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ainohi
Contributeur vétéran

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 21 Posté - 17 févr. 2022 :  11:15:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM

[b]Est-ce clair ?
Oui, c’est clair et il inutile de prendre la mouche.

C’est vraiment une discussion byzantine.
Dans un passé, maintenant assez lointain, dans ses cours qu'il donnait à l'ICH, Me Patrice Lebateux parlait de l'article 1984 du code civil à propos du mandat de syndic. Mais depuis la jurisprudence dit le contraire. Bien, j’en prends acte.

Il n’en est pas moins vrai qu’un mandat, social ou non, est un contrat tout simplement parce qu’il résulte d’une rencontre de volontés.

citation:
La durée du mandat du syndic doit être précisée dans la désignation.
En pratique, elle l’est toujours.

Ma réponse à ratdt2 reste inchangée. Le syndicat et le syndic se sont entendus sur les dates de début et de fin du mandat. Ils peuvent s’entendre pour modifier ces dates. Mais si le syndicat ne le veut pas, elles continuent à s’imposer au syndic et son nouveau mandat ne commencera pas à la date de tenue de l’AG mais le 1er avril.

Édité par - ainohi le 17 févr. 2022 11:24:59


Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 17 févr. 2022 :  11:32:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rien de 'byzantin" dans tout cela ! On est dans du droit pur.

Vous écrivez : "Le syndicat et le syndic se sont entendus sur les dates de début et de fin du mandat. "

Ce n'est pas du tout ce qu'expose Radt2, et c'est là toute la différence, juridiquement parlant :

"Nous avons un contrat annuel avec notre syndic que nous renouvelons chaque année.
Et Il insiste pour que le nouveaux contrat commence le jour de l'AG alors que le précédent contrat est encore valable jusqu’à la fin du trimestre, le 31/mars.

Sachant que nous avons un contrat en cours valide et que nous ne changeons pas de syndic, y a-t-il une quelconque obligation à faire commencer le nouveau contrat le jour de l'AG plutôt que le 01/avril ?

Nous préférons que le nouveau contrat commence au début du trimestre, le 01/avril. Comme ça la facturation trimestrielle tombe en même temps que nouveaux contrat avec le nouveau tarif ......"


C'est là toute l'ambiguïté, et selon moi la tromperie dans cette affaire.
Il n'est question que du "contrat".
Les copropriétaires raisonnent comme avec l'assurance de l'immeuble, ou la société en charge de l'entretien, des espaces verts, selon un contrat de services, dont la durée, les dates échéances sont définies.
On peut défendre cette position, qui plus est s'agissant de sociétés commerciales 'syndics'.
Mais ce n'est pas du tout le cas, le syndic étant mandataire social, mandat social précisé par L.65.

Lorsque l'AG désigne ou renouvelle le syndic, elle doit préciser la durée et la date échéance de son mandat.
Les modalités d'exécution et les rémunérations qui en découlent , contractualisées, sont dans ce même créneau, sans qu'il soit nécessaire de le préciser.

Édité par - Gédehem le 17 févr. 2022 11:36:00

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 23 Posté - 17 févr. 2022 :  11:33:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est un contrat ?

Non. C'est une désignation par décision majoritaire

Le projet de réforme du code civil comportait un chapitre consacré aux représentants légaux , aux décisions majoritaires, à tout qui concerne les institutions collectives. Cette partie a été écartée !!!!

Je partage l'ire de Gedehem. Pour la codification il faut remanier la plupart des textes et l'article 18 de la loi en particulier. Les deux longs textes concernant les deux comptes bancaires, c'est le comble du ridicule.

Il faut aussi rassembler les sanctions dans un texte spécifique. On devrait pouvoir élaguer 20 à 30 % du texte à droit constant ou avec quelques réformes.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15419 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 17 févr. 2022 :  11:38:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est comme pour les députés, es sénateurs, le Président : mandats électifs !

Qui n'ont rien à voir avec le mandat du Code civil ...

JPM
Modérateur

8546 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 17 févr. 2022 :  11:44:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Par la même occasion il faudrait aussi faire disparaître une autre ambiguïté :

par exemple dans l'article 20 de la loi : ... n'a pas présenté un certificat du syndic

C'est un certificat du syndicat qu'il faut dire

On aimerait bien entendre Universimmo sur ces questions fondamentales






Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 17 févr. 2022 11:46:21

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 26 Posté - 17 févr. 2022 :  12:49:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ces discussions sont très intéressantes, mais lorsque le point n'est pas traité par la loi du 10 juillet 65, on va chercher dans le code civil et même le code de procédure civil.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 27 Posté - 17 févr. 2022 :  13:25:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


C'est un contrat ?

Non. C'est une désignation par décision majoritaire
Mais si, c’est un contrat, sauf bien sûr si le syndic est nommé par décision de justice.

Lorsque l’assemblée générale désigne le syndic, c’est qu’il y a eu au préalable candidature d’une personne se proposant à l’exercice de la fonction de syndic. Le syndicat des copropriétaires est une personne privée et l'assemblée générale ne détient aucune autorité ni administrative ni juridictionnelle. Elle n'a aucune autorité à l'égard des tiers.

Dans l'acte désignant le syndic, il y deux parties :
- une personne physique ou morale qui consent à exercer la fonction de syndic pour un certain temps et à certaines conditions qui sont principalement des conditions de rémunération,
- le syndicat des copropriétaires qui s’exprime en assemblée générale aux conditions de majorité déterminées par la loi.
Lorsque les deux parties sont d’accord, elles s’engagent l’une envers l’autre. Cet engagement est un contrat parce qu’il correspond à la définition du contrat inscrite à l’article 1101 du code civil.

Ce contrat est certes très encadré, aussi bien par la loi du 10 juillet 1965 que par la loi Hoguet. Mais cela n’a rien d’extraordinaire. Un très grand nombre de contrat sont encadrés par la loi : contrats de location, contrats d’assurance, contrats de travail, etc ce qui fait que les parties ne peuvent convenir de n’importe quoi, les clauses sur lesquelles elles pourraient s’accorder mais qui seraient contraires à l’ordre public étant réputées non écrites.

Dire que l’article 20 est mal rédigé parce qu’il mentionne un certificat du syndic au lieu d’un certificat du syndicat, c’est pinailler inutilement. Il n’y a aucune ambiguïté. A l’égard du vendeur, ce certificat est un acte du syndicat et, en cas de litige, le vendeur doit mettre en cause le syndicat et non le syndic. Il n’en reste pas moins que le syndic étant le seul représentant du syndicat, c’est le syndic qui rédige et notifie le certificat au notaire et, en ce sens, c’est bien un certificat du syndic.

Édité par - ainohi le 17 févr. 2022 13:32:55

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 28 Posté - 17 févr. 2022 :  14:15:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Ces discussions sont très intéressantes, mais lorsque le point n'est pas traité par la loi du 10 juillet 65, on va chercher dans le code civil et même le code de procédure civil.
Le point qui nous intéresse est traité par la loi du 10 juillet 1965 ce qui fait qu’il ne sert à rien de discuter sans fin du sexe des anges : la désignation du syndic comporte obligatoirement la durée du mandat, la date de début et la date de fin. On ne peut plus désigner le syndic pour une une période se terminant à la date de la tenue de l’assemblée générale comme on le faisait jadis.

Toutefois, lorsqu’un qu’un syndicat veut changer de syndic, l’assemblée générale peut anticiper la date de fin du mandat sans indemnité si l’anticipation n’excède pas trois mois. La date de la fin anticipée du mandat du syndic quittant est au plus tôt un jour franc après la date de tenue de l’assemblée, c’est à dire au plus tôt le surlendemain. Il en est fini du rite traditionnel du syndic immédiatement déchu à l’instant même du vote qui quitte la séance la queue basse sous les huées tandis que son successeur entre triomphalement.
Cette anticipation est une possibilité, ce n’est jamais une obligation. Il peut arriver que l’assemblée refuse de reconduire le syndic sans que cela ait été prévu. En une telle situation il est possible de laisser le mandat du syndic se terminer jusqu’à la date initialement prévue et c’est dans l’intérêt du syndicat.

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 29 Posté - 17 févr. 2022 :  15:19:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci @ainohi

ma réponse à la question était au message n° 6 ;-)

Concernant l'article 20, c'est bien le syndic qui engage sa responsabilité d'où "syndic" mais pas "syndicat".

Une cassation récente rappelle que "La responsabilité du syndic peut être recherchée même si le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause, le syndic devant répondre, à titre personnel et non en qualité de représentant du syndicat, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission."

Cass. 3e civ. 24-11-2021 n° 20-14.003 F-D

Gédehem
Pilier de forums

15419 message(s)
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 17 févr. 2022 :  16:20:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il peut arriver que l’assemblée refuse de reconduire le syndic sans que cela ait été prévu. En une telle situation il est possible de laisser le mandat du syndic se terminer jusqu’à la date initialement prévue et c’est dans l’intérêt du syndicat.

L17 > D46 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet (le syndicat est alors dépourvu de syndic), le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête ....."

Roulez bolides .....

La responsabilité du mandataire social peut toujours être recherchée, peu importe la cause du litige.

Édité par - Gédehem le 17 févr. 2022 16:22:34

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
796 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 Posté - 17 févr. 2022 :  17:18:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

L17 > D46 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet (le syndicat est alors dépourvu de syndic), le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête ....."



Dans la mesure où le SDC n'est pas dépourvu de syndic, la copropriété peut lui demander de mener son contrat à terme.
Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

ainohi
Contributeur vétéran

2046 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 17 févr. 2022 :  17:47:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33

Dans la mesure où le SDC n'est pas dépourvu de syndic, la copropriété peut lui demander de mener son contrat à terme.
Mais oui, bien sûr ! Il n’y a aucun doute à ce sujet. Dans la situation présentée par ratdt2, le mandat du syndic se termine le 31 mars et l’assemblée se réunira dans les jours prochains. Si, par surprise, l’assemblée rejetait la proposition de reconduire le syndic pour une nouvelle année, le syndic en place le resterait jusqu’au 31 mars ce qui laisserait le temps de convoquer à nouveau l’assemblée et d’examiner une ou plusieurs propositions de mandat, à moins que l’assemblée ne décide expressément d’abréger le mandat du syndic, ce qui serait complètement stupide. Ce n’est, je le répète, que lorsque les copropriétaires se manifestent totalement incapables de choisir eux-même leur syndic pour qu’il faut demander au juge de décider à leur place.

Édité par - ainohi le 17 févr. 2022 17:48:25

Gédehem
Pilier de forums

15419 message(s)
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Revenir en haut de la page 33 Posté - 17 févr. 2022 :  18:40:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Ce n’est, je le répète, que lorsque les copropriétaires se manifestent totalement incapables de choisir eux-même leur syndic pour qu’il faut demander au juge de décider à leur place."

Lorsqu'un syndicat n'arrive pas à désigner le syndic (à décider) à la majorité requise, ou lors d'un second vote à la majorité dérogatoire, cela s'appelle comment ?

Pour rester dans la langue française, "à moins que l’assemblée ne décide expressément d’abréger le mandat du syndic, " cela s'appelle "révocation" (du mandat). Révocation qui requiert l'inscription de la question à l'ODJ.

Tant L17 que D46, lié à D47, expose avec précision le cas particulier du syndicat dépourvu de syndic : défaut de désignation par l'AG dument convoquée à cet effet. (D.47 = autres cas du défaut de syndic).

C'est clait et net : lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic mais que pour des motifs X et Y ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic, point final.
Article couperet, sans modification de sens depuis 1967, qui fixe par là même l'échéance du mandat qui serait en cours.
Il n'existe aucune dérogation ou condition selon l'échéance du mandat initialement convenue. (*)
Il est des dispositions qui sont tordues, juridiquement contestables, on l'a vu.
Cette disposition est claire, précise, sans ambiguïté.

Sauf que la pratique ...;, les habitudes .... ces syndics qui ne veulent pas se voir "dépossédés", .....ces syndicats 'incapables' qui viennent ensuite pleurer de ne plus avoir de syndic , etc ...., font que chacun s'arrange comme il veut ...

Roulez bolides, y'a rien à voir .....


(*) Rappel étant fait qu'1 an, 2 ans ou 3 ans avant la date échéance fixée, personne n'est en mesure de préciser la date de l'AG suivante qui sera amenée à désigner/renouveler le syndic.
D'où la (bonne) démarche de fixer une date échéance 1, 2 ou 3 mois après la date/période habituelle de cette AG. (dans les 3 ans max)
Echéance qui sera dans tous les cas à la date de cette AG convoquée dans ce créneau pour désigner le syndic, ainsi que le précise D46.

Édité par - Gédehem le 17 févr. 2022 19:03:12

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 17 févr. 2022 :  19:49:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Si, par surprise, l’assemblée rejetait la proposition de reconduire le syndic pour une nouvelle année, le syndic en place le resterait jusqu’au 31 mars ce qui laisserait le temps de convoquer à nouveau l’assemblée et d’examiner une ou plusieurs propositions de mandat, à moins que l’assemblée ne décide expressément d’abréger le mandat du syndic, ce qui serait complètement stupide.


Si je comprends bien l'assemblée a lieu le 17 février. Elle ne renouvelle pas le mandat du syndic. Il resterait néanmoins jusqu'au 31 mars pour une nouvelle assemblée

Juridiquement c'est possible

Pratiquement c'est OK s'il s'agit de revenir sur une majorité insuffisante en faveur du syndic en place

C'est pas OK s'il s'agit de revenir sur une majorité insuffisante en faveur d'un autre syndic.
Dans ce cas le syndic sortant vous laisse en plan.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 35 Posté - 17 févr. 2022 :  20:58:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Si je comprends bien l'assemblée a lieu le 17 février. Elle ne renouvelle pas le mandat du syndic. Il resterait néanmoins jusqu'au 31 mars pour une nouvelle assemblée

Juridiquement c'est possible

Pratiquement c'est OK s'il s'agit de revenir sur une majorité insuffisante en faveur du syndic en place

C'est pas OK s'il s'agit de revenir sur une majorité insuffisante en faveur d'un autre syndic.
Dans ce cas le syndic sortant vous laisse en plan.
Je ne vois pas pourquoi. Le syndicat a nommé son syndic jusqu'au 31 mars. Elle le garde jusqu'au 31 mars et ce syndic reste habilité à convoquer l'assemblée jusqu'au 31 mars. Tout est possible suivant ce qui sera inscrit à l'ordre du jour. L'assemblée peut statuer à nouveau sur les mêmes candidatures et revenir sur sa décision du 17 mars mais d'autres candidatures peuvent aussi lui être présentées. S'ils ont un tant soit peu de raison et que le conseil syndical a un minimum de sens des responsabilités, les copropriétaires sauront mettre en place un syndic. Mais s'ils n'y parviennent pas, à partir du 1er avril, ils n'auront plus de syndic et le syndicat entrera alors dans le champ de l'article 46 du décret.

Édité par - ainohi le 17 févr. 2022 21:02:28

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 36 Posté - 17 févr. 2022 :  21:17:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Concernant l'article 20, c'est bien le syndic qui engage sa responsabilité d'où "syndic" mais pas "syndicat".

Une cassation récente rappelle que "La responsabilité du syndic peut être recherchée même si le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause, le syndic devant répondre, à titre personnel et non en qualité de représentant du syndicat, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission."

Cass. 3e civ. 24-11-2021 n° 20-14.003 F-D
Si le syndic commet une faute, il manque à ses obligations contractuelles envers le syndicat. Mais ce manquement peut créer un préjudice à un copropriétaire et ce copropriétaire peut alors attaquer le syndic directement sur le fondement d’une responsabilité extra-contractuelle (article 1240 du code civil). C’est le sens de l’arrêt que vous mentionnez. Il a aussi été jugé qu’un locataire pouvait en certains cas attaquer directement le syndicat au motif d’une responsabilité extra-contractuelle, par exemple lorsque le syndicat manque à faire des travaux d’entretien sans que ce soit du fait du bailleur.

Édité par - ainohi le 17 févr. 2022 21:18:25

JPM
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 17 févr. 2022 :  21:53:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
A propos de l'arrêt récent Sunbird cite
citation:
"La responsabilité du syndic peut être recherchée même si le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause, le syndic devant répondre, à titre personnel et non en qualité de représentant du syndicat, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission."


Est ce une phrase de l'arrêt ou une phrase d'un commentaire ?

Sur édition : Je précise que cette phrase ne figure pas dans l'arrêt




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 17 févr. 2022 22:00:42

JPM
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 17 févr. 2022 :  22:18:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il peut y avoir responsabilité directe du syndic :
en cas d'exces de pouvoir
en cas d'action sans mandat

Il peut aussi y avoir responsabilité délictuelle directe si le syndic a giflé une copropriétaire.

Dans l'arrêt il est écrit que le syndicat n'était pas lié par les effets de la décision à intervenir et qu'il n'était donc pas nécessaire de le mettre en cause

Des copropriétaires se plaignaient d'avoir été invités à participer au coût des travaux ne les concernant pas.

Il faudrait admettre qu'il y a eu excès de pouvoir sans indication de cette qualification.

Conclusion : Le plus généralement c'est le syndicat qui est à l'origine du préjudice. La bonne solution est toujours d'assigner le syndicat et le syndic à titre personnel.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

PCS1975
Contributeur actif

127 message(s)
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Revenir en haut de la page 39 Posté - 17 févr. 2022 :  23:23:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Discussion intéressante en effet, mais difficile à suivre pour moi...

D'une part nous avons le mandat*, d'autre part nous avons le contrat qui doit préciser les dates de début et de fin de ce contrat.

Or, d'après les discussions, le syndic sortant désigné à nouveau voit son nouveau contrat commencer à la date de l'AG, donc avant la date de fin de son précédent contrat... C'est très surprenant, mais soit.

Ce que j'avais compris, c'est que dans le cas d'un syndic, le contrat et le mandat se confondent car :
- dans le PREAMBULE il est indiqué "le présent contrat de mandat est soumis aux disposition, etc..."
- que dans le décret, on parle de résiliation du contrat, alors qu'ici qu'ici : https://www.service-public.fr/parti...roits/F31671, on parle de mettre fin au mandat.

.... pour exactement les mêmes raisons.

Et qu'au total :
- le mandat et donc le contrat du syndic se terminent le jour de fin indiqué dans son précédent contrat s'il est à nouveau désigné
- le mandat et le contrat du syndic se terminent le jour de l'AG ou à la date de début si un nouveau syndic est désigné. C'est l'AG qui décide de cette date en s'assurant que le syndicat n'est pas dépourvu de syndic.
On est donc dans le cas où on met fin au contrat de manière anticipée, la nouvelle désignation ayant lieu dans les 3 mois précédant le terme du contrat. Il ne s'agit pas ici d'une révocation (du mandat) ni d'une résiliation (du contrat) qui sont décrites ailleurs dans le décret (c'est dans le cas où il y a fautes suffisamment graves du syndic ou du syndicat).

citation:
GEDEHEM : lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic mais que pour des motifs X et Y ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic, point final.

Donc si l'AG a lieu le 17 février, et que le contrat devait finir le 28 février, il n'y a plus de syndic le 17 février.
Puisque le syndic termine son mandat ainsi, il ne peut plus convoquer à partir du lendemain de l'AG.
Ce qui obligerait le président du CS ou les copropriétaires à convoquer une AG en urgence pour désigner un syndic.
Et comment le font-ils puisqu'il n'y a plus de syndic, l'article 8 du décret ne peut plus s'appliquer ?

Il n'y aurait donc pas d'autres moyens que d'avoir un syndic judiciaire en application de l'article 46 du décret.

Je trouve ça très tordu, mais bon, c'est du droit pur alors je m'incline...

Pour finir, le mandat du syndic judiciaire cesse de plein droit le jour où l'AG désigne un nouveau syndic.

J'avais donc compris que c'est le seul cas où un syndic ne peut être désigné que le jour de l'AG (sauf si, bien sûr, le jour de fin du contrat de syndic coïncide avec le jour de l'AG, mais n'embrouillons pas les choses..!!)

*je ne vais même pas aborder l'histoire du mandat social car je ne comprends rien.

Édité par - PCS1975 le 17 févr. 2022 23:39:56

JPM
Modérateur

8546 message(s)
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Revenir en haut de la page 40 Posté - 18 févr. 2022 :  00:10:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndic des copropriétaires est une personne morale (institution collective)

Il faut un représentant légal à toute personne morale (qui ne peut pas écrire)

Il est désigné par l'assemblée générale. Il y a plusieurs noms le gérant, le syndic, le PDG etc ...

En principe sa désignation suffit car la loi indique au représentant légal tout ce qu'il doit faire et ne pas faire

La désignation par l'assemblée lui procure le mandat social et précise sa durée. C'est fait.

Il peut y avoir quelques détails pratiques à régler : la rémunération, les modalités de travail, etc. On dit pour cela le contrat. OK si on précise bien qu'il est totalement l'accessoire de la désignation. Mais n'est pas un contrat de mandat parce que le mandat est déja conféré.


Démarrez déjà avec cela.



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