloir que vous déclariez la première année votre activité LMNP au réel et inscrire votre immeuble au bilan pour que dans le futur vous puissiez bénéficier des amortissements, de la déduction des taxes foncières, intérêts d'emprunts, ...
Prenez un comptable ou potassez très très sérieusement le sujet.
Citation : De même qu'en sera-t-il si on est déja en sarl?
Vous ne pouvez être en LMP que si vous exploitez à titre personnel, donc il faut que ce soit une société transparente fiscalement, par exemple une SARL à l'IR. Pour que la SARL soit à l'IR il faut qu'elle soit de famille.
Citation : 2 Je serai alors gérant majoritaire de la sarl. Concernant les prélèvements sociaux comment cela se passe-t-il ? D'un côté je devrai m'acquitter des prélèvements sociaux de mon statut de lmp. Ceci est arrangeant puisque bon bénéfice fiscal sera nul les 6 premières années. Mais comment cela se passe avec ma fonction de gérant majoritaire ? De même si ma femme ne travaille pas je devrai la rattacher à moi.
Je ne sais pas répondre.
Citation : 3 Que ce passera-t-il pour mon père? Devra-t-il se déclarer comme salarié de l'entreprise ou autre chose... Et surtout est ce que ca coutera cher en cotisations sociales pour lui alors qu'il n'en a pas besoin puisque retraité ?
Attention, la SARL possède l'immeuble, et l'exploite. Elle n'a pas besoin de salarié. Votre père est actionnaire, pas un salarié. Normalement, pour lui, il y a donc zero charge sociale. En revanche, il va être exploitant LMP ou LMnP selon sa part des recettes locatives.
Par exemple s'il est actionnaire à 50%, et que vos recettes locatives (recette = loyer brut + charges) = 50 000 euros, il va être LMP lui-même avec 25 000 euros de recettes par an. S'il n'est actionnaire qu'à 10% il sera LMnP mais devra intégrer cette activité BIC dans sa déclaration de revenu, au réel comme vous, ou au microbic si c'est plus simple pour lui.
Citation : 4 Comment maximiser cette capacité d'emprunt ? Je vais apporter le terrain plus du cash, faut-il qu'il n'apporte qu'une part minime style 1% ou une somme conséquente pour que les banques se sentent plus à l'aise (du fait qu'il est responsable que du montant de son apport)?
Je ne sais pas dire. Vous ne dites pas quelle sorte de montage vous prévoyez (50% - 50% ou bien 80% - 20%) ?
Je ne 'sens' pas trop la SARL qui va emprunter 500 000 euros avec un actionnaire sans salaire (la banque n'acceptera pas) et un autre salarié mais qui n'a que 5% ou 10% des parts.
Correction des nombreuses fautes de frappe, mots en rouge. Rares ajouts |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 août 2007 21:19:34 |
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pino
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 19:23:18
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merci pour ces reponses qui me font avancer |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 21:23:44
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Il serait peut-être plsu sur pour vous, si vous êtes actuellement salarié, de tenter un monrage bancaire MAINTENANT tant que vous avez un salaire. Les 2000 euros de revenus focnier nus vont être pris en compte aussi par la banque, mais attention, y'a t'il un emprunt en face?
Contrairement au salaire, ces 2000 euros ne seront pris que pour 65 % à 75% par les banques, ce qui donne grosso modo une capacité d'emprunt de un peu moins de 500 euros par mois, soit un prêt de 80 000 euros sur 20 ans, grosso-modo.
Les futurs revenus eux aussi seront prix en compte mais certainement dans une mesure moindre. |
Festina lente |
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pino
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 21:38:23
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connaitriez vous des ouvrages traitant de ce sujet.
concernant vos remarques. Je n'ai pas un CDI actuellement, ce qui ne peut pas débloquer la situation. Je n'ai pour l'instant aucun emprunt qui court. Je touche actuellement 2400 euros bruts sur les loyers (je table sur -20%).
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 21:49:36
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Pour les montages, oui: Optimisez votre INvestissement immobilier de Pascal Denos aux éditions d'organisation, mais attention il ne traitera pas de la partie emprunt, ou plutot de comment convaincre la banque de vous prêter 700 000 euros.
Sur l'aspect purement LMP le L'Louch est incontournable, et aussi, mais difficile a lire parce que souvent écrit en petit nègre, le LMP en 250 questions par Gilles-Guy des Salins |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 21:51:52
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Au fait, des F4 en meublés, vous êtes certain qu'il y a un marché? Ce n'est pas une question pour que moi j'ai une réponse, mais plutôt pour vous-même.
En général on s'arrête au F2. Je vais tenter un F3, mais je ne suis pas vraiment certain de mon coup, et c'est un parmi plusieurs. |
Festina lente |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 22:20:14
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les grandes surfaces en meublé existent dans le secteur "haut de gamme"....à Paris |
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pino
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 23:14:35
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ok pour les ouvrages
Au pire les logements sont pres (5 minutes) d'un pole universitaire. Donc il y aura toujours la possibilité de louer en colocation même si ce n' est pas la clientèle recherchée.
Je me disais aussi qui peut le plus peut le moins. En ne meublant que sommairement les appartements, rien qui ne coute une fortune et en permettant aux personnes d'installer leurs meubles, ca devrait interresser aussi les personnes qui ne cherchent pas nécessairement un meublé. Connaissez vous des personnes qui ont subi des controles quand au caractère "meublé" du logement ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 08:34:10
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pino: ce sont les locataires eux mêmes qui demandent la requalification du bail en bail vide, loi 89 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 09:15:06
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S'il y a un marché, je crois que je préfèrerais faire des T2 pour louer près d'un pôle universitaire.
Quant à la location sommaire, je m'en méfie, je crois qu'il faut de toutes façon avoir la base pour le meublé, et que meubler correctement ne coute pas vraiment plus cher que de meubler sommairement. Ou alors, vous meublez avec de l'occasion des brocantes, mais dans des logements neufs, ça s'appelle un peu gâcher le boulot... |
Festina lente |
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pino
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 19:25:16
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merci de vos objections.
quel est l'intéret pour un locataire de requalifier un bail meublé en bail nu ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 19:53:23
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Sincèrement, aujourd'hui, je n'en vois pas beaucoup, si ce n'est la durée minimal du bail de trois ans au lieu de un an. En revanche, son préavis passe à 3 mois. |
Festina lente |
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pino
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 21:53:23
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c est bien mon avis aussi.
concernant la taille des apparts, je coupe en deux tous ceux qui sont de plein pied en f2 et studio. par contre je laisse 2 f3 et 2 f4 en étage car j aurai des problemes de construction (j ai déja une bonne idée de la forme du batiment).
Merci de vos contributions qui m'ont permis de faire avancer mon projet. J attends la réception des ouvrages (le Le Blouc'H et non le L'Louch et celui de De Salins) et j aurai alors surement d'autres questions à vous posez.
a bientot. début construction prévu pour mars 2008. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 août 2007 : 22:03:48
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N'hésitez pas a revenir, on apprend aussi des questions posées.
Désolé pour l'erreur, le nom n'est pas facile à écrire, mais la j'ai carrément fourché en touche .....
Pour vos F4 et F3, prévoyez, en fin, c'est un peu comme ca que je vois les choses, une pièce commune qui donne sur un couloir qui donne sur les 3 chambres, sinon ca ne marchera pas. Un F4 = 3 coloc, un F3 = 2 coloc.
prévoyez d'avoir le moisn de ménage des parties communes à faire, soit vous le faites vous-mêem, soit vous avez un employé ou une société qui passe deux fois par semaine, avec les étudiants ca risque d'etre beaucoup plus souvent sale qu'avec des familles.
N'oubliez pas de leur mettre un local mobylette, vélo, et de surveiller tous les trois jours qu'ils ne remplissent pas avec autre chose :o))
Bon courage. Sans syndic, et éventuellement sans intervenant extérieur pour nettoyer, ou un intervenant très raisonable, vos charges forfaitaires (Par exemple: 20 euros studio, 60 pour un F3, 75 pour un F4 tout ceci étant hors TEOM, attention à la TEOM) doivent normalement vous permettre d'être bénéficiaire largement sur ce poste, ce que ne permet pas la location en nue qui exige que le locataire ne paye pas un forfait, mais du réel.
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Festina lente |
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