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Je viens d'acquérir le 30 décembre un local commercial dont le bail conclu le 28 août 1996 se termine le 31 août 2005.Le loyer a été révisé au 3eme trimestre 1999 suite à une cessation de fond de commerce pour la somme HT de 2411,65 F soit 367,65 euros. Depuis le loyer n'a pas été réévalué. Aujourd'hui que dois-je entreprendre(renouvellement du bail, révision du loyer en me basant sur quel indice..)?
Autre question: je perçois la TVA du local, a qui dois-je la reverser et quand? Très cordialement.
Il faut utiliser l'indice figurant au contrat: vous multipliez le loyer initial ( celui du contrat) par le nouvel indice et vous le divisez par l'indice initial.
Ainsi vous aurez un loyer actualisé qui respecte le contrat initial: peu importe que les augmentations précédentes n'aient pas été effectuées.
Le plus simple serait de vous rapprocher du notaire qui a rédigé l'acte d'achat et pourra vous apporter son aide
Pour le renouvellement: Si on veut une situation claire, il est effectivement temps de s'en occuper : soit contact direct du locataire pour signer un renouvellement ou formalisme de l'exploit d'huissier pour un congé conforme aux règles légales
Cependant si on veut bénéficier d'une possibilité de déplafonnement du loyer du fait de la durée (12 ans), il est urgent de ne rien faire et d'attendre que le locataire bouge.
Revision du loyer : le choix est limité du fait que vous êtes nouveau propriétaire. Pas de regul du loyer avant le 30 Décembre et le plus simple est d'appliquer ce que précise sand 12. Vérifiez malgré tout s'il n'y a pas eu d'avenant modifiant la valorisation du loyer en cours du bail sinon avec ce calcul vous êtes perdant.
TVA : Le bail est donc soumis à la TVA. Lors de l'acquisition des locaux, avez vous fait une option à la TVA ? Si oui, la TVA que vous recevez, vous devez la redonner aux impots en souscrivant des déclarations. L'avantage est que Vous pourrez alors déduire la tva payée pour des travaux par ex.
Si vous n'avez pas choisi cette option, le bail doit etre adapté. Vous ne pouvez pas continuer à recevoir du locataire le paiement de la TVA en conservant cette taxe.
L'ancien propriétaire payé la TVA donc comme je reçois de la part de la locataire le loyer + la TVA, je dois bien la redonner. j'ai donc téléphoner aux impots de ma commune qui m'ont renseigné. Ils m'ont envoyé une declaration à remplir qui m'indique comment proceder.Je peux payer mensuellement ou trimestriellement. Pourquoi dîtes vous que je ne peux pas faire de regularisation de loyer avant décembre (date à laquelle j'ai signé l'acte de vente)?. Les clauses du contrat précisent bien que le loyer est révisable tous les 3 ans en date du 1er septembre.J'ai acheté ce local mais je n'est rien changé au contrat de bail qui nous lie. cordialement
Citation :Pourquoi dîtes vous que je ne peux pas faire de regularisation de loyer avant décembre (date à laquelle j'ai signé l'acte de vente)?. Les clauses du contrat précisent bien que le loyer est révisable tous les 3 ans en date du 1er septembre.J'ai acheté ce local mais je n'est rien changé au contrat de bail qui nous lie. cordialement
Cela s'explique assez facilement, vous ne devenez titulaire du bail en remplacement de votre vendeur qu'à partir du moment où vous êtes propriétaire des locaux. Avant cette date, vous n'avez aucune qualité juridique sur les lieux loués. Pour moi, La modification du loyer avant dec reviendrait à tirer un avantage financier sur le bien d'autrui. La rédaction du bail com ne vous permet pas de vous substituer au choix et comportement du vendeur
Cependant, Il est tout à fait possible que ce genre de demande passe si votre locataire ne maitrise pas le sujet. Il reste le risque, impossible à évaluer, que ce dernier comprenne mal la régul et prenne une position défensive pour le renouvellement en cours ce qui risuqe de compliquer legerement la suite.
En outre, vous n'oubliez pas de vous reporter aux discussions du forum sur revision légale et clause d'echelle mobile car dans le premier cas, vous n'auriez meme pas le droit à la retroactivité de dec sans courrier LR AR effectué dès début Janvier.
soucis pour nouveau propriétaire
Forum fermé
Posté - 10 mars 2005 : 15:39:05
