|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
paulben
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 11 déc. 2006 : 08:58:10
|
J'ai vu aux informations de la Tele un sujet sur " la prise en mains de la gestion des coproprietés par les conseils syndicaux"
c'est une expérience qui nous tente car notre syndic ne fait pour ainsi dire rien.
Des internautes ont ils de l'expérience en la matiére et peuvent ils m'eclairer sur qq points qui me semblent délicats tels que la conservation des archives, la gestion du compte bancaire, les convoc etc...
Merci d'avance
P.S. Je peux également joindre par tel les internautes qui le souhaitent.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 11:02:10
|
Il faut se méfier des informations "journalistiques".
Pour que le conseil syndical s'implique directement dans la gestion il faut que le syndicat ait la "forme coopérative" prévue par les articles 14 et 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour passer à la forme coopérative il faut que cela soit prévu dans le règlement de copropriété.(Art.14)
On peut alors passer à la forme ooopérative par décision d'A.G. à l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1
|
Signaler un abus  |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 12:09:56
|
Bonjour ,
Il vous faudra ensuite aller chez un notaire qui établira un acte lequel sera transmis obligatoirement au conservateur des hypothèques (fichier immobilier).
Prévoyez l'ouverture de crédits à votre budget prévisionnel ,car tout ceci a un coùt qui ne sera pas forcémment du goût de tous les copropriétaires non convaincus par votre initiative.
Certains d'entre eux ont peut être un oursin dans la poche.Et tout le monde n'est pas riche comme Crésus.
Tout cela dépend aussi des charges de votre copropriété et de la manière dont elle est gérée. |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 11 déc. 2006 12:11:32 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 12:11:45
|
Outre ce que précise JB22, il faut bien comprendre au départ que la gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes, qui ne peut se faire selon moi qu'au travers du "Syndicat coopératif", est une démarche collective du syndicat, la truduction de la volonté de tous, ou d'une large majorité, à s'impliquer dans cete affaire, à se sentir partie prenante dans la gestiohn de ce bien commun indivis.
Je dirais qu'au départ c'est un état d'esprit, une conscience de la chose commune qu'il faut avoir.
Le reste n'est que de l'organisation "administrative" pour laquelle vous trouverez vous-même la pratique en fonction de votre confort et de vos possibilités.
Par exemple, si vous pouvez disposer d'un local commun, même pretit, que vous pouvez aménager : voila votre salle de travail (réunions du CSCoop ?) ou simplement lieu de rangement (placard pour doc, archives, etc ...)
L'organisation interne de votre CScoop sera également 'collégiale' : outre le pdt-syndic, pensez à désigner un(e) secrétaire, en charge de l'administratif aux cotés du Pdt, trésorier(e) et adjoint, en charge de la gestion comptable.
Ils n'auront pas signature sur le compte, signature réservée au pdt-syndic et au V-pdt (pas de double signature).
Et suivant l'importance de votre syndicat, des commissions (travaux, suivi prestataires de services, relations internes-voisinage-espaces verts), dont les responsables seront obligatoirement des conseillers syndicaux, commissions où peuvent être associées des copropriétaires ayant qques compétences dans le domaine concerné.
Il faut surtout veiller à ce que le CSCoop fonctionne de façon collegiale, sous la présidence du Pdt-syndic : c'est le lieu ou chacun participe, est acteur.
Il faut veller surtout au RFCScoop, dont les règles peuvent être calquées sur les règles d'un CS traditionnel.
Enfin, n'oubliez pas de désigner des contoleurs aux comptes, pris à l'extérieur du CSCoop bien entendu (voir D.art.40 et suivants).
Sur le "coût" financier, l'éventuelle modif du RDC si le "syndicat coopératif" n'y est pas prévu et la mise en place pratique diu CSCoop est très largement couvert par les honoraires en moins du syndic "prof" sortant, sans compter les "économies" éventuelles liées à la gestion de proximité.
Notez tout de même sur ce point que la démarche devrait être "comment mieux gérer, comment en avoir plus pour les fonds que nous y consacrons" et certainement pas "comment faire tout à moins cher", ce qui est à l'origine de bien des désillusions...
Autrement dit : la 1ère année de gestion, ne surtout pas diminuer le budget prévisionnel. C'est un principe : il vaut mieux avoir un solde positif en fin d'exercice, quitte à ne pas augmenter l'année suivante. |
Edité par - gédehem le 11 déc. 2006 12:23:28 |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 13:02:20
|
Bonjour,
Pour ma part, je pense que ce type de gestion ne peut être efficace que dans de petites co-propriétés, car il faut que tout le monde soit motivé pour aller dans le même sens.
Plus le nombre de co-propriétaires est important, plus le nombre de personnes ne souhaitant pas s'impliquer croit ...
Vous risquez alors de vous retrouver avec un petit comité qui se "tapera" tout le boulot, et en cas de départ de l'un des "bosseurs", rien ne dit que le successeur sera aussi motivé.
MARIE |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 14:23:08
|
Comme précisé dans mon premier post le passage en syndicat coopératif ne peut se faire que s'il est prévu dans le R.C., ou, après modification du règlement de copropriété, ce qui demande l'unanimité.
La forme coopérative n'est pas réservée aux petites coproprités, elle est même pratiquement indispensable, aux copropriétés importantes voulant fonctionner en syndic bénévole. Il ne faut pas oublier que le principal inconvénient du fonctionemnt en syndic bénévole est l'impossibiité de se faire substituer. |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 15:24:27
|
Peu importe que le syndic soit bénévole, professionnel, CS coopératif ou pas..
L'important c'est l'implication des co-propriétaires au sein de leur co-propriété.
Un CS coopératif est une bonne chose pour des co-propriétaires informés des lois régissant le domaine de la co-propriété.
En revanche, un CS de ce type dans une co-propriété ou chacun voudra avoir le dernier mot sans savoir de quoi il parle aura des conséquences catastrophiques sur la gestion de cette co-propriété.
Le problème ça n'est pas le syndic, c'est les co-propriétaires eux mêmes, et là, vu que les co-propriétaires de France et de Navarre sont d'abord des citoyens "inciviques", m'est d'avis que "y a du boulot..."
MARIE |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 16:05:32
|
Là je suis d'accord avec Marie de Médicis,
J'ai été syndic bénévole d'une copropriété de 60 logements;au début tout le monde est content. Où cela commence à se "gater" c'est lorsque vous rappeler à des copropriétaires que vous connaissez bien (24h/24 sur place)qu'ils doivent respecter le RC pour le stationnement,le chien...le fils ou pire qu'ils doivent payer les charges de la copro à telle date et non qu'en cela leur chante alors là tout le monde où presque vous fait le g....
alors au bout du mandat,un an,vous récupérez un pro qui ne fera peut être pas grand chose mais vous aurez la paix |
| Signaler un abus |
|
|
Azur
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 20:01:10
|
Pour JB22 :
Je tombe par hasard sur votre post et dois vous signaler qu'il existe depuis la loi SRU (c'est à dire depuis 6 ans !!) un article 17-1 dans la loi du 10 juillet 1965 qui permet de passer à la forme coopérative (ou inversement, d'y renoncer) A LA MAJORITÉ DE L'ARTICLE 25.
Donc rien de plus simple.
P.S. : de plus, parler d'unanimité pour modifier cela dans un règlement montre une sérieuse méconnaissance des textes et risque fort de faire fuir les novices. Mettez-vous à jour SVP. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 21:30:25
|
A Azur
"Je tombe par hasard sur votre post"
Et je saute à pieds joints dans le plat, comme un éléphant dans un magasin de porcelaine, sans même lire le 1er post,
et je donne des leçons.
"de plus, parler d'unanimité pour modifier cela dans un règlement montre une sérieuse méconnaissance des textes et risque fort de faire fuir les novices. Mettez-vous à jour SVP.."
Alors fuyez... ni fleur ni couronne...
Dans mon premier post je fais référence à l'article 14 2e paragraphe:
"Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DOIT EXPRESSEMENT PREVOIR CETTE MODALITE DE GESTION
.
Cette condition requise peut s'appliquer les dispositions de l'article 17-1 dernier paragraphe : "L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'artile 25-1. |
Edité par - JB22 le 11 déc. 2006 22:51:24 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 10:03:24
|
Félix, on ne peut pas comparer le syndic "non prof" solitaire que vous étiez avec le Pdt-syndic et son CSCoop qui fonctionnent collectivement.
Outre le danger que je soulevais par ailleurs, dans sa finalité il n'y a aucune différence entre le syndic "prof" et le syndic "non prof" :
pour les copropriétaires, LE syndic est toujours personnifié, ici M. XXX, là Félix.
Il y a obligatoirement une personnalisation. Les copropriétaires font simplement un transfert d'identification, de responsabilité : hier m. xxx, aujourd'hui Félix !
Sur le fond, rien ne change donc !
C'est pourquoi, parler ici de gestion "par les copropriétaires" n'a aucun sens !
Par contre, lorsque vous avez sur le dos une petite note du responsable de la "Commission relations internes et de voisinage" qui vous demande de tenir votre chien en laisse et de ramasser les crottes, ...avec 1 mois plus tard une lettre e rappel du Pdt-syndic, ce n'est pas du même effet car tous les copropriétaires savent que les choses se passent au grand jour.
La crotte du chien, c'est le CSCoop qui en a parlé et les notes de rappel ne sont pas le fait d'une personne seule, avant M. XXX ou là Félix, mais d'une équipe, d'un groupe de copropriétaires.
Difficile alors d'en vouloir à une seule personne précise, qui concentre toujours toute la hargne et la grogne.
JB : la modif d'un RDC c'est au pire la double majorité art.26. Mais elle peut intervenir à la maj.art.25 comme dans certains cas au 24.
Ici, si le texte de L.art.14 alinéa 2 introduit en 1985 n'est pas repris dans le RDC, c'est une modif art.26.
Cette modif prend 3 lignes, l'acte authentique aussi : s'il y en a pour 500 € c'est un maxi.
Mais je serais tout de même réservé sur cet nécessité de modifier le RDC à la Maj.art.26.
En effet, avant la loi SRU de 2000, l'adoption de la forme "syndicat coopératif" nécessitait la maj.art.26. Cette décision impliquait nécessairement la modif du RDC.
L'art.17-1 de la loi, introduit en 2000 par L.SRU, prévoit maintenant que l'adoption comme l'abandon de la forme "syndicat coopératif" relève de la maj.art.25.
C'est là le pouvoir souverain de l'AG.
Je suis donc un peu (beaucoup) réservé sur cette nécessité de modifier le RDC à la majorité art.26 pour introduire cette possiblité d'adopter la forme "syndicat coopérative" alors que l'adoption elle-même de cette forme ne requiert que la maj.art.25.
Je veux dire par là que d'un coté on a abaissé la maj.nécessaire du 26 au 25 pour adopter cette forme, pour d'un autre coté maintenir le 26 si la possibilité n'est pas prévue au RDC ! ....
Pour une modif RDC à l'unanimité c'est lorsqu'il est envisagé de modifier les modalités de jouissance des parties privatives ainsi que leur désignation, cas qui ne se présentent quasi jamais. |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2006 10:26:54 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 11:35:18
|
A gédehem
En ce qui ccncerne l'application de l'aticle 26 ou 25, vous avez peut-être raison, d'autant que la tendance actuelle est à la baisse des majorités, alors que ma position va à l'encontre.
Je retiens dans l'article 14 l'expression "doit IMPERATIVEMENT prévoir cette modalité."
Et je relève dans le LITEC concernant la nécessité de l'unanimité la remarque suivante:
"-chaque fois que la décision affecte le "contrat" de départ, matérialisé par les différents documents constitutifs de la copropriété."
Il n'y a pas d'exemple concernant le sujet évoqué, mais il est certain que le "Règlement de copropriété" est un document constitutif de la copropriété, et constitue le contrat de départ.
Rien n'est simple en copropriété, quand on voit les discutions récentes sur l'interprétation des votes à l'article 24...
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 12:08:23
|
Vous savez ce que c'est : il y a la règle.... et les exceptions ....
Sur cette mention du Litec au sujet de la modification du RDC, je ne ferais pas de commentaire ...
Le RDC est convention entre les copropriétaires. Mais il n'empeche que sa modification ne relève pas systématiquement de l'unanimité, loin de là !
Les cas où l'unanimité est requise sont très très rares, réduits à 2 où 3 cas.
Tenez, un exemple :
Votre syndicat décide de mettre en place des compteurs individuels d'eau, chaude ou froide ou les 2 !
Vous allez donc de ce fait modifier la règle de répartition des charges d'eau prévue au RDC !
Et bien cette modification du RDC, liée à la mise en place des compteurs, relève de la maj.art.25.
Ici, il n'est pas nécessaire préalablement de modifier la répartition de ces charges prévues au RDC à l'unanimité ou même à l'art.26, alors que la décision d'installer des compteurs divisionnaires relève de la maj.art.25 (voire au 24 après filtre 25-1).
La décision d'installer ces compteurs entraine automatiquement modif de la grille du RDC, éventuellement à l'art.24 après filtre du 25-1.
La résolution devra prévoir ce point.
(Modif RDC qui doit être publiée.)
Il existe de très nombreux cas similaires.
C'est pourquoi je pense que la modif du RDC qui ne prévoit pas la possibilité de la forme "syndicat coopératif" découle de l'adoption de cette forme selon L.art.17-1, à la maj.art.25.
Reste la mention du Litec qui est, vous le voyez, ...... hum hum ....  |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2006 12:12:06 |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 12:57:03
|
dans vos post je lis qu'un syndicat de forme coopérative doit être prévu par le rc, cela était le cas d'une de mes copro pendant longtemps.
or depuis plusieurs années celle-ci est gérée par un syndic pro,
mais je ne retrouve aucune résolution qui aurait votée ce changmeent de forme (ni à l'ag du mandat initital ni dans les suivantes)
cela veut-il dire que le syndic pro n'exerce pas légalement dans notre copro puisque la forme est tjs à la meme au rc qui n'a aps changé ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 14:03:26
|
La question doit être abordée un peu différemment. Il y a une autre solution pour être efficace que de constituer un syndic bénévole ou coopératif : monter un CS exigeant vis à vis du syndic. Votre syndic ne fait rien ? Si un CS lui met la pression, cela changera.
Cette phase permettra au CS de murir la décision de se passer de syndic.
Personnellement, j'estime que "coacher" un syndic est largement suffisant, être syndic bénévole implique un engagement lourd, que faites vous si vous faîtes des erreurs de gestion et que la copro vous attaque ?
Je vois le syndic comme un prestataire gestionnaire, qui a bien compris qu'il n'a aucune liberté de manoeuvres si il veut garder l'immeuble. De cette façon, si grosse erreur de gestion c'est le syndic qui endosse et le pilotage total de l'immeuble reste dans les mains du CS. |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 14:22:29
|
mespres je ne sais si votre réponse m'était destinée mais elle ne répond pas à ma question...
je veux juste savoir si, dans les faits, on peut changer la forme coop pour un passage en syndic pro SANS passer par une décision d'AG qui donc modifierait le rc ?
|
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 14:32:57
|
Hou là là...Y aurait-il encore un problème de lunettes ?
Je crois lire dans cette discussion que l'on ne pourrait passer au syndicat coopératif QUE si cela est prévu au RC...
Le texte du L.14 est précisémment:
"Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion."
Personnellement, je lis que l'on peut passer à la forme coopérative à l'article L.17-1, sans autre condition, et que si le RC ne prévoit pas cette forme, il serait bon de le modifier pour qu'il respecte l'impératif édicté par le L.14.
Et si le RC ne respecte pas cet impératif, ou le contredit, il convient de l'adapter à la majorité de l'article L.24 (voir L.49), tant qu'il en est encore temps. Sinon on tombe dans l'abberation déjà expliquée d'une décision devant être prise au L.26 alors qu'elle n'est que la conséquence d'une décision précédente au L.25.
J'irais donc dans le même sens que Gédehem. A moins qu'un arrêt tiré du chapeau mette tout ce beau raisonnement par terre, bien entendu.
Et pour se détendre (et avoir une troisième confirmation):
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0205/abus342.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus416.htm
|
Edité par - mfld le 12 déc. 2006 15:35:02 |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 15:15:56
|
Pour pinpon: le régime non coopératif est une "normalité légale" .
Le passage du coopératif au syndic "personne physique ou morale" se vote également au L.25 (voir L.17). Ce serait bien étonnant que votre RC ne prévoit pas cette modalité de gestion !
|
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 18:22:40
|
bon alors après avoir repotassé tout le rc, je ne vois bien que la forme "syndicat coopératif" qui soit prévue, et c'est bien ce qui a été fait les 35 premières années de vie de la copro (gestion coopérative)
ensuite, la 36è année, il y a eu élection d'un syndic professionnel personne morale, mais rien qui ne soit venu rectifié le rc qui est toujours le meme à ce jour et depuis plusieurs années de gestion avec ce syndic pro personne morale,
donc est-ce normal et la seule élection d'un syndic pro a mis fin à cette gestion coopérative prévue au rc ?
ou faut-il voter une rectification du rc pour pouvoir continuer avec un syndic pro ?
merci de vos lumières qui éclaireront mes lunettes |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 18:37:59
|
De JB 22 Citation :
Comme précisé dans mon premier post le passage en syndicat coopératif ne peut se faire que s'il est prévu dans le R.C., ou, après modification du règlement de copropriété, ce qui demande l'unanimité.
Cette affirmation est inexacte.
L'article L 14 se suffit à lui-même. Il est d'ordre public.
L'ajout (loi 31/12/1985) relatif à l'obligation de faire figurer cette modalité de gestion dans le règlement de copropriété n'est qu'une simple mesure de publicité en faveur du régime coopératif comme l'a précisé M. Auroux, à l'époque Ministre du logement.
Elle s'est parfois retournée contre ses promoteurs car il est arrivé qu'un projet de passage au régime coopératif but sur une observation identique à celle de JB 22.
De plus la mention du régime ainsi prescrite ne s'impose qu'aux règlements de copropriété établis postérieurement à 1985.
Elle doit par contre être insérée dans le règlement de copropriété dans le cadre d'une adaptation.
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 19:10:00
|
Effectivement si l'article 14 " n'est qu'une simple mesure de publicité en faveur du régime coopératif "
Tout le monde il est bon, tout le monde il est gentil, tout le monde il a raison....sauf moi.O.K.
Mais je n'ai rien à perdre ou à gagner! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Conseil syndical
Forum fermé
