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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 08 mai 2004 : 16:27:47
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Notre ancien syndic professionnel ne nous a pas communiqué les adresses des copropriétaires bailleurs dont il assure par ailleurs la gérance locative, et en nous indiquant de lui adresser tout courrier, convocation aux AGs, etc plutôt qu'aux copropriétaires en direct.
Nous lui avons donc demandé copie des mandats pour vérifier qu'il etait bien habilité à se substituer aux copropriétaires, mais il ne nous a rien présenté en pretextant de l'aspect confidentiel des informations contenues dans les mandats. Comment peut on récupérer ces adresses pour envoyer les relances d'impayés, les convocations, etc. aux copropriétaires ?
Par ailleurs nous avons observé que depuis plusieurs années ces memes copropriétaires n'ont pas été convoqués par LAR aux AGs, le mandat de l'anien syndic est il valable dans ces conditions et le notre également ?
Merci bien.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 17:47:11
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Bonjour,
Peu importe que ce soit les adresses, les registres ou les divers contrat, l'ancien syndic EST TENU de remettre au nouveau, l'ensemble des archives et documents du syndicat, dont il n'est dépositaireque pour archivage (art.18-2 de la loi de 1965).
Vous devez le mettre en demeure de s'exécuter sur ce point, faute de quoi vous l'assignez en référé (voyez un avocat, c'est mieux), pour le faire condamner sous astreinte journalière à vous remettre la totalité des documents qui concernent le syndicat, en particulier la liste des copropriétaires avec leurs n° de lot et leur adresse. Aucun critère de confidentialité ne peut vous être opposé.
De plus, les contrats de gestion entre ces copropriétaires-bailleurs et cet administrateur de biens ne sont pas opposables au Syndicat, qui n'a pas à le connaître, n'étant pas partie au contrat.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 19:55:28
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Complément à la réponse de Gedehem à laquelle je souscris totalement.
La liste des copropriétaires et de leur domicile est un document dont la conservation et la mise à jour est à la charge du syndic. L'ancien syndic est tenu de la remettre à son successeur.
Le domicile élu n'est pas obligatoirement la résidence principale du copropriétaire. Celui-ci peut notifier un autre domicile au syndic. C'est notamment le cas des copropriétaires résidant à l'étranger ou ooutre-mer qui doivent élire un domicile en France métropolitaine. Un copropriétaire peut donc élire domicile chez un mandataire. Mais cela doit être régulièrement notifié au syndic, soit par un écrit de ce copropriétaire, soit par la production du mandat par le mandataire. Cette situation est en fait assez rare.
Dans la pratique, après avoir pris possession de la liste complète des noms et des domiciles des copropriétaires, vous pourrez accéder, sans que cela soit une obligation, à la demande de certains copropriétaires de leur adresser certains courriers, notamment les appels de fonds, à leur mandataire. Cela facilitera grandement la perception des fonds dûs par ces copropriétaires. Mais les convocations et les procès verbaux d'assemblée devront toujours être adressés au domicile réel à défaut d'un domicile élu différent régulièrement notifié.
La non-convocation de certains copropriétaires peut être un motif d'annulation d'assemblée. Mais l'action n'est ouverte qu'à ces copropriétaires qui semblent avoir consenti à cette pratique. Soulever ce lièvre n'est certainement pas dans l'intérêt de la copropriété. Pour l'avenir il faudra seulement se contenter de convoquer régulièrement tous les copropriétaires.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 07:20:54
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Le syndic est dans l'obligation d'en délivrer copie :
Mais tout copropriétaire peut en obtenir copie à ses frais (art. 33 du décret de 1967) : Jurisprudence :
Citation :
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 janvier 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 94-12167
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Delaporte et Briard.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme Orfila, copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;
Attendu que, pour débouter Mme Orfila, l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
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Publication : Bulletin 1996 III N° 3 p. 2
Informations rapides de la copropriété, 1996-04, n° 409, p. 8, note P. CAPOULADE.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1993-04-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication - Obligation du syndic .
La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal.
Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande.
COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication
Décrèts cités : Décret 67-233 1967-03-17 art. 33.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 10:38:55
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Jurisprudence intéressante qui précise que la feuille de présence étant une annexe du procès-verbal elle est accessible à tous les copropriétaires. Mais une fois encore elle ne répond pas à la question. Car le nouveau syndic ayant reçu de son prédécesseur le registre des AG possède les feuilles de présence. Or celles-ci, si elles mentionnent des adresses, pour certains copropriétaires ce n'est que l'adresse du gérant.
Cordialement
P.F. Barde |
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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 15:01:06
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Merci à tous pour ces réponses et encore bravo aux organisateurs de ce site d'une très grande richesse et utilité pour tous.
Cordialement
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 03:00:13
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Mais PF. BARDE !!!
La feuille de présence mentionne les noms, prénoms, et adresse de copropriétaires. Pour ceux dont le lot est géré par une agence, il y est mentionnné : Cabinet MMMM telle adresse/MR.SSS copropriétaire.
Donc il ne reste plus qu'à contacter l'agence. Mais pour ce faire, il faut déjà avoir cette feuille de présence qui a valeur probante.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 00:46:36
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Quelle naïveté ! Mais les feuilles de présence émises par cet ancien syndic, qui, à n'en pas douter, ont été remises au nouveau syndic, ne mentionnent rien d'autre que "M X c/o agence Y" ! Sinon où serait le problème ?
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 05:49:11
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Bonjour PF. BARDE,
Pas si naïve que ça DU31 !! La feuille de présence contient les noms et adresse.
Remis "à n'en pas douter, ont été remises au nouveau syndic" : quel nouveau syndic ? Y'a pas !! Marthe9262 nous informe qu'elle passe en gestion syndic bénévole.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 00:27:56
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Il y a un nouveau syndic, c’est le bénévole qui a remplacé l’ancien.
Marthe9262 ne fait pas état de difficultés de remises des archives et j’en déduis que celles-ci, y compris le dossier de la dernière assemblée avec sa feuille de présence, ont été remises au nouveau syndic. De l’observation de ces archives apparaît que certains copropriétaires bailleurs ayant donné mandat de gestion à l’ancien syndic n’étaient pas, du fait de ce mandat de gestion, convoqués aux assemblées (ce qui suscite d’ailleurs une question relative aux pouvoirs, mais là n’est pas le sujet). Le domicile qui figure sur les feuilles de présence est le domicile où est envoyé la convocation car les logiciels sont ainsi conçus, raison pour laquelle je suis persuadé que le domicile de ces intéressés n’est autre que l’adresse de leur mandataire ce qui nous ramène à la case départ où il n’y a même pas 20 000 € à gagner. Ce n’est même pas forcément illégal dans la mesure où ce domicile est le domicile élu par le copropriétaire, cf mon premier message.
Pour en revenir à la question initiale, en insistant, tempêtant, dépêchant huissiers, on parviendra probablement à la longue à obtenir ces fameuses adresses. Mais le plus simple serait probablement de les demander au bureau des hypothèques.
Cordialement
P.F. Barde |
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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 13:52:59
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Effectivement avec la transmission du dossier (Remarque en passant : incomplet et facturé à 1 trimestre d'honoraire du syndic récemment condamné pour les memes causes) nous avons les feuilles de présence de la dernière AG qui contient pour tous les copropriétaires bailleurs gérés par ce syndic l'adresse du Syndic professionnel et pas celle du copropriétaire bailleur.
Après avoir réussi à retrouver l'adresse de l'un d'eux, celui ci nous a confirmé que le syndic ne lui envoie plus depuis 3 ans les convocations des dernières AG ni les PVs. Après vérification, les mandats remis en AG de ces copropriétaires étaient signés par le syndic et non par le copropriétaire, seul l'ancien syndic a les mandats de gérance, aussi nous ne pouvons vérifier la validité des mandats.
Je rappelle votre réponse P.F Barde :
"Dans la pratique, après avoir pris possession de la liste complète des noms et des domiciles des copropriétaires, vous pourrez accéder, sans que cela soit une obligation, à la demande de certains copropriétaires de leur adresser certains courriers, notamment les appels de fonds, à leur mandataire. Cela facilitera grandement la perception des fonds dûs par ces copropriétaires. Mais les convocations et les procès verbaux d'assemblée devront toujours être adressés au domicile réel à défaut d'un domicile élu différent régulièrement notifié", : N'est ce pas une obligation d'adresser les convocations d'AG aux copropriétaires (meme sous notification écrite), les lois et decrets indiquant des obligations du syndic envers les copropriétaires (la notion de mandataire n'est pas évoquée) ? Merci
Cordialement |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 00:02:16
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La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne comportent aucune disposition particulière relative au mandat qu'un copropriétaire pourrait donner à une personne pour lui confier la gestion de ses lots de copropriété. C'est que le droit de la copropriété ne constitue pas une bulle isolée du reste de l'univers. Les dispositions très générales du code civil relatives aux mandats peuvent ainsi s'appliquer à la gestion d'un lot de copropriété.
Les convocations doivent bien sûr être notifiées à tous les copropriétaires. Mais se pose la question de l'adresse à laquelle doivent être envoyées ces notifications. L'article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit la possibilité d'élire un domicile différent de celui de sa résidence : Citation :
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic peut donc être tenu d'adresser des convocations aux assemblées générales chez le mandataire d'un copropriétaire, l'adresse de ce mandataire étant le domicile élu, et non à la résidence de ce copropriétaire qui est le domicile réel. Si le syndic est par ailleurs gérant des lots d'un copropriétaire et que son mandat comporte élection de domicile du mandant chez le mandataire, il peut ne pas envoyer les convocations au copropriétaire. Mais s'il le fait sans que le mandat comporte une telle clause, il commet un abus.
Quoqu'il en soit, l'ancien syndic a profité de la confiance ou de la négligence de certains de ses mandants et il importe maintenant que le nouveau syndic prenne contact directement, en consulant s'il le faut le fichier immobilier conservé au bureau des hypothèques, ces copropriétaires bailleurs en les appelant à plus de conscience de leurs droits et obligations
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
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1284 réponses |
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ADRESSES COPROPRIETAIRES / ANCIEN SYNDIC
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