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lidia
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 Posté - 04 déc. 2004 : 23:05:48
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Toujours moi avec des questions difficiles :
voilà que le syndic décide de mettre tout le solivage d'un appartement du 6è étage à nu, -dernier étage de l'immeuble- parce que selon lui les insectes avaient attaqué toutes les poutres (suite à une plainte du voisin du 5ème étage pour éffondrement du plancher).
La dame copropriétaire a été prévenue -elle habite loin suite à son divorce- mais elle n'a pas pu être présente au moment des sondages (elle avait confié les clés de son appt. vide au syndic).
Elle arrive une semaine après et constate que son appartement est détruit.
Le syndic lui dit qu'il a trouvé la moitié de poutres attaquées et que maintenant il va faire d'autres sondages dans les appts. voisins et ensuite il convoquera une AG.
Quoi penser ? Quoi faire ? Qui doit payer les réparations ?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 11:43:45
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Si vraiment il a été constaté que la charpente est attaquée, l'initiative du syndic n'est pas inopportune.
Mais s'il y a un effondrement et deux blessés, on ira dire aussi que le syndic aurait prendre les mesures nécessaires.
Le cas échéant le syndic a la possibilité de provoquer une intervention administrative (péril et interdiction d'habiter)
Qui va payer ? Le syndicat, pardi ! Mais il faut aussi rechercher la cause de ces dégradations et les hypothèses sont variées :
> défaut d'entretien de parties communes. Le syndicat sera définitivement responsable
> Infiltrations provenant d'une partie privative : il y a un recours possible.
Et dans tous les cas il faut voir ce qui peut être fait avec l'assureur.
Théoriquement il peut aussi y avoir une responsabilité du syndic. Encore faut-il qu'une faute de sa part puisse être alléguée et prouvée. |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 14:04:52
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défaut d'entretien de parties communes. Le syndicat sera définitivement responsable
Théoriquement il peut aussi y avoir une responsabilité du syndic. Encore faut-il qu'une faute de sa part puisse être alléguée et prouvée.
Le syndic ne se doit il pas à l'entretien et à la conservation de l'immeuble ? |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 15:17:42
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pour justifier l'accès au solives (qui implique démolir le parquet et la chape) le syndic a parlé d'attaque d'insectes xylophages...
toujours est-il que même le conseil syndical de cet immeuble n'était pas au courant de l'intervention du syndic dans cet appt. vide, où il n'y a jamais eu de dégâts des eaux. C'est la copropriétaire en question qui les a alertés.
En ce qui concerne les assurances, à mon avis ce sera au syndicat de payer parce qu'il vont dire qu'il s'agit du manque d'entretien.
Est-ce que le syndic fera d'autres sondages au 6ème étage ? parce que la copropriétaire s'est renseignée et des spécialistes lui ont dit que normalement les insectes se déplacent et que probablement d'autres solives du même étage seraient aussi dégradées.
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 16:54:27
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Yaume, regardez l'analyse succinte de JPM, elle est de bon sens.
Mais lorsque vous dites : Citation :
Le syndic ne se doit il pas à l'entretien et à la conservation de l'immeuble ?
Bien sûr, mais s'il prend une décision d'entretien, vous êtes toujours prêts à lui tirer dessus à vue parce qu'il a engagé des frais sans convoquer l'AG. C'est de la faute du syndic dans tous les cas si l'on vous suit....
Il faut être cohérent, et partant du principe qu'un syndic est honnête, jugez ses actes en conscience et non par principe.
Depuis 15 ans maintenant que j'assume la gestion d'un ensemble immobilier de 40 appartements, si je devais vivre dans l'ambiance que vous semblez entretenir autour de vous, je vous assure que j'aurais démissionné depuis longtemps et que les charges auraient été multipliées par 3 - 4 ou 5. Dans cette position, on est seul, et qui plus est critiqué, cela devient désolant. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 20:05:13
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en ce qui me concerne et cela depuis 15 ans je n'ai jamais voté contre la réalisation de travaux (malgré le fait que parfois c'était très onéreux ou que l'entrepreneur choisi par le syndic ne me semblait pas être le meilleur rapport qualité/prix).
Dans ce cas particulier de travaux de gros oeuvre, nous nous posons maintenant des questions parce le syndic a l'intention de convoquer une AG avant de faire les travaux (plusieurs copropriétaires voteront contre vu l'envergure des travaux à financer) et cette brave dame risque d'avoir un appartemnt troué et complétement inhabitable pendant des mois, voir des années ! |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 21:26:30
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Lidia, je comprend votre souci. Mais vous devez convenir du fait que ce genre d'attaque est sournois et ne peut forcément être découvert rapidement.
Ceci étant, je serai plus circonspect dans le diagnostique posé par une seule société spécialisée. Personnellement je ferais réaliser plusieurs études complètes avant de décider.
Il existe en effet un certain nombre de charlatans dans ce domaine précis toujours prêts à profiter de la crédulité des gens pour leur faire entreprendre des travaux coûteux. Et la prudence est de mise.
Je vous souhaite des résultats moins catastrophiques pour les études suivantes.
Et puis le choix des entreprises pour des travaux votés en AG revient à l'AG et non au syndic. |
Edité par - chaburette le 05 déc. 2004 21:30:27 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 21:36:38
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selon le syndic il s'agit de travaux urgents.
il considère que l'appartement est dangereux et a dit à la propriétaire de ne pas entrer dans les lieux sans son autorisation.
comment faire d'autres devis dans ce cas particulier ?
Qui va dedommager la copropriétaire pour le manque de jouissance (depuis novembre). La dame pensait louer son appt. vide fin 2004. |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 22:14:59
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aaaaaaaaahhhhhhhhhhhh !!!!!!!!!!!! les revoilà nos merveilleux syndics !!!!!
aaaaaaahhhhhhhh !!!!!! satané copropriétaires !!!!! vous demandez trop à ces merveilleux syndics qui se saignent pour vous !!!!!
Quoi ??? qu'entend je ??? vous voulez qu'ils respectent la lois !!!!
Citation :
Bien sûr, mais s'il prend une décision d'entretien, vous êtes toujours prêts à lui tirer dessus à vue parce qu'il a engagé des frais sans convoquer l'AG. C'est de la faute du syndic dans tous les cas si l'on vous suit....
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Pourquoi faire autrement ??
Citation :
Il faut être cohérent,
Je le suis !!!
Citation :
et partant du principe qu'un syndic est honnête, jugez ses actes en conscience et non par principe.
Quel drole de principe !!!!
Citation :
Depuis 15 ans maintenant que j'assume la gestion d'un ensemble immobilier de 40 appartements, .
Donc visiblement vous êtes syndic benevole, ce qui est je pense bien different d'un professionnel, qu'un benevole puisse omettre quelques articles de lois tout en restant "honnête" ,cela passe encore, mais lorsqu'un syndic professionnel outrepasse les lois , ce n'est certainement pas sans raison !!!
Citation :
si je devais vivre dans l'ambiance que vous semblez entretenir autour de vous,
????
L'ambiance qui est autour de moi est entretenu par l'ensemble des copropriétaires, et cela, certainement pas sans raison !!!
Je vous serez gréé de bien vouloir ne pas faire des allusions sur notre copropriété, qui essai tant bien que mal de se sortir des griffes d'un syndic qui n'a que faire des lois et des copropriétaires et qui ne s'interesse qu'à son portefeuille !!!
Citation :
je vous assure que j'aurais démissionné depuis longtemps et que les charges auraient été multipliées par 3 - 4 ou 5. Dans cette position, on est seul, et qui plus est critiqué, cela devient désolant
Et bien vous devez etre un sacrée bon syndic pour avoir la pretention de pouvoir diminuer mes charges par 3 , 4 ou 5 !!!!
Aussi, vous donné l'air d'un ange venant au secours des copropriétaires !!! N'oubliez pas que l'on vous pait en consequence !! |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 22:37:13
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en effet Yaume, tout cela me semblait déjà un peu bizarre :
il dit que c'est urgent et démolit tout mais n'informe pas les copropriétaires (c'est Mme X qui a contacté immédiatement le conseil syndical pour raconter les faits).,
il n'a pas effectué les travaux, il n'a pas convoqué d'AG non plus,
il ne répond plus au tél.,
mais cette brave dame ne peut plus entrer dans son appt. et perd tous les mois le prix d'un loyer (son intention était de louer en décembre).
alors, on va où avec ces professionnels ?
Et à nouveau je demande qu'on me dise qui dedommage qui et qui paye quoi.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 22:43:29
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L'article 37, en l'état de la situation, n'est pas applicable au cas d'espèce : le syndic fait exécuter des investigations rendues nécessaires par l'apparition d'anomalies. Les premières constatations exigent la poursuite de ces investigations. Il serait absurde de convoquer d'emblée les copropriétaires pour leur demander s'il faut poursuivre des investigations qui sont indispensables pour la bonne information des intéressés.
Ce genre d'incident est un gros pépin dans une copropriété car on ne sait pas ou devront s'arrêter les investigations.
Il est donc mal venu de mettre en cause le syndic qui, pour l'instant, fait exactement ce qui doit être fait.
Il faudra certainement deux assemblées car ce n'est pas dans trois jours qu'un jeu de devis pourra être présenté. |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 05 déc. 2004 : 22:50:55
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Oh, je me doutais bien que j'allais provoquer une réaction, mais je ne la supposait pas si violente.
Il est fort possible que vous soyez dans une situation où le syndic est mauvais, je veux bien le croire. Pour ce qui me concerne, et vous supposiez bien, je suis syndic bénévole, et je suis dans la même galère que tous les copropriétaires, et ça ils l'ont compris.
J'ai au travers des différents topics remarqué des situations en effet anormale et même incroyables, mais il ne faut pas généraliser. Si vous saviez ce que représente au quotidien la gestion d'une copropriété vous seriez plus indulgente.
Mais je n'ai jamais dit qu'un syndic même bénévole puisse s'affranchir de la loi. Simplement il y a l'esprit et la lettre. Si une AG doit être convoquée chaque fois qu'il y a une décision à prendre, vous serez en AG tous les mois et certains dégâts auront le temps d'empirer de manière irréversible. Tout ça sans compter les frais occasionnés par les AG. (Et je ne compte que les frais de convocation, puisque personnellement je ne suis pas rémunéré pour ça).
Soyez réaliste et aidez le syndic plutôt que de lui mettre des bâtons dans les roues.
Ceci encore une fois ne vaut que s'il est honnête. Alors à vous de voir.
Allez...........sans rancune.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 00:52:45
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Oui je trouve que yaume s'est emporté bien vite sur ....un hors-sujet car cela ne répondait pas du tout à la question de lidia.
En attendant, des professionels vous ont répondu et je vous souhaite très bonne chance car je ne vois pas comment la proprio du 6e peut demander une imdemnisation au syndicat (je suppose) donc à une partie d'elle-même aussi, alors que elle n'aurait pas entretenue son appartement qui de ce fait a déterioré celui du 5e. A moins , bien sûr, que toutes ces petites bêtes aient tout détruit en un laps de temps record !! mais ceci reste à prouver.
LN |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 10:40:34
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Faudrait peut çetre arrçeté un peu la mauvaise foie !!! un petit peu !!! lol :))
Le hors sujet dont vous faite état n'a nullement été instauré par moi même !!! Je n'ai fait que répondre aux attaques !!! donc il serait temps d'arrêter de transformer les choses tel qu'on souhaite les percevoir !!!
Et voilà ,ca y est vous transformer cette déterioration par ces vilaines petites bébêtes, en un manque d'entretien du propriétaire, nul doute que les charpentes de l'immeuble sont parties communes, donc à la charge de la copropriété !!!
Pour ce qui est de convoquer une AG, l'article 37 est pourtant clair et limpide, alors respecté le !!!
Citation de JPM:
Citation :
Il est donc mal venu de mettre en cause le syndic qui, pour l'instant, fait exactement ce qui doit être fait.
Je n'ai jamais dit le contraire !!! En effet après constatation, il a pris l'initiative qui devait être prise !!! mais il doit encore allez plus loin ...
Quand à l'AG de l'article 37, elle n'est pas faites pour que le syndicat entreprennent ou non les travaux, puisque le syndic en a l'obligation, et doit justement convoquer une AG pour comuniquer et informer les copros de sa prise d'initiative, et eventuellement recueillir les souhaits du syndicat quand à la suite à entreprendre !!!
Quand à l'indemnisation de cette pauvre dame, oui pour le momment, c'est le syndicat qui va devoir l'indemniser, donc à lui d'entreprendre rapidement les réparations qui s'impose !!!
Mais reste encore à savoir, pour quelles raisons cette charpente est dans cette état !!!???
Et là !! JPM a pausé la bonne question !! ??
Citation :
Qui va payer ? Le syndicat, pardi ! Mais il faut aussi rechercher la cause de ces dégradations et les hypothèses sont variées :
mlais n'a donné une réponse un peu hâtive !!!
Citation :
défaut d'entretien de parties communes. Le syndicat sera définitivement responsable
or l'article 18 va dans le même sens que l'article 37:
Citation :
Article 18
En parlant du syndic:
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
Donc le syndic a aussi sa part de responsabilité !!! |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 12:23:32
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Le syndicat est responsable de l'entretien et de la conservation de l'immeuble et les copropriétaires ont droit à un usage paisible de leurs parties privatives. La copropriétaire en question a droit à une indemnisation de la part du syndicat, sauf si l'on peut prouver qu'elle est responsable de la dégradation des parties communes, et ce quelles que puissent être les responsabilités du syndic. Si responsabilité du syndic il y a, elle donnera lieu à une action récursoire du syndicat. Donc, quoiqu'il en soit, dans un premier temps, c'est l'ensemble des copropriétaires qui paiera les travaux de réparation. L'indemnisation de la copropriétaire de l'appartement rendu inhabitable, si elle demande une telle indemnisation, pourra peut-être être prise en charge par l'assurance mutirisque de l'immeuble.
Il peut y avoir une responsabilité du syndic s'il y a eu carence ou manquement au devoir de conseil. Cette responsabilité n'est pas présumée mais doit être prouvée.
La convocation de l'assemblée prévue à l'article 37 n'a pas pour objet seulement l'information des copropriétaires mais surtout une prise de décision : ratification de ce que le syndic a déjà entrepris et décision concernant la poursuite de travaux de remise en état. Le syndic, lorsqu'il agit dans l'urgence, ne doit prendre que des mesures indispensables dans l'immédiat. Ce qui peut attendre doit faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale.
En l'occurence, le syndic a ordonné de mettre à nu les solives pour qu'on puisse connaître dans les plus brefs délais la cause de l'effondrement du plancher. Les premiers constats étant faits, il doit informer les copropriétaires et en premier lieu le conseil syndical (ce qu'il aurait eu le tort de ne pas faire), préparer une remise en état du plancher et soumettre une proposition de travaux à l'assemblée générale des copropriétaires.
Quelle est la réaction du conseil syndical ?
Comme l'a signalé JPM, si les copropriétaires refusent des travaux indispensables à la suppression d'une situation dangereuse, le syndic peut alerter le maire qui, au moyen d'un arrêté de péril, peut interdire l'habitation dans tout ou partie de l'immeuble et forcer l'exécution des travaux. Ce n'est pas seulement une hypothèse d'école. Dans une telle situation, il n'est rare que le syndic démissionne.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 17:57:54
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Yaume,
Vous avez oublié une partie de ma réponse que vous avez pourtant citée plus haut.
Citation :
Théoriquement il peut aussi y avoir une responsabilité du syndic. Encore faut-il qu'une faute de sa part puisse être alléguée et prouvée.
Il y a plusieurs causes possibles pour la situation évoquée. Un bon architecte d'entretien peut sans nul trouver la bonne avec l'aide éventuelle d'un organisme comme le Centre technique du bois et de l'ameublement (CTBA).
On est parti sur la recherches d'insectes xylophages mais il s'agit peut être aussi du (ou de la) mérule (le mot a les deux genres !). C'est un champignon qui prospère dans un milieu humide et obscure.
Dans la plupart des cas c'est une humidification souvent très ancienne qui est à l'origine du sinistre. Elle peut fort bien être antérieure à la mise en copropriété d'un immeuble ancien. Cette hypothèse est fréquemment vérifiée dans des immeubles dont le ravalement n'a pas été effectué de 1935 à 1980 pour des raisons que nous connaissons tous : Guerre, Loi du 1er septembre 1948, vente des appartements aux locataires maintenus dans les lieux ou autre mode de division de la propriété de l'immeuble, etc.
Parfois on constate que le ravalement a bien été effectué dans les années 1975 / 1980 mais sans que soient vérifiés les ravages éventuels consécutifs à une longue carence dans l'entretien. En présence de façades ou pignons en plâtre il fallait alors tout dégarnir pour aller chercher des pans de bois éventuels et les points sensibles de l'ossature. On évitait ainsi les sondages par l'intérieur des parties privatives ou communes.
Tout beau ! Mais c'était 20 à 40 % de plus sur les devis. Même dans les beaux quartiers celà n'a pas toujours été fait, d'autant que tous les architectes ne le proposaient pas 
Il y a dans Paris, et sans doute ailleurs, beaucoup d'immeubles de bonne apparence qui sont menacés par des sinistres de ce genre. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 20:32:28
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Effectivement le syndic peut intervenir pour la conservation de l'immeuble, mais avant d'engager les travaux il doit veiller à informer le C.S là je suis d'accord avec la totalitée du texte de P.F. Barde mais Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale (CA Paris 02/12/1981 - Dalloz I.R. 1982, 439).
cordialement
math |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 21:34:40
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le problème dans ce type d'action est le suivant : une personne qui ne peut pas être rendue responsable du mauvais entretien des parties communes (qui ne lui incombent pas par définition) se trouve avec un manque de jouissance qui va devenir onéreux. Le syndic dit que les devis sont longs à obtenir et qu'il ne pourra pas lancer une AG avant le printemps...(au plus tôt en avril)
La dame a un locataire avec un contrat signé qui allait prendre la location à partir du 1er décembre et cette personne se disant lésé veut maintenant un dedommagement(il avait signé le bail de location et il attendait la remise des clés pour le 01/12j il s'était engagé auprès d'un déménageur et avait payé des arrhes...
Vous dites qu'il y a une possibilité de faire jouer l'assurance multirisque de l'immeuble, on verra. Pour l'instant on est tous dans un m....!
Merci de vos éclairages pertinents.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 22:27:29
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chose que vous ne parlez pas votre syndic a pris un expert reconnu ou architecte pour décider de tel intervention?
Il y a rapport ce rapport le CS l'a consulté?
Lidia l'urgence elle a ses réponses si votre syndic il dit que sa peut attendre alors pourquoi il a déclaré l'état d'urgence sans aucun avis.
depuis quand les syndics font le travail des archi ou ingé?
math |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 23:30:59
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Oui à la ratification des engagements pris par le syndic lors de l'AG "express", je confirme et je vais même allez un peu plus loin pour les syndics, c'est le moyen pour eux de se dégager de leurs responsabilités... que l'AG approuve ou non les travaux engagé par le syndic, si ceux-ci étaient réelement necessaire, le syndic à l'occasion de se dégager de toutes contestations en mettant ce point à l'AG !! Nul ne pourra contester sa prise d'iniative devant un tribunal... il sera perdant à tous les coups !!! C'est l'occasion pour lui d'informer "officielement" les copropriétaires de la situation actuelle !!!
Maintenant ,la question est : depuis quand date cette dégradation ? depuis quand le syndic est il au courant ?
Pour moi, le syndic devrait dors et dejà engagé une AG pour ratifier ce qu'il a entrepris jusque là !!! et de se concerter avec le syndicat pour definir des suites à prendre !!! Le problème du copropriétaire est un problème "annexe" qui intervient bien evidemment dans les suites à prendre !!! si le syndicat est pret à dédommagé le copros ad vitam éternam, ca le regarde, ou si il souhaite rétablir la situation au plus vite ,c'est tout a son honneur !! |
Edité par - yaume le 06 déc. 2004 23:34:48 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 22:06:33
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en fait le syndic est intervenu dan l'appt. de la dame avec 1 entreprise et 1 architecte suite à l'appel du voisin du dessous (qui avait le plancher bombé et craquelé).
Toujours est-il que le problème n'est pas récent -on est dans l'ancien et selon un voisin il y 10 ans le syndic aurait fait refaire le plancher d'un autre appt. du 5ème, et un autre aussi dans le 1er étage)- et je ne comprends pas trop cette histoire d'intervention ultrarapide, interdiction d'entrer dans les lieux et la convocation d'une AG dans 4 ou 5 mois (parce qu'il n'aura pas les devis à temps!).
je comprends l'amertume et le désarroi de la copropriétaire qui commence à contacter des avocats. |
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