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Mélanie
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 11 nov. 2001 : 04:02:05
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COMMENT METTRE EN JEU LA RESPONSABILITE DU SYNDIC ET VOIR LES INTERETS DU SYNDICAT ETRE REELLEMENT DEFENDUS
Bonjour, voici la situation et notre question.
Une procédure en référé a été diligentée en août 2000 (contre le seul syndicat) par un copropriétaire qui a subi dans son local commercial (situé en rdc de deux des 4 bâtiments de notre copropriété) plusieurs dommages en différents endroits de sa boutique et arrière boutique.
Un rapport d'expert a été déposé en juin 2001 après 3 rdv sur place en présence de l'expert, du syndic, d'entreprises spécialisées, de l'avocate du syndicat et de l'avocat du copropriétaire commerçant.
Ce rapport indique très clairement :
1°) que les dégâts constatés dans l'arrière boutique (rupture d'une poutre ayant obligé le copropriétaire commerçant à étayer) ont pour origine les multiples fuites d'eau provenant de l'appartement du 1er étage situé juste au-dessus.
2°) que les deux derniers syndics (l'actuel est arrivé en juin 99) n'ont pas fait le nécessaire en raison de la gravité et de l'urgence des travaux à effectuer :
a) étaiement de la poutre, lorsque l'ancien syndic a été averti des dégâts par LRAR en 1998 par le copropriétaire commerçant
b) réparation en 2000 d'une descente d'eau pluviale fuyarde (passant au milieu du magasin), lorsque le syndic actuel avait aussi été averti par LRAR. En fait le syndic a envoyé un plombier auquel il n'a pas donné ensuite l'ordre de faire les travaux.
(dans les deux cas, les syndics se défendent en disant que ce copropriétaire (entre autre) ne payait pas ses charges, effectivement une procédure pour impayés (70 000 F) était en cours contre lui qu'il a perdu en appel).
3°) que le syndicat n'a pas pourvu au maintien en bon état des parties communes.
(un 3ème dégât se situant vers l'entrée du magasin proviendrait d'une autre fuite d'eau (canalisations en sous-sol) ayant imbibé les murs de la cave commune puis le sol du magasin dont le carrelage s'est soulevé.
L'avocate du syndicat a obtenu, par ordonnance du juge des référé, que le jugement soit commun à l'assurance du syndicat.
Le rapport de l'expert a été communiqué, en juillet 2001, au conseil syndical par le syndic avec une copie du courrier de l'avocate du syndicat qui écrit qu'elle trouve le rapport "extrêmement sévère à l'égard des syndics qui se sont succédés et, notamment, de l'actuel".
Fin octobre 2001, le copropriétaire commerçant a fait assigner au fond le syndicat (et lui seul) , le syndic a immédiatement saisi l'avocate intervenu lors du référé.
Il est effectivement judicieux que se soit le même avocat qui suive la procédure en référé puis la procédure au fond.
Toutefois, et c'est là notre question, comment cette avocate, qui affirme clairement (verbalement et par écrit) que le syndic n'a aucune part de responsabilité dans cette affaire, peut-elle valablement représenter et défendre les intérêts du syndicat dès lors que les intérêts du syndicat et du syndic sont pour le moins contraires.
(Il faut vous préciser que début novembre, le conseil syndical qui s'était rendu à une audience de plaidoirie, dans une procédure tout à fait distincte, a envoyé un fax au syndic dans lequel il exprime son mécontentement quant à l'absence (non excusée auprès du juge et du confrère) de l'avocate du syndicat pour plaider, d'autant plus que l'adversaire, lui aussi présent, était assisté quant à lui de son avocat qui a donc été le seul à plaider).
Le syndic, par téléphone, nous a répondu qu'elle devait continuer la procédure au fond puisqu'elle avait suivi celle en référé (c'est une avocate avec laquelle il entretient de très bons rapports professionnels voire amicaux), qu'il n'entendait pas en changer sauf à ce que le conseil syndical lui indique expressément par écrit vouloir en changer et surtout indique dans le même courrier le nom d'un autre avocat. (nous n'en connaissons pas).
Le conseil syndical avait pris la précaution, suite aux rdv d'expertise, de faire voter, lors de l'AG de mai 2001 ,une résolution donnant mandat au syndic de faire mettre en cause le copropriétaire du 1er étage.
Bien sûr, il n'a pas été voté de résolution lui donnant mandat de faire mettre en cause sa propre responsabilité (ni celle de son prédécesseur). La prochaine AG ne doit avoir lieu qu'en mai ou juin 2002 et la procédure au fond est lancée.
Concrètement, que devons et pouvons nous faire pour que soit plaidée la responsabilité des syndics et du copropriétaire du 1er étage dans cette affaire sachant que ni l'un ni l'autre ne sont assignés et que le rapport d'expertise les désigne comme responsables au moins en grande partie.
Le montant des sommes réclamées par le copropriétaire commerçant dans l'assignation (hors intérêts légaux et astreinte) sont de l'ordre de 280 000 F.
Les travaux de réparation sont payés par bâtiment mais, en ce qui concerne les réparations des dégâts à l'intérieur du magasin (que les assurances ne semblent pas vouloir prendre en charge) et les dommages intérêts pour préjudice commercial, il semblerait que l'ensemble de la copropriété (les 4 bâtiments) soit tenu de payer si le syndicat est condamné.
Est-ce exact ?
Pour terminer cette longue question, ce qui est choquant dans cette affaire c'est, qu'à aucun moment, (depuis février 97 où le premier dégât a été signalé : la rupture de la poutre), personne, ni le copropriétaire commerçant, ni les syndics, n'ont jugés bons de faire mettre, et mettre, ces problèmes à l'ordre du jour des quatre AG : 97, 98, 99 et 2000.
A l'AG de 2001, les travaux de réparations des parties communes (pas celles bien sur des parties privatives du magasin) ont été mis à l'ordre du jour, sur insistance du conseil syndical, mais une seule réparation a été votée et trois autres rejetées, notamment, en raison du votre contre du copropriétaire commerçant.
Merci d'avance pour votre réponse.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 17 nov. 2001 : 11:26:07
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Tout dépend de la part des demandes du copropriétaire lésé (le propriétaire du local commercial) incombant au syndicat pour défaut d'entretien : si cette part est faible, mieux vaut ne pas entrer dans un processus de mise en cause des syndics, car la procédure risque de coûter plus cher (à la charge de tous les copropriétaires) que ce qu'elle peut rapporter ; après tout, le conseil syndical, même s'il jouit d'une quasi immunité juridique, est aussi un peu responsable de ne pas avoir veillé à ce que les syndics successifs surveillent et entretiennent bien l'immeuble...
Une confirmation : toute condamnation du syndicat en responsabilité, en principal et accessoires, est à la charge de tous les copropriétaires.
Bien entendu, il est absolument indispensable que le syndicat des copropriétaires poursuive le copropriétaire du 1er étage pour la part des dommages et préjudices lui incombant du fait des fuites en provenance de ses locaux !
Si par contre la part incombant au syndicat est substantielle, alors il est clair que la copropriété a intérêt à poursuivre en responsabilité ses syndics successifs ; pour le ou les anciens, pas de problème, mais pour l'actuel c'est plus compliqué ! En fait il y a deux possibilités (nous avons un article en préparation où nous développerons ces aspects) :
- soit changer de syndic et l'attaquer comme un ancien syndic (c'est le plus simple...)
- soit faire nommer par le tribunal un administrateur "ad hoc" qui aura la charge de mener la procédure contre le syndic (dédoublement du syndic en quelque sorte) ; dans ce cas, le syndic se fera défendre par un avocat distinct de celui qui défend le syndicat dans l'affaire l'opposant aux copropriétaires du rez-de-chaussée et du 1er étage...
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