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Tankoperateur
Contributeur vétéran

120 réponses

Posté - 17 juin 2004 :  21:19:42  Voir le profil
Bonjour,

A propos de la consultation des pièces justificatives qui doivent être tenues au moins un jour ouvré entre le délai de convocation et l'AG.
1ère question: Qu'en est-il du temps minimal avant la tenue ce celle-ci
2ème question: est-ce normal que la seule personne qui ait "vérifié" les comptes pendant 10 ans, la veille de l'AG soit toujours la même
et que les comptes furent approuvés à chaque fois pratiquement à l'unanimité des P&R alors qu'il n'y a jamais eu de rapport de vérifications des comptes joints à la convocation.

Citation :

Article 18-1

Créé par Loi 85-1470 31 Décembre 1985 art 2 JORF 1er janvier 1986 .
Modifié par Loi 94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .

Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale.
Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.



Merci d'avance de vos réponses
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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 18 juin 2004 :  03:18:34  Voir le profil
La réponse partielle est dans l'art. 18-1 L.

1°/ Un copro peut aller contrôler les comptes avec le CS ou avec des copains. Il faut prendre rdz-vous avec le syndic à une date qui vous convienne et pas à lui !!

A savoir : la date de contrôle doit vous permettre d'avoir le temps d'envoyer, éventuellement, un OdJ complémentaire. Et compte tenu du délai des 6 jours au bout desquels le syndic doit avec cet ODJC il faut être rapide... (bien que le nouveau décret, art. 10, donne une latitude plus importante -toute l'année- à compter du 1° septembre 2004).

Donc un syndic qui vous accorde le droit de contrôler les comptes 4 jours avant L'AG : niet !

Nous prenons l'initiative quelques temps après la clôture de l'exercice soit avant la réception de l'AG. Et nous contrôlons avant cette convocation. L'art et la manière.....

2°/ OUI puisque les gens sont assez cons pour laisser le champ libre d'interprétation à une seule personne parmi 200 copros.

En générale un CS qui contrôle est composé de plusieurs personnes. Certains reflètent l'image fidèle de la compta, d'autres sont en magouille avec le syndic. Cherchez l'erreur !!

NORMALEMENT, un bon CS, rédige un rapport d'activités sur l'année écoulée qu'il communique à tous les copropriétaires. Il rend compte des délégations reçues de l'AG, des dépenses exceptionnelles, des économies, etc....

Les copros, individuellement, sont investis de ce droit de contrôle une fois par an (art. 18-1 L) : pouquoi n'y vont-ils pas ? Ils ont peur du grand méchant loup ou quoi ?

Ca vous convient ?


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Tankoperateur
Contributeur vétéran

120 réponses

Posté - 18 juin 2004 :  07:23:24  Voir le profil
Bonjour à tous,

Cela est bien pire que cela, il imposait toujours un jour avant l'AG (un vendredi).
La personne qui vérifiait les comptes était la même depuis 10 ans, élue au conseil syndical et nommée "Vérificatrice des comptes".
Hormis elle, de ce fait personne n'a vu quoique ce soit pendant 10 ans.
Il faut préciser que pendant 10 ans, jamais un rapport de vérification des comptes n'a été joint à la convocation, ni même au PV, toujours rédigé par le syndic, où quelquefois 2 lignes précisait
Citation :

Le syndic précise à l'Assemblée que les factures du présent exercice ont été vérifiées et pointées par xxxx le ****** et qu'elle n'a constaté aucune anomalie



Le jour où le syndicat s'est réveillé et a demandé par la voix du conseil syndical nouvellement élu factures justificatives des 700000 Francs de travaux effectuées quelques années plus tôt, refus catégorique pendant près de 6 mois.
Il s'ensuivit une AG extraordinaire convoquée par le Président du CS avec comme ODJ
- présentation de la carte professionnelle, carte grise
- présentation de la feuille de présence ayant élu le syndic 3 ans
- pouvoirs de cette AG
- factures justifiant les 700000 F de travaux

car le syndic refusa de convoquer cette AG.
Il refusa en AG de présenter la totalité des documents demandés, il fut révoqué.
A l'issue d'une bagarre de 3 mois pour remise des archives:
- tous les relevés bancaires étaient manquants (6 ans de compte séparé) ainsi que toutes les souches de chèques.
- la plupart des pouvoirs de l'AG qui venait élu 3 ans avaient disparu
- plus aucune facture de ces 700000 F de travaux
- grosse purge dans les archives afin de masquer de nombreuses opérations.

La raison pour laquelle ils n'y allaient pas, pas plus qu'il venaient en AG, c'est qu'ils habitent tous de 500 à 20000 km du lieu de l'immeuble et qu'au moment des faits, un seul copropriétaire y réside (les autres sont des logements en location)

Salutations
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Tourloup
Pilier de forums

585 réponses

Posté - 18 juin 2004 :  07:50:30  Voir le profil
Ce pas aussi clair que ça, DU31, le fait de pouvoir contrôler les comptes le jour qu'il nous convient plutôt que celui qui convient au syndic.

Les syndics ne sont pas favorables au contrôle de quoi que ce soit, ils sont même contre, moins on voit et mieux ils se portent. D'où une incroyable panoplie d'astuces et d'oublis pour empêcher que les copropriétaires puissent exercer ce droit, certes très diminué.

Je vous donne le truc de mon syndic rustique (j'ai un autre en ville):
- Convocation à 15 jours pétants de la date d'AG.
- AG pour le 2 janvier, un vendredi (je rappelle que c'est le lendemain du jour de l'An)
- Jour du contrôle des comptes ouvert au public: le 26 décembre (lendemain de Noël)
- A partir de 10h30 (fermeture à 12:00)

C'est avec ces astuces qu'il arrive à se maintenir depuis des lustres. Aussi avec la complicité des quelques personnes qu'il a achetées à coups de millièmes distribués gratuitement à nos frais.

Mais je fais cofiance à la puissance de tir de notre cher DU31 pour trouver la parade...




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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 20 juin 2004 :  22:29:56  Voir le profil
D'où faute professionnelle d'un syndic qui doit porter à l'OJ de la convoc. le rappel des modalités de consultation des pièces arrêtées par l'AG.. Article 9 du décret de 1967.

Si ces modalités ont été arrêtées par l'AG, c'est que la question était portée à l'OJ. Si elles n'ont pas été arrêtées, il faut que cette question soit porté à l'OJ pour que le Syndicat SEUL MAITRE A BORD se prononce pour vérifier les pièces de la gestion du syndic, SON EMPLOYE.

Citation :
Article 9
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 1 JORF 14 juin 1986.


La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.



A bientôt..... Je vais voir mon copain DOUSTE sur M6

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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 20 juin 2004 :  23:47:00  Voir le profil  Voir la page de JPM

Je ne comprends pas qu'il y ait discussion sur un point aussi clair :

les comptes doivent être vérifiés par le sonseil syndical qui, seul, a la possibilité d'accès à toutes les pièces et documents comptables. Si le conseil ne remplit pas sa mission, ce n'est pas le syndic qui va se contrôler lui-même.

Quant à la mise à dispositions des copropriétaires à titre individuel, ses modalités doivent être fixées par l'assemblée. Si le syndic n'a pas provoqué la délibération nécessaire, il est en faute. Mais il n'est normal que, dans un immeuble qui semble important, il n'y ait pas une seule personne qui connaisse les dispositions légales élémentaires qui sont, au moins sur ce point, à la portée de tout un chacun.

Ces modalités doivent être rappelées dans la convocation.

Dans votre cas un membre du conseil syndical, toujours le même pendant plusieurs années, a vérifié les comptes avant l'assemblée. La procédure légale a donc été respectée. Cette personne était-elle suffisamment compétente pour effectuer la vérification ? Nous n'en savons rien.

Il a été demandé par un conseil syndical nouvellement élu de vérifier à nouveau des documents comptables portant sur un exercice ancien de plusieurs années et dont les comptes avaient sans doute été approuvés. On était là sur le plan de la courtoisie des rapports entre le syndic et le conseil syndical, toujours souhaitable. Juridiquement l'opération était sans fondement.

Le syndic a été révoqué ? révoqué ou non renoouvelé ? Si c'est bien révoqué, et si c'est bien pour cette seule raison, il aurait pu de rebiffer. Non renouvelé : c'est toujours possible même sans raison valable.

Mais qu'il n'y ait plus de documents au moment de la transmlission des archives, ça, c'est une faute lourde incontestable.

Il reste à espérer que vous avez maintenant un bon syndic et un bon CS.
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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 21 juin 2004 :  00:00:02  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM


Ces modalités doivent être rappelées dans la convocation.



JPM, de la façon dont est rédigé cet article du décret, il apparaît que cette décision fait partie des modalités de la convocation et qu'elle devrait à l'OJ de chaque AG.
Ne serait-ce que pour que les nouveaux copropriétaires participent et soit informés de la décison.

Qu'en pensez-vous ?

Amicalement....

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Tourloup
Pilier de forums

585 réponses

Posté - 21 juin 2004 :  00:08:53  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par DU31

D'où faute professionnelle d'un syndic qui doit porter à l'OJ de la convoc.
Mais dites-moi tout: Il doit porter une date, il la porte. Il doit mentionner une loi, il la mentionne, etc, etc.

Je ne vois pas comment on peut s'en sortir de ce truc, car JPM le confirme: tout est dans l'ordre.

Rien ne fonctionne, d'accord, mais on ne voit qu'un seul homme; celui qui gueule pour avoir le respect de ses droits. Il faut lui tirer dessus.

A bientôt..... Je vais voir mon copain DOUSTE sur M6

Dites-donc, DU31, vous avez des drôles de fréquentations!

Du coup je vous pique votre smiley rigolo qui fait Good bye.


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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 21 juin 2004 :  00:18:59  Voir le profil
Bonjour Tourloup,

Etant donné que cet article est une entité concernant la convocation, IL FAUT que ce projet de résolution figure à l'OJ de l'AG. Sinon , comment le SYNDICAT choisit les modalités de contrôle ???? C'est le SYNDICAT qui choisit et pas le syndic !!

C'est pourquoi je demandais à JPM s'il devait figurer à l'OJ de chaque AG. Logiquement je pense que oui à cause des nouveaux copropriétaires et comme le dit l'article 9 "La convocation rappelle les modalités....". IL DOIT donc figurer à tous les OJ de chaque AG. Je n'avais pas relevé "la convocation"..

Pour DOUSTE quand je dis copain c'est pas bon du tout... N'oubliez pas qu'il a laissé, comme ses prédécesseurs, courir le risque à Toulouse d'être rayée de la carte le 21 septembre 2001. Moi, je n'oublierai jamais....

Amicalement......


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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 21 juin 2004 :  09:54:31  Voir le profil  Voir la page de JPM

Sur la question de DU 31 :

Il est nécessaire que les copropriétaires soient informés du jour prévu pour la consultation individuelle des pièces comptables. C'est certain.

Il est non moins certain que le texte
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nomade_varoise
Contributeur senior

98 réponses

Posté - 14 juil. 2004 :  20:13:26  Voir le profil

hello
je suggère une association sérieuse pour superviser des syndics de copropriété qui usent et abusent de leurs droits, validés la plupart du temps par des conseils syndicaux incompétents, pas de leur faute, ils ne peuvent pas être comptables, financiers, juristes, entrepreneurs, etc ...
Consulter les comptes un jour avant l'assemblée ? j'ai mieux : assemblée générale le 17 juillet 2004, consultation des comptes le "21 juillet 2004 de 10h à 12h et de 15h à 17h sur rendez-vous"...

Normal, ils sont faux !! et gravement

Seule devant 30 copropriétaires, mais 32 sur les papiers (2 d'entre eux ont fusionné 2 lots - je ne sais d'ailleurs pas s'il faut se compter 30 ou 32 lors des AG), à Antibes dans un petit immeuble habité en juillet et aout par des personnes à la retraite. L'hiver à peine 5 appartements sont occupés.

Seule car il y a 7 ans, j'ai refusé de payer 4.000 frs de frais pour 6.000 frs de retard dans les charges.
Cela s'est transformé au fil des années en 8.000 euros en 2003, avec injures lors des assemblées(dans un des halls de l'immeuble, faut apporter sa chaise et écrire sur ces genoux).

J'ai payé en octobre par lassitude, le syndic a tout mis dans sa poche en 2003 d'après les comptes, et quelque part, je ne suis pas d'accord sur la répartition de cette somme car elle concerne des frais divers (avocats de la copro, agios, intérêts de retards, dommages et intérêts, article 700). Comment faire ?

Je suis dans les comptes de la copro depuis des années et je connais tous les sites possibles, légifrance et autres..... aucun ne m'a vraiment renseigné.

Bien beau de dire : "le syndic n'a pas le droit" ! mais pas le moyen pratique de l'appliquer. (les tribunaux, les avocats, la FNAIM, j'ai donné).

(je me défoule un peu avant l'assemblée )

Car :

Je suis la seule à refuser le quitus, les pouvoirs sont distribués au hasard par le syndic, et surtout pas un pour moi !

Si je veux être lue, faut que je m'arrête !!

A bientôt si la hargne me reprend, ce qui ne devrait pas tarder !


(pour le webmaster, comment sortir de l'HTML pour écrire normalement )







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océan
Pilier de forums

2457 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  00:03:05  Voir le profil
nomade varoise,
vous n'êtes pas la seule, nous sommes plusieurs isolés... avec des expériences similaires... des réactions de syndic et de copropriétaires identiques... le pb est bien que fait-on quand on a tout démontré, que les comptes sont faux, irréguliers et que personne ne dit rien, approuve, "acquitté" ?
exemple contrat 1000 euros facturé 2100 euros, on montre la copie de l'un et de l'autre, après avoir écrit x fois au CS et au syndic, mais les gens approuvent des comptes faux. Cas concret, opérationnel, vécu plusieurs fois et sur plusieurs postes de charges. Si un copro compétent dont le métier est le ctr des comptes va chez le syndic, soit il a impossibilité d'avoir le contrat, les OS, la facture, le grand livre en même temps et encore moins de vérifier le cahier de conciergerie chez les gardiens. Même ceux qui n'ont pas leur bac (clin d'oeil à Strbg, les plus virulents décrétent que si les comptes sont bons et donnent le quitus, approuvent les comptes...même lorsqu'ils ne sont pas au dossier de l'AG.
Un syndic peut même s'acharner sur qqn en lui facturant n'importe quoi, peut vous facturer des frais, vous envoyer des huissiers etc, soit vous payez soit vous allez au Tribunal, donc le syndic vous facture, les comptes sont approuvés et l'avocxat choisi par le syndic vous décrit comme mauvais payeur car vous ne payez pas les erreurs... cela fait les affaires de plusieurs personnes et le jeu de bcp de "pervers" si les gestionnaires passaient autant de temps à se former, notamment en compta ou en gestion, au lieu de s'acharner sur les coprop qui les empêchent de faire ce qu'ils veulent, nous avancerions peut être ... mais il faudrait que les syndics soient forçés de par la loi de présenter des comptes et des imputations exactes, ou au moins de modifier les erreurs
Qu'en pensez-vous et comment fait-on pour récupérer ce qui a été facturé en trop ???



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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  03:08:26  Voir le profil
Bonjour nomade varoise et ocean,

Un avocat peut vous faire passer pour les pires des débiteurs de mauvaise volonté mais il encourt des poursuites pour diffamations si le syndic a assigné un copropriétaire alors que la créance n'est pas justifiée. Les comptes "approuvés par l'avocat du syndic" n'ont aucune valeur probante.
En clair, un syndic, qui assigne un copropriétaire en recouvrement de charges impayées alors qu'il est incapable de justifier de cette créance auprès du Tribunal, va droit dans le mur mais, en plus, il a engagé des frais de procédures au nom et avec les fonds du Syndicat pour rien ; ça s'appelle comment ça ??



Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 novembre 2000 Rejet


N° de pourvoi : 98-23465
Inédit

Président : M. BEAUVOIS


REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle à Paris, dont le siège est 4, place de la Chapelle, 75018 Paris, représenté par son syndic, le cabinet société Deslandes, société anonyme, dont le siège est 10, rue de Rome, 75008 Paris,

en cassation d'un arrêt rendu le 1er octobre 1998 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre civile, section B), au profit de M. Raymond Delord, demeurant 3, avenue Van Dyck, 75008 Paris,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Hennuyer, avocat du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle, 75018 Paris, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobtre 1998) que, par acte du 10 avril 1997, le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble de la Place de la Chapelle (le syndicat) a assigné M. Delord, copropriétaire, en paiement d'un arrièré de charges de copropriété, et a ensuite actualisé le montant de sa demande au 24 septembre 1997 ;

qu'en cause d'appel il a aussi demandé paiement des charges afférentes au troisième trimestre 1997 et au premier trimestre 1998 ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en paiement des charges arriérées au 24 septembre 1997, alors, selon le moyen :

1 ) que si dans ses conclusions d'appel, M. Delord déclarait sans autre précision que rien ne prouvait qu'il fut redevable de la somme de 41 853 francs, ce montant n'apparaissant nulle part, à aucun moment il n'a contesté le solde débiteur de 27 181,51 francs porté sur le bordereau de charges du 17 janvier 1995, qu'ainsi l'arrêt attaqué a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 455 du nouveau Code ;

2 ) que l'arrêt attaqué en effectuant sur la demande du syndicat des copropriétaires une déduction non invoquée par M. Delord et qui par suite n'a fait l'objet d'aucun débat, sans que les parties aient été invitées à s'expliquer sur ce point, a violé le principe de contradiction et violé les articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile ;

3 ) qu'il résultait des relevés de charges avec situation de compte, adressés chaque trimestre au copropriétaire, qui ne les a pas contestés et qui ont été produits, ainsi qu'il ressort du bordereau de communication de pièces du 25 février 1998, que la somme de 27 181,51 francs apparue au débit du copropriétaire dans le relevé des charges arrêté au 10 octobre 1994 et reprise dans celui arrêté au 17 janvier 1995, avait été réglée par ses soins dès avant l'introduction de la procédure du syndicat, et n'était donc pas réclamée par ce dernier dont les demandes concernaient pour un montant global de 41 853,01 francs des périodes postérieures, qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 et 1256 du Code civil et les articles 10, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Delord, qui contestait le montant de sa condamnation à la somme de 41 853 francs au titre des charges impayées, soutenait que le syndicat ne justifiait pas de sa créance, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, et au vu des documents soumis à son appréciation, que le bordereau d'appel de charges du 17 janvier 1995 reprenait un solde débiteur de 27 181,51 francs qui n'était justifié par aucune pièce, que les frais de recouvrement ne pouvaient être réclamés à un copropriétaire et n'étaient pas non plus justifiés, et que M. Delord avait réglé le 30 septembre 1997 une somme de 30 000 francs supérieure à la créance du syndicat retenue pour un montant de 11 160 francs ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le syndicat avait, a l'appui de sa demande additionnelle, produit le jour de l'audience un décompte chronologique et des relevés de charges individuelles et générales pour la période du troisième trimestre 1997 et du premier trimestre 1998, la cour d'appel, qui a écarté des débats les pièces qui n'avaient pu être contradictoirement discutées, a retenu, en l'absence de tout autre élément pouvant justifier la créance du syndicat, que cette demande devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Place de la Chapelle 75018 Paris aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille.

--------------------------------------------------------------------------------

Décision attaquée : cour d'appel de Paris (19ème chambre civile, section B) 1998-10-01

_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________


Si un syndic fait exécuter des travaux non votés par une AG, il paye les factures. Les entreprises sont tenues de demander au syndic les PV d'AG pour contrôler si c'est bien le Syndicat qui passe commande des travaux :

Construction et Urbanisme

02-06-2004


Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat


Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.

Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).

Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.

(Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B, Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario)

Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 355 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 344.


======================================================================
Vous m'avez donné l'occasion de retrouver cette jurisprudence qui confirme que, s'agissant de comptes individuels, même si l'AG a approuvé les comptes, donné le quitus au syndic, et si le délai des 2 mois après le PV n'a pas été utilisé par le copropriétaire débiteur, quand il y a plantage, il y a cassation :

Et regardez bien surtout (toujours dans les jurisprudences) le "résumé" fait tout à fait à la fin.


Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 juillet 1994 Cassation


N° de pourvoi : 92-14317
Inédit titré

Président : M. BEAUVOIS



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Georges Lange, demeurant La Flèche savoyarde, 14, avenue du Rhône à Annecy (Haute-Savoie), en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1992 par la cour d'appel de Lyon (1er chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Barioz dont le siège social est sis 32, cours Albert Thomas à Lyon (8e) (Rhône), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 1er juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Lange, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 janvier 1992), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 32 cours Albert Thomas à Lyon ayant fait délivrer à M. Lange, copropriétaire, un commandement de payer des charges arriérées, celui-ci a, par acte du 16 novembre 1983, fait opposition à ce commandement et assigné le syndicat en rectification de comptes et restitution de sommes trop versées ; qu'une mesure d'instruction a été ordonnée par un arrêt avant-dire droit du 27 octobre 1988 ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Lange en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Lange n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. Lange demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la contestation de M. Lange sur les charges dues au titre du lot n° 25 dont il n'est pas propriétaire, l'arrêt retient qu'il ne rapporte pas la preuve de la notification à la copropriété de la vente de ce lot ;

Qu'en statuant ainsi, sans analyser l'attestation notariale versée aux débats, faisant état de la notification au syndicat des copropriétaires de la vente du lot n° 25, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner M. Lange au paiement de 49 279,11 francs pour charges arriérées, l'arrêt retient que ce copropriétaire reste débiteur d'un solde de 45 740,11 francs ;

Qu'en statuant par cette simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32 cours Albert Thomas à Lyon aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Lyon, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

--------------------------------------------------------------------------------
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1er chambre civile) 1992-01-09
Titrages et résumés (sur le 1er moyen) COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Paiement - Action en paiement - Contestation par un co-propriétaire - Contestation relative aux comptes individuels établis par le syndic - Charges annuelles approuvées par l'assemblée générale donnant quitus au syndic - Absence d'influence.

Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42 al. 2
__________________________________________________



Donc de presque 50.000F. on "reconnaît" qu'il est redevable de 45.740 F. !
L'affaire concerne également une vente : n'en tenez aucun compte. Il s'agit bel et bien d'une contestation de charges individuelles.

Donc même le fait qu'il n'ait pas dénoncé l'AG dans les 2 mois n'est même pas retenu : normal car il s'agit de comptes individuels. L'approbation des comptes est opposable au Syndicat mais pas à 1 copropriétaire.
Le Syndicat et condamné aux dépens et frais de l'arrêt.....

A bientôt.......

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nomade_varoise
Contributeur senior

98 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  08:28:27  Voir le profil
en plus, il (le syndicat) a engagé des frais de procédures au nom et avec les fonds du Syndicat pour rien ; ça s'appelle comment ça ??

Bonjour,

Merci pour ces textes ils me serviront si je reconstitue ma cagnotte pour faire un nouveau procès.
Seulement, personne n'a jamais voulu faire la différence entre ce que j'appelle charges réelles de la copropriété et charges personnelles. Ces dernières revenant au Syndic.

Pour ce qui est de votre commentaire sur les frais de procédure, le Syndicat n'a rien déboursé dans mon cas. J'ai payé l'avocat de la copropriété dans "mes" charges, et toujours d'avance avant les dates des audiences au tribunal. Faisant par le fait "gonfler" les charges dues devant les juges.

Les sommes de l'article 700 de devraient-elles pas me revenir

Bonne journée
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  10:56:09  Voir le profil  Voir la page de JPM


DU 31, vous citez deux décisions judiciaires qui sont, l'une et l'autre, parfaitement justifiées, mais qui ne répondent pas vraiement à la question posée.

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit un copropriétaire débiteur doit présenter des comptes clairs qui ne doivent en aucun cas comporter l'imputation de frais de procédure tels que des honoraires d'avocat ou de syndic.

La somme réclamée ne doit comporter que des charges au sens propre du terme.

Le paiement des intérêts est demandé dans un autre poste de de l'assignation avec décompte détaillé.

Le syndicat peut demander en outre le reboursement de frais exposés dans le cadre des nouvelles dispositions SRU

Il peut demander le remboursement de frais d'avocat et syndic dans le cadre de l'article 700 NCPC

Il peut demander des dommages et intérêts s'il a subi un préjudice distinct (retards de travaux ou autres.

Il peut demander la condamnation aux dépens.

Dans l'assignation ces demandes doivent être distinctes.

Dans le jugement le tribunal y répond point par point.

Pour le cas cité : présenter un décompte détaillé le jour même de l'audience n'est pas admissible. Le débiteur doit avoir le temps de l'examiner tranquillement.
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nomade_varoise
Contributeur senior

98 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  13:27:08  Voir le profil
Bonjour JPM

"Le syndicat des copropriétaires qui poursuit un copropriétaire débiteur doit présenter des comptes clairs qui ne doivent en aucun cas comporter l'imputation de frais de procédure tels que des honoraires d'avocat ou de syndic."
Dans le cas contraire, on fait quoi ?

"La somme réclamée ne doit comporter que des charges au sens propre du terme."
Si ce n'est pas le cas, on fait quoi ?

"Le paiement des intérêts est demandé dans un autre poste de de l'assignation avec décompte détaillé."
Jamais pu l'obtenir du Syndic, j'ai fait moi-même le compte détaillé et le juge n'en a pas tenu compte, ce que je devais s'appelait "charges", un point c'est tout.

"Le syndicat peut demander en outre le reboursement de frais exposés dans le cadre des nouvelles dispositions SRU"
J'ai payé d'avance dans mes "charges de copropriétés"

"Il peut demander le remboursement de frais d'avocat et syndic dans le cadre de l'article 700 NCPC"
Et si c'est moi qui a payé ces frais pour le Syndicat, peut-il me ristourner le montant de l'article 700 ?

"Il peut demander des dommages et intérêts s'il a subi un préjudice distinct (retards de travaux ou autres."
Ce qu'il a fait. Dites-moi si je me trompe, mais il me semble que ces dommages et intérêts reviennent aux copropriétaires.

"Il peut demander la condamnation aux dépens."

"Dans l'assignation ces demandes doivent être distinctes."
ok

"Dans le jugement le tribunal y répond point par point."
Pas de réponses point par point, car "charges" globales.

"Pour le cas cité : présenter un décompte détaillé le jour même de l'audience n'est pas admissible. Le débiteur doit avoir le temps de l'examiner tranquillement."

Tout cela me laisse rêveuse

Et le smiliblic n'avance pas......

Merci de vos messages ......


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DU31
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1284 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  19:32:59  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM



DU 31, vous citez deux décisions judiciaires qui sont, l'une et l'autre, parfaitement justifiées, mais qui ne répondent pas vraiement à la question posée.

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit un copropriétaire débiteur doit présenter des comptes clairs qui ne doivent en aucun cas comporter l'imputation de frais de procédure tels que des honoraires d'avocat ou de syndic.


JPM bonjour,

Je n'ai évoqué que les jurisprudences qui concernaient QUE le recouvrement des charges telles qu'évoquées par nomade varoise et à la question d'ocean.
Citation :
Qu'en pensez-vous et comment fait-on pour récupérer ce qui a été facturé en trop ???


Le syndicat peut demander ce qu'il veut. En l'occurence, le syndic n'ayant pas fait son boulot, le syndicat s'est vu rejeter ses demandes et condamné aux dépens.

En outre, il est sorti une nouvelle jurisprudence où le syndic s'est vu débouté pour avoir demandé des frais de relance, mise en demeure, remise dossier au contentieux : en effet, la Cour de Cassation a estimé que ces "facturations" relevaient d'une demande de prestations non rendue, dans le sens où ce "travail" revendiqué par le syndic ne représentait en fait aucun travail, si ce n'est pour se mettre l'argent à la poche direct... Je vais la rechercher et la rapporter dans ce forum.

L'autre jurisprudence concerne un syndic qui a fait exécuter des travaux sans décision d'une AG => il paye les factures...

Et nous allons rigoler quand le syndic va devoir produire à compter du 1/09/04, art. 11 du décret, le listing détaillé de sa rémunération : bonjour les commissions abusives sur travaux, les mise en demeure à 22,87 € (LR AR Poste = 4,30€) d'où la différence à la poche, idem les frais de relance à plus de 9 € pour une lettre simple, etc....

Normal,non ? Amicalement.....

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DU31
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1284 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  19:41:51  Voir le profil
bonjour nomade varoise,

Le fait de remettre les conclusions le jour de l'audience n'entraîne pas un préjudice pour le copropriétaire qui n'aurait pas le temps de voir, le juge évoque le manque de temps d'étude des avocats de chaque partie. En effet, toutes les conclusions responsives sont envoyées aux avocats en amont de l'audience. Là n'est pas le cas.

Par contre, lorsque l'un copropriétaire est condamné aux dépens, il ne paye pas les honoraires d'avocat du créancier. Ils ne font pas partie des dépens.

D'autre part, si vous avez été condamné à payer des dommages intérêts au titre de l'art. 700 du NCPC au Syndicat, vous même faisant partie dudit Syndicat, vous devez recevoir votre quote part de ces dommages intérêts. Vous payez d'un côté et recevez de l'autre, un dédommagement au titre de l'art. 700 du NCPC.

Si tel n'est pas le cas, vous aviez un avocat naze. En outre, vous demandez par courrier LR-AR au syndic le détail des dommages intérêts perçu par le Syndicat au titre de l'art. 700 et DANS QUEL POSTE a-t-il crédité le Syndicat de cette écriture ? Et quid de votre quote-part ?

A bientôt........

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DU31
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1284 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  22:36:56  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par nomade_varoise
[brBonjour,

Merci pour ces textes ils me serviront si je reconstitue ma cagnotte pour faire un nouveau procès.
Seulement, personne n'a jamais voulu faire la différence entre ce que j'appelle charges réelles de la copropriété et charges personnelles. Ces dernières revenant au Syndic.

Pour ce qui est de votre commentaire sur les frais de procédure, le Syndicat n'a rien déboursé dans mon cas. J'ai payé l'avocat de la copropriété dans "mes" charges, et toujours d'avance avant les dates des audiences au tribunal. Faisant par le fait "gonfler" les charges dues devant les juges.


Bonsoir nomade varoise,

Vous pouvez constester car il s'agit là d'une procédure abusive. Les frais d'avocat n'ont, d'une part, rien à voir avec vos charges courantes, mais, d'autre part, ne peuvent vous être réclamées par le Syndicat SANS DECISION JUDICIAIRE. Conclusion la demande du Syndicat est REJETEE :

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 26 janvier 2000 Rejet.

N° de pourvoi : 98-15900
Publié au bulletin

Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Guérin.
Avocat : la SCP Defrénois et Levis.


REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Sur le moyen unique :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Nice, 10 février 1998), statuant en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a, après approbation des comptes par l'assemblée générale, assigné M. Reynes, copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ; qu'en cours de procédure, M. Reynes a payé une partie de la somme réclamée et contesté le surplus correspondant à des honoraires d'avocat ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, que l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'imputer aux copropriétaires défaillants les frais occasionnés par le recouvrement des charges impayées lorsque ces frais sont causés par l'attitude fautive du copropriétaire, sans que la créance soit fixée par une décision judiciaire ; qu'en statuant comme il l'a fait, le tribunal a violé les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la demande du syndicat des copropriétaires ne portait plus que sur les honoraires d'avocat placés au débit du compte particulier de M. Reynes sur la base d'une clause d'aggravation des charges à la suite de procédures antérieures diligentées contre ce copropriétaire, le tribunal a exactement retenu que l'application de la clause invoquée supposait un comportement fautif du débiteur dont l'appréciation devait résulter d'une décision judiciaire et non d'une décision de l'assemblée générale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 2000 III N° 16 p. 12

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Nice, 1998-02-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause d'aggravation - Conditions - Comportement fautif du débiteur - Appréciation - Décision judiciaire - Nécessité .

Ayant relevé que la demande en paiement contre un copropriétaire ne portait que sur des honoraires d'avocat placés au débit du compte de ce copropriétaire sur la base d'une clause d'aggravation de charges à la suite de procédures antérieures diligentées contre ce dernier, un tribunal retient exactement que l'application de la clause supposait un comportement fautif du débiteur dont l'appréciation devait résulter d'une décision judiciaire et non d'une décision de l'assemblée générale.
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Paiement - Action en paiement - Action exercée contre un copropriétaire - Application d'une clause d'aggravation - Condition

Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 10, art. 11.

=====================================================================

A bientôt.......



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nomade_varoise
Contributeur senior

98 réponses

Posté - 15 juil. 2004 :  23:26:32  Voir le profil
merci DU31, dommage que vous ne soyez pas DU06 !!!



je retrouve courage bon we à tous
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DU31
Pilier de forums

1284 réponses

Posté - 16 juil. 2004 :  01:30:37  Voir le profil
Bonsoir nomade varoise,

Je suis DU...PARTOUT.... puisque ce forum UI est même international !! Un des contributeurs vit aux USA !!!

La jurisprudence dont je vous parlais précédemment, je l'ai vue et pas moyen d'y remettre la main dessus. Par contre je vous passe le lien de l'ARC qui en fait état. A IMPRIMER ET BALANCER AUX SYNDICS DE TOUTE LA FRANCE :

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus204.htm


Maintenant que la chose est jugée, tous à vos plumes, et faire un courrier en lui envoyant le texte reproduit par l'ARC et FAIRE SUPPRIMER DU CONTRAT DU SYNDIC DES HONORAIRES POUR PRESTATIONS NON RENDUES DANS LE SENS OU AUCUN TRAVAIL EN REGARD DE CES PRETENDUS HONORAIRES.

Dixit la Cassation... PERSONNE ne peut aller à l'encontre d'une jurisprudence..... GO !!!!!!

Par contre, il faut faire remonter ce sujet très souvent en y répondant même pour dire bonjour afin que les contributeurs nouveaux ou revenant de vacances puissent en prendre connaissance.... OK ??? Because quand je partirai en vacances, nobody le fera...

Amicalement,

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