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 Sujet  |
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CC30
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 12 mars 2007 : 20:47:31
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Bonjour à tous,
J'envisage l'achat d'une parcelle de 300 m2 dans un village comprenant à son extrémité gauche une maison de 30 m2 au sol et à son extrémité droite un garage de 70 m2 , et une bande de terrain entre les deux, avec parking et large accès véhicule.
Seul le garage m'intéresse, je compte donc acheter la totalité, créer une cloture (et donc deux parcelles) entre les deux "zones", et revendre la maison et son petit terrain.
Est-ce possible, y a-t-il des règles à respecter liées au POS/PLU, des pièges à éviter et qui dois-je consulter et dans quel ordre ?? (maire, notaire, géomètre, DDE...) Servitudes particulières liées à la division ??
NB : il n'est pas question de construire quoi que ce soit à part la cloture.
Merci d'avance !!!
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 21:23:35
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Aucune loi n'interdit de diviser une propriété. Les seules restrictions éventuelles portent sur la constructibilité des parcelles résultant de la division. Donc si vous n'avez que faire d'éventuels aménagements, vous pouvez réaliser votre projet.
Pour les formalités, dans l'ordre:
- Bornage (si vous laissez du terrain à la maison).
- Notaire (pour la vente de la maison et un acte de servitude si c'est nécessaire)
- Déclaration de clôture à la mairie (si vous n'avez pas construit un mur du temps où vous étiez propriétaire du tout). |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 22:18:32
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un cas sensible (que Mout aurait déjà du rappeler !) : si la parcelle est en lotissement, ça peut coincer selon l'age de la dernière division.
le mieux est quand même de se renseigner rapidement en mairie pour savoir...
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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CC30
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 00:10:54
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
un cas sensible (que Mout aurait déjà du rappeler !) : si la parcelle est en lotissement, ça peut coincer selon l'age de la dernière division.
Est-ce que cela veut dire : cette parcelle est elle le résultat d'une division antérieure ?? je n'en sais rien... tout ce que je sais, c'est que les constructions sont anciennes (années 70 je pense, au pire années 80), et que leur emplacement est situé en limite de parcelle (sur 3 côtés pour la maison, sur 2 cotés pour le garage)... cela voudrait-il dire que la parcelle a été créée "autour" des constructions ?? ou l'inverse ??
En tous cas, le propriétaire actuel a acheté en 1999 dans l'état actuel. |
Edité par - CC30 le 13 mars 2007 00:13:35 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 07:06:40
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| sur son acte de propriété, le propriétaire actuel dispose des informations nécessaires pour répondre à votre question... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 07:58:22
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wroomsi ayant, à juste titre, semé un léger trouble, précisons que la division du bâti n'est pas soumise à des règles d'urbanisme (en clair, vous n'avez aucun compte à rendre à la mairie).
Par contre celle-ci pourrait être remise en cause par une faute antérieure non prescrite.
Pour comprendre comment une telle situation peut se produire, voici un exemple:
Le Cahier des Charges d'un lotissement interdit de construire plusieurs batiments sur un lot. Un propriétaire passe outre et fait construire une seconde maison, puis divise le bâti pour vendre la seconde maison. Quelques années plus tard, un voisin mécontent attaque en vue d'obtenir la démolition de la maison illicite. Si les choses ne sont pas prescrites, l'acheteur de bonne foi de la seconde maison sera obligé de démolir.
Ce qui rend ce genre de situation possible est le fait que le Cahier des Charges est une convention soumise à prescription décénale, alors que si la seconde maison avait été édifiée illégalement (même sans permis de construire) sur une parcelle indépendante, la prescription eut été de 3 ans.
Bon, il me semble que vous êtes loin de ce genre de cas tordu, donc pas d'inquiétude à avoir. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 08:03:20
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larocaille, mea culpa pour le trouble !
le CdC peut aussi interdire des divisions...
je reste sur mon idée de vérifier les règles de lotissement |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 08:27:56
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Un garage et un cabanon n'étant pas les constructions habituelles que l'on trouve dans un lotissement, j'en ai déduit (peut-être à tort) que notre ami n'était pas dans un lotissement.
Mais en y réfléchissant, c'est vrai qu'il pourrait s'agir d'une parcelle résiduelle de lotissement que le lotisseur a laissé en l'état, ne sachant qu'en faire. |
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CC30
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 09:16:10
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| Merci pour vos réponses, en résumé, si la division parcellaire et les constructions ont été faites il y a plus de 10 ans (ce qui est à 99% sûr), je n'ai pas de craintes à avoir ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 09:21:24
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grrrrrr !
si vous êtes dans un lotissement, consultez le cahier des charges: il est valable ad aeternam.
seul le règlement est éteint, sauf disposition expresse, au bout de 10 ans.
donc : pas de crainte si vous n'êtes pas dans un lotissement.
la vérification de ce petit point doit prendre 5 minutes pour le notaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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CC30
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 11:38:05
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bon je risque encore un grrr mais tant pis !!
je suis passé chez le notaire hier soir, ce notaire est situé géographiquement à moins de 1 km de la parcelle et fait partie de la même commune (d'ailleurs la dame à l'accueil m'a gentiment renvoyé vers la mairie pour ces questions de "détachement" !)
ce notaire est-il censé avoir les infos ou bien dois-je absolument consulter le notaire qui a fait la vente (je ne pense pas que ce soit le même) ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 11:53:07
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si le terrain est dans un lotissement, même ancien, cela apparait dans l'acte de propriété du vendeur, donc effectivement chez le notaire qui dispose actuellement de cet acte.
l'information est aussi disponible en mairie. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 18:38:20
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Même dans le cas d'une parcelle hors lotissement, la division est soumise au respect des règles d'urbanisme (POS, PLU)
Je ne rappelle pas précisément mais il existe sur ce forum un fil donnant une jurisprudence relative à ce problème de division en 2 parcelles inférieures aux règles de densité...la JP condamnait cette opération...? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 18:51:02
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ne s'agissait-il pas de cet arrêt : CAA. Versailles, 28/12/2006, Cne d’Orgerus, req. n°05VE01622 cité par l'excellent Jurisurba dans cette page avec le résumé suivant : Citation :
Lorsque la division en deux lots d’un terrain supportant déjà une construction aboutit à constituer un lot bâti irrégulier au regard des prescriptions de l’article 5 du règlement local d’urbanisme, cette circonstance peut rendre inconstructible le lot non bâti quand bien même présenterait-il isolément les caractéristiques requises au titre de ces prescriptions.
.
En fait, dans le cas de CC30, dans la mesure où il ne souhaite créer aucune construction, je pense que les règles de divisibilité du POS/PLU ne s'appliquent. Restent les questions de droit purement civil (CdC, ...).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 20:57:30
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En y réfléchissant bien, la division et le détachement ne sont pas des actes d'urbanisme, mais des actes de propriété. Donc rien ne peut s'opposer à une division ou un détachement. Chacun a le droit de morceler, juqu'à l'infini, sa propriété.
En regardant les choses sous l'angle de l'urbanisme, les règles d'urbanisme ne peuvent donc que tirer les conséquences d'une division au regard de la situation créée par la division. Ces situations sont gérées par les règles d'urbanisme que l'on trouve dans les PLU.
Mais les règles d'urbanisme n'ayant pas d'effet sur les situations acquises, elles ne concernent pas ce qui est bâti.
Sous l'angle civil, et par conséquence contractuel, je ne vois rien qui puisse s'opposer à une division. Tout au plus faudrait-il en tirer les conséquences, ce qui a créé nombre de jurisprudences impliquant les CdC.
Maintenant, ces fameux CdC ont-ils une quelconque emprise sur le droit absolu qu'est la propriété? Pour répondre à cette question, il faudrait donner une réponse juridique au cas suivant:
Supposons que Mr X soit propriétaire d'une parcelle de lotissement sur lequel il a construit une habitation. Le CdC du lotissement stipule que toute division d'un lot est interdite. Mr X partage sa maison et son terrain entre ses deux enfants. Un voisin grincheux estime que l'opération contrevient au CdC et porte l'affaire en justice. Si quelqu'un peut donner la suite de l'histoire, je suis preneur ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 08:09:30
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larocaille : j'ai l'impression que nous repartons pour un tour!
"Supposons que Mr X soit propriétaire d'une parcelle de lotissement sur lequel il a construit une habitation. Le CdC du lotissement stipule que toute division d'un lot est interdite. Mr X partage sa maison et son terrain entre ses deux enfants. Un voisin grincheux estime que l'opération contrevient au CdC et porte l'affaire en justice. Si quelqu'un peut donner la suite de l'histoire, je suis preneur !"
La suite de l'histoire, c'est l'action devant les tribunaux CIVILS.
Les juges constateront la servitude découlant du cdc "ne pas diviser"
Ils annuleront la division contrevenant au contrat.
Mr X, s'il veut doter ses 2 enfants, et si les lieux s'y prêtent, établira une copropriété (=indivision) en 2 lots clairement décrits à l'EDD.
Le sol restera "partie commune" et l'ensemble immobilier restera une propriété unique indivisible.
C'est l'astuce à la source de toutes les copropriétés horizontales |
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CC30
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 08:50:18
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Merci au trio infernal, c'est un vrai plaisir de vous lire...
Je vais maintenant créer un autre sujet concernant l'aspect financier de la chose... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 09:03:16
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Citation :
Initialement entré par CC30
Merci au trio infernal, c'est un vrai plaisir de vous lire...
 
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 11:35:01
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Citation :
La suite de l'histoire, c'est l'action devant les tribunaux CIVILS.
Ha, et selon quel moyen?
Citation :
Les juges constateront la servitude découlant du cdc "ne pas diviser"
Au civil, les jugent vont s'intéresser au préjudice.
Une faute qui ne crée pas de préjudice n'a pas à être examinée.
Citation :
Ils annuleront la division contrevenant au contrat.
Le plaignant n'étant pas partie au contrat de vente, ils ne peuvent l'annuler.
Citation :
Mr X, s'il veut doter ses 2 enfants, et si les lieux s'y prêtent, établira une copropriété (=indivision) en 2 lots clairement décrits à l'EDD.
Le sol restera "partie commune" et l'ensemble immobilier restera une propriété unique indivisible.
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision.
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Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 11:40:32
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"Un voisin grincheux estime que l'opération contrevient au CdC et porte l'affaire en justice"
c'était ça l'énoncé du problème, non?
non respect du contrat : devant quelle juridiction allez-vous?
"Ha, et selon quel moyen?"
je consulte mon avocat!
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 14:26:30
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Selon le langage consacré, le juge va estimer que le moyen manque.
Le CdC étant un document contractuel, c'est bien sur l'autorité judiciaire qui va être saisie, donc le TGI.
Contrairement au TA, où une requête n'a pas à faire état d'un préjudice pour être reçue, au TGI le plaignant doit amener la preuve qu'il subit un préjudice. C'est là que le grincheux va coincer car il ne peut invoquer aucun préjudice et si il attaque il va se faire débouter.
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Dominique |
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Sujet |
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Division de parcelle avec constructions existantes
Forum fermé
