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Vu l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967 portant règlement d'administration publique pour
l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis
qui dispose :
" A l'occasion de la mutation à titre onéreux
d'un lot :
1°
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel,
en application du troisième alinéa de l'article
14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2°
Le paiement des provisions des dépenses non comprises
dans le budget prévisionnel incombe à celui,
vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire
au moment de l'exigibilité ;
3°
Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé
par l'approbation des comptes, est porté au crédit
ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire
lors de l'approbation des comptes. "
Considérant que l'application de cet article, qui régit,
à défaut de convention contraire entre les parties,
la contribution à la dette des provisions et des charges,
est liée à la qualité de copropriétaire
;
Que celle-ci
résulte, à l'égard du syndicat des copropriétaires,
de la notification au syndic du transfert de propriété
conformément à l'article 6 du décret
susvisé qui dispose :
"
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une
fraction de lot, toute constitution sur ces deniers d'un droit
d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation,
tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans
délai, au syndic soit par les parties, soit par le
notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou par
l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire,
acte ou décision qui, suivant le cas, réalise,
atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette
notification comporte la désignation du lot ou de la
fraction de lot intéressé ainsi que l'indication
des nom, prénoms, domicile réel ou élu
de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas
échéant, du mandataire commun prévu à
l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet Cette
notification doit être faite indépendamment de
l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la
loi du 10 juillet 1965 modifiée. "
Qu'en
effet, cet article prescrit la notification au syndic es qualités
soit par les parties, soit par le notaire soit par l'avocat
ou l'avoué, selon le cas, de tout transfert de propriété
qu'il intervienne entre vifs ou à cause de mort, à
titre onéreux ou à titre gratuit indépendamment
des formalités de la publicité foncière
;
Qu'il
est de jurisprudence constante que la notification de la mutation
prévue par l'article 6 du décret du 17 mars
1967 confère la qualité de copropriétaire
à l'acheteur à l'égard du syndicat à
compter de la réception par le syndic es qualité
de cette notification ;
Que dès
lors, et jusqu'à l'accomplissement de cette formalité,
dans les rapports avec le syndicat à l'occasion de
la mutation d'un lot, le vendeur est tenu au paiement des
charges ;
En conséquence la Commission rappelle :
1) que
les dispositions de l'article 6-2, entrées en vigueur
le 1er septembre 2004, doivent être appliquées
à la lumière des dispositions de l'article 6
qui permet seul de déterminer le copropriétaire
du lot à l'égard du syndicat des copropriétaires.
2) que
si la réception de la notification prévue à
l'article 6 est intervenue avant le 1er septembre 2004, les
règles anciennes s'appliquent entre les parties et
le syndicat des copropriétaires
;
3) que
si la vente a été définitivement conclue
avant le 1er septembre 2004 et que la réception de
la notification prévue à l'article 6 a eu lieu
à compter du 1er septembre 2004, il convient de distinguer
:
les rapports
entre le syndicat des copropriétaires et les parties
à l'acte (vendeur/acheteur)qui sont régis par
les nouvelles dispositions ;
les rapports
entre ces parties qui restent soumis aux dispositions antérieures
sauf convention contraire signée entre elles ;
4) qu'il convient, pour les rédacteurs de l'avant-contrat,
d'appeler tout spécialement l'attention des parties
:
.sur
les charges de nature à leur incomber définitivement
au titre des dépenses ;
.que
dans le cas de services collectifs avec comptage individuel
(eau froide, eau chaude, chauffage, climatisation...) il leur
appartient, pour régler éventuellement les rapports
entre elles, de procéder aux relevés nécessaires
;
5) que l'application des règles précitées
interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement
à la réception de la notification prévue
à l'article 6 étant observé qu'aux termes
de l'article 5-3° du décret modifié l'acquéreur
devra reconstituer les avances mentionnées à
l'article 45-1 alinéa in fine du même décret
;
6) qu'en
conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus
possibles.
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