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tamy07
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 13 janv. 2004 : 11:20:57
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bonjour
je vais sans doute acheter une maison directement à un particulier.
On va donc aller faire un compromis de vente chez un notaire.
Hormis la condition suspensive pour l'obtention du prêt, j'aurais voulu savoir qu'estqu'il y avait en général dans un compromis de vente et quelles sont les clauses qu'on peut y rajouter (m^me les plus farfelues, mieux vaut le savoir !)
merci d'avance !
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gipsy84
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 11:29:25
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En théorie, toutes les conditions peuvent devenir suspensives mais en pratique, il s'agit d'un accord entre vendeur et acheteur.
Dans votre cas, (maison existante) pensez peut-être à indiquer des réserves par rapport aux termites, à l'amiante et au plomb !!
La Mairie peut vous fournir des indications concernant les constructions industrielles ou commerciales prévues aux alentours de la maison....etc
Pensez aux hypothèques éventuelles sur la maison, passez par votre propre notaire( si le vendeur et l'acheteur ont chacun un notaire, les frais sont partagés! prenez donc un notaire qui VOUS conseillera mieux!) qui vous parlera en détail de tous ce que vous devez penser à demander avant d'acheter !
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tamy07
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 12:56:43
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j'ai appelé mon notaire qui m'a dit pour l'amiante mais pour les termites on n'est pas dans un dpt où c'est obligatoire et le plomb a priori il n'y en pas car c'est une maison de 1990.
Pour l'environnement je sais qu'il va y avoir la construction d'un lotissemnt de 23 maisons individuelles en face.
Je me suis aussi renseigner sur les zones inondables (on a le rhone qui passe pas très loin) et la mairie m'a confirmée que de ce coté là tout est ok.
Après je ne sais pas plus quoi vérifier d'autres.
si vous avez d'autres idées !!
merci bcp !!
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 16:10:45
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Pour en revenir à la question initiale de Tamy, concernant la question de savoir ce qu'il y a sur un compromis, voici les éléments suivants :
- Désignation des parties, avec état civil et régime matrimonial,
- Faculté de substitution,
- La présence ou la représentation,
- Exposé préalable, lorsque le bien fait, par exemple, l'objet d'un litige ou constitue le logement familial, ou encore que des travaux ont nécessité l'obtention d'un permis ou d'une déclaration,
- L'objet du contrat,
- La désignation du bien (la prévoir de manière aussi précise que possible, y compris les équipements comme le chauffage et le raccordement au tout à l'égoût, les servitudes, naturellle, d'urbanisme ou contractuelles qui existent, situation dans une zone inondable, les éventuels pactes de préférence consentis,...),
- L'indication relative au droit de propriété du vendeur (y compris, le cas échéant, la qualité du bien, s'agissant du régime matrimonial),
- La date du transfert de propriété, et la manière dont il s'effectuera,
- Le charges et conditions générales,
* Etat de l'immeuble,
* Surface de l'immeuble,
* Les servitudes,
* Impôts et taxes,
* Les nuisances liées à l'environnement, par le fait d'autrui,
* Abonnements, traités et assurances (préciser le contrat garantissant le risque incendie),
* Locations,
* Saturnisme,
* Termites,
* Amiante,
- Construction ou travaux de rénovation depuis moins de dix années,
- Maintien de l'état actuel de l'immeuble,
- Assurance incendie,
- Frais des actes,
- Charges pour frais divers (les divers diagnostics),
- La prix (bien préciser la distinction entre le prix principal net vendeur et les frais d'acte et d'emprunt),
- Plan de financement,
- Indication de l'origine des deniers (en rapport, le cas échéant, avec la formalité de l'emploi ou du remploi, pour l'application du régime de communauté),
- Protection de l'emprunteur immobilier (loi Scrivener bis),
- Conditions suspensives de la réalisation de la vente,
* Rédaction de l'acte authentique avant le tant, en liaison, le cas échéant avec les dispositions de la loi Scrivener bis,
* La production des pouvoirs juridiques d'agir des parties,
* Obtention des renseignements sommaires urgents,
* Absence de révélation de servitudes d'urbanisme ou de voierie,
* Absence d'exercice d'un droit de préemption, qu'il soit de nature légale ou conventionnelle,
* Absence de révélation d'une zone inondable,
* Versement, au plus tard, le tant, le prix ou la fraction du prix stipulé payable comptant, ainsi que la provision pour frais,
* Conditions particulières pour les termites etc.,
- Réalisation de l'acte authentique,
- Clause pénale,
- Droit de préemption et pacte de préférence (le compromis est notifiés à tous titulaires, énumérés ceux-ci : ville, ...),
- Déclaration générale des parties (état civil, tutelle ..., procédure collective, etc.),
- Election de domicile,
- Déclarations fiscales,
- Imposition sur les plus-values,
- Les pouvoirs,
- Affirmation de sincérité.
Il est naturellement possible d'ajouter d'autres conditions, mais il faut veiller à ce qu'elles ne présentent pas un caratère purement potestatif (l'événement dépend de la volonté du bénéficiaire de la promesse). Or le contrat a pour élément essentiel la volonté de s'engager. Et ce n'est pas s'engager que de s'engager si "on le veut". On veut, ou on ne veut pas. Une condition intéressante peut être introduite en cas de mutation pour raisons professionnelles, par exemple.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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tamy07
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 20:36:04
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formidable !!
merci beaucoup !!
J'ai pratiquement tout compris. Je vais sans doute abuser mais vous pourriez me préciser quand même les points suivants :
- Faculté de substitution
- La production des pouvoirs juridiques d'agir des parties,
- Obtention des renseignements sommaires urgents,
- Absence de révélation de servitudes d'urbanisme ou de voierie
- Protection de l'emprunteur immobilier (loi Scrivener bis)
- Les pouvoirs
- Affirmation de sincérité.
merci beaucoup !!!
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 13 janv. 2004 : 23:35:35
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Tamy,
- La cl. de substitution : précise si l'acquéreur bénéficie, ou pas, du droit de substitution au bénéfice du compromis (en gros, céder les droits qu'il tient du compromis à un autre acquéreur). Le cas échéant, il convient de préciser si la substitution peut intervenir au profit seulement d'une personne physique ou également à celui d'une personne morale et que l'acte de substitution reprendrait des engagements en tous points identiques à ceux pris dans le compromis.
- La production des pouvoirs juridiques d'agir des parties : cl. par laquelle les pouvoirs juridiques d'agir du vendeur et de l'acquéreur devront êtres produits, ainsi que justifiée la qualité de propriétaire du premier. La production des pouvoirs a un intérêt lorsque l'une ou l'autre des parties est une personne morale. Il en est de même sur le terrain du régime matrimonial.
- Obtention des renseignements sommaires urgents : dans le laps de temps qui sépare le compromis de l'acte authentique, il convient de demander un certain nombre de renseignements au bureau des hypothèques. Il faut s'assurer, par exemple, qu'une procédure de saisie immobilière n'est pas en cours. C'est le notaire qui s'en occupe.
- Absence de révélation de servitudes d'urbanisme ou de voierie : un certain nombre de certificats sont également à requérir préalablement à la réalisation de la vente. C'est seulement à ce moment que l'on connaît la teneur des servitudes qui existent (s'agissant de l'alignement, par exemple). Il convient de s'assurer que ces servitudes qui seraient révélées ne modifient pas la configuration des lieux et ne soient pas susceptibles de déprécier l'immeuble.
- Protection de l'emprunteur immobilier (loi Scrivener bis) : lorsque l'acquisition est réalisée à l'aide d'un crédit immobilier, la loi du 13 juillet 1979 (loi Scrivener bis), désormais codifiée aux art. L 312-1 et s., code de la consommation, a prévu, de droit, une condition suspensive de l'obtention du prêt.
- Les pouvoirs : cl. par laquelle les parties donnent pouvoir au notaire d'effectuer les formalités préalable à l'établissement de l'acte authentique (état civil, cadastre, urbanisme, état hypothécaire ...). Cette cl. permettra aussi au notaire de procéder au dépôt du compromis au rang des minutes du notaire, de reconnaître la signature des parties, et autres choses qui relèvent de la cuisine notariale.
- Affirmation de sincérité : concernant le montant du prix. En d'autres termes qu'il n'existe pas de dissimulation. Sanction : art. 1837 C.G.I.
On peut ajouter qu'il n'est pas inutile de joindre en annexes du compromis la copie des divers certificats (termites, surface, etc.) ou des expertises amiables ou judiciaire ayant eu pour objet l'immeuble vendu.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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tamy07
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 14 janv. 2004 : 13:09:01
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Je vous remercie beaucoup !
c'est vraiment très gentil de me donner tous ces renseignements.
J'ai appelé mon notaire et on signe le compromis le 23 janvier.
J'espère que tout ce passera bien.
Merci encore !
bien amicalement
Tamy
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