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 Sujet  |
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nonora
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 09 déc. 2006 : 16:01:41
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Bonjour;
J'ai trouvé une maison que je souhaiterais acheter à condition de pouvoir transformer partiellement une en habitation afin de loger ma mère. Le problème est le suivant:
Cette maison a été construite en 1990 sur un terrain de 1789 m², en 2004 à la suite d’un relevé parcellaire la contenance de la parcelle est passée à 1856 m².
A la l’origine, les surfaces construites sont décrites comme suit :
Surface habitable
Hall d’entrée : 11.71 m²
Dégagement : 3.11 m²
Rgt sous escalier :1.67 m²
WC :1.96 m²
Lingerie :3.62 m²
Cuisine :19.03 m²
Family room : 26.04 m²
Salon :32.98 m²
Salle à manger :16.74 m²
Total RdC : 118.62 m²
Dgt + Rgt : 13.46 m²
Chbr + Rgt :12.19 m²
WC :1.20 m²
Douche : 2.04 m²
Chbre 3 : 12.39 m²
Chbre 4 : 15.10 m²
Bains : 11.22 m²
WC : 1.14 m²
Chbre 1 : 16.50 m²
Total Etage : 93.50 m²
Soit un total habitable de : 212.12 m²
Surfaces annexes : 55.88 m² dont cave 29.15 m² et garage 26.73 m²
Le document d'architecte indique une surface utile de 268 m², une surface SHON Brute de 325.26 m² qui se décompose ainsi : cave 33.83 m², Rdc de 174.13 m², 1 er étage de 117.3 m². Ensuite sont retirés 15 m² (valeur forfaitaire correspondant à la cave) et 30.32 m² pour le garage, apès abattement de la réduction forfaitaire on arrive à une SHON de 265.95 m². Déjà, à ce stade je ne vois pas pourquoi les surfaces de garage retnues changent.
En mai 1992, une déclaration de construction d’une véranda de 20 m² est déposée et acceptée, la véranda est construite.
En avril 2000, une demande de PC est déposée pour la construction du deuxième garage : surface de 65.70 m² et 6.80 m de haut. Le PC est accordé, un PC modificatif autorisant l’ouverture de 2 fenêtres au dessus du garage est accordé.
Le COS est de 0.16.
Je souhaiterais savoir si je peux convertir le garage en surface d’habitation (la qualité de la construction le permet). Les questions que je me pose sont est ce qu’il reste une surface d’habitation résiduelle ? Est-ce que le fait que le relevé montre qu’il y a plus de terrains en 2004 (67 m² supplémentaires) augmente la surface habitable constructible ? Est-ce que la véranda « consomme » de la surface habitable, ainsi, si je déclarais la détruire est ce que je libérerai plus de surface habitable ?. Si j’obtenais une surface résiuelle supplémentaire, correspondant à la véranda de 20 m², et une surface supplémentaire de 0.16*67 m² est ce que je pourrais convertir partiellment le garage en habitation dans la limite des 30.7 m² modifiant ainsi les façades (remplacement de la porte de garage par un mur, fenetre et porte), les 35.7 m² pourraient ils alors être considérés comme un local à deux roues par exemple? (j'ajouterais alors une porte d'entrée à l'arrière, mais il y aurait une fenetre en hauteur, celle autorisée par le PC. Enfin, est ce que je peux "condamner" la cave afin de récupérer du shon".
Par avance merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 17:35:26
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Voilà de quoi occupez votre soirée hivernale...
Citation :
Initialement entré par nonora
Bonjour;
J'ai trouvé une maison que je souhaiterais acheter à condition de pouvoir transformer partiellement une en habitation afin de loger ma mère. Le problème est le suivant:
Cette maison a été construite en 1990 sur un terrain de 1789 m², en 2004 à la suite d’un relevé parcellaire la contenance de la parcelle est passée à 1856 m².
A la l’origine, les surfaces construites sont décrites comme suit :
Surface habitable [...]
Partie coupée car sans intêret.
Citation :
Soit un total habitable de : 212.12 m²
Surfaces annexes : 55.88 m² dont cave 29.15 m² et garage 26.73 m²
La surface habitable n'a aucun intêret en urbanisme.
Cet élément n'est jamais pris en compte lors de l'instruction d'un PC ou d'une DT.
Allez lire mon éclairage sur SHOB et SHON pour comprendre cette différence fondamentale en urbanisme.
Citation :
Le document d'architecte indique une surface utile de 268 m², une surface SHON Brute
Donc de la SHOB, tout simplement (et non de la SHON).
Citation :
de 325.26 m² qui se décompose ainsi : cave 33.83 m², Rdc de 174.13 m², 1 er étage de 117.3 m².
Etrange ces virgules pour un document d'architecte.
Les surfaces en urbanisme s'arrondissent toujours au m2 prêt !
Citation :
Ensuite sont retirés 15 m² (valeur forfaitaire correspondant à la cave)
Il y a eu erreur ici. Il n'existe pas de valeur "forfaitaire" pour une cave.
Votre cave fait 30m2 de SHOB. Elle est entièrement déductible.
La SHON déclarée est donc trop importante de 15m2. Les taxes payées à l'époque furent donc surévaluées.
C'est donc 30m2 qu'il faut déduire.
Citation :
et 30.32 m² pour le garage, apès abattement de la réduction forfaitaire on arrive à une SHON de 265.95 m². Déjà, à ce stade je ne vois pas pourquoi les surfaces de garage retnues changent.
Parce que dans un cas on vous a donné la surface utile et que dans l'autre on utilise la SHOB.
La SHON de votre maison est de (325-34-30)x0.95=248m2 (et non 266m2)
Citation :
En mai 1992, une déclaration de construction d’une véranda de 20 m² est déposée et acceptée, la véranda est construite.
La SHOB est donc passée à 325+20=345m2
La SHON est donc passée à 248+(20x0.95)=267m2
Citation :
En avril 2000, une demande de PC est déposée pour la construction du deuxième garage : surface de 65.70 m²
Cette surface est-elle la surface utile (intérieure) ou la SHOB ?
Citation :
et 6.80 m de haut. Le PC est accordé, un PC modificatif autorisant l’ouverture de 2 fenêtres au dessus du garage est accordé.
La SHOB est passée à 345+66(?)=411m2
La SHON est restée inchangée à 267m2
Citation :
Le COS est de 0.16.
La SHON maximale batissable est donc de 1856x0.16=297m2
Citation :
Je souhaiterais savoir si je peux convertir le garage en surface d’habitation (la qualité de la construction le permet).
La SHON construite est de 267m2
La SHON maximale constructible est de 297m2
Il reste donc 30m2 de SHON auquel il faut rajouter la majoration pour isolation, soit 30/0.95=32m2
Vous pouvez aménager 32m2 de SHON dans votre garage.
Celui-ci faisant 66m2, vous pouvez aménager quasiment la moitié (sur 1 seul niveau bien sur).
Citation :
Les questions que je me pose sont est ce qu’il reste une surface d’habitation résiduelle ?
Mauvaise question.
C'est le reste de SHON qu'il faut chercher.
Citation :
Est-ce que le fait que le relevé montre qu’il y a plus de terrains en 2004 (67 m² supplémentaires) augmente la surface habitable constructible ?
Oui.
La SHON maximale constructible était de 1789x0.16=286m2 alors qu'elle est maintenant de 1856x.16=297m2. Vous avez gagné 11m2 de SHON.
Citation :
Est-ce que la véranda « consomme » de la surface habitable,
De la SHON, oui.
Citation :
ainsi, si je déclarais la détruire est ce que je libérerai plus de surface habitable ?.
Vous libéreriez effectivement de la SHON (20m2).
Le rez-de-chaussée de votre garage serait à plus des 3/4 aménageable.
Citation :
Si j’obtenais une surface résiuelle supplémentaire, correspondant à la véranda de 20 m², et une surface supplémentaire de 0.16*67 m² est ce que je pourrais convertir partiellment le garage en habitation dans la limite des 30.7 m² modifiant ainsi les façades (remplacement de la porte de garage par un mur, fenetre et porte), les 35.7 m² pourraient ils alors être considérés comme un local à deux roues par exemple?
Vous pourriez donc aménager 20+32=52m2 de SHON dans votre garage.
Vous pourriez donc laisser 66-52=14m2 de garage à vélo (avec porte d'entrée sur l'extérieur pour ce local, histoire d'être suffisement crédible).
Citation :
(j'ajouterais alors une porte d'entrée à l'arrière, mais il y aurait une fenetre en hauteur, celle autorisée par le PC.
Oui, c'est ce qu'il faut faire.
Il vous faudra une DT pour modification de façades.
Vous n'aurez pas à remplir la partie concernant les surfaces car vous n'en créez aucune.
Les aménagements que vous allez faire à l'intérieur ne nécessitent aucune autorisation administrative pour être réalisés.
Mais cela ne les empêche pas de devoir respecter les règles locales d'urbanisme, par exemple en matière de densité (SHON / COS) ou de stationnement.
Citation :
Enfin, est ce que je peux "condamner" la cave afin de récupérer du shon".
Inutile car une cave ne constitue pas de SHON.
Citation :
Par avance merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement.
Edition pour correction de calcul.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 09 déc. 2006 19:31:22 |
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nonora
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 17:56:41
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Merci pour votre réponse, claire et précise. Pouvez vous m'indiquer comment je fais pour corriger la SHON déclarée, puisqu'elle est fausse apparement? La maison a été construite par K&B (les surfaces sont données dans les plans produits par K&B) dans le cadre d'un lotissement de 6 maisons, le certificat de conformité est collectif pour les six maisons. Merci
Cordialement |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:01:58
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Comme je l'explique, vous n'aurez pas à porter les surfaces sur votre Déclaration de travaux.
Vous n'avez donc rien à faire à ce sujet pour l'instant.
C'est seulement en cas de litige que vous aurez à le faire.
Par contre, ce calcul était obligatoire pour déterminer la quantité de surface que vous pouviez aménager dans votre garage.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nonora
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:10:14
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| Mais quand je vais détruire la véranda je vais bien déclarer "de la destruction" de SHON ? Et pour les impôts fonciers il faudra également que je déclare de nouvelles affectations de surfaces? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:18:52
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les impots fonciers ne sont pas fondés sur la SHOB ou la SHON mais sur la surface habitée... le "H" de SHON/SHOB, c'est pas "habitable" mais "hors" : aucun rapport.
vous ferez une H1, c'est à dire une déclaration permettant de réevaluer la surface habitée de votre maison. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:27:27
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Laurent (vous ne m'en voulez pas de vous appeler par votre prénom? ), avant l'application de la circulaire de 1990, le calcul de la SHON et de la SHOB n'était pas uniforme du tout... |
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nonora
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 19:06:27
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Je réagis avec un peu de retard sur deux points:
1- pourquoi retirez vous 30m² pour la cave et non pas la surface exacte (33.83 m²)?
2- l'introduction que vous dîtes hors sujet, ne l'était pas à mon sens car en lisant votre "fil" sur les shon et shob j'ai cru comprendre que pour permettre des améliorations pour l'accessibilité (personnes agées, handicappées) 5 m² de SHON étaient rendues? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 19:21:16
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Citation :
Initialement entré par nonora
Mais quand je vais détruire la véranda je vais bien déclarer "de la destruction" de SHON ? Et pour les impôts fonciers il faudra également que je déclare de nouvelles affectations de surfaces?
Effectivement sur le formulaire de Permis de Démolir, mais cela est sans incidence sur la Déclaration de Travaux que vous déposerez pour la modification des façades.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 19:23:46
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Laurent (vous ne m'en voulez pas de vous appeler par votre prénom?),
Pas du tout.
Citation :
avant l'application de la circulaire de 1990, le calcul de la SHON et de la SHOB n'était pas uniforme du tout...
Vous avez tout a fait raison de le rappeler !
Je m'emporte, je m'emporte, et voilà ! |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 19:25:34
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Citation :
Initialement entré par nonora
Je réagis avec un peu de retard sur deux points:
1- pourquoi retirez vous 30m² pour la cave et non pas la surface exacte (33.83 m²)?
2- l'introduction que vous dîtes hors sujet, ne l'était pas à mon sens car en lisant votre "fil" sur les shon et shob j'ai cru comprendre que pour permettre des améliorations pour l'accessibilité (personnes agées, handicappées) 5 m² de SHON étaient rendues?
Parce que je n'ai pas pris la bonne valeur...
Je rectifie ma réponse. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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