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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
 Posté - 26 mai 2003 : 18:34:00
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L'adaptation des règlements de copropriété commence à juste titre à obnubiler les copropriétés, qui découvrent la complexité de l'application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ! La commission relative à la copropriété s'est penchée sur les zones d'ombres et émis une recommandation, la 23ème depuis sa création, que nous mettons en ligne encore chaude !
Par ailleurs, nous préparons un nouvel article sur ce sujet, que sont venues alimenter aussi deux réponses ministérielles (n° 10631 : JOAN Q, 14 avril 2003 et n° 12894 : JOAN Q, 14 avr. 2003, consultables sur le site de l'assemblée nationale http://www.assemblee-nationale.fr/ : répondant à deux députés se faisant les interprètes des inquiétudes de nombreux copropriétaires, estimant difficile et longue la procédure de mise en concordance des anciens règlements de copropriété avec les textes actuellement en vigueur, ne sachant pas bien ce qu'il faut entendre par "adaptations rendues nécessaires" et s'inquiétant également des dépenses qu'il leur faudra assumer, le ministre a eu tendance à minimiser la portée de la disposition et les conséquences d'une non-adaptation, anticipant un peu sur la recommandation de la commission...
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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bprudhon
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1422 réponses |
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 16:15:37
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Bonjour,
J'ai lu avec attention le texte de l'Arc mais je trouve étonnant que l'ARC soutienne la position que vient de prendre la commission relative à la copropriété alors que dans son guide sur le "Règlement de copropriété" page 11 et 12, il est écrit :
"Deux problèmes ont particulièrment mobilisé nos énergies :[...]
2) Celui posé par le fait qu'aucune obligation de mise aux normes des règlements dfe copropriété n'existe, ce qui a pour conséquence que les 3/4 des règlements en vigueur, contiennent souvent de nombreuses clauses devenues illégales, obsolètes, inopposables et qu'il est très difficile pour un copropriétaire "normal" de savoir ce qui est valable ou non dans son règlement.[...]
Lors de la discussion sur la loi SRU qui inclut une section relative à la copropriété, l'ARC a déposé [...]deux propositions d'amendements qui ont été repris et qui se sont conclus par le vote -non sans mal- de deux articles de loi pour nous essentiels.
[...]
Le 2ème article est le suivant : article 49
Cet article est très important car il oblige tous les syndicats à mettre aux normes leur règlement de copropriété sous 5 ans. Cette obligation -pour laquelle nous nous battons depuis des années- va avoir de nombreux effets positifs : [...]
Aujourd'hui, l'ARC tient une position inverse en prétendant que l'adaptation des règlements n'est pas obligatoire.
Je trouve ça bizarre que l'on soutienne 2 thèses inverses dans un même but : protéger les intérets des copropriétaires. Quelle thèse retenir ? Comment faire confiance à l'ARC ?
Qu'en pensez-vous ?
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 23:00:14
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L'ARC avance la réponse suivante Arnica :
"La majorité des spécialistes en la matière (avocats et professeurs de droit) estimait, en raison de la formulation de l'article 49 (" l'assemblée décide " et non " peut décider ") que l'adaptation était obligatoire. L'ARC, après avoir suivi cette position de bon sens a fini par adopter une position plus souple permettant à ses adhérents de mieux résister à la pression de ceux qui cherchaient à imposer des contrats d'adaptation hors de prix. C'est pourquoi nous sommes satisfaits de la position de la Commission."
Cordialement.
Cyril  |
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:46:52
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merci clemouel, mais c'est justement parce que j'avais lu la dernière opinion de l'arc sur leur site que je réagissais par rapport à ce qui'ils soutenaient avant.
ça ne vous étonne pas qu'en l'espace de 2 ans l'arc ait changé radicalement de position alors qu'ils disaient s'être battu pendant des années pour obtenir l'obligation de l'article 49 et qu'ils en étaient même à l'origine ?
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audette
Contributeur vétéran
162 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 10:18:30
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bien d'accord avec vous Arnica! ce changement de position est déconcertant....j'attends avec impatience la position de la cour de cassation sur le sujet.
Je note d'ailleurs, que par un arrêt du 25 mai 1976, où en l'espèce le règlement comportait de nombreuses clauses contraires aux dispositions de la loi, la cour de cassation avait approuvé la cour d'appel qui avait enjoint aux parties de mettre les clauses du règlement en confomité avec ces dispositions.
Avec l'existence de l'article 49 aujourd'hui il me parait évident que la cour de cassation suivrait la meme position. Attention donc!
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malechka
Pilier de forums
218 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 12:36:02
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L’ARC n’est pas à une contradiction ni à un revirement près. 
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 12:56:55
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Oui, hélas : cf. son attitude, qui n'a jamais été expliquée - ni par elle publiquement, ni autrement par réponse à un questionnement direct -, sur le Label Qualité Syndic, label qu'elle avait suscité positivement à créer et dont elle a quitté les organes de pilotage.
Il n'en reste pas moins que cette association est fort utile, même si les contradictions internes existent... La dialectique peut et pourra toujours casser des briques (Pierre Dac ou une autre sommité ? je ne me souviens plus : qui a la citation ?).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 11:25:54
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Il ne faut pas oublier que l'ARC est membre de la Commission relative à la copropriété et que les décisions de cette Commission sont désormais prises à la suite d'un vote majoritaire.
L'ARC se plaint des imprécisions du régime de l'adaptation. On ne peut que l'approuver.
Elle conseille en quelque sorte le coup de force : on fait toutes les adaptations au sens propre du terme, on insère les grilles de répartition qui sont nécessaires compte tenu de la suppression de clauses devenues illicites. On vote à la majorité simple et on attend d'éventuelles contestations de copropriétaires pas contents.
Sur le plan pratique, la solution est séduisante.
Elle impose certaines précautions :
- répartir en catégories distinctes les adaptations réalisées
a) le remplacement des clauses objectivement périmées
b) l'ajout de clauses impératives
c) l'insertion de grilles de répartition, une par une
- préciser les modes de calcul pour les grilles de répartition
- prévoir des résolutions différentes et des votes distincts. Une résolution pourra être attaquée sans qu'il soit porté atteinte au reste de l'adaptation.
- Il faut apporter grand soin aux convocations (documents annexes complets, délais suffisants, vérifications des retours postaux, etc.
et aux notifications du PV
Les syndicats, même s'ils attendent la publication des décrets, ont plus de chance d'aboutir ainsi dans un temps raisonnable à une adaptation effective que s'ils attendent les résultats des discussions, débats et controverses.
Quant au caractère obligatoire, l'arrêt de 1976 a été cité à juste titre mais il est unique.
La colchique est elle obligatoire pour les "goutteux" ? Non, mais elle les soulage. A eux de décider. C'est pareil pour l'adaptation.
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 21:37:54
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Bonsoir,
Je viens de lire l'article d'universimmo sur les réponses ministérielles à l'article 49.
Je suis un peu déçu car Universimmo nous promettait un article qui devait soulever les conséquences néfastes pour les copropriétés de décider que l'article 49 n'était pas impératif. Rien de tout ça, d'ailleurs pas d'avis particulier sur le caractère obligatoire ou pas de l'adaptation.
Pour ma part, j'ai tendance à penser que les députés de 2000 souhaitaient que l'adaptation soit obligatoire mais que ceux d'aujourd'hui ont préféré donner une interprétation différente de la loi plutôt que d'avoir à modifier la loi.
Peut on penser qu'il existe une sorte de lobbying (émanant des grands groupes de syndics) qui aurait pu influencer la réponse ministérielle ?
Ces syndics ont en effet assez répété que décidément, la loi SRU faisait peser sur eux beaucoup trop d'obligations !
Universimmo, quelle est la valeur d'une telle réponse ministérielle ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 22:51:09
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Oh, Arnica, vous pensez qu'il pourrait y avoir des groupes de pression qui s'introduiraient dans la gorge de ministres ! Bon, j'arrête (arrête de poisson dans la gorge en question, ouarfff). Si l'on filait la métaphore, ne pourrait-on pas dire qu'il y a des réponses ministérielles qui sont comme des anguilles ?
Je suis moi même resté sur ma fin à la lecture de l'article de UI. La question n’est d’évidence pas close.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 23:14:50
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Et s'il n'y avait que l'adaptation des RC pour laquelle les cabinets ministériels font l'anguille !
A coup certain, nous allons pêcher le même type de poisson pour les travaux de sécurité ascenseur, la nouvelle comptabilité et pourquoi pas pour le problème du monoxyde de carbonne, le diagnostique électrique, le carnet de santé immeuble et que sais-je encore pour quel diagnostique sanitéro-sécuritaire : ha ha ha (ouarfff c'est le poisson celui-là) ah ah ah (celui-là c'est mieux)!
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 30/05/2003 23:16:26 |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 00:32:21
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Et, en arrière fond, tapis dans l'ombre, des requins qui guettent les gentils copropriétaires et locataires que nous sommes sur ce forum pour les plumer tout cru (mitigeons donc de vigilance notre parano ordinaire...), quelques maquereaux de cabinets douteux, etc. On ne parle pas de la flore qui va avec... Est-ce que les gentils petits bonshommes jaunes de UI (des canards ?) vont survivre dans ces conditions hostiles ? Ils peuvent nous avertir du danger, non ? Cyril, quand il y aura le diagnostic électrique, quelle pêche si les fils traînent dans l'eau !
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 09:45:24
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Nous ne sommes effectivement pas forcément des acharnés de l’adaptation obligatoire, non pas que cette adaptation manque d’intérêt – nous reconnaissons la valeur « pédagogique » et de référence du règlement pour ce qui est des règles du jeu de la copropriété et de son fonctionnement – mais nous sommes quelque peu refroidis par la façon dont aborde cette adaptation la grande majorité des syndics (qui vont comme pour les carnets d’entretien bâcler le travail, et cette fois ce ne sera même pas pour eux – quoique, à voir comment certains n’aiment pas voir leurs poulains proposés être mis en concurrence…), et aussi par le caractère éphémère de l’exercice : au rythme des modifications législatives, dans 5 ans, les règlements de copropriété refaits à neuf ne seront pas plus utilisables qu’aujourd’hui…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 11:09:06
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Très juste observation d'U.I.
Il faut donc prévoir la mise à jour permanente des RC, ainsi qu'un contrôle-diagnostic quinquennal obligatoire du respect de cette obligation, qui portera sur tous les textes applicables à l'immeuble concerné y compris les arrêtés municipaux.
L'informatisation des conservations hypothécaires étant terminée, et la numérisation des documents publiés proche de son achèvement, la mise à jour pourra être effectuée par publication électronique du PV d'une assemblée. Les syndics auront été constitués en ordre professionnel et les procès verbaux qu'ils établiront seront revêtus du caractère authentique.
Les contrôles seront effectués par des titulaires du BTS de l'immobilier inscrits sur des listes régionales (décentralisation) après une formation complémentaire spécifique de deux mois sanctionnée par un brevet d'habilitation aux fonctions de diagnostiqueurs-contrôleurs de mise à jour de RC.
Voilà au moins une question réglée
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 16:14:42
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Et c'est là qu'on se réveille...
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milim
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 10:41:21
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Bonjour,
Suite à la décision de la recommandation, j'ai adressé un courrier à l'Arc pour leur demander d'éclaircir leur position. Je suis présidente du conseil syndical et à la dernière AG, alors que j'apportais des devis sur l'adaptation des règlements de copropriété + des arguments pris sur le site de l'Arc pour convaincre les copropriétaires de faire l'adaptation, je me suis vu opposer la nouvelle position de l'Arc et du coup l'assemblée n'a pas voté l'adaptation alors que notre règlemnt et très ancien.
Voici les échanges de mails avec l'Arc, je les publie avec leur accord :
1) Mon premier mail :
"Bonjour,
L'article que vous avez écrit dans la rubrique actualité "recommandation de la commission de la copropriété" a sucité beaucoup
de réactions sur le forum d'universimmo. En effet nous nous étonnons tous que vous puissiez soutenir aujourd'hui que
l'adaptation des règlements de copropriété n'est pas obligatoire alors que vous avez affirmé exactement le contraire lors de la
parution de loi SRU et vous avez même prétendu être à l'origine de cette décision pour laquelle vous vous seriez battus
pendant des années !! (livre sur le règlement de copropriété, page 11 et 12)
Que faut -il en conclure ?
Que vous êtes une association qui retourne sa veste dès que le vent tourne et que vous vous moquez des intérets des
copropriétaires ?
Nous attendons une explication de votre part.
Marianne Moreau"
2) La réponse de l'Arc
"Madame Marianne MOREAU
Paris, le 30 Mai 2003
Envoi par e.mail
Madame,
D'abord nous regrettons que l'émotion vous fasse oublier la courtoisie.
Oui, nous sommes bien à l'origine de cet article 49 (merci, en conséquence,
de bien vouloir corriger votre conditionnel volontairement vexatoire) pour
favoriser la compréhension et l'application des règlements de copropriétés.
2 - Notre association a, en effet, toujours été du côté des juristes qui ont
interprété l'article 49 comme une obligation.
3 - Depuis deux ans nous et nos adhérents sommes néanmoins confrontés au
terrorisme grandissant de certains syndics qui « imposent » des coûts d'
adaptation démentiel sous prétexte d'obligation.
4 - C'est bien la raison par laquelle nous avons décidé - dès le mois de
novembre 2002 comme l'atteste notre bulletin de janvier 2003 - de nous
ranger du côté de ceux qui estimaient que cette disposition était
facultative, ceci pour permettre à nos adhérents d'échapper à des
propositions insupportables (récemment une copropriété de 30 lots de 1995 s'
est vue imposer un devis d'adaptation de 3.200 ? !).
5 - Nous ne retournons NI notre veste Ni ne nous moquons des intérêts des
copropriétaires (merci d'éviter ce genre de provocation) ; au contraire :
a) nous essayons d'apporter des réponses pragmatiques à des situations qui
évoluent par la faute de certains professionnels ;
b) nous essayons d'éviter que des dispositions pour lesquelles nous nous
sommes battus ne se retournent contre les copropriétaires.
6 - Par ailleurs, nous continuons à encourager nos adhérents à adapter leur
règlement (quand cela est vraiment utile) et estimons que notre position
actuelle leur permet de le faire dans des conditions financières meilleures
(le refus possible de propositions uniques et anormales, permet la mise en
concurrence).
Vous remerciant de faire connaître aux très nombreuses personnes « émues »
par notre évolution les raisons qui la justifie, nous vous prions de
recevoir, Madame, l'assurance de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Le Président."
3) Ma réponse :
"03/06/03
Monsieur le Président,
Je vous remercie de votre réponse et je tiens à vous présenter mes excuses pour l'absence de formule de politesse dans mon précédent courrier.
Je suis propriétaire de deux appartements à Lyon et je suis présidente du conseil syndical. J'étais chargée du dossier de l'adaptation du règlement de copropriété de notre immeuble. Or à notre assemblée générale de la semaine dernière, j'ai eu la surprise de voir le projet refusé par certains copropriétaires qui m'ont opposé le caractère non obligatoire de l'adaptation et en citant votre association pour corroborer cette affirmation, alors que j'avais moi même utilisé tous les écrits de l'Arc afin de convaincre les copropriétaires.
D'où ma stupeur et aussi mon incompréhension face à vos contradictions.
Votre réponse, d'ailleurs, ne me parait pas satisfaisante car vous dîtes que :
1) vous êtes à l'origine de l'article 49
2) l'adaptation est obligatoire, juridiquement parlant
3) mais que beaucoup d'abus sont constatés
4) donc c'est mieux que ça devienne facultatif pour mieux se défendre contre ces abus
5) vous proposez une solution pragmatique
6) vous dîtes que votre solution n'empêche pas de continuer d'encourager l'adaptation et qu'au contraire elle sera facilitée par des possibilités de refus des devis et par l'obligation de mise en concurrence.
Voici ma réponse :
1) Votre revirement me laisse douter que vous ayez pu être à l'origine de l'institution par la loi d'une obligation d'adapter,
2) Je suis d'accord avec vous comme la plupart des juristes qui se sont exprimés sur la question et contrairement à ce qu'ont pu soutenir certains syndics.
3) 4) Si vous avez constaté des abus, votre rôle en tant qu'association de consommateurs est de recenser ces abus et de mener des actions contre les entreprises qui commettent ces abus (comme vous l'avez fait, je crois avec les entreprises de diagnostics des termites) et non de transformer la raison d'être d'une disposition législative.
5) Votre solution aboutit à prétendre que l'adaptation n'est pas obligatoire donc à permettre à certains syndics d'inciter les copropriétaires à ne pas le faire et du coup ôte aux copropriétaires la seule arme qui leur restait pour procéder à ce travail de mise à jour des règlements.
6) Pourquoi le fait que l'adaptation soit obligatoire empêcherait les copropriétaires de faire jouer la concurrence ou de refuser les devis trop onéreux ou abusifs ? Que faisons nous à l'heure actuelle avec les contrats de syndics et pourtant l'institution du syndic est obligatoire.
Est ce que cela signifie que lorsque vous aurez constaté trop d'abus chez les syndics, vous soutiendrez que leur mise ne place n'est pas obligatoire ?
Je pense que vous vous êtes trompés dans la façon de gérer cet article 49 et que votre erreur va malheureusement avoir beaucoup d'incidence sur les copropriétaires. D'ailleurs pour ma part c'est déjà fait puisque les copropriétaires de mon immeuble ont tout simplement refusé l'adaptation. Notre règlement datait de 1956 et j'avais réussi à trouver un devis à des tarifs corrects selon mon étude comparative et grâce aux conseils trouvés sur votre site : pas de tarif forfaitaire, concertation avec le conseil syndical, engagement par rapport au décret, pas d'obligation de faire publier par le notaire du prestataire.
J'avais assisté à un colloque à l'automne dernier au Sénat dans lequel votre association intervenait et le directeur de votre association soutenait clairement le caractère obligatoire de l'articel 49. Je pense que vous devriez, Monsieur Champavier, tenir compte des avis censés des gens qui travaillent au quotidien à l'association et qui sont sur le terrain pour mieux appréhender les intérêts des copropriétaires.
Votre réponse ne fait que desservir les intérêts des copropriétaires.
Me donnez vous votre accord pour publier nos échanges sur le site d'universimmo afin que les internautes comprennent mieux votre position ?
Je vous prie, Monsieur, d'agréer mes salutations distinguées.
Marianne Moreau"
4) La réponse de l'Arc
"Madame Marianne MOREAU
Paris, le 5 Juin 2003
Madame,
Décidemment nous avons du mal à comprendre votre agressivité.
1 - Pour vous démontrer notre engagement sans faille dans le problème de l'
adaptation des règlements de copropriété nous vous prions de trouver
ci-joint l'ultime lettre adressée au Ministre de la Ville, Monsieur
BARTOLONE, à ce sujet au cours de la discussion de la loi SRU.
Des excuses de votre part pour votre scepticisme vexatoire (voire injurieux
puisque vous me traitez presque de menteur) seraient les bien venues.
2 - Nous avons deux types d'ahérents : des adhérents collectifs (conseils
syndicaux ou syndics bénévoles) et des adhérents individuels :
a) nos adhérents collectifs n'ont AUCUNE difficulté à persuader la majorité
d'une assemblée générale qu'il faut mettre aux normes un règlement de
copropriété antérieur à 1965 complètement obsolète, illégal et illisible ;
curieuse présidente de conseil syndical qui ne peut convaincre ses voisins
électeurs de cela.
b) nos adhérents individuels étaient - de plus en plus - confrontés non pas
à des syndics qui mettaient en avant le caractère facultatif des mises à
jours, mais plutôt à des syndics qui :
? expliquaient que c'était obligatoire et qu'à défaut la copropriété prenait
un risque ;
? présentaient un seul devis prohibitif qu'ils arrivaient à faire voter en
expliquant aux copropriétaires qu'ils ne pouvaient échapper à cette
nécessité.
Il y a peu, un adhérent a du faire face à un devis de 3.200 ? pour
adapter un règlement de 1995 d'une copropriété de trente deux lots !
Ces adhérents - en faisant valoir en assemblée générale - le caractère non
obligatoire de cette adaptation, réussissent à empêcher le vote immédiat
tout en indiquant que si, à la prochaine assemblée générale, un devis
correct était proposé ils voteraient pour une adaptation utile.
3 - Votre incompréhension concernant notre position issue d'une réelle
pratique des assemblées générales - nous étonne et nous aurions apprécié que
vous nous dispensiez de votre ironie.
4 - Contrairement à ce que vous dites les juristes sont partagés en deux
camps égaux sur le caractère obligatoire. Tellement partagés que la
Commission Relative à la Copropriété constatant ce clivage non réductible n'
a pas voulu trancher sur ce point et à renvoyé chacun à ses responsabilités
(ce que nous faisons) en se contentant de préciser qu'aucune sanction n'
était attachée à cette obligation. Refuser de tenir compte de cette division
50/50 n'a aucun sens. D'où, encore une fois, la position pratique de l'ARC :
- les adaptations des règlements antérieurs à 1965 sont absolument
indispensables et conseillers syndicaux et assemblées générales doivent
utiliser l'article 49 ;
- pour le reste c'est fonction des règlements et de la situation qui vivent
les copropriétaires (celle-ci incluant le problème du COUT).
Pour finir je dirai ceci : la discussion, voire la polémique sont normales
; nous ne pouvons cependant admettre ni d'être traité de menteur ni d'
inconstant.
Par ailleurs, nous pensons que notre action, dans ce domaine comme dans d'
autre, reste efficace à 80 % et répond bien aux besoins et aux demandes des
copropriétaires et de nos adhérents. Naturellement vous pouvez penser le
contraire.
Recevez, Madame, nos meilleures salutations.
Fernand CHAMPAVIER
Le Président.
P.J : lettres à Messieurs RIMBERT et BARTOLONE.
P.S : aucun problème pour que vous soyez part de nos échanges, à condition
que vous soyez assez aimable pour éviter de rajouter des commentaires
auxquels nous n'aurions pas à répondre.
Assemblée Nationale
Monsieur RIMBERT
Député de Loire-Atlantique
126 Rue de l'Université
75355 PARIS Cedex 07 SP
Paris, le 19 Mai 2000
Objet : Loi SRU/Volet copropriété
Monsieur le Député,
Nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint copie de la lettre
adressée à Monsieur le Ministre de la Ville, sur UN des problèmes (très
mineur, sans soute, mais lourd de conséquences) posé par la loi SRU.
Nous restons à votre disposition et vous prions de recevoir, Monsieur le
Député, l'assurance de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER Bruno DHONT
Le Président Le Directeur
P.J.
Ministère de la Ville
Monsieur Le Ministre
Monsieur BARTOLONE
55 Rue Saint-Dominique
75007 PARIS
Paris, le 19 Mai 2000
Objet :
Mise aux normes
des règlements de copropriété
Monsieur le Ministre,
Nous revenons vers vous - après le passage au Sénat de la loi SRU - pour
vous rappeler vos promesses sur le sujet référencé, promesses que vos n'avez
pas tenues si nous en croyons le Journal des Débats.
Rappelons que le problème (marginal mais très lourd d'implication) concerne
la mise aux normes des règlements de copropriété. Faciliter cette mise aux
normes est indispensable si l'on ne veut pas que nos concitoyens deviennent
objectivement schizophrènes (un règlement SENSÉ s'impose, une loi
contredisant ces règlements sur de plus en plus de points).
Rappelons aussi que vous aviez promis d'apporter une solution à ce problème.
Or, nous avons été surpris - voire plus - de lire (p 2 569 du Journal des
Débats du Sénat - Séance du 10 Mai) : «L'amendement 508 prévoit la
défiscalisation de la plublication. En conséquence, le Gouvernement y est
défavorable»
Est simplement passé au Sénat un article ainsi rédigé : «La mise en
conformité des règlements existants avec la législation en vigueur peut être
décidée par l'assemblée générale du syndicat à la majorité de l'article 24».
C'est ce qu'on pourrait appeler un article «enfoncement de portes ouvertes»,
car il est ÉVIDENT - même pour le copropriétaire le moins bien informé -
que - actuellement - c'est DÉJÀ le cas, et donc que cet article n'apporte
RIEN !!
Or, le problème était : comment INCITER (voire OBLIGER) les SYNDICATS à
mettre leur règlement à jour. Le fait que vous repoussiez la seule
incitation préposée au prétexte qu'elle induit un manque à gagner pour l'
État est donc particulièrement SURPRENANT et DÉCEVANT.
Nous espérons que vous saurez convaincre vos collègues du Gouvernement que
quand on change les lois, il faut donner aux citoyens les moyens de changer
sans frais les documents qui font loi et qu'à défaut on institutionnalise
une cacophonie culturellement et socialement pathogène (question simple :
comment réintroduire le DROIT dans les quartiers en difficulté où l'on
trouve de nombreuses copropriétés si l'on laisse circuler des règlements qui
sont parfois à 50 % HORS LA LOI ?!?).
Comptant sur votre esprit de suite et vous remerciant es efforts que vous
déploierez pour traiter ce problème, nous vous prions de recevoir, Monsieur
le Ministre, l'assurance de notre haute considération.
Fernand CHAMPAVIER Bruno DHONT
Le Président Le Directeur"
Qu'en pensez vous ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 11:33:40
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Cet échange de mails est très instructif!
POur se simplifier un peu la vie il serait raisonnable de considérer l'adaptation des RC antérieurs à 1965 comme nécessaire et indispensable (en repectant le protocole proposé par l'ARC) et celle concernent les RC postérieurs à 1965 comme facultative.
De mon côté, notre syndic nous impose un projet de résolution concernant l'adaptation pour un montant de 4050euros juste pour les frais de notaires (donc hors honoraires du syndic) sachant que notre RC date de 1969. Heureusement, la Présidente du conseil syndical est totalement opposée à ce projet.
Donc, lors de l'AG l'idée est de demander au syndic qu'il nous dise précisemment en quoi consisterait l'adaptation pour notre RC, quelles seraient les clauses illicites, illégales etc ... et c'est seulement après avoir obtenu des réponses claires que l'on sera à même de répondre à la question de base : l'adaption de notre RC est-elle nécessaire ou pas ?
Si la réponse est "oui" alors l'étape suivante est d'obtenir plusieurs devis adaptés (c-à-d non forfaitisé) à notre cas de figure.
Mais c'est clair que personne ne peut être d'accord pour débouser 4000euros dans l'adaption non nécessaire d'un RC!!!
bp |
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 13:22:18
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moi je ne suis pas d'accord pour faire cette distinction entre avant 65 et après : ou c'est obligatoire ou pas. jamais une telle distinction n'est faite dans la loi.
d'ailleurs, je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble récent et notre règlement alors qu'il a été fait en 2002, n'est même pas à jour de la loi de 1965.
Pour ce qui est de savoir si c'est nécessaire ou pas : si votre règlement date de 1969 : il n'est pas à jour de la loi sru sur les règles de majorité ou les questions de budget (encore plus avec le décret qui va paraitre).
Pour ce qui est du prix que vous annoncez : sachez que les honoraires du notaires prennent une grosse part de cs tarifs et en + on ne peut pas y échapper. J'ai étudié certains devis où les prix des prestations étaient bien différenciées et le tarif du notaire est presque le même que la prestation juridique.
De + la numérisation aussi a un prix : dans ce cas pourquoi ne pas faire une adaptation sans intégrer les modifications dans le règlemnt de copropriété, elles figureront sur un document annexe qui serait publié (- cher en +, - de pages).
Je ne crois pas que le syndic soit compétent pour faire l'analyse que vous demandez (repérer les clauses illégales).
Avez vous fait appel à la concurrence : moi j'ai fait plusieurs devis : je n'obtiens pas ces tarifs de 4000 euros.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 14:05:57
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L'orage gronde vainement sur les sites !
Il y a un problème reconnu par tous : nombreux sont les règlements de copropriété obsolètes qui doivent être mis en conformité avec les textes d'ordre public applicables aux immeubles concernés.
Depuis plus de trente ans les spécialistes sérieux recommandent que soit exécutée cette opération, en particulier quand le RC est antérieure à 1967. Ils insistent même sur le fait qu'elle peut être adoptée à la majorité de l'art. 24 dès lors qu'on se borne à l'insertion de textes d'ordre public.
La loi SRU proclame enfin : " l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations ..."
Un "syndicat" reconnaît, au sens juridique du terme, son bébé.
Certains veulent le faire plus beau encore qu'il n'est : on en profitera pour étudier des améliorations de gestion et d'organisation, on tiendra compte des évolutions républicaines de la jurisprudence, on rectifiera les répartitions issues d'un 19e siècle poussiéreux, etc.
Beaucoup se proposent pour parer le bébé, le nourrir, lui donner les premiers soins. Pour les anciens, cela rappelle les premières quintuplées (Dionne 1934 je crois). L'affaire peut être juteuse. Les propositions affluent.
Dès lors le "syndicat", qui ne connaissait apparemment pas les tentatives antérieures, ne reconnaît plus (au sens commun du terme) le fruit de ses travaux. Au Paradis de la copropriété, les anciens praticiens contemplent la scène et lisent les forums avec effarement. Pourquoi une telle agressivité dans les discussions sur une question aussi simple ?
Pourquoi avoir promulgué une loi relative à une adaptation que n'importe quel syndicat pouvait réaliser à tout moment ?
- Pour un modeste avantage fiscal ? Certainement pas !
- Pour rendre l'opération obligatoire dans un délai fixé ? Peut-être ? Mais les grammairiens font valoir qu'un indicatif présent n'est pas un impératif !
- Parce que le Législateur ignorait qu'il était déjà possible de le faire sans nécessité d'une loi ? C'est vraisemblable. Le "syndicat père" ne le savait-il pas ? Je n'en sais rien mais il serait plus excusable en cela que d'autres.
C'est le coût de l'opération qui, finalement, pose problème. Or les propositions formulées, dans la plupart des cas, ne concernent pas une simple adaptation mais un remodelage complet des règlements, une modification du RC qui dépasse les limites de l'art. 49. La grande erreur a été de donner à celui ci une portée qu'il n'avait pas.
Si on en revient à la simple adaptation, il y aura moins d'amateurs alléchés. Mais alors, faut-il abandonner toute idée d'amélioration du fonctionnement du syndicat, du CS ? Certes non. Mais dans le calme, quand l'orage sera passé, puisqu'on n'y a pas pensé plus tôt alors qu'on pouvait le faire.
Mais au fait l'adaptation est elle obligatoire ? Oui, car, dans ce domaine, il n'est pas nécessaire de proclamer le caractère d'ordre public de la loi pour qu'elle soit effective.
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