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 Sujet  |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 03 déc. 2006 : 19:13:06
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Bonjour à tous,
J'ai obtenu un permis de construire fin septembre. Mon voisin a déposé un recours devant le tribunal administratif et met en cause le respect du COS.
L'architecte a travaillé avec le service d'urbanisme municipal pour arriver à une solution conforme et nous permettant d'obtenir le permis.
Pour vérifier les calculs de COS, nous avons prévu de réaliser lors de l'extension de la maison un accès extérieur au séjour via un balcon d'où descend un escalier vers le jardin.
Le séjour sera en niveau 1 au dessus du garage. Le balcon sera à moins de 2.5 m du sol.
Le balcon et/ou l'escalier doivent-ils être comptés dans l'emprise au sol ?
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:48:42
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vous parlez d'emprise au sol ou de SHON ?
Seule la seconde est impactée par le COS. De nombreux éléments sont disponibles dans ce fil sur le décompte de la SHON qui est le numérateur du calcul du COS de votre construction. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 déc. 2006 19:48:57 |
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willybx
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:58:44
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Concernant l'emprise au sol des balcons et escaliers, il faut regarder dans le règlement du POS OU PLU, il peut y être indiqué la profondeur au delà de laquelle le balcon est comptabilisé dans l'emprise au sol (Ex sur Bordeaux, c'est compté dans l'emprise au sol au delà de 0m50).
Et concernant les marches d'escaliers(les emmarchements plsu précisément, cela devrait également être indiqué.
Si à défaut ces élements n'existent pas c'est le code l'urbanisme qui s'applique...
Pas forcément dans le règlement particulier à la zone dans laquelle vous vous trouvez mais dans le chaptire "règlement applicable à toutes les zones".
Ensuite, s'il n'est pas précisé de profondeur maximum pour les balcons, c'est la projection verticale qui compte.
En outre , il se peut aussi que dans le règlement toute partie de bâtiment ne dépassant pas de plus de 60 cm du sol ne soit pas comptabilisé dans l'emprise au sol , mais cela ne vous concerne pas, le balcons étant en niveau R+1. |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 23:39:57
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| J'ai 2 coefficients à respecter : 1 sur le % de bati et 1 sur le shon |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 02:39:58
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Le balcon peut faire partie de la SHON si 1) il n'est pas au rez de chaussée, 2) il sert à autre chose (par exemple d'accès). Le seul fait qu'il y ait un escalier vers le jardin ne signifie pas que le balcon est l'accès, à partir du moment où votre logement a un autre accès, par exemple par le garage.
Quant à la notion de "bâti" que vous évoquez, comment est-elle précisée dans le POS ou le PLU? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:20:14
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| pouvez vous recopier précisément les articles du POS ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 13:17:37
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Bonjour,
L'article UE9 du POS dit "sur les parcelles de moins de 500 m2 (unité foncière), l'emprise au sol des constructions ne peut excéder 40% de la surface de l'unité foncière.
Le COS de cette zone est à 0.6
Question subsidiaire : Nous sommes dans une impasse privée ouverte à la circulation. Mon unité foncière (d'après acte notarié et cadastre des impots) va jusqu'au milieu de la rue. Or la mairie ne veut prendre en compte que la surface close du terrain (différence 27 m2).
Quelle est la règle ou la jurisprudence en la matière ?
Et merci et félicitations pour vos réponses aussi claires que précises.
Cordialement |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 13:22:04
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Désolée, j'ai oublié de répondre à la question que vous m'avez posée.
Le balcon et son escalier de descente dans le jardin seront sur l'arrière de la maison, sans accès depuis la rue. La maison, parallèle à la rue, ira alors une limite de propriété à l'autre. Le jardin ne sera plus accessible qu'en traversant la maison.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 13:43:53
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Apparemment, le balcon n'est donc pas de la SHON, reste à savoir s'il fait partie de l'emprise au sol... En principe non, mais comme la définition varie en fonction des POS/PLU, il vaudrait peut-être mieux voir celui de votre commune.
Quant à la question subsidiaire, elle fait déjà l'objet d'un autre sujet (de la part d'un autre participant) sur le forum, et je n'ai pas l'impression que la réponse soit claire. |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 14:10:17
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Rebonjour,
Pourriez vous m'aiguiller sur l'autre sujet qui parle de surface close par rapport à l'unité foncière ?
Je n'ai trouvé que des références à des servitudes de passage ou des partages d'unités mais j'ai certainement mal cherché.
Merci de toute aide sur le sujet |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 14:33:14
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le sujet sur le calcul de la SHON disponible est celui là.
Il est selon moi assez clair, les questions restant en suspens étant la réalité de la limite de propriété de bmxandtoys au milieu de la rue : la non prise en compte de cette surface dans le calcul de la SHON disponible semble au contraire assez claire.
Mais bon, ce que j'en dis.... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 14:44:35
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Je ne pense pas que votre balcon soit constitutif de SHON comme cela est présenté dans le fil que je vous ai indiqué dans mon message du 03 déc. 2006 : 19:48:42.
Concernant l'emprise, en l'absence de définition précise dans votre POS, elle est habituellement calculée soit comme étant la projection au sol des batiments -les balcons et escaliers en saillie forment alors une surface projetée constitutive d'emprise- soit comme la SHOB au niveau du sol. D'ailleurs, la réponse ministérielle suivante laisse les deux options, c'est dire ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 16:12:55
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Bon si je résume :
- pour l'emprise au sol, il faut voir le PLU et le service urbanisme de la mairie
- pour la prise en compte de l'unité foncière complète, le sujet n'est pas si clair. La mairie refuse de prendre en compte les m2 de trottoir et de 1/2 rue inclus dans mon acte notarié d'achat mais elle a déjà été condamnée sur un sujet similaire.
Il faut essayer de fouiller la jurisprudence ? Comment et où la trouver ?
Annie |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 16:23:22
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Bsr,
Citation :
Question subsidiaire : Nous sommes dans une impasse privée ouverte à la circulation. Mon unité foncière (d'après acte notarié et cadastre des impots) va jusqu'au milieu de la rue. Or la mairie ne veut prendre en compte que la surface close du terrain (différence 27 m2).
Quelle est la règle ou la jurisprudence en la matière ?
Y a t il une référence à une servitude de passage ou autre, dans l'acte notarié ? |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:12:11
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Re,
Donc si vous cloturez votre propriété "normalement", plus personne ne peut passer ?
Chiche ? |
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Mamannie
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:42:27
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| presque personne, nous sommes les avant dernier en fond d'impasse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 22:35:13
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BGO : si le dernier terrain au fond de l'impasse est enclavé sans ce passage, il n'est pas nécessaire que la servitude soit formalisée par une convention : elle est "légale" car due à l'enclave.
Je pense que dans le cas présent, on n'est pas dans la même situation que bmxandtoys : la voirie n'est pas affectée à la circulation publique; elle n'est que l'accès dû à la parcelle enclavée situé plus loin.
Il doit être possible dans ce cas de prendre en compte la portion de parcelle due à la servitude d'enclave dans le calcul des superficies génératrices de SHON.
Si la même commune a été condamnée dans une affaire similaire, récupérez auprès de votre concitoyen le jugement afférent : vous pourrez vous fonder sur les "considérant" du tribunal pour fonder votre demande. Si vous ne connaissez pas le voisin qui a réussi ce "coup", demandez à la commune le jugement qui lui a été signifié quand elle a perdu ; c'est une pièce administrative donc communicable...!
Il serait d'ailleurs très intéressant que vous nous transcriviez les conclusions du tribunal. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 23:06:59
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Re,
Citation :
Je pense que dans le cas présent, on n'est pas dans la même situation que bmxandtoys : la voirie n'est pas affectée à la circulation publique; elle n'est que l'accès dû à la parcelle enclavée situé plus loin.
Pas si sûr (pour la circulation publique). Il conviendrait pour celà que l'accès soit strictement réglementé (un simple panneau ne suffit pas).
Par contre, la servitude telle que prévue par le CC c'est à pied, à cheval ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 23:30:44
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C'est l'article 682 du code civil (et les suivants) qui règle le droit de passage lié à l'enclave.
Il prévoit un "passage suffisant pour assurer la desserte complète du fond", pour une exploitation "normale" du fond. Ainsi, l'habitation d'une maison exige le passage d'une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie (Civ 3°, 28-10-94, Civ 3°, 19-05-93).
Donc le passage d'un ane ne suffit plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 23:32:03 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 10:51:27
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Si je me souviens bien (j'avais vu cela dans les PPRIF), le passage exigé par les pompiers doit être libre sur 3,40m de haut.
Si ça peut aider. |
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Emprise au sol d'un balcon
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