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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 15 juil. 2004 : 16:35:50
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En assemblée générale il y a 1 mois, des travaux devaient être votés.
Ils concernent l'éclairage extérieur qui est assuré actuellement par 4 réverbères. Certains membres du conseil syndical estimaient qu'il était insuffisant et qu'il fallait procéder à des travaux d'un montant "estimé" de 40.000 euros !
Le problème c'est que non seulement nous n'avons pas eu de devis joint avec l'ordre du jour mais que nous avons dû voter pour cette enveloppe "maximum" lors de l'AG.
J'ai bien essayé de faire falloir le fait que nous ne pouvions voter quelque chose dont nous n'avions pas ni devis, ni descriptif, mais les personnes du CS chargées de "cette étude" nous ont finalement brandi un plan des travaux envisagés (8 nouveaux réverbères + bornes sur les passages et le parking + travaux d'électricité et goudronnage des allées...).
Après moultes discussions, il a été procédé aux votes (moins de 20 présents sur 47 copropriétaires) et visiblement la décision été approuvée à la majorité simple (à qq millièmes près et je ne suis même pas sûre que le décompte des opposants ait été conforme !).
Bref, j'ai eu beau dire que ces travaux étaient des travaux d'amélioration et qu'il fallait une double majorité, le syndic a insisté pour les qualifier de travaux d'entretien (donc votés à la simple majorité).
J'attends le PV de l'AG mais je suis sûre que le président de séance (= pdt du CS) ne va même pas vérifier le décompte des votes, ni même mentionner mes doutes.
Que faire ? car côté financier pour moi c'est impossible de prendre un avocat pour saisir le TGI...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 18:26:15
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Il est évident qu'il s'agit de travaux d'amélioration.
Il est aussi évident que des devis devaient être présentés.
Il est bien vrai aussi que beaucoup de fantisaies comme celle là passent parce que les opposants n'ont pas la possibilité financière d'agir en justice. Voilà un cas pratique qui mérite attention.
Il n'y a pas d'exclusion que dans les cités sensibles 
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 03:11:32
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Bonjour calimero92,
C'est proprement scandaleux et ne vous laissez pas faire... Un CS qui règle tout de cette façon c'est inadmissible. Un Pdt. du CS qui est également Pdt. d'une AG à bannir !! Quand il se présente il faut voter CONTRE.
Citation :
Le problème c'est que non seulement nous n'avons pas eu de devis joint avec l'ordre du jour mais que nous avons dû voter pour cette enveloppe "maximum" lors de l'AG.
Pourquoi avez-vous du ??? Il fallait voter CONTRE !!!!! Avez-vous voté CONTRE ???
En outre, SEUL LE SYNDIC EST RESPONSABLE DE SA GESTION : il ne peut se faire substituer (art. 18 de la loi de 1965). Il faudrait que vous buchiez cette loi de 1965 et le nouveau décret du 27 mai 2004 modifiant celui de mars 1965. Ce décret, cette loi et votre règlement de copropriété régissent la copropriété.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376.
Le CS n'a qu'un rôle consultatif. AUCUN DROIT de décider en lieu et place de l'AG. Tout comme le syndic d'ailleurs..
Lisez ces sujets et vous pouvez également en chercher d'autres en utilisant le moteur en haut et à droite de cette page.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12783
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0604/devis.htm
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6438. Celui ci a 3 pages mais vaut le détour...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11283
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=105362 pages
En clair :
* votre CS est dangereux, à éliminer d'urgence et faire désigner un nouveau CS. Il est complice du syndic qui "laisse faire". Il est largement préjudiciable à votre Syndicat.
* le syndic ne respecte ni le RDC ni les lois puisqu'il vous impose des travaux non urgents, je dirais même superflus, pour un montant considérable, SANS MAJORITE REQUISE (art. 26 de la loi, soit 2/3 des copropriétaires), et TRES GRAVE : aucun justificatif, soit AUCUN DEVIS... La sentence va être dure !!!!
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris14.03.01.htm
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13399 à lire jusqu'à la fin....
Le PV des AG est signé par le Pdt de séance = SEULE VALEUR PROBANTE. Comme il va forcément en ressortir des mensonges, vous pouvez lui demander de refuser de le signer dès que le syndic le lui communiquera pour signature. Vous lui précisez qu'à défaut, il mettrait sa responsabilité en cause en application de l'article 1382 du Code Civil.
Vous adressez immédiatement un courrier LR AR à votre syndic en énumérant les anomalies relevées tout au cours de cette AG. De cette façon, vous aurez davantage de documents pour consulter un avocat.
En fonction de vos revenus vous pouvez avoir l'aide juridictionnelle totale ou partielle : http://www.leparticulier.fr/vdq/justice/lire_fiche.asp?id_index=61&oparent_index=1&id_fiche=285. Vous pouvez vous y mettre à plusieurs copropriétaires.
Compte tenu des éléments que vous indiquez, un bon conseil : dans votre copro, si vous voulez rentrez dans "vos billes" ensuite, il faut voter CONTRE l'approbation des comptes et CONTRE le quitus au syndic.
Vous pouvez d'ores et déjà adresser un courrier en LR AR à la caisse responsabilité civile professionnelle dont les nom, adresse et n° de police figurent sur son contrat obligatoirement, en les informant du genre de gestion que vous subissez.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 mars 2001 Rejet
N° de pourvoi : 99-16369
Inédit
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Périscopes II, dont le siège social est 68, avenue des Vosges, 67000 Strasbourg, agissant en la personne de son syndic la société à responsabilité limitée Immobilière Elsaesser elle-même agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège,
en cassation d'un arrêt rendu le 22 octobre 1998 par la cour d'appel de Colmar (2ème chambre civile, section A), au profit :
1 / de M. Yves Lutz,
2 / de Mme Sylvia Solveen épouse Lutz,
demeurant ensemble Les Périscopes II 21 rue d' Oslo, 67000 Strasbourg,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Périscopes II, de la SCP Monod et Colin, avocat de Mme Solveen, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le point XI de l'ordre du jour de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 15 décembre 1994 comportait l'examen d'une série de travaux différents sur lesquels l'assemblée s'était prononcée par des votes distincts, et que, dans le cadre du même point de l'ordre du jour, avaient été adoptés la décision des délégués au conseil syndical, le choix des entreprises et les modalités d'exécution, la cour d'appel a, sans dénaturation, retenu que Mme Lutz, qui avait voté pour cette délégation qui ne conférait pas au conseil syndical le pouvoir de décider de la nature des travaux et de leur montant, était recevable à poursuivre l'annulation de la décision XI F portant sur l'autorisation d'engager pour un montant de 300 000 francs les travaux de remplacement des colonnes d'eau froide montantes pour lesquels elle était opposante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il n'a pas été contesté que la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 1994 a été diffusée sans notification des conditions essentielles du marché ou devis de travaux de remplacement des colonnes montantes d'eau froide, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne saurait être supplée aux formalités prévues par l'article 11-4 du décret du 17 mars 1967 par la lecture faite lors d'une assemblée générale antérieure, du 25 mai 1994, a l'occasion de laquelle il avait été expressément précisé que l'évaluation en avait été dressée de façon sommaire uniquement pour donner un ordre de grandeur, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que l'information donnée aux copropriétaires sur les conditions essentielles du marché qui devait leur être proposé pour la réalisation des travaux était insuffisante et que la décision XI F relative à ces travaux devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Périscopes II à Strasbourg aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Périscopes II à Strasbourg à payer à Mme Solveen la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille un.
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Décision attaquée : cour d'appel de Colmar (2ème chambre civile, section A) 1998-10-22
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En conséquence :
1°/ Vous faites les courriers (indiqués ci-dessus) LR AR à la caisse RCP du syndic, au syndic,
2°/ Vous prévenez le Pdt. de séance et Pdt. du CS qu'il est en mauvaise posture et va passer à la caisse avec son pote le syndic,
3°/ Vous consultez fissah un avocat spécialisé en droit immobilier et/ou copropriétés pour faire annuler cette décision illégale si vous avez été opposant.
4°/ VOUS NE PAYEZ RIEN DE CES TRAVAUX : attendez que le syndic vous assigne et il va droit dans le mur avec le Pdt. du CS.
5°/ Si vous avez un doute sur le décompte des voix vous avez le droit d'obtenir copie de la feuille de présence et des pouvoirs, le tout faisant partie intégrante de l'AG : convoc, ordre du jour complémentaire s'il y en a, feuille de présence et pouvoirs, PV.
Art. 33 de mars 1967 et sa modification applicable au 1/09/04 :
Article 33
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 8 JORF 14 juin 1986.
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux.
OOOOOOOOOOOOOOOOOOO
Article 33
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 21 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.
OOOOOOOOOOOOOOOOOO
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 janvier 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 94-12167
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Delaporte et Briard.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme Orfila, copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;
Attendu que, pour débouter Mme Orfila, l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
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Publication : Bulletin 1996 III N° 3 p. 2
Informations rapides de la copropriété, 1996-04, n° 409, p. 8, note P. CAPOULADE.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1993-04-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication - Obligation du syndic .
La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal.
Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande.
COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication
Décrèts cités : Décret 67-233 1967-03-17 art. 33.
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A bientôt....
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 17:48:43
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Merci à JPM et à DU31 pour vos réponses si rapides.
En réponse à DU31 (wahou ! quelles précisions !) : j'ai bien sûr voté CONTRE et même argumenté avant, pendant et après le vote pour dénoncer la procédure qui était suivie. En fait, la responsable de l'étude avait mobilisé les "PRO-travaux" à assister à cette AG, alors que les "anti" étaient absents, vu qu'année après année les AG sont de véritables guerres des camps et où le noyau dur du CS mène la danse. Personnellement, ça ne fait qu'un peu plus d'un an que j'habite cette copropriété et j'en suis vraiment dégoutée mais je reste décidée à me battre car la plupart des autres copropriétaires sont de mon avis (seulement eux ils ont fini par céder et ne plus assister aux AG !).
Pour en revenir à l'AG, Je suis arrivée en retard et j'étais donc absente pour l'approbation des comptes et le quitus du syndic. D'ailleurs j'étais prête à me présenter pour "intégrer" le CS (ça sera pour la prochaine fois !) vu que les nouveaux membres se désistent d'une année sur l'autre.
Bref, je pense en effet qu'il serait envisageable de faire du porte-à-porte et mobiliser d'autres copropriétaires...
Un grand merci pour les documents joints : je vais les lire très attentivement. Et sans doute vous demander des précisions.
A très bientôt. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 21:11:38
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Bonsoir calimero92,
Contente de vous voir ravie !! Prenez le temps qu'il vous faut mais surtout bûchez bien la loi de 1965, le nouveau décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 et VOTRE RDC (règlement de copro.).
N'hésitez pas à imprimer certains articles en gros et à les mettre ds les btes aux lettres de votre CS et à la figure du syndic au cas où il aurait besoin de lunettes !!
Regardez bien ce sujet de 2 pages (regardez bien au bas des pages car il n'est pas évident de déceler qu'un sujet a 2 ou 3 pages) et les liens indiqués ; vous verrez jusqu'où un syndic peut abuser de ses pouvoirs en outrepassant la loi, et le tout au préjudice du Syndicat. Mais à mon avis, il va avoir des surprises bientôt !!! L'auteur du sujet a déjà fait des actions en nullité d'AG et s'est fait défendre par l'avocat désigné par sa compagnie d'assurances. Ca ne lui a pas coûté un centime dit-il et au vu de ce qui lui a été conseille, je pense qu'il s'agit d'un bon avocat. Si vous pouvez faire de même, n'hésitez pas. http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13910
Bon courage, amicalement.....
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 14:32:05
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Bonjour,
Comme promis voici mes questions complémentaires :
1) A JPM :
"Il est évident qu'il s'agit de travaux d'amélioration" : quels arguments puis-je utiliser pour prouver cela ?
Idem pour "Il est aussi évident que des devis devaient être présentés"
Car comme me le conseille DU31, je compte écrire une LR AR au syndic, mais pour cela il me faut un maximum de preuves pour éviter de saisir le TGI (voir mes raisons ci-après)
2) Si je vous ai bien compris DU31, le CS n'a pas à choisir lui-même entre les différents devis que ses membres ont obtenus et ne joindre à l'OJ qu'un seul devis ? En revanche tous les devis obtenus doivent être joints à l'OJ afin que les copro en discutent lors de l'AG et choisissent l'entreprise qui effectuera ces travaux ?
C'est bien cela ?
Car pour la petite histoire, en plus des travaux d'éclairage, l'OJ incluait la réfection de murets pour un montant de 14.000 euros (devis joint). Mais lors de l'AG, j'ai soulevé le lièvre "quoi 1 seul devis !? et la mise en concurrence obligatoire ?" et un membre du CS a simplement justifié "que les photocopies sont chères et que pour les autres entreprises, on n'était pas sûr que les travaux seraient bien faits" (sic). Pourtant, il y a quelques jours j'ai appris qu'il existait bel et bien un devis à 4.000 euros (entreprise de maçonnerie), obtenu par un copro nouveau membre du CS (AG de l'an passé), mais que le reste du CS a "refusé", préférant une entreprise spécialisée dans la marbrerie... (bonjour la folie des grandeurs !!!).
Sans doute devrais-je là aussi relever cette anomalie ? d'autant que j'ai voté CONTRE (mais là encore la résolution est passée à une courte majorité...)
3) Je préfère donc rédiger une LR AR au syndic (copie pdt de séance) + distribution du courrier dans les boites aux lettres de tous les copro pour les informer de ma démarche et les rassurer + mettre la pression au syndic (d'où mon besoin d'arguments béton).
Je veux bien aussi écrire à la caisse RCP mais je n'ai pas ses coordonnées (dans quel contrat ? celui du syndic ? comment y avoir accès ?). Dois-je lui envoyer la copie du courrier que je compte faire au syndic, ou en écrire un autre ?
(Désolée je me noie dans un verre d'eau , mais je suis novice : c'est grâce à vos infos et celles disponibles sur internet que j'apprends peu à peu quoi faire  )
4) Autre chose : à la fin des PV des AG passées, il y avait la mention "l'ordre du jour étant épuisé, la séance est levée à 21h30 après signature du PV par le bureau de l'assemblée". Je crains du coup que cette année encore le PV ait déjà été signé mais non envoyé ? (le pdt de séance est en vacances actuellement)
D'autant qu'après il y avait un NB :
"Notification des décisions est faite conformément à l'art 42 modifié de la loi du 10/7/65, alinéa 2 : "les actions qui ont pour objet de contester les décisions des AG doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copro opposants ou défaillants, dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l'AG. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'AG en application des art 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la 1ère phase du présent alinéa"
Je croyais que c'était à partir de l'envoi du PV ?
5) Concernant l'aide juridictionnelle : mes revenus sont hors quotas mais ils sont engloutis dans mon prêt immo + réfection totale de mon appart + charges. J'ai 0 économie, mon compte étant systématiquement dans le rouge .
Mais par rapport au doc sur cette aide, avez-vous des précisions sur le paragraphe :
"L'aide juridictionnelle peut, à titre exceptionnelle, être accordée aux personnes ne remplissant pas les conditions de ressources lorsque que la situation apparaît digne d'intérêt au regard de l'objet ou des charges prévisibles du procès."
Mon affaire entrerait-elle dans ce cadre ?
6) Pour finir, saisir le TGI demande beaucoup d'énergie et de moyens face à un syndic qui maîtrise mieux les procédures. D'autant que les délais sont très longs. Alors j'ai une autre question : puis-je recourir à la procédure de référé ? car dans ce cas j'évite l'avocat et ses honoraires faramineux...
7) Je vous demande la plus grande complaisance face à mes nombreuses questions : je suis nulle en droits et j'ai besoin de réponses concrètes pour m'aider à mener le bras de fer. Je sais que beaucoup renoncent et je comprends pourquoi face à la complexité de la tâche qui m'attend. Mais je compte procéder par ordre : c'est pour ça que je vous sollicite autant !!!
Encore merci pour vos réponses passées et futures.
A très vite. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 15:14:12
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Une petite précision  :
mon assurance habitation n'inclut pas le recours à un avocat (direct assurance c'est pas cher mais le contrat est à l'avenant) c'est pour ça que je cherche à régler le problème autrement |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 16:45:33
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Bonjour calimero92,
Tout d'abord pour l'assurance responsasabilité civile professionnelle (RCP) du syndic, et son n° de police : ils doivent obligatoirement figurer sur chaque contrat du syndic ainsi que la garantie bancaire (FNAIM, CNAB, UNPI, ou autre). Vous avez le lien au bas de la page de ce sujet que je vous avais déjà communiqué ; il vous mènera à l'explication. Très important la RCP du syndic !! http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13910&whichpage=2.
Si l'assurance RCP n'est pas indiquée sur le contrat, vous la demandez au syndic dans la mise en demeure en lui rappelant ses obligations professionnelles (loi HOGUET).
1°/ Travaux d'amélioration : vote à la double majorité art. 26 de la loi de 1965 : Ce sont tous les travaux de modification de l'existant mais pas à l'identique, ainsi que des travaux d'adjonction d'éléments. Tout sauf des travaux d'entretien courant !!! Et vous, vous donnez même dans le somptuaire !!
Toutes les modalités du vote à cette double majorité dans le lien suivant, ma réponse du 17 juillet à océan : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14211.
Quelques jurisprudences dans ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13399.
2°/ Le CS n'a qu'un rôle consultatif et ne peux décider à la place de l'AG SOUVERAINE. Tout ce que doit et ne doit pas faire un CS : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14320.
NE PAS OUBLIER : SEUL LE SYNDIC EST RESPONSABLE DE SA GESTION. IL NE PEUT SE FAIRE SUBSTITUER (art. 18 de la loi de 1965). Mais là vous faites coup double : le syndic et le CS pris en la personne de son Pdt. qui plus est Pdt. de séance : celui qui mène le bal !!
Bien sûr !!! Il vaut mieux économiser sur les photocopies, détourner les lois, et se prendre un devis de 14.000 € en pleine poire !!! Un devis, UN seul !! Logique, non ??? Votre avocat va se régaler .....
3°/ Comment avoir accès au contrat du syndic !!! Mais je rêve !!! Le contrat du syndic est joint à la convocation AG ; sinon comment l'auriez-vous désigné d'une part, et comment pouvez-vous vérifier le montant des honoraires, le pourcentage qu'il prend sur les travaux ? Sur le contrat : si pas de pourcentages travaux indiqués ON NE PAYE RIEN !! Il est lié contractuellement au Syndicat et non à UN copropriétaire.
LR AR au syndic, copie au Pdt. de séance et du CS, à l'assurance RCP, à la garantie bancaire (FNAIM, CNAB, etc..) et aux copros qui, au besoin, peuvent se joindre à vous pour intenter la procédure.
Arguments béton : je vous ai donné tous les liens donnant sur la loi de 1965, le décret de 1967, les sujets similaires, et surtout les jurisprudences contre qui PERSONNE ne peut aller à l'encontre !!. Votre avocat sera content que vous lui serviez les jurisprudences sur un plateau d'argent.... Par contre, gaffe que ça n'arrive pas entre les mains du syndic avant le moment venu ..... Discrétion !!
Vous pouvez toutefois dans vos courriers vous en référer à tel ou tel article de loi ou du décret. Au contraire !! Vous leur donnerez une leçon !!
4°/ PV AG : Vous devez le recevoir dans les 2 mois à compter de la tenue de l'AG. Exemple : AG 10 juillet => PV 10 septembre dernier carat..
Article 42
Modifié par Ordonnance 2000-916 2000-09-19 art. 3 JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
Voilà l'art. 42 de la loi tel qu'il doit être reproduit à la fin des PV. Surpris non ?
5°/ A.J. : pour remplir l'imprimé de demande d'AJ il faut déclarer ses revenus et ses dépenses car vous avez un crédit sur le dos. Donc c'est pris en compte. Mais vous pouvez faire cette action avec d'autres copros. Leur avez-vous demandé ?
Sinon, vous faites comme je vous ai dit. VOUS NE PAYEZ RIEN. Vous attendez qu'il vous assigne. Et là vous choisissez un avocat et avec tout ce que vous avez comme preuves concrètes, c'est eux qui vont en manquer. Pas de devis = ça ne pardonne pas ! Vous avez lu les jurisprudences ?
J'oubliais de vous préciser l'article 11 du décret de 1967 modifié le 27 mai 2004 applicable le 1° septembre 2004, sur l'obligation du syndic d'avoir à joindre les pièces et conditions essentielles (contrats, devis....) aux convocations, mentionné d'ailleurs dans les jurisprudences concernées : les 2 versions :
Article 11
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 9 JORF 17 février 1995.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
1° Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s'il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte ;
2° Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l'assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;
3° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles 11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions visées aux articles 18 (alinéa 2), 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
6° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
7° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et si l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions.
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
Article 11
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et 2° du I de l'article 11 entreront en vigueur le 1er janvier 2005 ; le reste de l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004.
_________________________________________________________________________________________
Le 2° du II : état détaillé de la rémunération du syndic : là on va s'éclater : il faut qu'il détaille les honoraires, les commissions sur travaux, les frais postaux supplémentaires tout bénef pour lui : exemple : lettre de relance 9,15 € (coût de la poste 0,50 €) ; mise en demeure 22,87 € (coût de la poste 4,30 €), etc....
6°/ Le Tribunal et les avocats savent très bien juger de ces affaires là. Il n'y a qu'à voir les jurisprudences.....
A bientôt........
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 18:21:19
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Wahou DU31, en plus d'être rapide, vous êtes géniale !
Après vérification, le contrat du syndic n'était pas joint à l'OJ (juste un avenant contenant "le tarif de gestion"). Mais dans celui de l'an passé : bingo ! sauf qu'il manque l'adresse (je vérifierais sur les pages jaunes )
Par contre je n'ai pas bien compris votre réponse au point 4) : ça veut dire que le PV doit être envoyé dans les 2 mois après l'AG OU que l'on peut contester dans les 2 mois après l'AG ? (le texte de loi est assez alambiqué et je ne reconnais plus le sujet du verbe)
Sur le point 5) : Période estivale aidant, beaucoup sont en vacances et je pense que le mieux serait de frapper un grand coup avec la LR AR afin de les mettre tous au courant en même temps. Mais peut-être pourrais-je commencer à aller voir certains pour en parler, et voir comment c'est perçu... Que me conseilleriez-vous ?
Car la solution de ne rien payer, c'est risqué : je me retrouverais seule contre tous les copro qui ne verraient pas d'un bon oeil un mauvais payeur (logique !). C'est pour ça que la solution de la LR AR permettra de mobiliser les opposants/absents en faisant cause commune (en croisant les doigts pour que ça marche...)
Mais pour l'AJ : où faut-il s'adresser ? J'imagine que si d'autres copro s'associent à moi, le recours à l'AJ n'est plus possible et il faudra payer ensemble l'avocat ?
Bon je vais revoir consciencieusement tous les doc et conseils que vous m'avez transmis pour construire ma stratégie.
A bientôt pour la suite de l'histoire...
PS : l'AG a eu lieu fin juin.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 22:03:21
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Bonsoir calimero92
LOI HOGUET 2 janvier 1970 modifiée le 2 juillet 2004 : vous cliquez sur le lien LEGIFRANCE. Regardez les art. 1 et 3 :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur030.asp
ASSURANCE RCP : "juste un avenant" NON : il faut qu'il rappelle sur tous les contrats ces mentions avec nom, adresse, n° de police = obligatoire. Ne cherchez pas dans les pages jaunes ou qui sait ?? La plupart du temps ces "assureurs" sont dans une autre ville que la vôtre, pour faire plus facile. D'où des garanties qui s'imposent !!
PV AG : je vous avais donné un exemple de date. Il doit notifié en LR AR aux opposants, et absents non représentés (défaillants) dans le délai de 2 mois à compter de la date de l'AG. Donc pour vous ? Le ??? Août 04.
Période estivale ou pas, c'est au syndic de s'organiser en fonction de ses actes. Il a lancé une convocation. Il faut qu'il notifie le PV. Point barre !! Si une Kta dans votre copr. personne pour monter en première ligner ?? Ca sert à ça aussi les garanties bancaires et RCP.....
Pour action en nullité : elle peut se faire dans les 2 mois à compter de la notification du PV. Mais quand on dit 2 mois c'est jour pour jour pil poil !!
Discutez avec vos voisins concernés. Si vous êtes plusieurs à acter en justice, chacun peut bénéficier, s'il y a droit de l'AJ. Rien à voir que vous soyez seule ou en groupe. Je peux vous en parler car nous l'avons fait il y a quelques années.
Comme JCF13 (TOPIC 13910 dont je vous ai passé le lien pour aller voir le post sur les garanties bancaire et RCP) vous pouvez téléphoner à la Maison des avocats de votre ville et prendre un rendez-vous. Allez y à plusieurs : c'est gratuit. Vous aurez une bonne consultation, j'espère aussi bonne que JCF13. Vous posez toutes les questions nécessaires et il vous conseillera.
Pour l'AJ : c'est l'avocat que vous consulterez (pas celui de la Maison Avocats) qui vous remettra un imprimé à remplir en vous indiquant toutes les pièces à fournir. Il faut lui ramener le dossier complet et lui-même le porte au Bureau de l'Aide Juridictionnelle au Tribunal de Grande Instance.
Vous êtes parfaitement en droit de ne pas payer compte tenu de la façon dont le CS et le syndic vous ont mis devant le fait accompli : travaux superflus, somptuaires, PAS UN DEVIS !!
N'oubliez pas de préciser à votre syndic, dans le courrier LR-AR, que ces travaux n'étaient pas urgents pour telle et telle raison, que SANS DEVIS l'AG ne peut se prononcer en connaissance de cause (art. 11-4° du décret de mars 1967) qui plus est sur de tels montants, et que la majorité requise, c.à.d., la double majorité faisait défaut (art. 26 de la loi de 1965). Patin couffin et le tout vous savez à qui ? je vous ai fait la liste cet après-midi. Mais il vous faut les références et n° de police de l'assurance RCP : URGENT !! Vous allez carrément à son Cabinet et vous le faites indiquer par la secrétaire s'il n'est pas là. Vous lui dites : Loi HOGUET !!
Un échéancier était-il porté à l'OJ de cette AG ? Ou bien il vous est tout demandé de payer à la fois ? Pour des travaux qui seraient envisagés pour quelle date ?
A bientôt.....
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 18:38:22
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Bonjour DU31,
Suite à vos conseils, j'ai pris le taureau par les cornes et téléphoné à quelques copro (certains sont au CS mais dissidents et de confiance) pour que l'on discute de tout ça ensemble.
Tous sont d'accord pour dire que le pdt du CS est quelqu'un de bien, très pacifiste car voulant apaiser les conflits.
De prime abord, ils ne sont pour saisir le TGI mais plutôt pour annuler l'AG voire changer de syndic.
Visiblement, et je les comprends, ils ne souhaitent pas attiser les haines au sein de la copro, notamment envers les personnes ayant voté ces travaux.
Du coup, pour m'assurer de leur soutien, il faudrait plutôt tout axer sur le syndic. Et "épargner" le CS et son pdt, qui sont loin d'être des professionnels, eux.
Après avoir épluché jusqu'à 3h du mat' les lois de 65 et 67 et vos différents liens, je me posais d'autres questions (faut dire, DU31, que c'est un cours en accéléré que vous me donnez  ) :
1/ Mon AG était le 22/06/04, donc normalement, je ne peux pas me prévaloir des modifications des 2 lois applicables au 1er septembre 2004 et je dois utiliser les articles et décrets en vigueur avant.
Me trompe-je ?
2/ Au point 5°/ de votre réponse d'hier (16h45), vous me disiez de ne pas payer mais c'est à la condition d'avoir contester le PV, non ? Supposons que qq copro et moi on fait juste la LR AR pour lister les pb constatés, si on ne consteste pas aussi le PV, c'est mort : on devra payer ? (je suis confuse de vous poser autant de questions auxquelles vous avez dû répondre des centaines de fois, mais j'essaye de voir tous les cas de figures afin de bien comprendre)
3/ La stratégie avec les autres copro visera le syndic et lui seul. On va donc écrire cette LR AR en mentionnant toutes les anomalies constatées lors de l'AG. Mais avec quel objet "avoué" dans la lettre (juste notifier les erreurs ? exiger l'annulation de l'AG ?.... )
D'autre part, cette lettre est-elle suffisante pour annuler l'AG et d'en demander une autre ?
4/ Le pdt du CS revient la semaine prochaine : j'irais le voir (seule sans doute) pour savoir s'il a ou non déjà signé le PV. Pourrait-il décider d'annuler l'AG passée et d'en faire une autre dès septembre ? Doit-il avoir l'aval du CS (pour rappel certains d'entre eux s'y opposeront!)?
Je vous pose directement la question car en dépit des réponses lues ailleurs (cf. les liens), je ne sais plus
J'attends vos réponses avec impatience pour convaincre les autres copro et mener le combat.
De mon côté je vais déjà réunir toutes vos infos données et commencer une ébauche de la fameuse LR AR
A très vite |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 18:54:15
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Je pose des tas de questions et j'en oublie de répondre à celles posées 
Après le vote tant contesté sur le budget "maximum" de 39.000 euros, c'était la confusion la plus totale et les copro opposants n'ont rien compris de la suite. A priori les travaux sont prévus pour 2005 (mais au 1er semestre histoire que l'AG de juin ne les annule pas !) et seront approvisionnés en 2 fois : mais seul le PV pourra nous éclairer là-dessus (ou le pdt : à voir la semaine prochaine !).
Mais voilà le contenu de l'OJ du point incriminé :
"Travaux de réfection des éclairages des allées et du parking ainsi que la réfection des allées piétonnes à réaliser ou à provisionner éventuellement en 2004/2005, adoption de leur budget, choix des modalités de répartition et de financement suivant devis appelés en concurrence au choix du CS (estimation : 39.000 euros TTC - les appels de fonds pour ces travaux seront échelonnés sur 2004 et 2005).
Pour moi et la plupart des copro, ça sera la grosse surprise quand on lira le PV et qu'on découvrira son contenu
A bientôt. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 00:14:51
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Bonsoir calimero92,
Citation :
Mais voilà le contenu de l'OJ du point incriminé :
"Travaux de réfection des éclairages des allées et du parking ainsi que la réfection des allées piétonnes à réaliser ou à provisionner éventuellement en 2004/2005, adoption de leur budget, choix des modalités de répartition et de financement suivant devis appelés en concurrence au choix du CS (estimation : 39.000 euros TTC - les appels de fonds pour ces travaux seront échelonnés sur 2004 et 2005).
Ce projet de résolution tel que rédigé ne peut donner lieu qu'à vote d'une proposition de travaux :
* confirme qu'il n'y a pas de devis joints : aucune entreprise mentionnée,
* qu'il s'agit bien de travaux d'amélioration (art. 26 loi),
* n'indique avec précision aucun travaux prédéfinis,
* s'agissant de travaux d'amélioration et non d'entretien, le CS ne peut que retenir des devis afin qu'ils soient joints à une convocation AG pour choisir telle ou telle entreprise. Les copropriétaires, individuellement, ont le droit de faire faire des devis par d'autres entreprises pour concurrence : mais encore faut-il savoir la teneur détaillée des travaux envisagés : là rien n'est indiqué.
* aucun échéancier précis proposé,
* aucun bien-fondé mentionné.
Citation :
Tous sont d'accord pour dire que le pdt du CS est quelqu'un de bien, très pacifiste car voulant apaiser les conflits.
De prime abord, ils ne sont pour saisir le TGI mais plutôt pour annuler l'AG voire changer de syndic.
Visiblement, et je les comprends, ils ne souhaitent pas attiser les haines au sein de la copro, notamment envers les personnes ayant voté ces travaux.
Du coup, pour m'assurer de leur soutien, il faudrait plutôt tout axer sur le syndic. Et "épargner" le CS et son pdt, qui sont loin d'être des professionnels, eux.
Chacun voit midi à sa porte. Moi je vous dis que le CS est responsable de votre situation au même titre que le syndic. Même s'il s'agit de bénévoles, le CS engage sa responsabilité civile quand, par ses écrits, ses dires et actes il commet préjudice au Syndicat des copropriétaires. Vous voulez une photo ? 14.000 € de travaux pour économiser des photocopies : non mais où on va ? Vous croyez encore au Père Noël vous ? Moi pas.. Très honnête le PD du CS ? Pour vous avoir de 39.000 € sans justification de bien-fondé des travaux, ni devis pour "se donner une idée" et les "économies de photocop." ???
On ne peut annuler une AG sans passer par le TGI.
Toutefois, vous pouvez changer de syndic et le larguer au premier tournant sans passer par le TGI mais par l'AG, sauf si ce dernier est hors mandat et ne peut convoquer une AG ni gérer.
Citation :
1/ Mon AG était le 22/06/04, donc normalement, je ne peux pas me prévaloir des modifications des 2 lois applicables au 1er septembre 2004 et je dois utiliser les articles et décrets en vigueur avant.
Me trompe-je ?
Vous devez recevoir votre PV le 22/08/04 dernier carat. Pas après.
Pour annuler une AG il faut le faire dans les 2 mois à compter de sa notification. Donc vous pouvez le faire entre le 22/08 et le 22/10/04.
Concernant le décret de 1967 : il a été modifié le 27 mai 2004 et paru au Journal Officiel le 4 juin 2004. Donc votre "professionnel" de syndic le connaissant avant l'AG.
Vous pouvez vous baser sur ce nouveau décret bien sûr.
Vous avez ce syndic depuis combien de temps ? Et le CS est-il régulièrement élu ?
Citation :
2/ Au point 5°/ de votre réponse d'hier (16h45), vous me disiez de ne pas payer mais c'est à la condition d'avoir contester le PV, non ? Supposons que qq copro et moi on fait juste la LR AR pour lister les pb constatés, si on ne consteste pas aussi le PV, c'est mort : on devra payer ? (je suis confuse de vous poser autant de questions auxquelles vous avez dû répondre des centaines de fois, mais j'essaye de voir tous les cas de figures afin de bien comprendre)
3/ La stratégie avec les autres copro visera le syndic et lui seul. On va donc écrire cette LR AR en mentionnant toutes les anomalies constatées lors de l'AG. Mais avec quel objet "avoué" dans la lettre (juste notifier les erreurs ? exiger l'annulation de l'AG ?.... )
D'autre part, cette lettre est-elle suffisante pour annuler l'AG et d'en demander une autre ?
Non ça n'a rien à voir avec la demande d'annulation au tribunal.
C'est pourquoi je vous conseillais de faire une lettre LR-AR salée au syndic, signée par un max de copropriétaires, en lui précisant qu'à défaut de vote régulier par l'AG sur tels et tels travaux avec bien-fondé justifié, devis, échéancier voté par l'AG, vote à la majorité requise, vous refusez de payer pour des travaux dont les justifications précitées n'ont pas été portées à la connaissance des copros lors de l'AG du 22 juin. Vous précisez donc que vous attendez que tous ces justificatifs et obligations légales soient portés à la connaissance des copropriétaires afin qu'ils décident en connaissance de cause, puisque c'est eux qui payent, et discernent ce qui est urgent, nécéssaire ou superflu.
LE BIEN FONDE DES TRAVAUX, C'EST TRES IMPORTANT !!!!!
Par ailleurs, vous adressez copie de ce courrier au Pdt. du CS et à tous les membres du CS.
C'est pourquoi il serait intéressant pour vous de refuser de payer et d'attendre que ce soit le syndic qui vous assigne au lieu de demander la nullité de l'AG. Auquel cas il sera obligé de porter la justification de sa demande d'appel au tribunal. Ce qu'il ne pourra pas faire puisque TOUT manque dans l'OJ de cette convocation. Donc sa demande sera injustifiée.
Il faut voir ce que va donner le PV !!
Citation :
4/ Le pdt du CS revient la semaine prochaine : j'irais le voir (seule sans doute) pour savoir s'il a ou non déjà signé le PV. Pourrait-il décider d'annuler l'AG passée et d'en faire une autre dès septembre ? Doit-il avoir l'aval du CS (pour rappel certains d'entre eux s'y opposeront!)?
Je vous pose directement la question car en dépit des réponses lues ailleurs (cf. les liens), je ne sais plus
Et bien comme ça, le Pdt. trouvera la copie de la lettre dans sa boîte aux lettres !! Ce qui ne vous empêche pas d'aller le voir et lui demander qui modifie sur le PV la "décision" de l'AG car elle n'en est pas une en tant que tel. L'AG s'est prononcée sur un "projet de travaux chiffrés" mais sans aucune argumentation du bien-fondé, aucun détail, aucun devis, aucun échéancier, etc.. et à une majorité non requise. Que les copros devront se prononcer lors d'une autre AG avec justificatifs ci-dessus.
IL SE DEMERDE !!! C'EST LUI QUI A POUSSE AUX TRAVAUX !! IL PREND SES RESPONSABILITES..
A bientôt...
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 20:12:39
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Bonjour DU31,
Alors là chapeau pour vos explications ! Je commence à comprendre de mieux en mieux les cartes que j'ai en main
Citation :
le CS est responsable de votre situation au même titre que le syndic
Imaginons (je fais des hypothèses pour pouvoir bien comprendre tous les tenants et aboutissants et pouvoir répondre aux questions des autres copro) que le syndic m'assigne (pour non paiement), ne risque-t-il pas de le faire sous le nom du syndicat, vu que le CS a laissé faire ? Si non : pourquoi ? Si oui : comment le contrer ?
Toujours à propos de cette même citation et de celle-ci :
Citation :
vous adressez copie de ce courrier au Pdt. du CS et à tous les membres du CS
Certains des copro qui se joignent à moi pour signer cette LRAR font partie du CS . Est-ce que ça ne va pas poser problème : c'est comme s'ils signaient contre eux-mêmes, non ?
Citation :
Toutefois, vous pouvez changer de syndic et le larguer au premier tournant sans passer par le TGI mais par l'AG, sauf si ce dernier est hors mandat et ne peut convoquer une AG ni gérer.
A partir du point à l'OJ : "Renouvellement du mandat de syndic confié au cabinet XXX et actualisation de ses honoraires suivant proposition ci-jointe" et vu qu'il n'était joint à l'OJ qu'un avenant au contrat sur ses "tarif de gestion" => Peut-on aussi faire annuler l'adoption de cette résolution (pour non présence du contrat dans sa totalité) ?
Son mandat va jusqu'au 31/12/04 (AG de l'an passé). Donc si on veut en changer, on (le CS ? son pdt ?) peut décider d'une assemblée extraordinaire ? Vaut-il mieux attendre l'AG de l'an prochain, histoire d'avoir le temps d'en chercher de nouveaux ?
Citation :
Vous avez ce syndic depuis combien de temps ? Et le CS est-il régulièrement élu ?
Pour le syndic, je ne sais pas mais au moins 3 ans, sauf que l'an passé la personne chargée de notre copro a changé : il est jeune et ne sait pas grand chose...
En AG je l'ai carrément traité "d'incompétent" je crois (à cause du vote à la mauvaise majorité et l'absence des devis)...
Quant au CS, il est élu tout les ans. Cette année j'étais absente lors du début de l'AG (je suis arrivée juste à temps pour voter contre les travaux à 14.000 euros et le reste, HEUREUSEMENT). Mais on m'a dit qu'ils avaient eu du mal à recruter de nouveaux membres pour le CS(tu m'étonnes !) vu que ceux de l'an passé ne se représentaient pas, et que plus aucun copro ne tenait à se battre contre le petit noyau dur d'anciens.
En clair : sur 11 membres du CS, 2 couples tiennent les rènes car ils sont soit retraités, soit au foyer (et riches pour notre malheur à tous !!).
Ce sont les seuls à vraiment avoir le temps de contacter et de voir les entreprises pour les travaux. Alors que les 7 autres membres travaillent et il leur est impossible de s'en occuper à plein temps . Mais comme ils sont majoritaires, ils ont élu comme président la seule personne capable de gèrer ce cocktail explosif (personne d'autre de toute façon ne veut de la place, sauf peut-être les 4 "emmerdeurs").
Vous allez me dire : il faut voter contre la candidature de ces 4 là ! Seulement voilà (et vous devez le savoir mieux que moi vu le nombre d'affaires auxquelles vous répondez) :
1/ la plupart des copro n'avaient pas pris encore conscience du mal que les 4 pouvaient nous faire (et aujourd'hui ils le comprennent peu à peu)
2/ c'est humain : on a de la compassion pour les gens qui "se sacrifient" pour être membre du CS, vu qu'on préfère ne pas avoir, nous, de telles contraintes !
Moi ce qui m'a réveillé de ma léthargie, c'est mes pb avec mon précédent syndic (j'en ferais certainement état dans un nouveau sujet au forum, car il est moins urgent). Du coup, j'étais échaudée et plus prompte à la critique.
Enfin, dernière question que je n'ai pas encore évoquée (il y en a eu tellement d'autres !). C'est sur le point suivant (envoyé par mes soins en complément de l'OJ) :
"Possibilité d’accéder au jardin, dont l’entrée est située entre la résidence et le xx rue de xxx (censuré par calimero92), pour les résidents qui le souhaitent et à condition qu’ils le respectent comme tous les autres espaces verts de la résidence (cf. page 7 du livret d’accueil)."
(le livret d'accueil c'est un document qui explique aux nouveaux copro leurs devoirs à l'égard de la résidence).
Le syndic a bien envoyé à tous les copro ma lettre en tant que complément etc. Mais le pb c'est que lors de l'AG, le syndic n'a pas voulu faire procéder au vote. En avait-il le droit ?
Sachez que ce jardin (cloturé) est défini dans le RDC comme une servitude ae edificanti. En effet sous celui-ci coule les eaux de l'Avre et qu'en conséquence, la Mairie de Paris (ou assimilé) a obtenu l'expropriation. Cependant, les charges afférentes à ce jardin (entretien en particulier) sont nôtres.
Dans les 2 précédentes AG, la question sur l'accès par les copro à ce jardin avait été soulevée mais jamais le syndic n'y a apporté de réponse.
Pourtant dans les PV de ces 2 AG il est bien écrit :
"Il est demandé au syndic d'interroger le service public propriétaire du terrain correspondantau passage de l'Avre, entre la résidence et le n°XX rue XXXX, concernant l'éventuelle utilisation de cet espace par les résidents.
L'assemblée en prend acte"
Pour la petite histoire, j'ai inscrit le point en complément de l'OJ parce que le syndic n'a jamais voulu me donner de réponse à ce sujet. Il dit avoir envoyé une lettre comme stipulé dans les PV, et qu'il attendait la réponse. Soit une attente qui remonte dans le meilleur des cas à 1 an (si envoyée au 2ème PV). Personnellement je crois qu'il n'a jamais envoyer cette lettre !
Alors DU31 : croyez-vous pouvoir aussi me renseigner sur cette autre affaire ? Même si ce point est moins important que les pb sur les travaux (car pb non financier), il me tient à coeur.
J'espère ne pas abuser de votre (grande) disponibilité et de votre gentillesse (c'est super de pouvoir compter sur des gens comme vous).
En tout cas, merci pour ce que vous faites.
A très vite.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 20:23:14
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Encore un complément d'info :
En AG le syndic n'a pas voulu procéder au vote en justifiant qu'il s'agissait d'une servitude et que le terrain ne nous appartenait pas (merci mais je le savais car j'avais moi aussi lu le RDC !).
Donc moi j'ai plutôt l'impression qu'il n'avait rien pour justifier le non-vote. Ai-je tord ?
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 14:11:57
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J'en appelle à toutes les âmes charitables du forum pour m'aider à corriger ma LR AR au syndic, lui notifiant les anomalies constatées dans l'OJ et le déroulement de l'AG (dans ce mail je vous donne la LR AR que je destine à mon syndic : elle est en citation en fin de ce mail).
Y a du nouveau sous les tropiques !
J'ai débarquée ce matin chez mon syndic et j'ai pu obtenir le PV (signé) + feuille de présence (décomptes semblent réguliers).
Mais le syndic m'a juste donné un contrat type, sur lequel il n'y a pas l'adresse de l'ARCP. Mais pas le VRAI contrat signé pour son mandat 2004.
Je lui ai bien signifié la loi selon laquelle il a le devoir de joindre le contrat à l'OJ, mais lui insiste pour me dire qu'ayant envoyé l'OJ le 2 juin (c vrai que l'OJ est daté le 2/6/04), que le nouveau decret ne s'appliquait donc pas ! Dialogue de sourds donc car moi je lui ai soutenu le contraire (cf recommandations de DU31).
J'ai donc contacté le siège de cette grande assurance, mais ils ne veulent pas me donner cette info (bien que j'ai le n°police), ni rien savoir : la personne que j'ai eu était presque indifférente au fait que je souhaitais dénoncer la mauvaise gestion du syndic . Donc à défaut, j'envoie copie au siège social avec mention du n° de police. Ils se démerderont, non ?.
D'après ce qu'il est ressorti de notre entrevue, je pense que le syndic est prêt à se défausser sur le conseil syndical. D'où mon besoin urgent de réponses à mes mails d'hier, et en particulier :
Qu'il m'assigne ou que ce soit moi qui le poursuive, le syndic peut-il se défausser sous le nom du syndicat, ou du CS ? Si non : pourquoi ? Si oui : comment le contrer ?
Grâce à la patience et aux nombreuses explications de DU31, j'ai avancé sur la rédaction de la LRAR : pourriez-vous me donner votre sentiment dessus (j'espère que ça aidera d'autres copro)
Citation :
Lettre recommandée avec avis de réception
xx, le 23 juillet 2004
A : Monsieur xxx
NOM + ADRESSE SYNDIC
Cc : NOM + ADRESSE SIEGE SOCIAL DU SYNDIC (adresse du SS différent de celle de notre syndic)
NOM + ADRESSE GARANTIE
NOM + ADRESSE ASSURANCE RCP (siège social à défaut de mention d’adresse dans le contrat)
L’ensemble des copropriétaires de l’immeuble situé au xx
Monsieur,
Comme vous le savez, ayant été vous-même présent ce jour-là en tant que représentant du syndic, le 22 juin 2004 a eu lieu l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au xxx. Cependant, par cette lettre, nous tenons à dénoncer le non-respect par le syndic des règles de convocation de l’assemblée générale d’une part, et du déroulement de cette assemblée d’autre part.
Irrégularités relevées dans les documents à fournir en même temps que l’ordre du jour :(Art. 11 du décret de mars 1967)
- Point 2 de l’ordre de jour : Absence du contrat du syndic. Seul est joint un avenant sur le « tarif de gestion des syndicats de propriété » pour l’année 2004.
NB : Le 23 juillet 2004, vous avez refusé à un copropriétaire de lui communiquer le contrat actuel liant le syndic au Syndicat de copropriétaires, et dont la demande était justifiée par vos obligations professionnelles (Loi HOGUET).
- Point 7 : Un seul devis joint à l’ordre du jour pour les travaux des murets. Pourtant son montant de 14.000 euros dépasse le montant à partir duquel les offres doivent être appelées en concurrence (ie 1.500 euros par résolution adoptée en assemblée).
- Point 9 : L’information donnée aux copropriétaires sur les conditions essentielles du marché qui devait être proposé pour la réalisation des travaux était insuffisante. Absence de devis joints, aucun travaux prédéfinis avec précision, aucun échéancier précis proposé, ni aucun bien-fondé des travaux mentionnés.
Irrégularités relevées lors du déroulement de l’assemblée générale le 22 juin 2004 :
- Point 9 : Pas de majorité requise, c’est-à-dire la double majorité (art. 26 de la loi de 1965).
Les travaux tels que décrits dans l’ordre du jour ne peuvent être définis comme des travaux d’entretien courant. D’autant que lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont découverts qu’il s’agissait de remplacer les réverbères existants, d’en rajouter d’autres et d’implanter des bornes lumineuses dans les allées piétonnes. Certains copropriétaires ont donc souhaité qualifier ce projet de « travaux d’amélioration » (Art. 26 de la loi de 1965).
Pourtant, et malgré cela, vous avez soutenu devant l’assemblée réunie qu’il s’agissait de « travaux d’entretien et non de travaux d’amélioration » ce qui a induit en erreur le syndicat. D’autant qu’après le décompte des votes faits par vos soins, vous avez annoncé à l’assemblée que les travaux étaient adoptés, en vous basant sur la majorité simple. Alors que la majorité requise pour de tels travaux est la double majorité.
- Question n°2 de l’ordre du jour complémentaire : (c’est le jardin : j’attendais votre aide pour m’attaquer à la rédaction de ce point…)
En conséquence :
1. A défaut de vote régulier par l’assemblée générale sur les travaux concernant les murets (point 7 de l’ordre du jour) et l’éclairage extérieur (point 9 de l’ordre du jour) avec bien-fondé justifié, devis, échéancier voté par l’assemblée, vote à la majorité requise…, nous refusons de payer pour des travaux dont les justifications précitées n’ont pas été portées à la connaissance des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 22 juin 2004. Nous attendons que tous ces justificatifs et obligations légales soient portés à la connaissance des copropriétaires afin qu’ils décident en connaissance de cause, puisque c’est eux qui payent et discernent ce qui est urgent, nécessaire ou superflu.
2. Nous vous demandons de réunir, dans les formes légales, et à vos frais, une nouvelle assemblée. A défaut, nous vous informons que nous n’hésiterons pas à saisir le Tribunal de Grande Instance.
Signatures des copro (tous ? même des membres du CS ? même ceux ayant voté pour, s'étant abstenu ou n'ayant pas forcément voté CONTRE à toutes les résolutions ?)
PJ : Copie de la convocation à l’assemblée générale avec l’ordre du jour et l’ordre du jour complémentaire.
Alors qu'en pensez-vous ? c'est urgent car :
1. le syndic doit maintenant sentir qu'il est dans une mauvaise posture (via ma visite)
2. si le pv est envoyé, peut-on qd même le corriger (ça s'est produit l'an passé alors que le 1er pv était signé) et qui peut le faire ? le pdt de séance ? en convainquant le syndic de rectifier les choses ?
3. je vois les copro ce week-end (et je n'ai pas internet chez moi, mais o buro)
Bises à tous ceux qui voudront bien me répondre, en particulier DU31 qui m'a donné un cours magistral
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 02:37:14
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bonsoir Calimero92,
vu l'urgence de votre papier, commencé réponse voir votre mail perso ...
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 01:35:53
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i]Initialement entré par calimero92
Bonjour DU31,
Alors là chapeau pour vos explications ! Je commence à comprendre de mieux en mieux les cartes que j'ai en main
Citation :
le CS est responsable de votre situation au même titre que le syndic
Imaginons (je fais des hypothèses pour pouvoir bien comprendre tous les tenants et aboutissants et pouvoir répondre aux questions des autres copro) que le syndic m'assigne (pour non paiement), ne risque-t-il pas de le faire sous le nom du syndicat, vu que le CS a laissé faire ? Si non : pourquoi ? Si oui : comment le contrer ?
Vous ne pouvez pas le contrer. Toutes procédures de recouvrement faites par le syndic le sont au nom du Syndicat représenté par son syndic.
Toujours à propos de cette même citation et de celle-ci :
Citation :
vous adressez copie de ce courrier au Pdt. du CS et à tous les membres du CS
Certains des copro qui se joignent à moi pour signer cette LRAR font partie du CS . Est-ce que ça ne va pas poser problème : c'est comme s'ils signaient contre eux-mêmes, non ?
Si ces membres du CS sont d'accord avec vous, il eut mieux valu qu'ils s'interposent pendant les réunions du CS avec le syndic avant que les Ktas tombent. Vous envoyez donc un courrier LR AR au Pdt. du CS. Dans le courrier vous mentionnez "pour information, ainsi que pour les membres du CS". Vous lui demandez de le porter à la connaissance des membres du CS. De cette façon en questionnant les membres vous saurait s'il l'a fait ou non.
Citation :
Toutefois, vous pouvez changer de syndic et le larguer au premier tournant sans passer par le TGI mais par l'AG, sauf si ce dernier est hors mandat et ne peut convoquer une AG ni gérer.
A partir du point à l'OJ : "Renouvellement du mandat de syndic confié au cabinet XXX et actualisation de ses honoraires suivant proposition ci-jointe" et vu qu'il n'était joint à l'OJ qu'un avenant au contrat sur ses "tarif de gestion" => Peut-on aussi faire annuler l'adoption de cette résolution (pour non présence du contrat dans sa totalité) ?
Son mandat va jusqu'au 31/12/04 (AG de l'an passé). Donc si on veut en changer, on (le CS ? son pdt ?) peut décider d'une assemblée extraordinaire ? Vaut-il mieux attendre l'AG de l'an prochain, histoire d'avoir le temps d'en chercher de nouveaux ?
Le syndic vous a envoyé un "avenant" pour nouveaux honoraires. Avez-vous comparé lesdits honoraires avec le contrat précédant de façon à voir si la justification est valide. D'autre part, quand on sait qu'un contrat de syndic fait 2 pages recto-verso il aurait du vous l'envoyer en son entier. De plus, très important, il est nécessaire afin de savoir si la caisse de garantie et l'assurance RCP sont toujours les mêmes et vérifier si le montant de couverture est toujours le même. Beaucoup de copros se rendent compte qu'ils n'ont ni l'un, ni l'autre des renseignements. Cependant, compte tenu de la notification des honoraires, je ne pense pas que ça suffise à faire annuler la résolution. Mais à garder sous le coude car il faut que vous sachiez absolument via le syndic directement, ou le CS, si ces 2 garanties sont toujours valides et pour le même montant.
Citation :
Vous avez ce syndic depuis combien de temps ? Et le CS est-il régulièrement élu ?
Pour le syndic, je ne sais pas mais au moins 3 ans, sauf que l'an passé la personne chargée de notre copro a changé : il est jeune et ne sait pas grand chose...
En AG je l'ai carrément traité "d'incompétent" je crois (à cause du vote à la mauvaise majorité et l'absence des devis)...
Le mandat d'un syndic ne peut excéder 3 ans tout comme celui d'un CS. Dorénavant, il ne faut choisir pour celui-ci ou le prochain qu'un mandat d'UN AN. Le syndic fera davantage attention à la gestion de l'exercice de façon à ne pas déborder sur l'exercice suivant pour lequel il n'a aucun mandat.
Pour la désignation d'un nouveau syndic, il faut prospecter de façon à avoir de nouveaux contrat d'UN AN et pouvoir les joindre à l'OJ de la prochaine AG lors de la clôture des comptes, soit par le CS qui prépare l'OJ avec le syndic, soit en lui envoyant les contrats par ODJ complémentaire (art. 10 décret) en rédigeant la résolution de cette façon et que de cette façon sinon il va porter son élection en premier et les autres ensuite. Et alors bonjour avec l'art. 25 de la loi vous risquez d'en prendre encore pour un an !! Il faut mettre les candidats en concurrence tout comme pour le choix d'une entreprise : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13699
Quant au CS, il est élu tout les ans. Cette année j'étais absente lors du début de l'AG (je suis arrivée juste à temps pour voter contre les travaux à 14.000 euros et le reste, HEUREUSEMENT). Mais on m'a dit qu'ils avaient eu du mal à recruter de nouveaux membres pour le CS(tu m'étonnes !) vu que ceux de l'an passé ne se représentaient pas, et que plus aucun copro ne tenait à se battre contre le petit noyau dur d'anciens.
En clair : sur 11 membres du CS, 2 couples tiennent les rènes car ils sont soit retraités, soit au foyer (et riches pour notre malheur à tous !!).
Ce sont les seuls à vraiment avoir le temps de contacter et de voir les entreprises pour les travaux. Alors que les 7 autres membres travaillent et il leur est impossible de s'en occuper à plein temps . Mais comme ils sont majoritaires, ils ont élu comme président la seule personne capable de gèrer ce cocktail explosif (personne d'autre de toute façon ne veut de la place, sauf peut-être les 4 "emmerdeurs").
Vous allez me dire : il faut voter contre la candidature de ces 4 là ! Seulement voilà (et vous devez le savoir mieux que moi vu le nombre d'affaires auxquelles vous répondez) :
1/ la plupart des copro n'avaient pas pris encore conscience du mal que les 4 pouvaient nous faire (et aujourd'hui ils le comprennent peu à peu)
2/ c'est humain : on a de la compassion pour les gens qui "se sacrifient" pour être membre du CS, vu qu'on préfère ne pas avoir, nous, de telles contraintes !
Mandat d'un an pour le CS = parfait !. Pour le reste pas bon du tout. Virer les "imperators" et constituer un nouveau CS digne de ce nom. Règlementation : art. 21 de la loi, 22 à 27 du décret et votre RDC. Il faut que le nombre des membres soit supérieur à celui imposé par le RDC et qu'il soit élus des suppléants afin que le CS soit toujours normalement constitué (art. 25 décret).
Moi ce qui m'a réveillé de ma léthargie, c'est mes pb avec mon précédent syndic (j'en ferais certainement état dans un nouveau sujet au forum, car il est moins urgent). Du coup, j'étais échaudée et plus prompte à la critique.
Enfin, dernière question que je n'ai pas encore évoquée (il y en a eu tellement d'autres !). C'est sur le point suivant (envoyé par mes soins en complément de l'OJ) :
"Possibilité d’accéder au jardin, dont l’entrée est située entre la résidence et le xx rue de xxx (censuré par calimero92), pour les résidents qui le souhaitent et à condition qu’ils le respectent comme tous les autres espaces verts de la résidence (cf. page 7 du livret d’accueil)."
(le livret d'accueil c'est un document qui explique aux nouveaux copro leurs devoirs à l'égard de la résidence).
Le syndic a bien envoyé à tous les copro ma lettre en tant que complément etc. Mais le pb c'est que lors de l'AG, le syndic n'a pas voulu faire procéder au vote. En avait-il le droit ? NON il n'en a pas le droit. D'une part il notifie l'ODJ complémentaire et d'autre part il refuse de faire procéder à vote !! Ce qui est très important c'est qu'avant de procéder à vôte, il est de son devoir d'informer le Syndicat des tenants et aboutissants de cette ténébreuse affaire pour laquelle, me semble-t-il, le Syndicat n'aurait pas été consulté ??
Sachez que ce jardin (cloturé) est défini dans le RDC comme une servitude ae edificanti. En effet sous celui-ci coule les eaux de l'Avre et qu'en conséquence, la Mairie de Paris (ou assimilé) a obtenu l'expropriation. Cependant, les charges afférentes à ce jardin (entretien en particulier) sont nôtres.
La Mairie a obtenu l'expropriation. Si elle l'a obtenue, c'est qu'elle l'a demandée !! A QUI ?? Le Syndicat a touché combien de sous pour cette expropriation ??? Et non vous n'avez pas à payer l'entretien d'un jardin appartenant à la Mairie et pour lequel l'accès vous refusé !!!!!
Dans les 2 précédentes AG, la question sur l'accès par les copro à ce jardin avait été soulevée mais jamais le syndic n'y a apporté de réponse.
Pourtant dans les PV de ces 2 AG il est bien écrit :
"Il est demandé au syndic d'interroger le service public propriétaire du terrain correspondantau passage de l'Avre, entre la résidence et le n°XX rue XXXX, concernant l'éventuelle utilisation de cet espace par les résidents.
L'assemblée en prend acte"
L'art. 18 de la loi impose au syndic de faire exécuter les décisions d'AG. Il REFUSE. C'est son problème, il s'en mordra les doigts (d'où l'importance de connaître les références des 2 garanties : caisse et assurance RCP avec n° de police). Ce qui m'interpelle c'est l'inaction du CS pour ce problème. Comment n'a-t-il pas imposé au syndic de l'informer concrètement sur cette affaire en demandant documents, etc.. y afférent, suite aux demandes du Syndicat réuni en AG......
Pour la petite histoire, j'ai inscrit le point en complément de l'OJ parce que le syndic n'a jamais voulu me donner de réponse à ce sujet. Il dit avoir envoyé une lettre comme stipulé dans les PV, et qu'il attendait la réponse. Soit une attente qui remonte dans le meilleur des cas à 1 an (si envoyée au 2ème PV). Personnellement je crois qu'il n'a jamais envoyer cette lettre !
Alors DU31 : croyez-vous pouvoir aussi me renseigner sur cette autre affaire ? Même si ce point est moins important que les pb sur les travaux (car pb non financier), il me tient à coeur.
Vous pouvez insérer ce problème du jardin dans le courrier LR AR au Pdt du CS en lui rappellant les courriers demeurés sans réponses et la non exécution des décisions d'AG par le syndic. Vous pouvez lui rappeller que la loi et le décret investit du droit le CS à avoir accès à tous documents toute l'année !!
Si rien ne bouge, quelques membres du CS (démontrant leur mandat avec copie PV AG les désignant nominativement, photocop. du RDC sur le § concernant ce jardin) font un courrier LR AR à la Mairie concernée en lui demandant la transmission de tous documents concernant cette expropriation et explications correspondantes.. Au moins il y aura des traces écrites. Avec ou sans réponse.[/i]
J'espère ne pas abuser de votre (grande) disponibilité et de votre gentillesse (c'est super de pouvoir compter sur des gens comme vous).
En tout cas, merci pour ce que vous faites.
A très vite.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 02:40:57
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Citation :
Le syndic a bien envoyé à tous les copro ma lettre en tant que complément etc. Mais le pb c'est que lors de l'AG, le syndic n'a pas voulu faire procéder au vote. En avait-il le droit ? NON il n'en a pas le droit. D'une part il notifie l'ODJ complémentaire et d'autre part il refuse de faire procéder à vote !! Ce qui est très important c'est qu'avant de procéder à vôte, il est de son devoir d'informer le Syndicat des tenants et aboutissants de cette ténébreuse affaire pour laquelle, me semble-t-il, le Syndicat n'aurait pas été consulté ??
dommage Calimero, un moment j'avais cru que notre syndic était commun, tant les pratiques sont identiques .
Pour votre info, notre syndic a refusé nos questions, posées sous forme de projets de délibération, prétextant un bouleversement complet de l'OJ (ce qui est totalement faux puisque concernaient les comptes, le budget, le contrat de syndic, ... ) et le nb de questions (mettant en exergue les carences de sa gestion, détaillant chaque point afin qu'il n'y ait pas erreur d'interprétation). Le Pdt de l'AG de concert avec le syndic a reporté les questions à la fin de l'AG pour en fait refuser de les traiter et les refusant d'un seul bloc.
Aucune des réserves demandées ne figurent au PV, notamment pour les comptes (faux avec erreurs et irrégularités, les travaux, etc
Comme vous nous avons des travaux d'amélioration ou d'embellissement (modification éclairage du jardin !!!) qui sont votés en travaux courants maj 24, des travaux avec un seul devis alors que la mise en concurrence a déjà été voté, tout est présenté en ht, cela fait moins cher, les parts récupérables et récupérables (inexactes suivant les règles à respecter) sont éclatées (lorsqu'on arrive à avoir un détail de dépenses cela fait moins cher, notamment pour les salaires pour lesquels les syndics présentent le net payé au lieu du net imposable, des travaux sont votés alors que dans le "dossier" de l'AG il est impossible de savoir quel local est concerné ...
en bref, le classique, un syndic qui ne veut rien faire ne fait rien, et il sait que cela coute trop cher pour que les gens attaquent à moins d'être eux-mêmes avocats et tant qu'une décision n'a pas été annulée par le TGI vous ne pouvez rien faire (regardez le msg envoyé sur boite perso)sauf à informer les copropriétaires et écrire au syndic qui y réfléchira peut être à 2 fois avant de faire les travaux.
Questions plus vaste aux professionnels :
1 - que fait-on quand à chaque fois le syndic et syndicat sont hors la loi, mais qu'on vous répond que cela a été voté, qu'on est en mimorité et qu'il faut se plier et payer? AU secours, notre porte monnaie est encore moins élastique que nous, les charges deviennent de plus en plus dingues et mettent des copropriétaires en difficultés...
2 - il devient de plus en plus difficile dans ces conditions d'accepter que les débiteurs "selon les syndics et leurs comptes et gestion particulière" soient considérés comme des mauvais payeurs par les autres copro (qui payent parce qu'ils ne comprennent rien, ne veulent pas d'ennuis ou ne veulent pas se battre), les syndics ou même les associations reconnues alors qu'il s'agit souvent d'un refus d'être obligés de payer des dépenses somptuaires ou des erreurs de comptes, et en plus de payer des sommes importantes pour éventuellement défendre leurs porte-monnaie.... il ne faut pas non plus négliger les copropriétaires qui estiment leur standing en baisse s'il n'y a pas bcp de travaux (arguments que certains syndics n'hésitent pas à utiliser) et si certains ne peuvent payer, ils n'ont qu'à vendre et partir...
Vécu de tous les jours que je vais oublier ds les bras du beau Morphée ... avec une pensée pour les provencaux des environs de Marseille où ca brûle...
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 03:06:29
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Réponse au post suivant :
Citation :
J'ai débarquée ce matin chez mon syndic et j'ai pu obtenir le PV (signé) + feuille de présence (décomptes semblent réguliers).
Mais le syndic m'a juste donné un contrat type, sur lequel il n'y a pas l'adresse de l'ARCP. Mais pas le VRAI contrat signé pour son mandat 2004.
Vous avez obtenu le PV signé : par qui ? Le Pdt. de séance = SEULE VALEUR PROBANTE DU PV.
Prévenir le Pdt. de séance qu'il ne signe pas le PV quand le syndic le lui communiquera à la signature pour le modifier et le retourner ainsi signé au syndic qui le notifiera tel quel avec les modif. du Pdt. de séance. Mais il est signé. Je ne sais encore par qui !!!
Feuille de présence : Vous avez vu les pouvoirs ? Les personnes qui seraient arrivées au cours de l'AG ou parties avant la fin de la séance sont-elles notées en tant que tel sur le PV et leurs tantièmes déduits de ceux des votants pour les résolutions auxquelles elles n'auraient pas participé ?
Il vous a montré mais pas donnné le PV, non ? Car étant opposant, la seule notification valable pour vous est la notification en LR AR.
Contrat/mandat 2004 du syndic : Il vous a montré un contrat type : pour quoi faire, tapisser votre chambre ? Le contrat joint à la précédente AG a été signé par le Pdt. de séance. C'est ce qu'il est mentionné généralement sur les contrats de syndics. Un tel contrat a-t-il été joint à votre précédente AG ?
Citation :
Je lui ai bien signifié la loi selon laquelle il a le devoir de joindre le contrat à l'OJ, mais lui insiste pour me dire qu'ayant envoyé l'OJ le 2 juin (c vrai que l'OJ est daté le 2/6/04), que le nouveau decret ne s'appliquait donc pas ! Dialogue de sourds donc car moi je lui ai soutenu le contraire (cf recommandations de DU31).
J'ai donc contacté le siège de cette grande assurance, mais ils ne veulent pas me donner cette info (bien que j'ai le n°police), ni rien savoir : la personne que j'ai eu était presque indifférente au fait que je souhaitais dénoncer la mauvaise gestion du syndic . Donc à défaut, j'envoie copie au siège social avec mention du n° de police. Ils se démerderont, non ?.
Il s'est défossé. La loi HOGUET fait obligation à un professionnel de l'immobilier d'indiquer dans ses documents, papier à lettres, contrats, d'indiquer les noms, adresse et n° de police de l'assurance RCP et de sa caisse de garantie avec les montants pour lesquels le Syndicat serait "couvert" pour actes délictuels, erreurs de gestion importantes, etc.. ayant généré préjudice au Syndicat, de la part du syndic professionnel. Cette obligation n'a rien à voir avec le nouveau décret puisque cette loi HOGUET existe depuis 1970.
[black]Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
Loi réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
Titre Ier : De l'exercice des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce.
Article 1
Modifié par Ordonnance 2004-634 2004-07-01 art. 2, art. 3 I JORF 2 juillet 200
[/black]
Vous pourriez insérer l'en-tête du doc. du Journal Officiel ci-dessus dans votre courrier LR AR qui est quasi parfait, afin que les copros en prennent connaissance ou du moins les destinataires de ce courrier.
Vous avez téléphoné à l'assurance RCP : JAMAIS !!! Toujours courriers LR-AR. Que vous en reste-t-il de concret ? Rien. Que des écrits !!
Citation :
D'après ce qu'il est ressorti de notre entrevue, je pense que le syndic est prêt à se défausser sur le conseil syndical. D'où mon besoin urgent de réponses à mes mails d'hier, et en particulier :
Qu'il m'assigne ou que ce soit moi qui le poursuive, le syndic peut-il se défausser sous le nom du syndicat, ou du CS ? Si non : pourquoi ? Si oui : comment le contrer ?
Grâce à la patience et aux nombreuses explications de DU31, j'ai avancé sur la rédaction de la LRAR : pourriez-vous me donner votre sentiment dessus (j'espère que ça aidera d'autres copro)
Que le syndic se défosse sur le CS = monnaie courante.. C'est pourquoi un CS averti en vaut deux. Qu'il exécute sa mission sans jamais plier aux simagrées d'un syndic qui n'hésitera pas à leur coller un couteau dans le dos. Mais je JAMAIS oublier que SEUL LE SYNDIC EST RESPONSABLE DE SA GESTION. Il est rémuné pour ce faire.
Le CS encourt des responsabilités également comme indiqué dans un message précédent.
Pour le reste j'ai répondu ci-dessus (assignation du Syndicat pris en la personne du syndic).
LR AR : Elle est super ! Celle par mail est encore mieux.
Vous vous faites donner un paquet de bordereaux RAR à la Poste. De cette façon quand vous tapez votre lettre vous précisez le n° indiqué sur celui que vous allez utiliser. (LR AR n° RA 0923....2FR). Vous collerez ensuite les deux exemplaires bleu et rose au dos de celle-ci pour en faire ensuite des photocop. pour votre dossier ou autre...
Si le Pdt. de séance est également le Pdt du CS et qu'il ait déjà signé le PV : vous pouvez l'ajouter aux destinataires de ce courrier en y ajoutant le refus d'explications sur le "jardin extraordinaire" demandé par le Syndicat à telles dates... Ce qui modifierait la lettre LR AR au Pdt du CS que j'indique dans mon message ci-dessus..
Dans le § "Irrégularités relevées lors du déroulement AG.... :
Point 9, deuxième § Lors de l'AG les copros on découvert qu'il s'agissait de remplacer les réverbères existants mais pas à l'identique(très importante cette mention puisqu'elle génère le vote à l'art. 26L)et l'adjonction de bornes lumineuses (même remarque que précédemment) : ne le mettez pas en gras mais soulignez ces mots. Il faudrait également demander pourquoi remplacement des réverbères si ceux que vous avez fonctionnent ??
Dans le § En conséquence :
A défaut de vote régulier.........bien-fondé justifié, plusieurs devis...... Idem précédemment mais là ni carac. gras ni souligné..
Regardez bien toute la lettre et quand vous parlez de devis qui ne change pas d'orthographe au singulier comme au pluriel, il faut rappeller "plusieurs" à où c'est nécessaire.
Sinon elle est top !!! Pour des cours accélérés, bons résultats non ?? Mais vous aviez déjà votre petite idée puisque vous l'avez invoquée pdt l'AG (notion trx amélioration).
Allez-vous prendre rdz-vous avec un avocat, Maison des Avocats, de votre ville ? Ca serait intéressant pour vous éclairer davantage.
Amicalement.........
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 14:56:02
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Bonjour à mon ange gardien (DU31), à océan, et à tous ceux qui me liront
Juste pour me situer : j'ai commencé à me méfier des syndics il y a 1 an et qq mois, qd j'étais copro dans une autre résidence et que j'ai vendu mon appart mais après une dernière AG (en mars 2003)... (promis je vais en faire un nouveau sujet de discussion très prochainement car le forum va peut-être me permettre de récupérer mes billes)
Puis j'ai acheté un nouvel appart, et rebelote une AG (en juin 2003) dont le PV n'a pas respecté les débats (comme d'habitude!).
Du coup qd j'ai reçu l'OJ de celle de juin 2004, j'ai fait des recherches sur le net et imprimé un tas de trucs (dont les différentes majorités requises selon les travaux) et j'ai ainsi écrit un complément à l'OJ initial, que le syndic a fait suivre à tous les copro (pour 1 fois, il avait fait son boulot).
Ainsi, lors de cette AG, j'avais des convinctions que j'ai défendues en AG (sur les majorités selon travaux, les devis à joindre, définition d'une servitude) mais pas encore de certitudes (j'avais pas connaissance du contenu des lois de 65, 67 ou Hoguet).
Après l'AG qui m'avait laissé un goût amer, j'ai procédé à de nouvelles recherches sur le net, ET C'EST LA QUE J'AI TROUVE LE FORUM ALLELUIA !!!!
Bon, je me remets au travail sur la LRAR pour intégrer toutes vos remarques, et je la mettrai en exemple sur le forum, ça aidera peut-être qq'1.
A très vite |
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