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Bonjour ! Nous vous présentons notre situation : nous avons acheté en 2004 une maison avec des locaux sur le même terrain. Ces locaux sont loués (à l'origine) sous bail commercial par la même personne depuis 1969. Cette personne a cessé son activité en 1998, avec disparition du fonds de commerce, mais est restée locataire des locaux. D'après les infos mentionnées dans l'acte de vente, un bail verbal aurait succédé en 1998 au bail commercial courant jusqu'en 1999, après cessation de l'activité et radiation du registre du commerce. Après recherches, nous nous rendons compte que tout ceci n'est pas clair, qu'un congé de bail commercial doit être notifié par acte d'huissier, qu'il n'y a rien de mentionné à ce propos, et que par conséquent le bail commercial pourrait toujours courir sous le coup d'une tacite reconduction avec une durée indéterminée. Dans ce cas, est-il selon vous suffisant de donner congé à tout moment, avec refus de renouvellement pour défaut d'exploitation, avec 6 mois de préavis ? Autre question : le locataire aurait-il la possibilité de céder le bail de façon isolée, donc sans le fonds de commerce ? En effet, il n'est plus censé bénéficier du statut des baux commerciaux mais il en bénéficie encore par le jeu de la tacite reconduction dûe à l'absence de congé !!!! Enfin, à partir du moment où le propriétaire donne congé, il nous parait évident que le locataire ne peut plus céder le bail ...est ce que l'on se trompe ?? Désolés pour les imprécisions et incertitudes concernant cette affaire, mais le vendeur de la maison+ locaux, le notaire et le locataire ne font rien pour nous informer de la situation réelle. Par conséquent, si vous voyez une possibilité que les choses soient plus compliquées que cela, dites-le nous !!!!!!! Merci beaucoup pour votre aide !!!
Je ne comprends pas comment un bail verbal est existant avec date de prise d'effet anterieure à la date d'expiration du contrat de bail commercial.
A moins que ce bail verbal ait été constaté afin de palier l'absence d'exploitation ainsi que la radiation.
S'agissant de l'absence de congé signifié par voie d'huissier, la nullité a peut être été couverte par une résilation amiable tacite et par la conclusion d'un nouveau bail (verbal..par simple échange des consentements.) n'étant pas soumis au statut des baux commerciaux.
Pourriez vous nous dire ce que fait le locataire dans les lieux, quelle activité exerce t il, vit il dans les lieux...?
Tout d'abord, merci Pyramide pour l'intérêt porté à notre cas, cela est très appréciable !!
Toutes vos remarques nous interpellent puisque nous nous sommes fait les mêmes ! En ce qui concerne le bail verbal passé avant la date d'expiration du bail commercial (1999) et donc au moment de la cessation d'activité en 98, nous sommes perplexes aussi. Il semble que ce bail verbal ne serait pas valable dans le cadre de la tacite reconduction du bail commercial, celui-ci prévalant. Nous pensons qu'effectivement le bail verbal s'est fait pour permettre le maintien du locataire dans les lieux malgré son départ en retraite. Nous pensons que le locataire est conscient de l'absence de congé par huissier et qu'il entend aujourd'hui faire valoir cette lacune. Mais quel est son intérêt sinon de gagner 6 mois. C'est pour cela que nous avons peur qu'il y ait autre chose là dessous, par exemple qu'il ait plus de droits que l'on peut l'imaginer ou qu'il pense à une cession de bail (si cela est possible !), ce qui lui permettrait de résoudre son plus gros souci : vider les locaux !!!! Ils sont en effet remplis de matériel de garagiste !!! Je réponds donc à votre question : il utilise les lieux comme simple lieu de stockage + garage pour 1 voiture. Il ne vit pas dans les locaux mais dans un autre village.
J'oubliais : nous lui avons donné congé selon bail verbal pour le 30 juin car nous ignorions cette histoire de congé par huissier, il nous a répondu qu'il avait jusqu'en 2008 ! D'après nous il fait le calcul suivant : 1999 (date d'expiration du bail commercial) + 9 ans. Nous pensons qu'il se trompe et que le bail est passé à durée indéterminée faute de congé, à moins que quelque chose nous échappe !!!!! Nos propos ne sont peut-être pas très clairs. Il est évident que le statut de bailleur ne s'improvise pas, nous ne ferons pas l'erreur deux fois !!!!
pilou: tous les documents(donc tout le dossier) concernant cette location vous ont ils bien été transmis à la signature de cette acquisition ?????
si vous découvrez une situation qui vous a été dissimulée, vous pourriez même poursuivre le vendeur pour dol...... et le rédacteur de l'acte qui a manqué à son devoir d'information!!!!
aviez vous pris UN notaire , différent de celui du vendeur, pour défendre vos intérets ???
vous etes vous procuré un KBIS concernant la societé titulaire du bail commercial ?
avez vous vérifié que les occupants n'auraient pas constitué une autre société ?????
ces démarches auprès du greffe du tribunal de commerce peuvent être faites par internet....mais parfois l'aide du personnel est très utile
Merci Nefer pour votre réponse. Aucun papier ne nous a été transmis lors de la vente, l'argument étant qu'il s'agissait d'un bail verbal. Il est évident que nous n'avons pas eu de bons réflexes faute de méconnaissance. De plus, nous n'avons pas pris de notaire (1er achat d'un bien immobilier !! Nous avons appris pas mal de choses...) Nous avons obtenu du greffe du tribunal d'instance l'extrait du registre du commerce et des sociétés concernant l'entreprise du locataire ; celui-ci nous confirme la radiation du RCS en 1998, la disparition du fonds de commerce. Il stipule qu'il n'y avait pas d'autres établissements dans le ressort ni d'immatriculations secondaires et qu'il s'agissait d'une exploitation personnelle. La constitution d'une autre société nous parait peu probable, en tous cas par cette personne (il a 69 ans). 1998 correspond à l'année de ses 60 ans, d'où départ à la retraite. Par contre, en ce qui concerne une cession du bail sans le fonds de commerce, on se pose des questions...
Nous nous posons une autre question : l'absence de précisions sur une notification par huissier pour mettre fin au bail commercial en 1998 signifie-t-elle forcément qu'il n'y a pas eu de notification. En d'autres termes, l'information sur la présence ou non de cette notification doit-elle être obligatoirement fournie dans l'acte de vente ?
Encore un grand merci pour votre aide ! Ce forum semble être utile à beaucoup de personnes.
congé bail commercial
Forum fermé
Posté - 08 juil. 2006 : 09:51:34
