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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
 Posté - 08 déc. 2006 : 12:34:45
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Je pose ma première question succinctement car je pense qu'il y aura débat!
Comment savoir, si un terrain est située dans une copropriété ou pas.
Si l'unité foncière a une référence cadastrale commune à toutes les jouissances privatives, c'est une copropriété ok, mais si ces "jouissances privatives" ont chacune une référence cadastrale propre, alors qu'en est t'il?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 13:01:26
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Elisabeth,
Depuis quand le cadastre est-il une preuve de propriété ou un moyen de connaitre la nature de la propriété ; en plus simple comme cas, tu aurais pu citer les indivisions familiales prévues par testament...
Il me semble donc incontournable de se reporter aux extraits hypothécaire pour connaitre les modalités de propriété d'un bien foncier !
Qu'en penses-tu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 13:12:11
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HOULALA c'est compliqué tout ça.
mon problème est le suivant et ceci déjà depuis...
Au niveau urbanisme tu sais qu'au niveau des copro c'est pas la même chose, je et on est sans cesse confrontés à ce problème pour délivrer les autorisations.
En général lorsqu'il y a une seule unité foncière on demande l'accord par AG. Mais lorsqu'il y a par exemple un groupe d'habitations et ou chaque "lot" à sa référence cadastrale normalement on demande pas l'accord de l'AG, et là, souvent, branle bas de combat, les représentants des syndics, ASL déboulent dans le bureau en furie nous disant qu'il aurait fallut leur demander leur accord, alors nous on sait plus faire
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:16:05
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effectivement, en cas de copro, le PC ou la DT ne peuvent être accordées qu'après avoir bien vérifié que le pétitionnaire avait obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale d'exécuter les travaux en cause.
mais si tu reprends ton p'tit livre rouge dans les commentaires du R421-1-1, il est indiqué que le maire ne peut exiger l'accord de la copro que lorsqu'il a connaissance de l'existence de cette copro, et quand cette copro relève précisément de la loi de 1965.
en outre, je maintiens que le cadastre n'est pas un acte de propriété et que la jouissance, fut-elle privative (sans aucun sous-entendu graveleux, je te vois déjà sourire !) , n'est pas
la propriété .
je pense enfin, sous toutes réserves, que vous vous encombrez de problèmes purement civils qui ne regardent que le pétitionnaire et ses copropriétaires_colotis_co-jouisseurs (ces derniers en profitent-ils ?)..., que les PC sont accordés sous réserve du droit des tiers, et que quand ces braves gens débarquent, si vous pouvez montrer que vous avez recherché trace d'une copro, il faudrait les renvoyer vers les juridictions civiles de leur choix ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 15:00:42
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Tu veux donc dire que si on a pas connaissance qu'il s'agit d'une copropriété, on peut délivrer. Et après ils peuvent toujours attaquer, mais au civil.
Et si quelqu'un vient nous dire que c'est une copropriété là comment fait on? |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 15:15:28
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| si dans les 4 mois de retrait, alors retrait, comme d'hab'. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 15:45:52
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| oui d'accord avec toi, mais qu'elle preuve doit t'il nous apporter? |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 15:48:08
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| typiquement, nom du syndic, PV d'une AG antérieure, son acte de propriété mentionnant la copro, ... Si c'est un copropriétaire qui conteste, il ne devrait pas avoir de mal à prouver que c'est de la copro ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 déc. 2006 15:48:27 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 16:06:49
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ok merci Emmanuel.
T'a pas l'impression qu'on était un peu seuls sur ce post
Mais bon j'ai eu ma réponse c'est l'essentiel.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 16:08:23
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tu veux qu'on lance un SOS ?
Laurent, penses tu que nos échanges sont fondés ???? 
Et Mout, et Larocaille, spécialistes des lotissements ?
Bon WE à tous
Emmanuel |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 déc. 2006 17:02:06 |
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:30:44
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Bonsoir,
Jesuis corpro dans une copro horizontale (pavillons) ou la loi de 1965 s'applique (syndic, ag..).
Chez nous toutes les parcelles en jouissance exclusive sont cadastrées et quand un copro depose une DT, les services de l'urbanisme lui demande l'autorisation de l'AG.
Au cadastre toutes les parcelles ont comme prorio le syndicat des copropriétaire du ......!
Mais un soucis quand même, ce même service (voir mon post PERGOLA) applique les régles d'urbanismes parcelle par parcelle au lieu de prendre en compte l'ensemble des parcelles formant la copro...
Bon week end à tous |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:35:16
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| Effectivement assez cocasse |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:36:48
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| dans votre cas alors on doit raisonner sur l'ensemble de la copropriété |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:44:21
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ce n'est pas aussi simple pour moi car il s'agit d'un groupe d'habitations (apparemment en copropriété) à l'intérieur d'un Lotissement approuvé en cours de validité, dont les règles sont maintenues, qui lui n'est pas en copropriété.
Voilà |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 19:06:53
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
tu veux qu'on lance un SOS ?
Laurent, penses tu que nos échanges sont fondés ????
Et Mout, et Larocaille, spécialistes des lotissements ?
Bon WE à tous
Emmanuel
Moi et les copros...
Mais je ne comprend pas bien une chose.
Un pétionnaire vient déposer un dossier.
Sur ce dossier, il apparait qu'il est propriétaire du terrain d'assise.
En quoi l'avis d'une copropriété est-il nécessaire à l'instruction ?
D'ailleurs, il est coproproiétaire de quoi ?
Du carré de gazon du lotissement qui sert de chiottes aux chiens du quartier ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 19:20:33
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Citation :
Initialement entré par marilys
ce n'est pas aussi simple pour moi car il s'agit d'un groupe d'habitations (apparemment en copropriété) à l'intérieur d'un Lotissement approuvé en cours de validité, dont les règles sont maintenues, qui lui n'est pas en copropriété.
Voilà
Ces explications m'éclairent !
Alors cela veut dire que le pétitonnaire a fait une fausse déclaration en prétendant être le propriétaire de son terrain.
Donc, l'autorisation doit être retiré dès que les faits sont portés à la connaissance du service instructeur.
Et elle ne peut être réaccordée que lorsque le pétitonnaire a apporté la preuve écrite de l'autorisation du propriétaire de la parcelle, à savoir la copropriété !
Si j'étais instructeur, mon 1er réflexe devant un dossier serait de vérifier auprès du cadastre la propriété du terrain (hors cas spéciaux lotissement, etc.).
Si le nom du propriétaire et du pétionnaire ne correspondent pas, hop, demande d'explication au dernier.
Car, malgrès la pratique, lorsqu'un pétionnaire dépose une demande de PC sur un terrain qu'il ne souhaite acquérir que s'il obtient ledit PC, ce PC doit obligatoirement être accompagné d'une autorisation à construire signée par le propriétaire actuel...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 21:45:35
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Et bien je trouve bien agressif Monsieur CAMPEDEL!
Je pose une question c'est tout si en guise de réponse vous me dites et si j'étais instructeur ! Et bien si vous l'étiez apparemment vous seriez un instructeur hors pair.
Le 1er réflexe dont vous parlez on l'a toujours mais apparemment c'est un trés mauvais réflexe. Le cadastre n'est pas une preuve et ensuite étant donné qu'il a toujours plus d'une année de retard, voir plusieurs années,on arrêterait pas de demander des justificatifs à tout va. Je vous rappelle tout de même que sur l'imprimé de demande il y a une case prévue si le demandeur n'est pas le propriétaire, et si c'est le cas d'indiquer le nom et adresse du proprio, le demandeur s'engage en signant la demande. Nous demandons des pièces justificatives quand nous avons un doute.
D'autre part quand le dossier est déposé par un futur acquéreur nous demandons soit un compromis, soit une autorisation écrite du propriétaire. Mais qu'est ce vous croyez! mais quel mépris !
Dans le cas que j'ai présenté le relevé de propriété nous indique que la personne est propriétaire de son terrain (chaque "lot" à sa propre référence cadastrale) mais apparemment dans le dossier de lotissement il y aussi un cahier des charges réglement de co-propriété dudit groupe d'habitations et on se posait la question si déjà c'était vraiment une copro et si nous devions absolument demander l'accord de la copropriété (je sais qu'il y a un syndic) vous savez trés bien que les régles ne s'appliquent pas de la même façon.
Le but en fait c'est d'éviter que les autorisations soient attaquées, autant contre le Maire que contre le propriétaire lui-même. On essaie d'éviter le plus possible qu'il y ait recours. Pour moi le but justement c'est ça, vous croyez qu'on sort une autorisation comme ça en se disant bon c'est pas grave si le voisin attaque au civil on s'en fout. Oui je peux le faire mais je vous le répète j'essaie au maximum d'éviter cela, autant que faire se peut.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 22:11:53
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Puisque Emmanuel a fait un appel à témoignage, voici un cas:
Un promoteur créé un lotissement de n lots.
Sur chaque lot, il construit deux habitations jumelées.
Il réalise 2n ventes pour les quelles chaque propriétaire est informé de la mitoyenneté des murs et d'une partie commune constituée par l'aire d'accès et les réseaux.
15 ans plus tard, un propriétaire qui veut poser une veranda se voit refuser sa demande pour dépassement de SHON.
La mairie explique que que la SHON a déjà été consommée puisqu'une extension de l'habitation a été accordée il y a deux ans.
Après démélage du dossier, il apparait que la parcelle est en copropriété mais que les batiments sont en propriété propre.
Chaque propriétaire avait bien les titres justificatifs de ses droits pour son habitation et pour l'occupation du sol.
Je ne suis peut-être pas un bon narrateur, mais vous aurez compris.
Ajout: C'était un sujet de forum intitulé: "le voisin a pris ma SHON".
J'aurai bien aimé le retrouver, mais rien sur UI, ça devait être autre part. |
Edité par - larocaille le 09 déc. 2006 06:53:22 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 07:03:53
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Citation :
Initialement entré par marilys
Et bien je trouve bien agressif Monsieur CAMPEDEL!
Mais non 
Citation :
Je pose une question c'est tout si en guise de réponse vous me dites et si j'étais instructeur !
La formulation peut paraitre maladroite mais elle n'est que ma pensée.
Lorsque je prépare un PC, je me pose à chaque fois la question : "si j'étais instructeur, de quoi j'aurais besoin ?"
C'est donc au sens littéral qu'il faut prendre la phrase et non comme une leçon donnée.
Je n'est pas écrit cela en sachant que vous êtes instructeur.
C'est la réponse que j'aurais fait à toute personne posant la question.
Citation :
Et bien si vous l'étiez apparemment vous seriez un instructeur hors pair.
Non car il y des pans entiers que je ne maîtrise pas du tout et que je n'aborde jamais.
Citation :
Le 1er réflexe dont vous parlez on l'a toujours mais apparemment c'est un trés mauvais réflexe.
Ben voilà.
Citation :
Le cadastre n'est pas une preuve
Oui mais c'est le seul document que est à votre disposition et il consitue une forte présomption.
Si une personne vient démontrer le contraire, on ne pourra pas vous reprocher un manque de recherche. Cela rentrera alors dans le cadre d'une procédure civile ne vous concernant pas du tout. On ne pourra pas reprocher à la mairie (pour tant soit peut qu'on puisse le faire et que cela ai une chance d'aboutir) de ne pas avoir fait ce qui était en son pouvoir pour vérifier la propriété d'un terrain.
Citation :
et ensuite étant donné qu'il a toujours plus d'une année de retard, voir plusieurs années,on arrêterait pas de demander des justificatifs à tout va.
C'est sur que c'est un gros problème.
Le cadastre départemental est lui bien plus à jour, mais je ne le vois pas renseigner par téléphone toutes les instructeurs du département !
Citation :
Je vous rappelle tout de même que sur l'imprimé de demande il y a une case prévue si le demandeur n'est pas le propriétaire, et si c'est le cas d'indiquer le nom et adresse du proprio, le demandeur s'engage en signant la demande.
Tout a fait.
Une autorisation à construire constitue une demande sur l'honneur et cela vous dégage bien à priori de cette recherche en propriété.
Citation :
Nous demandons des pièces justificatives quand nous avons un doute.
Oui, mais comment faire le tri ?
Les plaintes des colotis le montrent bien.
Citation :
D'autre part quand le dossier est déposé par un futur acquéreur nous demandons soit un compromis, soit une autorisation écrite du propriétaire. Mais qu'est ce vous croyez! mais quel mépris !
Au lieu de prendre la mouche, pouquoi n'avez-vous pas imaginer que je ne parlais pas de vous mais simplement des pratiques que je peux voir de-ci delà dans ma région ?
Citation :
Dans le cas que j'ai présenté le relevé de propriété nous indique que la personne est propriétaire de son terrain (chaque "lot" à sa propre référence cadastrale) mais apparemment dans le dossier de lotissement il y aussi un cahier des charges réglement de co-propriété dudit groupe d'habitations et on se posait la question si déjà c'était vraiment une copro et si nous devions absolument demander l'accord de la copropriété (je sais qu'il y a un syndic) vous savez trés bien que les régles ne s'appliquent pas de la même façon.
Ha oui, ça change la donne.
Dans ce cas, le lotissement ayant plus de 10 ans, le respect du cahier des charges est du ressort privé, non ?
Et en prime vous n'avez pas à demander l'accord du syndic.
C'est au syndic de faire respecter son réglement, pas à la mairie.
C'est une affaire purement privée il me semble.
Citation :
Le but en fait c'est d'éviter que les autorisations soient attaquées, autant contre le Maire
Je pense que dans ce cas la mairie n'a pas à instruire en fonction du cahier des charges.
Mais je ne connais pas bien ce versant.
Vincent nous en direz plus.
Citation :
que contre le propriétaire lui-même.
Mis à part donner un conseil au pétitionnaire, sur la base de votre expérience concernant les syndics toujours en activité sur votre commune (au besoin avec une petite carte à usage interne les répertoriants), je ne vois pas comment vous pourriez éviter cela.
Passé 10 ans, vous n'avez plus à instruire les dossiers en fonction du réglement de lotissement il me semble. D'ailleurs, vous n'avez plus ces réglements, n'est-ce pas ? Donc, si un quelqu'un vous dépose un dossier, je pense que vous n'avez pas le droit de refuser de l'instruire parce que vous soupçonnez qu'il n'a pas obtenu l'aval du syndic.Citation :
On essaie d'éviter le plus possible qu'il y ait recours.
Je comprend mais à un moment donné, il faut que les gens prennent leur responsabilité.
Je crois qu'il manque des choses dans les mairies : une brochure explicative à destination des pétitonnaires que l'on donnerait avec chaque formulaire demandé.
Citation :
Pour moi le but justement c'est ça, vous croyez qu'on sort une autorisation comme ça en se disant bon c'est pas grave si le voisin attaque au civil on s'en fout. Oui je peux le faire mais je vous le répète j'essaie au maximum d'éviter cela, autant que faire se peut.
C'est tout à votre honneur, mais cela constitue un "vaste programme" comme le disait le Général !
Citation :
Mais non Marie-Elisabeth, mais non...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 07:50:59
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Bonjour,
Si j'ai bien compris, le problème ne vient pas de la qualité de l'instruction, mais plutôt de la qualité du pétitionnaire .
Pour mener à bien son instruction, l'instructeur peut demander au pétitionnaire toute pièce permettant d'apprécier la situation.
Alors, en cas de doute, pourquoi ne pourrait-il pas demander une attestation sur l'honneur certifiant que le pétitionnaire dispose de la pleinitude des pouvoirs necessaire à la demande ?
La sincérité d'un acte ne présume pas forcément de la qualité du signataire. Un acte peut être nul sans être frauduleux. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 08:08:58
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Bonjour,
Si j'ai bien compris, le problème ne vient pas de la qualité de l'instruction, mais plutôt de la qualité du pétitionnaire.
Alors là, c'est clair !
Mais comment pourrait-il en être autrement ?
On ne construit bien souvent qu'une fois dans sa vie.
Et il faudrait alors avoir lu le code de l'urbanisme, le code de la construction et de l'habitation, le code civil, le règlement sanitaire départemental, etc. auparavant ?
On ne s'en sortira que d'une seule manière : recours obligaoire à un architecte pour toutes constructions.
Citation :
Pour mener à bien son instruction, l'instructeur peut demander au pétitionnaire toute pièce permettant d'apprécier la situation.
Hum, toutes pièces, je ne suis pas sur.
Citation :
Alors, en cas de doute, pourquoi ne pourrait-il pas demander une attestation sur l'honneur certifiant que le pétitionnaire dispose de la pleinitude des pouvoirs necessaire à la demande ?
Mais c'est précisément ce que fait le pétitionnaire en signant un PC !
Cette attestation serait redondante et son exigeance un excès de pouvoir.
Citation :
La sincérité d'un acte ne présume pas forcément de la qualité du signataire.
Je ne suis pas sur de bien comprendre, mais dans le cadre d'un PC, le pétionnaire déclare ou non être propriétaire des terrains d'assise et le certifie sur l'honneur (s'il n'est pas propriétaire, il doit fournir l'autorisation de celui-ci).
Citation :
Un acte peut être nul sans être frauduleux.
Lorsque vous vous engagez sur l'honneur à être le propriétaire du terrain d'assise, vous faites bien une fraude si vous ne l'êtes pas.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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