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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
 Posté - 23 avr. 2005 : 08:52:29
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Je vous prie de m'excuser de remettre sur le tapis cete affaire de légalité des pénalités de retard dans le paiement des loyers. J'ai lu sur ce forum et sur l'autre consacré aux locations que ces pénalités (condidérées comme abusives par la commission des clauses abusives) n'était pas forcément illégales si le contrat de bail contenait une clause qui les prévoit. IL semblerait aussi qu'il y ait un arrêt d'une cour d'appel stipulant que ces pénalités sont légales
Quelle interpretation faire exactement : en clair si les pénalités sont réclamées dans le cas d'un retard d'un paiement de loyer et que cela est stipulé dans le bail, le bailleur est-il dans son droit ?
J'ai bien pris connaissance des textes communiqués par ad honores et je suis d'accors avec lui pour penser qu'ils sont sans équivoque.
Par ailleurs concernant la notion de retard de paiement quand peut-on considérer que le juge estimerait que des pénalités se justifient? Si le loyer n'est pas versé durant le mois concerné ou si le loyer n'est pas versé le 5 par exemple du mois si le bail précise le 5 mais le 6 ou le 7 ? POur notre part on nous réclame 1600 euros de pénalités car même si nos loyers ont tous depuis 6 ans été encaissés au cours du mois concerné , certains l'ont été le 6 , parfois le 10 , parfois le 15 mais toujours avant le 20 (loyers payés par chèque )
JE PRECISE BIEN ENCAISSES ET PAS ENVOYES;
Merci encore pour la GRANDE QUALITE de vos conseils ici
Marie et l'agence F 
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 11:21:41
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La est effectivement tout le debat ! si vous n'envoyez pas votre cheque en recommande (ce que je comprend parfaitement), votre bailleur peut attendre qq jours avant de le remettre en banque et si ce n'est pas la meme banque, ca prend tjs au moins 1 ou 2 jours (si pas de WE entre deux.
Le mieux n'est-il pas de faire un virement automatique mensuel ? pas d'oubli, date de transfert fixee a votre convenance, aucun probleme puisque releve de banque .... J'ai du mal a comprendre pourquoi la majorite des locataires persistent encore a envoyer des cheques ! |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 12:14:59
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oui mais ces pénalités sont-elles légales ou pas dans le cas d'une stipulation dans le bail ? Là est ma question
Quant à l'envoi du chèque cela est consécutif à un litige avec l'agence qui exigeait un prélèvement automatique SINON RIEN !!!(abusif là pour le coup) !
Marie et l'agence F |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 12:54:01
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marie5807,
Vous connaissez ma position, donc inutile de la rappeler. Je pense que dans votre cas, j'irai devant le juge d'instance muni d'un dossier costaud : recommandations de la commission des clauses abusives, loi mettant à la charge du demandeur les divers frais de recouvrement, état détaillé des dates de vos chèques et en regard, date de débit, etc.... |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 13:17:14
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
marie5807,
Vous connaissez ma position, donc inutile de la rappeler. Je pense que dans votre cas, j'irai devant le juge d'instance muni d'un dossier costaud : recommandations de la commission des clauses abusives, loi mettant à la charge du demandeur les divers frais de recouvrement, état détaillé des dates de vos chèques et en regard, date de débit, etc....
Je pense ad honores que je vais en effet me référer à ce que vous conseillez. Le dossier costaud est constitué et je m'apprête à envoyer avec le loyer de mai un récapitulatif des dettes réclamées (frais d'huissier injustifiés de surcroît, pénalités de retard et frais d'EOM pour lesquels ily a eu refus de justification de la part du bailleur) avec mention de la loi et des texte de la commission des clauses abusives et copie à la DDRF en LRAC ; histoire d'introduire le débat
De plus et je n'Y ai pensé que ce matin..le bail a été renouvellé par tacite reconduCtion au 1er janvier 2005 (7ème année d'occupation); celà démontre clairement que le bailleur n'avait aucun motif réel et sérieux pour justifier un non renouvellment de bail (il invoque des retards depuis toujours soit disant) et qu'il a monté de toute pièce cette affaire de non encaissement de 3 loyers pour avoir l'occasion d'introduire la procédure de mise en peuvre de la clause résolutoire
Je ne manquerai pas de donner tout le détail concernant la position que le juge aura le 25 mai prochain (pour l'instant j'ai exclu l'hypothèse d'une expulsion (ce que l'ADIL me confirme elle aussi) ..
Je présente une demande reconventionnellle en dommages et intérêts
Marie et l'agence F |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 17:03:31
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Marie5807,
Ne vous fiez pas à ce que dit ici Ad Honores, qui donne à nouveau sur ces forums un conseil à la fois infondé et faux, lorsqu'il vous indique, en persistant dans l’erreur, que des pénalités de retard contractuelles sont illégales.
C'est en effet tout le contraire.
Sur divers sujets des forums, Ad Honores a défendu, contre l'évidence, sa position erronée, en confondant de plus pénalités de retard et frais de relance voire en en faisant un même objet dans la confusion de certaines de ses contributions sur la question, et ceci après avoir fait une lecture fausse – c’est là une nouvelle erreur de lecture de texte de sa part - d'une recommandation de la commission des clauses abusives.
Voyez les textes légaux sur les pénalités de retard sur : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25302
et reportez vous également sur le sujet 24941 : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=24941.
Ne vous aventurez pas à contester devant un tribunal la légalité d’une clause de pénalité de retard ; par contre, à condition d’avoir un argumentaire sérieux (argumentaire qu’affaiblissent des retards répétés), vous pouvez toujours demander la modération de son application mais non son annulation si, ainsi que le dit le deuxième alinéa de l’article 1152 du Code civil (le voir au lien sus-indiqué), la clause est ‘excessive’, caractéristique que le juge aurait à apprécier sur votre demande à lui présentée.
Les clauses classiques emportant une pénalité de 10% des impayés ne sont pas ‘excessives’ ; elles sont d’une grande banalité dans les baux.
Vous dites que ce qui vous est demandé en pénalité de retard représente 1600 euros ; ce montant, qui semble substantiel, résulte-t-il de loyers élevés, d'une quotité de peine elle même élevée ou de multiples défauts de paiement à bonne date ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 23 avr. 2005 17:09:24 |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 19:32:10
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Non il y a plusieurs choses dans cette somme en fait:
- des frais d'EOM que nous n'avons pas payés parce que le bailleur a refusé de mettre les justificatifs à notre disposition : illégal
- Des frais de relance d'huissier pour ces frais d'EOM : illégal là dessus on est bien clair
- Des pénalités de retard concernant 3 loyers que le bailleur n 'avait en fait pas encaissés : ce que nous avons tout de suite signalé en demandant une lettre de désistemnt sur lesdits chèques avant de re effectuer le paiement. Payé depuis mais les pénalités ont courru et restent
Là dessus si je lis le texte de la commission de recommandation je lis
32. Considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ;
il semble bien s'agir des pénalités de retard dans ce texte
Quoiqu'il en soit la mauvaise foi du bailleur dans cette affaire apparait clairement à l'expoxé des faits
VOus avez raison d'attirer mon attention sur cette subtilité entre pénalités de retard et frais de relance: à mon avocat désormais de vérifier les textes et d'utiliser les arguments juridiques qui s'imposent
Je ne manquerai pas de faire part de la position de mon avocat et surtout de celle du juge.
Marie |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 12:35:00
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[Après lecture attentive des différentes discussions du forum , des textes de loi, de la jurisprudence ainsi que des recommandations de la CNCA (merci pour ces liens et l'indication de cette fonction recherche), le caractère licite des pénalités de retard contenues dans les baux d'habitation ne me paraît plus du tout évident.
Il est vrai que la plupart des baux contiennent cette clause (je suis moi même propriétaire de 3 appartements que je loue et mes baux contiennent aussi cette clause)
Je ne m'étais jamais penchée sur la question avant d'y être confrontée me fiant aux modèles de baux fournis par différents éditeurs..
Mais en considérant de près la question, on ne peut comparer bail (où chacune des parties a des droits et des obligations) et contrat de prestation qui contient souvent de type de clause.
Je trouve que la présence d'une clause prévoyant des pénalités en cas de retard de loyer a pour conséquence en effet de créer un déséquilibre entre le bailleur et le locataire. Je remarque que mon bail lui ne prévoit aucune pénalité si mon bailleur ne rend pas la caution dans les 2 mois après le départ . Je remarque que rien n'est prévu en cas d'inéxécution de travaux à charge du bailleur (à moins de faire un recours devant le juge)
IL m'apparait par conséquent parfaitement défendable de contester ce type de clause devant un juge et surtout de ne pas hésiter à se prévaloir du texte de la commission des clauses abusives
Maintenant tout doit être une question de présentation et de situation du doosier (bonne foi ou mauvaise foi manifeste du locataire). S'il vaut mieux ne pas dire qu'une telle clause est illégale, il me semble pertinent d'exploiter l'argument du caractère abusif d'une telle clause. La terminologie "excessif" contient par nature une acceptation du principe même de la présence d'une telle clause.
D'ailleurs que recoupe la notion d'excessif? Elle peut porter à mon sens non pas sur le montant du pourcentage mais sur le fait même d'avoir recours à une telle clause dans telle ou telle situation.
Concernant mon dossier, exiger des pénalités de 10 % pour non paiement de sommes contestées , pénalités qui se majorent mois après mois , me semble par nature même une attitude abusive.
Je pense que je vais vraiment persister dans cet argumentaire et demander à mon avocat d'exploiter au maximum ces aspects (d'autant plus je le rappelle, que mon bail a été renouvellé au 1er janvier pour la 7ème année: un comble pour un locataire dont le manquement grave à ses obligations aurait pu donner un motif réel et sérieux de non renouvellement du bail..bien plus simple à mettre en oeuvre qu'une procédure bancale en résolution judiciaire du bail!!!! )
Marie et l'agence F |
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yanis2
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yanis2
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 01:13:37
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Citation :
Je remarque que mon bail lui ne prévoit aucune pénalité si mon bailleur ne rend pas la caution dans les 2 mois après le départ .
Et si !!! Le tuax d'intérêt légal en vigeur!!
Un texte SVP?
Cela m'interesse bigrement car aucun proprio ne m'a jamais rendu ces intérêts!
Il a par contre toujours conservé le bénéfice de la plus value des importantes améliorations que j'ai toujours en excellent locataire apportées!!
Marie
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Lo_
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3209 réponses |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 12:47:14
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Marie5807,
Vous trouverez de quoi lire sur ce site, qui vous intéressera. http://www.universimmo.com/accueil/uniindi015.asp
Cordialement
Lo
merci mais c 'est le texte disant que le bailleur doit rndre l'équivalent du taux d'interêt d'une caution qui m'interesse
Pour les pénalités je ne me considèr e pas concernée ne faisant pas partie de ces locatauires qui se laissent abuser et impressionner (malheureusement pour mon bailleur dejà condamné une fois et bientôt une seconde fois)
Marie et l'agence F |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 13:13:51
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Marie5807, c’est le dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
Citation :
Article 22
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
¤ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation principale et d’usage mixte de locaux non meublés :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
¤ Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
¤ Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp
Marc |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 17:45:52
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Margoulin
D'abord il y a différence improtante entre virement et prélèvement. Demandez-vous pourquoi les organismes officiels (edf, gaz, FAI ... et j'en passe) exigent des prélèvements ???
D'autre part, combien y'a t-il de personnes qui font des chèques sans savoir combien ils ont sur leur compte et après les avoir fait, ne les défalquent pas de leur solde bancaire ? Si le chèque n'est pas encaissé directement, bonjour les dégâts (je n'invente pas, je suppose que vous lisez le forum tout comme moi  ).
Je suis bien d'accord qu'il peut y avoir des accidents de vie; Ma réflexion n'était en fait qu'un conseil : Chacun fait comme il l'entend, je trouve que le paiement du loyer étant une dépense vitale, ca doit être fait automatiquement.
Une question tout de même : qui diminue sa consommation de tel portable même lors d'un accident de vie ?
Et pour finir:
1) le cas que vous citez est vraiment très particulier !
2) savez-vous que la France est un des seuls pays européen à encore utiliser des chèques ?  |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 10:50:17
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Bonjour Marie5807
Je suis désolé de n'avoir pu vous répondre plus tôt.
Vous semblez mettre en doute le site du sevice public. Je ne pense pas que cela soit très judicieux.
Les avocats ont toujours un intérêt financier dans une procédure judiciare (tout travail mérite salaire). Il faut donc être très prudent. Vous n'êtes jamais sûr de gagner un procés en revanche vous devrez payer tous les frais liés à la procédure (c'est une certitude)
Il faut donc être sûr que le gain potentiel d'un procés soit très largement supérieur aux risques que l'on prend!
Enfin pourquoi ne pas nous expliquer très clairement votre situation.
Quel est l'objet du conflit avec votre bailleur?
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 10:57:39
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Une fois de plus mille excuses!!!
Vous avez expliqué un peu plus haut l'objet de vos litiges.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 12:28:39
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marie5807, il me semble que vous avez finalement apporté une réponse pertinente à la question de la licéité des clauses de pénalités de retard. Si celles-ci ne sont pas en soi illégales, selon la commission, elles doivent en effet, sous peine d'être abusives, trouver leur pendant dans des clauses prévoyant des pénalités à l'encontre du bailleur qui aurait failli à ses obligations. Or de telles clauses sont rarement insérées dans les contrats de location.
universimmo a constitué un dossier relatif aux clauses abusives dans les baux d'habitation :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=22 |
Edité par - P.F. Barde le 02 mai 2005 13:12:01 |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 13:06:06
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PF Barde, je ne comprends pas
Tout ce qui va intéresser le juge c'est:
- la loi : or la loi prévoit ces pénalités de retard. Le juge ne pourra que les réduire.
- la preuve : comment prouver que Le bailleur de Marie a encaissé les loyers tardivement? Cela en plus n'est pas dans son intérêt, en revanche c'est dans l'intérêt du locataire d'envoyer son chèque le plus tard possible.
- enfin, le discours de Marie part un peu dans tous les sens : il n'y a pas un problème mais plusieurs. D'expérience, et non en tant que juriste, je sais que cela est mauvais signe. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 15:26:30
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Citation :
on nous réclame 1600 euros de pénalités
Ceci me parait énorme... Les clauses de pénalités de retard ne sont pas illégales en soi ( la commission des clauses abusives n'émet qu'une recommandation, souvent suivie des tribunaux mais qui n'a pas de valeur juridique). Seul un juge pourra ou non décider de l'application des pénalités de retard.
Vous dîtes être locataire depuis 6 ans: est-ce que depuis le début, on vous a réclamé ces pénalités de retard ou non. En effet, dès lors qu'il existe une tolérance du bailleur au départ en matière de retard de quelques jours, celui-ci doit vous mettre en demeure de respecter le contrat s'il entend faire cesser cette tolérance.
En effet, dès lors que vous êtes informés de l'existence de cette clause et que le bailleur demande son application, il est logique que ces pénalités s'appliquent. La cour de Cassation dans un arrêt du 8/01/1997 a considéré comme licite une pénalité de 20% de la somme due en cas de retard de paiement du loyer. Cependant, en vertu de l'article 1152 du code civil, le juge peut réduire la pénalité de retard s'il la juge excessive.
Nous ne pouvons pas vous répondre ici ce que répondrait un juge dans votre situation. |
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legalite des pénalités de retard
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