|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
nbi83
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 17 mars 2004 : 18:19:35
|
voila mon probleme :
j ai recu il y a quelques temps la convocation pour l AG de la copro dans laquelle je réside, or dans cette convocation il n y avait pas le contrat de syndic. Choses que le syndic a reconnu oralement et par ecrit sur le proces verbal de l AG ( dans lequel il a été reelu).
Peut on interpreter cette erreur comme une nullité de son mandat, puisque techniquement ce contrat designe les actions que le syndic doit effectuer et comme je me suis fais représenté par un tiers je n ai pu donner comme seul consigne d accepter la réélection (ca ou l administration judiciaire on a pas trop le choix).
Merci par avance pour vos réponse
|
|
Signaler un abus
|
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 19:56:15
|
Nbi83,
Clin d'oeil à Joseph TOISON qui j'espère ne m'en voudra pas que je reprenne sa réponse partielle issue du sujet n° 3939 du 10/05/2003.
Citation :
1.- Pour que l'assemblée puisse délibérer sur un contrat de syndic, il est nécessaire que les " conditions essentielles " de ce contrat soient notifiées aux copropriétaires au plus tard avec l’OduJ.
Ceci selon les stipulations posées au point 4° de l'article 11 du décret de 1967, l’article 29 de ce décret, visé dans ce point 4°, portant sur les conditions de rémunération du syndic.
Citation :
-----------------------------------------------
Article 11
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
1° ……
2° ……
3° ……
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;
5° ……
6° ……
7° ……
-----------------------------------------------
Concrètement, les syndics normaux joignent à la convoc, non les « conditions essentielles » mais le projet de contrat dans son entier.
C'est plus clair et plus franc.
Les « conditions essentielles » doivent comporter nécessairement, de façon exhaustive, tous les postes de rémunération (tant pour la gestion courante que pour les prestations particulières).
Aussi, Elisabeth, si votre syndic vous a fait voter, comme vous l’indiquez, uniquement sur une rémunération globale forfaitaire de xxxx € TTC (à laquelle rien de plus ne s’ajouterait au plan tarifaire ?), on peut considérer que les « conditions essentielles » n’étaient pas ainsi complètement décrites : il manque en effet - ce qui ressort des « conditions essentielles » - les modalités d’exécution du contrat.
Le syndic n’est pas en mesure de débiter au syndicat autre chose que le(s) montant(s) voté(s), le(s)quel(s) doi(ven)t figurer au PV.
2.- La décision sur la durée du mandat (voyez l’article 28 du décret sur ce point) est une décision (qui se prend à la majorité de l’article 25 de la loi) séparée de celle qui porte sur la consistance du mandat (qui se prend à la majorité de l’article 24).
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
|
Signaler un abus  |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 21:34:04
|
Le contrat peut préciser les actions que le syndic doit exécuter mais il a surtout pour fonction de fixer les honoraires, principalement ceux des prestations particulières.
L'étendue du mandat est suffisamment déterminé par les dispositions légales pour que le contrat ne soit pas indispensable.
La désignation du syndic n'est donc pas susceptible d'être annulée en raison de la seule absence de la proprosition de contrat parmi les pièces jointes à la convocation.
Selon si le texte de la résolution prise par l'assemblée est suffisamment complet ou non, il peut y avoir matière à litige sur la rémunération due au syndic. Cela pourrait éventuellement justifier une nouvelle convocation de l'assemblée générale.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 10:58:03
|
Bonjour,
Lors de l'AG qui vient de se tenir, les "amis du syndic" ont renouvelé son mandat sans que le nouveau contrat ait été joint à la convocation. En effet, le syndic avait envoyé son "nouveau" contrat en lettre simple aux copropriétaires quelques jours avant cette AG seulement.
Nous allons tenir une nouvelle AG dans quelques jours (un mois après la précedente). Cette fois-ci, le "nouveau" contrat de l'ancien syndic a été communiqué à tous les copropriétaires en même temps que l'ordre du jour et la convocation, en LRAR.
Pourrons-nous - avec la majorité à l'article 25 que nous aurons:
1° ne pas accepter ce "nouveau" contrat (et donc en choisir un d'un autre syndic, contrat communiqué en même temps que le "nouveau" contrat de l'ancien syndic); et
2° par conséquent annuler le renouvellement du mandat de l'ancien syndic qui avait été voté lors de l'AG précédente, sans connaître les termes de son futur contrat?
Comment devrons-nous rédiger ces résolutions pour que l'ancien syndic ne puisse pas les faire annuler en justice?
Un grand merci d'avance pour l'aide précieuse que vous pourrez nous apporter.
Manja
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 15:07:15
|
Manja, faut être précis dans vos questions, sinon impossible de répondre.
Que voulez vous dire par "les amis du syndic". Il y a eu une AG, la question posée, un vote à la majorité requise ? ? ?....
Si lors de votre 1ère AG vous (ou les "amis") avez désigné un syndic conformément aux textes, il est syndic pour la durée que vous (qu'ils) avez fixé, contrat ou pas, "amis" ou pas. S'il n'y a pas de durée fixée et précisée dans le PV, c'est pour 3 ans !
Si les conditions n'étaient pas remplies (pourquoi ???), il faurt effectivement une autre AG.
Vous ne pouvez, sauf à révoquer votre (1er?)syndic, qui est VOTRE syndic, désigner un autre syndic !. 1/ parce que le mandat donnée lors de la 1ère AG est sans doute valide (il y a eu un PV ?)- 2/ parce que la question de la révocation du 1er n'est sans doute pas à l'ordre du jour....et ne permet pas d'en nommer un autre.
A moins, on ne sait jamais (!), que tt le monde fasse abstraction de la 1ère AG, dont on ne parle pas, et que la nomination d'un syndic avec candidature des 2 soit effectivement à l'ODJ de la prochaine ?...
Voyez, faut être précis ...
Il faut rappeler qu'un syndic procède du MANDAT qui lui est confié par l'AG. Son contrat, c'est autre chose.
|
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 18:45:47
|
Bonjour gédehem,
Pardon, je n'étais pas assez claire dans mes explications: les "amis du Syndic" sont deux mandataires d'usufruitiers qui ont, ensemble, presque la majorité : 420+50=470/1000émes.
La Présidente du CS avait été obligée de convoquer cette AG parce que le Syndic n'avait pas réagi à la mise en demeure préalable. Donc : faute commise par le Syndic.
La Présidente du CS avait été contactée la veille de cette AG par un copropriétaire qui n'avait pas reçu la convocation (erreur de la poste clairement établie) et la Présidente a donc déclaré, le lendemain, au début de cette AG, qu'elle était reportée pour éviter le risque d'une annulation ultérieure (que ce copropriétaire avait l'intention de demander au Tribunal), avec toutes ses conséquences sur la copropriété.
La Présidente a donc annoncé à tous les copropriétaires présents et au syndic les raisons du report et qu'il y aurait une nouvelle convocation à une nouvelle date pour cette AG.
Les copropriétaires sont tous partis, sauf, apparemment, les "deux amis du Syndic" et le Syndic lui-même.
Celui-ci a annoncé deux semaines plus tard qu'ils avaient (malgré le report annoncé par la Présidente qui avait convoquée l'AG)tenu leur AG - à trois - comme si de rien n'était (alors que le Syndic avait été défaillant pour la convocation):
Lorsque deux jours plus tard, le Syndic avait à nouveau été mis en demeure de convoquer l'AG reportée pour une nouvelle date, il a répondu par courrier qu'il allait bien convoquer une "nouvelle" AG mais qu'il voulait en connaître l'ordre du jour...
Il lui a été répondu que l'ordre du jour serait, évidemment, le même puisqu'il s'agissait d'une AG reportée.
Quinze jours plus tard, le Syndic n'avait toujours pas convoqué cette AG pour une nouvelle date. La Présidente du CS était donc obligée de procéder, de nouveau, elle-même à cette nouvelle convocation (bonjour les frais de LRAR!).
A l'ordre du jour de l'AG (de la première et, bien sûr de la seconde) figure donc la question du renouvellement du mandat du syndic, puis le choix d'un contrat de Syndic (l'ancien ou le nouveau).
Etant donné que les "amis du Syndic" prétendent maintenant avoir tenu cette AG et avoir renouvelé le mandat de l'ancien Syndic (alors que son contrat n'avait pas été joint à la première convocation et qu'il avait envoyé son "nouveau" contrat en lettre simple quelques jours avant l'AG qui devait se tenir inititalement), nous avons l'intention lors de l'AG reportée de ne pas accepter son contrat (qui était joint seulement à la deuxième convocation, et ce conformément à l'article 11 du Décret 67) et ensuite ne pas renouveler son mandat.
Je précise que "nous", c'est l'ensemble des 18 autres copropriétaires, solidaires, qui représentent 530/1000émes : la majorité à l'article 25.
J'espère que mon exposé du problème, bien plus long, certes, est maintentant un peu plus clair.
Les questions que je vous avais soumises étaient donc les suivantes:
Pourrons-nous - avec la majorité à l'article 25 que nous aurons:
1° ne pas accepter ce "nouveau" contrat (et donc en choisir un contrat d'un autre syndic dont le contrat avait été communiqué lors de la première convocation); et
2° par conséquent refuser ou annuler le renouvellement du mandat de l'ancien syndic qui aurait été voté lors de l'AG qu'ils auraient soi-disant tenue alors qu'ils ne connaissaient pas les termes de son futur contrat?
Comment devrons-nous rédiger ces résolutions pour que l'ancien Syndic ne puisse pas faire valoir les votes de l'AG qu'il aurait tenue alors qu'elle était reportée?
Un grand merci d'avance pour l'aide précieuse que vous pourrez nous apporter pour solutionner des problèmes qui ne sont, je pense, pas vraiment très courants!
Notre expérience avec ce syndic un peu "particulier" pourra certainement servir à d'autres copropriétés pour les préparer aux difficultés qu'elles pourraient rencontrer si elles osent envisager de se séparer de leur ancien syndic...
Manja
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 23:17:30
|
Comme l'a déjà suggéré gédehem, vous semblez mélanger complètement "mandat" et "contrat" de syndic.
Il y a eu un très long échange à ce sujet, sujet que je ne retrouve pas ; titre approxiamtif : pas de contrat sans mandat.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 23:35:03
|
Ce qui n'est pas très courant, c'est de convoquer une AG, de se déplacer... d'arriver à la réunion ....et ne pas tenir l'AG qu'on a soi-même convoqué !!! Incompréhensible et suicidaire.
Parce que si on s'en tient aux règles, la 1ère AG est valide, pour peu qu'il y est eu un pdt de séance régulièrement élu, un secrétaire. L'AG composée des 2 mandataires ne pouvant se prononcer à l'art.25 mais représentant + du 1/3 des voix, il est fait application de l'art.25-1, unanimité des 470/1000° pour le syndic ..et il est syndic, point final.
Si en plus un PV conforme aux textes a été notifié par le syndic, l'affaire est ficelée !
Si j'étais méchant, je dirais que vous avez entassé de la paille, vous avez vous-même avec les 18 autres enflammé l'allumette, mis le feu au tas, attendu qu'il brule et mette le feu à la maison avant d'appeler les pompiers.
Sauf à démontrer que les 2 mandataires (d'usufruitiers ? et les nus-propriétaires ?) n'auraient pas de mandats valides, je ne vois pas comment vous allez justifier quoi que ce soit..., surtout si un PV de la 1ère AG est notifié.
Une AG convoquée, on la tient, quitte à ce qu'elle (l'AG, par une résolution spécifique, et pas la pdt du CS qui n'a aucun pouvoir propre), donc que l'AG décide de reporter l'AG. Et on en rédige le PV qui est notifié.
Ne confondez pas le MANDAT donné au syndic pour administrer la copro, avec son contrat.
Sur la base de ce que vous avancez, je ne vois pas de porte de sortie, vous auriez un syndic. Vous pouvez toujours recommencer la procédure (demande au syndic de convoquer, mise en dem. par pdte CS, convoc,) en précisant bien qu'il faudra alors voter la révocation du syndic, puis la nomination d'un autre.
Mais franchement, je vous vois très mal partie ....
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 mars 2004 : 00:24:00
|
Gédehem, vous nous aviez vous-même convaincu qu'il fallait un vote à l'article 25 sur la nomination du syndic et dans la foulée un vote à l'article 24 sur le contrat du syndic.
Or dans ce cas de figure, le contrat n'avait pas été joint à la convocation, alors qu'il aurait dû l'être.
Par ailleurs, y-a-t-il eu un vote sur le contrat ? Même si un PV de la première AG mentionnait un éventuel vote, les 18 autres copropriétaires, s'ils sont unis, pourront toujours témoigner qu'aucun n'a eu le moindre contrat en même temps que la convocation.
D'ailleurs, il suffit de consulter l'ordre du jour, pour voir si un vote était prévu au sujet du contrat, ou s'il est fait mention de ce contrat dans l'ordre du jour.
De toutes les façons, les 18 copropriétaires étaient absents, donc s'ils veulent vraiment annuler cette AG, ils trouveraient certainement matière à la faire annuler (parmi les nombreuses possibilités existantes).
Manja dit :Citation :
Comment devrons-nous rédiger ces résolutions pour que l'ancien syndic ne puisse pas les faire annuler en justice?
Je ne vois comment rédiger des résolutions maintenant alors que l'AG a lieu dans quelques jours. Les résolutions sont déjà écrites dans la convocation.
De plus, en général, il me semble que ce n'est pas le syndic qui fait annuler une AG mais les copropriétaires.
Conclusion provisoire de ce sac de noeuds : la connaissance (partielle ou approximative) des lois par des conseils syndicaux qui semblent pourtant, dans ce cas de figure, prendre en main les choses sérieusement, peut mener à des situations quelque peu rocambolesques.
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 19/03/2004 12:40:24 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2004 : 08:46:10
|
Elisabeth, ne revenons pas là dessus: le fait de désigner un syndic, c'est lui donner MANDAT pour administrer la copropriété. Il est désigné par un vote, il est syndic, point final.
Si en plus ses honoraires sont votés avec le budget prévisionnel, l'affaire est dans le sac. Ce qu'on appelle "contrat", ce sont des clauses qui précisent "les modalités particulières d'exécution de son mandat" ET, s'ils ne sont pas votés séparément, "les conditions de sa rémunération".
Le fait de ne pas joindre le contrat du syndic à la convoc. n'est pas en soi une cause d'annulation ! Le mandat de gestion n'est pas du tout remis en cause ou nul pour autant.
Par ailleurs, contrairement à ce que pensent beaucoup, il n'y a pas de quorum pour tenir une AG ! Dans le cas qui est posé ici, les 2 mandataires suffisent à tenir l'AG. Ils nomment 1 pdt de séance et 1 secrétaire, et c'est joué !
Les absents ont toujours tort, c'est valable pour toutes les AG.
Qui plus est, détenant 470/1000°, ces 470 voix peuvent se prononcer sur toutes les questions art.24, mais aussi sur celles à l'art.25 pour lesquelles on peut appliquer l'art.25-1 (pas toutes, il y en a où c'est art.25 et uniquement l'art.25).
C'est ce qui a été fait pour la nomination du syndic. Pas d'art.25 possible, donc 25-1 puisque le 1/3 prévu est de 337/1000. Et comme il y a 470/1000 qui votent pour le syndic, c'est conforme aux règles prévues art.25-1 et art.24. Je ne vois pas où vous allez trouver une faille pour faire annuler.
Bien sûr, s'il n'y a pas de PV et que la rédaction de ce dernier n'est pas conforme, il faut sauter dessus. Mais il aurait été préférable de tenir l'AG convoquée et que les 18 décident de remettre les débats à + tard.
Maintenant, je ne vois pas de porte de sortie.
Edité par - gédehem le 19/03/2004 08:47:58
Edité par - gédehem le 19/03/2004 08:49:08 |
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 mars 2004 : 08:48:26
|
Bonjour,
Tout d'abord je vous remercie de vous pencher sur les problèmes que je vous ai exposés.
1° En ce qui concerne le report d'une AG : il arrive fréquemment que des AG sont reportées à une date ultérieure lorsque les copropriétaires présents et représentés ne sont pas assez nombreux pour voter, par exemple (moins d'un tiers des voix). Dans ce cas, les copropriétaires qui se sont déplacés sont bien obligés de revenir une autre fois! Et il n'y a pas de PV de cette AG qui ne s'est pas tenue!
2° L'ancien syndic avait écrit quelques jours avant la première AG, dans une lettre simple aux copropriétaires, que les comptes que la Présidente du CS avait joints aux convocations n'étaient pas définitifs et qu'ils étaient erronés, et que son "nouveau" contrat n'avait pas été joint. Il a donc joint à ce courrier simple son nouveau contrat et un nouvel arrêté des comptes pour l'exercice 2003. C'était pourtant sur ses indications que son comptable avait remis aux personnes présentes lors de l'examen des comptes les tableaux que la Présidente du CS avait envoyés ensuite avec la première convocation...
Lors de cette AG, l'approbation des comptes et le quitus figuraient à l'ordre du jour. Et le mandat du syndic devait se terminer "le jour de l'approbation des comptes" ou au bout de trois ans, c'est-à-dire quinze jours après cette AG...
Donc: si le syndic et les deux mandataires ont approuvé des comptes qui n'ont pas été joints à la convocation et qu'ils ont renouvelé le mandat du syndic dont le contrat n'était pas joint - c'est bien le syndic lui-même qui se prévaut de la non-diffusion de ces éléments - leur AG ne peut être valable! Peu importe si le PV sera diffusé ou non!
Et en plus il y avait l'erreur commise par la poste qui n'a pas distribué une convocation à un copropriétaire qui fera de toutes façons, s'il le faut, annuler cette AG!
Le syndic qui a un devoir de conseil vis-à-vis de la copropriété aurait dû expliquer aux deux mandataires avec lesquels il a malgré tout tenu son AG que, légalement, les résolutions qu'ils allaient prendre, seraient contestables. Et que cette contestation qui lui avait été annoncée avant-même qu'il ne tienne cette AG allait entraîner des frais importants et des problèmes à la copropriété : comme son mandat de trois ans devait se terminer quinze jours plus tard, en cas d'annulation de cette AG par le TGI, la copropriété aurait été mise sous administrateur judiciaire après le prononcé du jugement et, rétroactivement, les décisions prises lors de cette AG et éventuellement lors des AG suivantes, auraient été annulées à leur tour.
Le report de cette AG était quand-même la solution la plus sage et la mieux adaptée à cette situation. Si le syndic n'avait pas été intéressé par le renouvellement de son mandat à tout prix, il aurait dû accepter le report qui était fait dans l'intérêt de la copropriété!
Qu'en pensez-vous?
Manja
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 01:18:14
|
Citation :
1° En ce qui concerne le report d'une AG : il arrive fréquemment que des AG sont reportées à une date ultérieure lorsque les copropriétaires présents et représentés ne sont pas assez nombreux pour voter, par exemple (moins d'un tiers des voix). Dans ce cas, les copropriétaires qui se sont déplacés sont bien obligés de revenir une autre fois! Et il n'y a pas de PV de cette AG qui ne s'est pas tenue!
2° L'ancien syndic avait écrit quelques jours avant la première AG, dans une lettre simple aux copropriétaires, que les comptes que la Présidente du CS avait joints aux convocations n'étaient pas définitifs et qu'ils étaient erronés, et que son "nouveau" contrat n'avait pas été joint. Il a donc joint à ce courrier simple son nouveau contrat et un nouvel arrêté des comptes pour l'exercice 2003. C'était pourtant sur ses indications que son comptable avait remis aux personnes présentes lors de l'examen des comptes les tableaux que la Présidente du CS avait envoyés ensuite avec la première convocation...
Bonsoir Manja,
Effectivement très, très dur de suivre votre affaire.
A mon avis tout est nul.
Il y a eu première AG tenue par 2 ou 3 pèlerins. Les comptes ont été approuvés. Bien ou mal mais ils ont été approuvés ainsi que le mandat du syndic.
Bravo pour les "deux amis" qui ont continué après que tout le monde soit parti...
Le syndic reconnaît par lettre simple s'être planté et vous envoie un nouveau contrat et des nouveaux comptes. NUL = l'AG s'est prononcée sur les comptes et sur le mandat du syndic.
Un PV ce cette "petite" AG aurait dû obligatoirement être établi et vous être communiqué en même temps par exemple que le nouveau contrat du syndic. Il y a eu AG = il y a donc PV obligatoire.
L'OJ de la nouvelle AG doit porter le même ordre du jour que la précédente. De plus, toutes les pièces comptables, et conditions essentielles joints à la convoc. première AG doivent obligatoirement être joints à une convocation à une seconde AG.
La Cour de Cassation a donné raison à un copropriétaire ayant demandé l'annulation d'une seconde AG pour raison de défaut des pièces indiquées ci-dessus à la raison que chaque AG est autonome. Je cite : "Le syndic ne peut pas se contenter de renvoyer les copropriétaires aux documents qui leur avaient été adressés avec la convocation à la première assemblée (CA de Paris, 23è ch. A, du 8.10.97, Synd. Résidence Bernard Palissy, Avon).
Les amis majoritaires (470/1000°) : ils avaient chacun combien de pouvoirs lors de la 1ère AG ?
A bientôt.. et bon courage !!!!!
[/quote]
|
| Signaler un abus |
|
|
DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 23:52:07
|
Bonsoir à tous,
A Valazur,
Regardez les réponses de gédehem et les propos avancés par manja : il n'y a pas eu de PV pour la première AG. Et pourtant lors de cette première AG (qui s'est tenue entre 2 personnes présentes) il y a eu votes..
Il va s'en tenir une seconde alors que le PV de la première n'a pas été notifié !!!!!!! C'est pas de la nullité ça ?
A bientôt.........
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
omission du contrat de syndic sur convocation d un
Forum fermé
