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 Sujet  |
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jrhgg69
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 12 févr. 2006 : 17:59:14
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Bonjour à toutes et tous,
Je suis nouveau sur le forum et je souhaite une aide sur un sujet difficile :
J'exerce une activité de locations meublées (EURL) et je gère un patrimoine privé sous différentes formes (SCI, perso, indiv )
Dans le cadre de la gestion de mon patrimoine, je suis ammené à revendre régulièrement des biens immobiliers (nb de logements possédés > 20 )
La durée de détention moyenne est d'environ 10 ans.
Mon problème est le suivant :
j'envisage la vente d'un immeuble de 10 logements détenus depuis plus de 7 ans (indivision avec mon épouse, qui a une activité salariée).
J'ai vendu ma résidence principale en 2005, en 2004 j'ai vendu un logement (T5) détenu depuis plus de 15ans, en 2003 j'ai vendu un T3 détenus depuis plus de 13 ans. en 2002 RIEN . en 2001 un studio détenu depuis 4ans.
Quel est le risque de taxation de marchand de biens ?
Est-il préférable d'attendre 2007 (ou plus tard ?) pour limiter les risques.
Il semble qu'une vente tous les 3 ans soit acceptée. (mais pas tous les ans, même si l'opération est exonérée !)
Je pense que le risque existe compte tenu de mon activité pro.
Quels sont vos conseils pour éviter les risques.
Merci de m'éclairer !
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:46:11
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| Peut-être essayer de consulter la jurisprudence, par exemple dans un "petit livre rouge" (Dalloz, ou Lamy, ou peut-être Lefebvre) de droit fiscal? |
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jrhgg69
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 09:20:19
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Re...
J'ai effectivement lu quelques jurisprudences avant de poser la question.
cordialement
Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Peut-être essayer de consulter la jurisprudence, par exemple dans un "petit livre rouge" (Dalloz, ou Lamy, ou peut-être Lefebvre) de droit fiscal?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 14:26:55
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La requalificatino en marchand de biens est à la diligence des services fiscaux. Théoriquement, à partir de 3 ventes, vous pouvez être requalifié, et ce, quelle que soit la durée entre les ventes.
Maintenant, en pratique, c'est plus compliqué et le fisc va décider en fonction de votre activité principale ainsi que des renevus générés par les ventes.
A votre place, vu votre activité, je me méfierai grandement. Vous exercez dans le domaine immobilier, vos revenus sont générés par cette activité, vous aller faire une belle plus-value...
Je pense qu'il serait sâge de prendre contact avec un bon avocat spécialisé dans le domaine. Les quelques centaines d'euro qu'il vous prendra seront certainement bien dépensés.
Cordialement,
Pégase |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:28:17
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Le conseil de pégase est excellent.
Quant à moi, je dirais une seule chose : compte tenu de votre activité et des ventes intervenues, vous êtes déjà dans le régime marchand de biens, l'administration se servant effectivement des notions d'intention spéculative, et de fréquence, sans se référer à la notion d'étalement.
L'étalement dans le temps vous a simplement permis d'échapper à une requalification.
Je pense que vous en avez conscience, compte tenu de la question posée.
Peut être faudriat il demander à l'avocat spécialisé les incidences d'un passage en régime marchand de biens. |
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jrhgg69
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 16:38:04
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Merci pour ces conseils ...
Je suis allé voir un avocat fiscaliste qui m'a rassuré :
Il n'y pas pas d'intention spéculative à partir du moment où les biens ont fait l'objet d'une location régulière...
(On peux apporter la preuve qu'il n'y avait pas d'intention spéculative au moment de l'achat du fait des locations)
(résumé très condensé)
Néanmoins le risque existe... les avocats se tiennent à ma disposition ...
A+
Citation :
Initialement entré par fafaimmo
Le conseil de pégase est excellent.
Quant à moi, je dirais une seule chose : compte tenu de votre activité et des ventes intervenues, vous êtes déjà dans le régime marchand de biens, l'administration se servant effectivement des notions d'intention spéculative, et de fréquence, sans se référer à la notion d'étalement.
L'étalement dans le temps vous a simplement permis d'échapper à une requalification.
Je pense que vous en avez conscience, compte tenu de la question posée.
Peut être faudriat il demander à l'avocat spécialisé les incidences d'un passage en régime marchand de biens.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 17:27:14
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| Peut-être l'UNPI pourrait-elle vous aider? Peut-être des adhérents de l'UNPI se sont-ils trouvés dans la même situation que vous? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 17:04:06
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Citation :
Initialement entré par jrhgg69
Merci pour ces conseils ...
Je suis allé voir un avocat fiscaliste qui m'a rassuré :
Il n'y pas pas d'intention spéculative à partir du moment où les biens ont fait l'objet d'une location régulière...
(On peux apporter la preuve qu'il n'y avait pas d'intention spéculative au moment de l'achat du fait des locations)
(résumé très condensé)
Néanmoins le risque existe... les avocats se tiennent à ma disposition ...
A+
Citation :
Initialement entré par fafaimmo
Le conseil de pégase est excellent.
Quant à moi, je dirais une seule chose : compte tenu de votre activité et des ventes intervenues, vous êtes déjà dans le régime marchand de biens, l'administration se servant effectivement des notions d'intention spéculative, et de fréquence, sans se référer à la notion d'étalement.
L'étalement dans le temps vous a simplement permis d'échapper à une requalification.
Je pense que vous en avez conscience, compte tenu de la question posée.
Peut être faudriat il demander à l'avocat spécialisé les incidences d'un passage en régime marchand de biens.
Oui mais la récurrence des achats-reventes fait tomber cette présomption d'absence d'intention spéculative.
Il y a des jurisprudences qui tendent à la requalification dans des cas plus tendus que le vôtre ...
Votre activité professionnelle vous dessert quelque peu en l'espèce.
@bonentendeur. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 22:12:37
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Citation :
Initialement entré par jrhgg69
Merci pour ces conseils ...
Je suis allé voir un avocat fiscaliste qui m'a rassuré :
Il n'y pas pas d'intention spéculative à partir du moment où les biens ont fait l'objet d'une location régulière...
(On peux apporter la preuve qu'il n'y avait pas d'intention spéculative au moment de l'achat du fait des locations)
(résumé très condensé)
Néanmoins le risque existe... les avocats se tiennent à ma disposition ...
A+
Citation :
Initialement entré par fafaimmo
Le conseil de pégase est excellent.
Quant à moi, je dirais une seule chose : compte tenu de votre activité et des ventes intervenues, vous êtes déjà dans le régime marchand de biens, l'administration se servant effectivement des notions d'intention spéculative, et de fréquence, sans se référer à la notion d'étalement.
L'étalement dans le temps vous a simplement permis d'échapper à une requalification.
Je pense que vous en avez conscience, compte tenu de la question posée.
Peut être faudriat il demander à l'avocat spécialisé les incidences d'un passage en régime marchand de biens.
Ils me font marrer les avocats.... 
Demandez-lui de vous signer un papier sur lequel il s'engage a payer les frais et autres taxes que vous aurez encourrus en cas de requalification....
Je parie 1'000 euro qu'il se barre en courant...
A votre place, je me méfierai grandement.
Pégase |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 10:12:54
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Moi je préciserais "les avocats qui fournissent une réponse sans pour autant se poser la question de savoir s'ils regroupent toutes les compétences pour pouvoir la donner", plutôt que "les avocats" d'une manière générale : il ne viendrait à l'esprit de personne de mettre tous les AI dans le même panier, ou même tous les notaires pourquoi pas !?
La leçon à retenir est de ne pas prendre le titre d'avocat pour un gage de sécurité juridique, ce que jrhgg69 me donne l'impression de faire.
La leçon à retenir est d'aller voir un avocat très spécialisé, qui a la pratique de la matière qu'on lui soumet, et de lui poser 2 ou 3 questions "test", assez complexes, afin de valider ses compétences 
@bonentendeur. |
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