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PCS1975
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 41 Posté - 18 févr. 2022 :  11:04:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Le syndic des copropriétaires est une personne morale (institution collective)

Il faut un représentant légal à toute personne morale (qui ne peut pas écrire)

Il est désigné par l'assemblée générale. Il y a plusieurs noms le gérant, le syndic, le PDG etc ...

En principe sa désignation suffit car la loi indique au représentant légal tout ce qu'il doit faire et ne pas faire

La désignation par l'assemblée lui procure le mandat social et précise sa durée. C'est fait.

Il peut y avoir quelques détails pratiques à régler : la rémunération, les modalités de travail, etc. On dit pour cela le contrat. OK si on précise bien qu'il est totalement l'accessoire de la désignation. Mais n'est pas un contrat de mandat parce que le mandat est déja conféré.


Démarrez déjà avec cela.


Merci pour ces précisions. Je pense que j'avais à peu près déjà saisi tout cela, mais il est bon de le rappeler!
Ce que vous indiquez par "n'est pas un contrat de mandat" est en contradiction avec ce qui est indiqué en préambule dans le contrat type, annexe 1 du décret 67 :
PRÉAMBULE
Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967.
Les articles 1984 et suivants du code civil s'y appliquent de façon supplétive.
Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu'au code de déontologie promulgué en application de l'article 13-1 de cette même loi.
Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité).


Donc vous dénoncez une erreur dans le décret?


JPM
Modérateur

8555 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 42 Posté - 18 févr. 2022 :  13:30:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Oui et je la dénonce depuis un bon bout de temps.

Il n'y a pas de contrat de mandat du syndic au sens du code civil.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

2060 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 43 Posté - 18 févr. 2022 :  15:20:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On s’obscurcit facilement l’esprit pour deux raisons. La première est tout bêtement sémantique ; la seconde est une vielle tradition selon laquelle le syndic de copropriété entre en fonction à l’instant même de sa désignation par l’assemblée générale.

Un contrat bilatéral est défini juridiquement comme l’entente de deux personnes sur un échange d’obligations réciproques. Mais le mot contrat est aussi employé pour désigner le document où est transcrit cet échange d’obligations parce qu’il n’existe pas dans la langue d’autre mot pour désigner ce document.

Un mandat est un acte par lequel une personne dite mandante donne le pouvoir à une autre personne dite mandataire le pouvoir d’agir en son nom. Comme il y échange d’obligations réciproques librement consenties entre le mandant et le mandataire, un mandat est un contrat.

Le lien établi entre un syndicat de copropriétaires et son syndic est un contrat et ce contrat est un mandat parce que le syndic reçoit du syndicat des copropriétaires le pouvoir d’agir au nom du syndicat.

En certaines matières, les parties qui se lient par contrat le font comme elles l’entendent, la loi leur laissant une entière liberté. Entre d’autres matières elles doivent respecter des dispositions législatives ou réglementaires plus ou moins contraignantes. Le contrat de mandat de syndic de copropriété est très encadré par la loi au point que les parties doivent se conformer à un modèle-type. Ce n’est pas le seul. Les contrats de location de logements sont aussi très encadrés par la loi qui impose un modèle de rédaction.

Il est de tradition qu’un syndic de copropriété prend ses fonctions immédiatement dès sa nomination, ce qui met fin immédiatement aux fonctions du précédent lorsque le syndicat change de syndic. Cela s’explique aisément. On souhaite généralement que le syndic dont on a décidé de se séparer et dont on ne saurait attendre un grand zèle ne reste pas en fonction alors qu’on a désigné un successeur. Mais cela peut tout de même entraîner des conséquences funestes. Quoiqu’il en soit, cela n’a jamais été une obligation . Mais le poids de cette tradition est tel que, pour de nombreux esprits, c’est une règle absolue.

Ce n’est pas une règle parce que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. Au moment de la conclusion du contrat de mandat, une date calendaire de fin de mandat est donc fixée. Il est certes possible que les parties s’entendent pour modifier le contrat en cours d’exécution ou que l’une des parties résilie le contrat de façon anticipée mais ce ne peut être une règle générale. Un contrat a tout de même vocation à être exécuté conformément aux clauses initialement convenues. L’obligation d’imposer une date de fin du contrat qui ne pourrait jamais être respectée serait un non-sens. Je veux bien admettre que le législateur commette parfois des bourdes. Mais, là, ce serait un peu gros.

La présente discussion porte sur la date de la fin du mandat du syndic et sur sur la date du début du mandat suivant. Cette question est régie par les paragraphes VI, VII et VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par les articles 29 et 46 du décret d’application du 17 mars 1967. Examinons les cas que vous envisagez dans votre message du 17 février à 23 h 23 au regard de ces dispositions.

Le contrat en cours fixe la fin du mandat au 31 mars. L’assemblée se réunit le 17 février.

1. Le syndic est reconduit. Le plus naturel est que le contrat en cours se termine le 31 mars comme initialement convenu. Le syndic peut certes exprimer le souhait que cette date soit avancée au 18 février. L’assemblée peut accepter de lui donner satisfaction mais elle n’y est nullement tenue. Le contrat en cours a vocation à être exécuté jusqu’au 31 mars, il fait la loi entre les parties et le syndic ne peut imposer son souhait à l’assemblée.

2. Un nouveau syndic est désigné. La situation est régie par le VII de l’article 18 de la loi. L’assemblée se tient moins de trois mois avant la date convenue de fin du mandat en cours. Si l’ordre du jour le prévoit, l’assemblée peut décider d’anticiper la passation entre le syndic quittant et le nouveau au plus tôt le 19 février et cette anticipation, décidée unilatéralement par le syndicat, ne donne pas au syndic quittant de droit à une indemnité.

3. Aucun syndic n’est désigné.

3.1. L’assemblée a simplement rejeté la proposition qui lui a été soumise, que ce soit de reconduire le syndic en place ou de désigner un nouveau syndic, peu importe. Si la proposition était de mettre en place en nouveau syndic de façon anticipée, comme elle a été rejetée, il n’est pas mis mis aux fonctions du syndic quittant de façon anticipée comme proposé. Ce dernier reste donc en fonction jusqu’au 31 mars.

3.2. L’assemblée a non seulement rejeté la proposition de nommer un nouveau syndic mais elle a de plus décidé de mettre fin au mandat en cours. Sauf motif grave, une telle décision est stupide. Le syndicat se trouve alors sans syndic et il y a lieu de requérir une désignation judiciaire comme prévu à l’article 46 du décret.

L’hypothèse 3.1 est exclue par Gédehem en conséquence de l’interprétation qu’il donne à l’article 46 du décret. Or cette interprétation conduit à voir une contradiction entre les articles 29 et 46. Une contradiction entre deux articles d’un même texte est un non-sens. Aussi y a-t-il lieu de rechercher si une autre interprétation ne peut rendre le texte cohérent. Car entre deux interprétations possibles, il faut privilégier celle qui donne du sens au texte plutôt qu’à celle qui conduit au non-sens. Le but de l’article 46 étant de donner le moyen au syndicat de sortir d’une difficulté et non d’aggraver les difficultés dans lesquelles il se trouve, il faut comprendre qu’il n’y a lieu à requérir une désignation judiciaire du syndic que lorsque la copropriété n’a plus de syndic. Ce n’est donc que lorsque la date calendaire de fin de mandat imposée par l’article 29 est dépassée que s’applique l’article 46. C’est bien l’intention du législateur qui a introduit l’obligation des dates calendaire pour éviter autant que possible que les syndicats n’aient à solliciter la justice alors qu’ils sont en mesure de régler le problème par eux-mêmes.

L’intérêt de savoir si les dispositions visant le mandat dans le code civil sont applicables au mandat de syndic de copropriété porte principalement sur les possibilités d’une révocation par le syndicat. L’article 2004 du code civil donne liberté au mandant de révoquer le mandataire quand bon lui semble, au risque toutefois d’avoir à verser un dédommagement au mandataire révoqué. Si ces dispositions ne s’appliquent pas au mandat du syndic de copropriété, alors le syndicat ne peut révoquer son syndic en dehors des cas prévus à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont une anticipation de la fin du mandant, de trois mois au maximum, et la faute grave dans l’exécution du mandat.

Édité par - ainohi le 18 févr. 2022 15:24:46

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 44 Posté - 18 févr. 2022 :  16:32:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndic est désigné par l'assemblée générale pour une durée précisée. La rémunération peut être précisée aussi. C'est un mandataire social.

La mission du syndic est définie par la loi

Les modalités d'exécution sont fixées par un document accessoire qu'on peut définir comme un contrat si l'on veut

C'est l'essentiel. Tout le reste doit être construit la dessus.

Le modèle de contrat doit être modifié sur ces bases.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15452 message(s)
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Revenir en haut de la page 45 Posté - 18 févr. 2022 :  17:32:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On s'obscurcit l'esprit à vouloir enfiler un fil dans l'aiguille avec des gants de boxe.
En mélangeant ce qui relève du contrat, du mandat type Code civil, du mandat électif, ou du mandat social s'agissant d'une personne incapable (le syndicat est une personne incapable).

JPM a parfaitement résumé l'affaire pour Ratdt2 en 5 ou 6 lignes.

Aucune contradiction entre D29 et D46 : Mis à part ce "contrat de mandat du syndic", qui relève de la rigolade (juridiquement intenable !), ne peut être qu'un document accessoire au MANDAT.

Il s'agit d'un élément qui découle de la désignation du syndic, qui en est la conséquence.
Non pas pour lui fixer ses taches, son travail : ce sont les textes qui les imposent. ("Syndic chargé de ...." entre autres ...).
Elément accessoire uniquement destiné à préciser ses rémunérations au regard des modalités pratique d'exécution de la mission, des taches prévues par les textes.
Lorsque le MANDAT tombe, l'élément accessoire tombe automatiquement.

Pour ce MANDAT, qui est l'unique base de tout, D.46 précise ce qu'il en est : faute de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet, le syndicat est dépourvu de syndic, sans dérogation ou exception au principe fixé par L.17.
Du fait même que le mandat a pris fin, l'élément accessoire disparait.

Tout est en ordre !

Édité par - Gédehem le 18 févr. 2022 17:36:43

PCS1975
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 46 Posté - 18 févr. 2022 :  22:04:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout est en ordre, tout est en ordre.... C'est vite dit, hein...

Vous avouerez que pour le citoyen lambda qui s'intéresse un peu au droit de la copropriété parce qu'il est président du CS de sa RP, et dont le métier n'a rien à faire avec le droit tout court, c'est un peu difficile de comprendre certaines choses dites à demi-mots, comme si les erreurs écrites dans la loi sautent aux yeux de tous.

Peu-être que j'ai tord, mais je considère que même si la loi n'est pas parfaite, c'est tout de même une référence a priori exacte. Il y a des vides juridiques qui sont parfois comblés par une jurisprudence.

Si on part du principe que le dictionnaire est une référence, et que sur un forum de linguistes, on apprend par hasard que la définition d'un mot est erronée dans le Larousse, il y a de quoi y perdre son latin...

Bref, pour l'inculte du droit que je suis, trois petites questions si vous voulez bien au sujet du mandat social :
1- le mandat social s'oppose au mandat de quel autre type?
2- en quoi le fait que ce soit un mandat social implique que la désignation du syndic se fait le jour de l'AG et non le lendemain du dernier jour du contrat précédent?
3-n'est-ce pas l'AG qui décide quand commence le mandat, puisqu'il est imposé d'indiquer les dates de début et de fin dans la résolution qui désigne le syndic?

A cette question 3), faut-il comprendre que le mandat étant le socle, la désignation est obligatoirement le jour de l'AG, alors que les dates indiquées dans la résolution sont celles du contrat, accessoire au mandat, et que ces dates n'ont de conséquences que sur la rémunération du syndic, et toutes les prestations que le contrat décrit?

Merci.

Édité par - PCS1975 le 18 févr. 2022 22:18:58

ainohi
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Revenir en haut de la page 47 Posté - 18 févr. 2022 :  22:20:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L’ironie est un procédé de rhétorique, ce n’est pas un raisonnement. Or en droit on raisonne.

Par ailleurs, ce n’est pas moi qui mélange tout, en particulier ce n’est pas moi qui ai évoqué les mandats politiques qui n’ont rien à voir avec le point de droit privé sur lequel nous discutons. Ce n’est pas moi qui fais une fixation sur le mandat social, c’est vous. Si le mandat du syndic est un mandat social, très bien, on écarte les articles 1984 et suivants du code civil, c’est tout. Cela n’invalide en rien mon raisonnement qui se fonde uniquement sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.

… sans dérogation ou exception au principe fixé par L.17

Sauf que le principe fixé par L17 est qu’on n’en appelle au juge que lorsque l’assemblée n’est plus en capacité de nommer un syndic et que, tant qu’il y a un syndic, l’assemblée peut être convoquée et donc reste en capacité de désigner un syndic. Cela résulte de ce qu’il n’y a aucune équivoque sur le sens de la première phrase du décret : la désignation du syndic doit se faire pour une durée déterminée avec précision des dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. Peut-être ces dates devraient-elles figurer plutôt sur le PV de l’assemblée générale que sur le contrat accessoire si vous le dites. En pratique, elles le sont toujours. Si vous êtes puriste vous pouvez critiquer une rédaction maladroite du décret mais vous ne pouvez traiter de rigolade une prescription d’ordre public parfaitement claire malgré une rédaction que vous estimez maladroite et que vous ne pouvez ignorer pour ce motif.

Je pense que tout a été dit. Je ne doute pas que vous resterez sur votre position. Je resterai sur la mienne et je n'ai rien à ajouter.

PCS1975
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 48 Posté - 18 févr. 2022 :  23:06:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour ainohi : j'avais, jusqu'à présent, tout compris comme vous.
Cependant, il n'est pas inintéressant de considérer que le mandat est une chose incontournable, et que lors de l'AG, celle-ci donne mandat au syndic.
Le président de séance signe le contrat au nom de l'AG, contrat qui vient préciser les contours et le périmètre du mandat.

Donc si j'ai compris ce que veulent dire JPM et Gedehem, sans mandat, pas de contrat, si bien que si aucun syndic n'est désigné lors de l'AG, le contrat devient caduque même si sa date de fin est postérieure à la date de l'AG.

Le mandat est la porte d'entrée, le contrat n'est applicable qu'à partir du moment où le mandat est donné.

Je ne suis pas juriste pour un sou, et il faudrait que je relise tout ce qui est relatif au mandat et au contrat, et quand la loi ou le décret en parlent, lequel de ces 2 mots est utilisé et si, hormis dans le préambule du contrat type, toutes les phrases sont cohérente avec leur point de vue.

Mais avant de ma lancer dans cette lecture, je vais attendre les réponses des 2 compères du mandat social... pour savoir si j'ai bien saisi leur point de vue.

Édité par - PCS1975 le 18 févr. 2022 23:12:27

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 49 Posté - 18 févr. 2022 :  23:09:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le mandat social est celui que détient un dirigeant de société. Pour ce qui concerne les sociétés commerciales, les missions du dirigeant sont définies dans le code de commerce. Le mandat social se distingue du mandat commun défini aux articles 1984 et suivants du code civil. La jurisprudence considère qu’un mandat social n’est régi que par le seul code de commerce à l’exclusion des articles du code civil traitant du mandat de droit commun. Un mandat de droit commun est par exemples une procuration donnant le pouvoir de signer un contrat, de faire des mouvements sur un compte bancaire, de gérer un patrimoine. JPM pense que le mandat de syndic de copropriété est semblable au mandat d’un dirigeant de société et qu’il n’est de ce fait régi que par le régime de la copropriété à l’exclusion des dispositions du code civil portant sur le mandat.

Le fait que le mandat de syndic de copropriété soit un mandat social n’implique rien en soi sur sa date de prise d’effet. Si la désignation du syndic doit se faire le jour de l'AG et non le lendemain du dernier jour du contrat précédent, c’est que la loi du 10 juillet 19965 ou son décret d’application en dispose ainsi. Or je ne vois pas du tout où ce serait écrit.

C’est bien sûr l'AG qui décide quand commence le mandat, dans le respect de la loi bien sûr (VII et VIII de l’article 18) et aussi tout de même avec le consentement du syndic prenant fonction : une copropriété est une personne de droit privé qui n'a aucune autorité pour imposer quoi que ce soit à un tiers.

PCS1975
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Revenir en haut de la page 50 Posté - 18 févr. 2022 :  23:20:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On est bien d'accord, mais entendons ce qu'ils ont à dire, à nous ensuite d'avoir notre propre opinion au regard de ce que nous avions compris et de ce qu'ils défendent.

Pour ma part, je ne suis pas encore certain d'avoir bien compris leur point de vue.

J'ai rappelé plus haut qu'un mandataire social est obligatoirement une personne physique. Or un syndic de copropriété est très souvent une personne morale, un syndic non professionnel/bénévole est une personne physique.

Cela fera partie, dans un second temps, de ma propre opinion qui sera forgée à la lumière de tous les points de vue.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 51 Posté - 18 févr. 2022 :  23:52:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975

... le mandat est une chose incontournable, ... lors de l'AG, celle-ci donne mandat au syndic.
Oui, bien entendu.

citation:
Initialement posté par PCS1975

Le président de séance signe le contrat au nom de l'AG, contrat qui vient préciser les contours et le périmètre du mandat.
Plus exactement, le président de séance ne signe pas en tant que représentant du syndicat ayant reçu le pouvoir de d'engager celui-ci parce que seul le syndic a ce pouvoir. Le syndic devrait signer deux fois, au nom de lui-même ou de la société dont il est le représentant d'une part et en tant que représentant du syndicat d'autre part. Mais ce ne serait pas satisfaisant du tout. En fait la signature du représentant du syndicat n'est pas indispensable, le PV de l'assemblée suffit pour attester de l'engagement du syndicat. Il est toutefois d'usage que le président de séance signe le contrat mais il le fait en tant que témoin : il atteste, en tant que président de séance que l'assemblée a bien approuvé le contrat.

citation:
Initialement posté par PCS1975

Donc si j'ai compris ce que veulent dire JPM et Gedehem, sans mandat, pas de contrat, si bien que si aucun syndic n'est désigné lors de l'AG, le contrat devient caduque même si sa date de fin est postérieure à la date de l'AG.
Sans mandat, pas de contrat, oui évidemment, mais reprenons l’exemple du mandat dont la date de fin est fixée au 31 mars et de l’assemblée générale qui se réunit le 17 février. Dans la convocation figure la proposition suivante : un nouveau syndic est désigné à compter du 19 février.

Il y a deux hypothèses, et deux seulement.

1. La proposition est adoptée. Le nouveau syndic prend ses fonctions le 19 mars et ipso facto, celles du syndic quittant prennent fin le 18 février.

2. La proposition est rejetée. Le candidat à la fonction de syndic n’entre pas en fonction et la conséquence qu’aurait eu cette entrée en fonction, à savoir la fin anticipée des fonctions du syndic quittant, ne se produit pas.
Ce n’est alors que si l’assemblée prend la résolution supplémentaire de mettre fin prématurément au mandat du quittant que celui-ci s’achève avant le 31 mars.

Édité par - ainohi le 18 févr. 2022 23:55:31

PCS1975
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Revenir en haut de la page 52 Posté - 19 févr. 2022 :  00:17:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai aucun contre-argumentaire à émettre sur ce que vous avez dit, ainohi, sauf sur un point : pourquoi le nouveau syndic entrerait en fonction le 19 février, soit 1 jour franc après le jour de l'AG? Cela ne s'applique qu'en cas de résiliation à l'initiative du syndic ou du conseil syndical (points 3 et 4 du contrat type).
Dans ces deux cas, la résiliation du contrat a lieu plus de 3 mois avant la date de fin.

Pour une nouvelle désignation du syndic (point 5 du contrat type), que ce soit le même syndic qui est désigné à nouveau, ou un autre syndic, il n'est pas nécessaire d'avoir jour franc après l'AG. Il n'est rien précisé dans le point 5, ce qui signifierait d'après Gedehem et JPM, que le mandat en cours est terminé le jour de l'AG et que le nouveau mandat commence que ce soit le même syndic ou un autre syndic.
Dans ce cas-là, il n'y a pas résiliation, le contrat se termine par anticipation sans indemnités à devoir envers le sortant, car cette décision a été prise dans le délai de 3 mois avant le terme du contrat en cours.

Pour ma part, il faut que je relise la loi et le décret. Mais de mémoire, il n'est indiqué nulle part les dates du mandat. Les seules dates qui sont fixées par l'AG sont stipulées comme étant celles du contrat. C'est à vérifier, et c'est en cela que je voudrais être sûr d'avoir compris.

Pour exemple, si je prends la résolution de désignation de mon syndic à la dernière AG, voici comment elle est libellée : "L'assemblée générale désigne XXX, dont le siège social est à YYY en qualité de syndic selon contrat joint à compter du .... jusqu'au..."

Arrêtons-nous deux secondes là-dessus :
- désigne : cela signifierait donne mandat
- selon contrat joint à compter du... jusqu'au... : cela signifierait que le contrat est subordonné à la désignation donc au mandat.

Dans cette résolution, il n'y a pas de date de mandat, mais des dates de contrat.

J'ai pris deux autres PV, l'un du syndic de mon ancienne RP, l'autre d'un appartement de résidence secondaire, c'est un peu pareil : dates du contrat, pas de date du mandat.

Ca vaut donc le coup de bien comprendre ce que JPM et Gedehem défendent, et de savoir si j'ai bien compris.

Édité par - PCS1975 le 19 févr. 2022 00:44:45

JPM
Modérateur

8555 message(s)
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 19 févr. 2022 :  06:47:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Le mandat social s'oppose au mandat du Code civil.

Le caractère social du mandat n'a aucune incidence sur la date d'effet de la désignation du syndic

Cette question ne présente aucun intérêt majeur

La pratique ancienne était de considérer, en cas de changement de syndic, que le mandat du sortant se termine au moment de la décision majoritaire et que celui du nouveau commençait itou pareil. Cela provoquait des incidents et souvent l'obligation de clôturer l'assemblée et d'en tenir une autre avec le nouveau syndic.

Les délais de transfert des comptes et des dossiers sont beaucoup trop longs dans les textes actuels, a fortiori lorsque le principe d'un changement de syndic a été clairement évoqué. Dans la pratique un excellent transfert peut être intégralement achevé en un mois

Le conseil syndical doit être actif dans ce cas.

Dans le PV de l'assemblée on doit trouver la proposition de résolution :

L'assemblée désigne le cabinet Dupont en qualité de syndic pour une durée de seize mois commençant le ..... pour se terminer le .....

Elle approuve le contrat annexé à la convocation.

C'est la désignation seule qui fait de Dupont le syndic.







Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 19 févr. 2022 06:53:29

ainohi
Contributeur vétéran

2060 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 54 Posté - 19 févr. 2022 :  09:53:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975

pourquoi le nouveau syndic entrerait en fonction le 19 février, soit 1 jour franc après le jour de l'AG? Cela ne s'applique qu'en cas de résiliation à l'initiative du syndic ou du conseil syndical (points 3 et 4 du contrat type).
Dans ces deux cas, la résiliation du contrat a lieu plus de 3 mois avant la date de fin.
Lorsqu'il y a simple changement de syndic et non résiliation pour faute, c'est le point 5 du contrat qui s'applique. Il n'y est pas précisé : L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée, mais cela figure dans le VII de l'article 18 de la loi qui correspond à ce point 5 du contrat. Cette disposition s'applique quelle que soit la personne à l'initiative du changement de syndic.

Édité par - ainohi le 19 févr. 2022 09:54:32

rambouillet
Pilier de forums

17668 message(s)
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 19 févr. 2022 :  10:50:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le cas qui n'est pas traité dans la loi mais dans le décret, c'est celui du syndic qui se représente mais n'est pas désigné par l'AG, un concurrent ayant été choisi. Dans ce cas c'est le point 5 du contrat qui va s'appliquer : pas de jour franc.

JPM
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 19 févr. 2022 :  11:29:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Quel est l'intérêt de cette discussion ?



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Revenir en haut de la page 57 Posté - 19 févr. 2022 :  11:32:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le cas du syndic candidat à sa reconduction mais mis en concurrence est beaucoup plus fréquent que le cas du syndic qui a fait savoir qu'il ne voulait pas être reconduit.
Lorsqu'il y a mise en concurrence et que le concurrent est élu, c'est que l'assemblée n'a pas souhaité conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant. C'est le cas traité au VII de l'article 18 : le nouveau syndic n'entre en fonction qu'au plus tôt un jour franc après sa désignation.

Édité par - ainohi le 19 févr. 2022 11:34:28

JPM
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 19 févr. 2022 :  11:38:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'ai bien compris et je maintiens ma question : quel est l'intérêt de cette discussion


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ainohi
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 19 févr. 2022 :  12:02:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ma dernière intervention ne s'adressait pas à vous mais à Rambouillet.
Sur l'intérêt de cette discussion, c'est plutôt à PCS 1975 de s'exprimer vu qu'il est l'auteur de plusieurs questions auxquelles je me suis attaché à répondre. Quant à moi j'estime utile de bien connaître les dispositions qui portent sur le début et la fin d'un mandat de syndic.

Je suis parfaitement d'accord avec vous sur : La pratique ancienne était de considérer, en cas de changement de syndic, que le mandat du sortant se termine au moment de la décision majoritaire et que celui du nouveau commençait itou pareil. Cela provoquait des incidents et souvent l'obligation de clôturer l'assemblée et d'en tenir une autre avec le nouveau syndic.

La question de la nature du mandat, social ou non, ne présente aucun intérêt majeur. Je suis là-dessus encore parfaitement d'accord avec vous.

Édité par - ainohi le 19 févr. 2022 12:11:39

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Revenir en haut de la page 60 Posté - 19 févr. 2022 :  12:41:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Où est-il inscrit dans la loi de 65 qu'il s'agit d'un mandat social ?

Concernant le syndic on se réfère à la loi de 65 avec son décret, le code civil, et la loi Hoguet.

Le mandat que le SDC donne au syndic est formé par un "contrat de mandat" cf article 1984 du cc.

Un contrat ne peut prendre effet au plus tôt qu'à partir de son acceptation, par contre on peut définir sa date d'effet par exemple 3 mois après son acceptation.

En ce qui concerne l'AG qui ne nommerait pas le syndic lors de son renouvellement lors de l'AG voici ce qu'écrit Dalloz :

"Depuis la loi n°201-99 du 6 aout 2015

Aucun syndic n'a été nommé alors que l'AG a été convoquée à cet effet.
L'alinéa 3 de l'article 17 indique que, dans cette circonstance, il convient de saisir le président du TJ"

Édité par - Sunbird le 19 févr. 2022 12:42:29
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