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GUIDE JURIDIQUE
Recommandation n°23 : relative aux modalités d'application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965

Cette recommandation a trait à la disposition introduite par la loi SRU (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains) dans la loi du 10 juillet 1965 (nouvel article 49), autorisant jusqu'au 12 décembre 2005, l'adoption par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24, des " adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement " ; elle vise à en expliciter les conditions d'application, qui se sont avérées plus complexes qu'il n'y paraissait au départ...



Vu l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte de l'article 81-10, 7° de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 qui dispose :

" Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208, du 13 décembre 2000,
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la
majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues
nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de
ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. "

Vu l'article 14 al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat modifie le
règlement de copropriété et qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et
l'administration des parties communes ;

Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement conventionnel de
copropriété détermine la destination des parties tant communes que privatives, ainsi que les
conditions de leur jouissance et fixe, sous réserve des dispositions de la loi, les règles
relatives à l'administration des parties communes ;

Vu l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les modifications du
règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et
l'administration des parties communes, relève de la majorité de l'article 26 ;

Vu, d'une part, l'article 11 de cette loi qui précise, sous réserve des dispositions de l'article
12 relatif à la révision de la répartition des charges, que celle-ci ne peut être modifiée qu'à
l'unanimité des copropriétaires, et que, d'autre part, l'article 43 de la même loi répute non
écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles d'un
décret en conseil d'état prises pour leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant
non écrite une clause relative à la répartition des charges, procède à une nouvelle
répartition de celles-ci ;

Vu, l'article 10 alinéa 4 de la même loi qui prévoit que tout règlement de copropriété
publié depuis le 31 décembre 2002, indique les éléments pris en considération et la
méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition
des charges ;

Considérant, dès lors, que l'article 49 instaure, en soumettant les adaptations rendues
nécessaires par la modification des textes à la majorité de l'article 24, un régime
dérogatoire et temporaire aux règles ci-dessus énoncées ; que ses dispositions doivent donc
être interprétées de manière stricte ;
Considérant que 5e législateur n'a prévu aucunes sanctions pour le cas où l'assemblée
générale ne déciderait pas de procéder aux adaptations rendues nécessaires avant 3e 13
décembre 2005, si ce n'est l'impossibilité de recourir à la majorité de l'article 24 et la
nécessité alors de recourir aux procédures prévues à titre permanent par la loi du 10 juillet
1965.

I-Sur la force de l'article 49

1°) Sur l'objet des adaptations :

a) Sur la notion de modifications législatives :

Considérant que, selon l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement d'administration publique fixe les conditions de son application, et que l'article 43 soumet à la même sanction la plupart des dispositions législatives et des dispositions réglementaires prises pour leur application ;

Considérant qu'une distinction des dispositions législatives proprement dites et des
dispositions réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du
législateur d'instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le
contenu du règlement ;

Considérant, dès lors, que la notion de " modifications législatives " ne peut être prise dans
son sens le plus formel ;

Considérant qu'en revanche, les termes de " modifications législatives " s'opposent à la
prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;

b) Sur la notion de règlement de copropriété à adapter :

Considérant que les termes " adaptation de règlement de copropriété " ne permettent pas la
régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification
législative ou réglementaire ;

Recommande que les adaptations soient faites au regard des seules modifications
législatives ou réglementaires.

2°) Sur la date de prise en compte des modifications législatives :

Considérant que l'article 49 ne vise que les modifications intervenues depuis
l'établissement du règlement de copropriété ;

Considérant que le but du texte impose de ne pas faire de différence entre établissement et
modification du règlement et que doivent être adaptées toutes les clauses incompatibles
avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y
aient été introduites par la suite ;


Recommande :

- de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement de copropriété avec
des textes antérieurs et de respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues
notamment aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

3°) Sur la notion "d'adaptations rendues nécessaires" :

Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa
portée à l'adjectif "nécessaire" ;

Considérant que l'adaptation nécessaire peut se limiter à la simple suppression des clauses
devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à
l'établissement ou à l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des
dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle peut nécessiter
l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se substituant aux précédentes,
devenues incompatibles avec le droit positif ;

Considérant que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au
sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ;

Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de
répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de
calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;

Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts,
et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constituent pas une violation
directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes
légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne
sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;

Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :

- supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires
entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement
de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de
conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;

- substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux
dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification
du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;

- analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.


Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :

- modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété,
lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;

- rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.

II-Sur la procédure d'adaptation

Rappelle que les décisions de principe sont sans effectivité juridique, que les frais d'études
n'entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et
doivent faire l'objet d'un vote spécifique quant à leur montant et à l'échéancier des appels
de fonds correspondants ;

Rappelle qu'il appartient au syndic d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée
générale et que celles-ci s'imposent aux copropriétaires dès qu'elles ont été votées, et ce
tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées.

Rappelle que les décisions d'adaptation doivent être prises avant le 13 décembre 2005 ;

Considérant que l'adaptation du règlement de copropriété constitue un acte majeur dans la
vie du syndicat et appelle un soin tout particulier, de sérieuses études préalables et une
large concertation, afin d'éviter tout contentieux ultérieur, notamment tout contentieux
formel ;

Considérant que l'adaptation ne peut, en conséquence, s'improviser, ni faire l'objet d'une
seule assemblée, tant il est nécessaire de procéder par étape ;

Recommande

- au syndic de procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les
adaptations rendues nécessaires ;

- d'attendre la publication des décrets d'application avant de saisir l'assemblée pour
l'adoption définitive du projet de modification ;

- d'appeler l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l'adoption
définitive de l'adaptation ;

- de porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une assemblée générale :

.l'opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires,

.le ou les contrats avec les consultants, après notification des conditions essentielles
de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où
l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;

.l'autorisation de dépense, avec l'échéancier des appels de fonds ;


-de soumettre à une autre assemblée générale :

.le projet d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la
convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de complexité
permette un vote global,

.le montant des frais, ainsi que l'échéancier des appels de fonds,

.le pouvoir conféré au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal
au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;

- de rappeler le recensement des votes conformément à l'article 17 du décret qui doit être
mentionné après chaque scrutin ;

- de notifier le procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants,
dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;

- d'adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires ;

- de déposer le procès-verbal, certifié conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour
authentification

- de déposer la copie authentique au fichier immobilier.

universimmo.com

Avertissement: les textes mis à disposition dans cette section sont présentés uniquement pour faciliter l'accès à l'information juridique essentielle. Aux fins d'interprétation et d'application de la loi, seules font foi les publications sur papier du Journal officiel de la République française (édition lois et décrets). On les trouve dans la plupart des bibliothèques publiques, dans les préfectures et sous-préfectures, et elles peuvent être commandées à la direction des Journaux officiels, 26, rue Desaix - 75727 Paris cedex 15.

 
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