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chenkak
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Statut: chenkak est déconnecté

Posté - 05 févr. 2022 :  07:46:42  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Le syndic a pour obligation d'indiquer sur la convocation de l'AG la majorité à laquelle chaque résolution doit être votée.

S'il avait indiqué par exemple art.25, et que la résolution soit votée avec plus de 66% de voix pour, alors a-t-on le droit (ou obligation) de dire que cette résolution a été votée à l'article 26 (majorité 2/3) ?

Pour éviter toute ambigüité, ne serait-il pas préférable qu'au lieu d'indiquer dans la convocation, pour chaque résolution, par exemple, (Art.25), que le syndic mette plutôt (Art.25 minimum).

Certain diront que cela revient au même. Mais en fait c'est important, psychologiquement, d'une part, mais surtout en cas de contestation sur la majorité à laquelle il fallait voter.

Édité par - chenkak le 05 févr. 2022 07:48:39


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 1 Posté - 05 févr. 2022 :  08:29:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par chenkak

Le syndic a pour obligation d'indiquer sur la convocation de l'AG la majorité à laquelle chaque résolution doit être votée.


Où avez vous lu cela ?
Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 05 févr. 2022 :  09:24:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
aucune obligation de mettre dans la convocation ni dans le PV, les majorités à utiliser ou utilisées.

La résolution est adoptée ou non. Ceux qui contestent les majorités doivent avoir tous les éléments pour recalculer la majorité utilisée, d'où la nécessité d'inscrire les opposants et les abstentions à chaque résolution, sur le PV. Ensuite avec la feuille de présence on refait tous les calculs. Mais beaucoup de syndics listent sur le PV, les présents, les représentés, les VPC voire les défaillants, sans que là aussi ce soit une obligation.

Donc les questions que vous vous posez sont inutiles .....

Gédehem
Pilier de forums

15324 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 févr. 2022 :  09:34:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La mention de la règle est purement indicative. Elle peut même être parfois fausse sans que cela n'est d'incidence.

Les textes fixent le seuil décisionnaire, un seuil minimum, sans que ce soit un montant de voix obtenues.
La majorité art.25 étant obtenue sur telle résolution, la décision est prise, peu importe que ce soit par 51 %, 60, 80 ou l'unanimité des voix du syndicat.

Le seuil de 50% est franchi, la résolution obtient la majorité décisionnelle nécessaire art.25, point final.

chenkak
Contributeur senior

582 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 févr. 2022 :  10:31:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour ces réponses précises, réconfortantes et logiques.
Donc, aucun texte n'oblige le syndic à préciser l'article auquel chaque projet de résolution devra être voté .
Et s'il indique l'article, ce n'est qu'à titre indicatif et n'exprime que l'avis du syndic !

rambouillet
Pilier de forums

17565 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 févr. 2022 :  10:42:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et en dernier ressort ce sera le président de séance qui décidera si une résolution est adoptée ou non, suivant la majorité à laquelle il estimera qu'elle répond ...

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 févr. 2022 :  11:13:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Elle peut même être parfois fausse sans que cela n'ai d'incidence.*

Il faudrait que je me relise ...... ...

L'indication donnée par le syndic ne dépend pas de son bon vouloir. Elle est fonction de la nature de la question, de son objet, selon ce que prévoient les textes.

Dans le courant, 90% des décisions d'AG relèvent de la majorité art.24.
Les questions à une autre majorité sont celles quasi listées par les textes, en particulier art.25.
On peut hésiter parfois. Mais sachant que ce qui vaut pour le plus vaut pour le moins, on constate dans la pratique que tel point nécessitant la majorité art.25 passe de fait le seuil prévu art.26 sans que cela ne change quoi que ce soit.

Il fallait atteindre le seuil art.25, il est largement dépassé, la décision est bien prise à la majorité art.25, point final.

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 févr. 2022 :  11:39:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Je rappelle que le syndic a un devoir de conseil sur le choix de la majorité, même si finalement c’est le président de séance qui décide.

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

chenkak
Contributeur senior

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Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 févr. 2022 :  15:16:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Connaissez-vous un texte officiel (de loi ou jurisprudence) qui confirme l'affirmation ci-dessus de Rambouillet, à savoir que :
"et en dernier ressort ce sera le président de séance qui décidera si une résolution est adoptée ou non, suivant la majorité à laquelle il estimera qu'elle répond ...".

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 févr. 2022 :  15:23:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la loi de 1965 dans ses articles 24 ou 25 ou 26. Le président préside et donc décide ...

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 févr. 2022 :  15:36:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

« Cette violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, outre le fait qu’elle aurait été de nature à entraîner la nullité de la délibération, constitue un acte déloyal car le rôle du président est important : il assure non seulement la direction ds débats mais a aussi la charge de vérifier la feuille de présence et de la certifier exacte, de distribuer les pouvoirs en blanc qui lui auraient été remis, de vérifier que les dispositions relatives à l’ordre du jour (dont la candidature aux fonctions de syndic de la société «X gestion») ainsi qu’au délai de convocation de l’assemblée ont été respectées, d’ouvrir la séance, de diriger les débats (dont ceux portant sur le changement de syndic), de clore la séance et de signer le procès-verbal s’il reçoit son accord. »

Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 22 novembre 2018, n° 17/02489
Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Gédehem
Pilier de forums

15324 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 févr. 2022 :  17:50:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En résumé, ce que nous savons : le président de séance est responsable de la "police" de la réunion.

Rien là dedans qui montrerait qu'il pourrait décider de la majorité nécessaire à tel point .....

Ce sont les textes qui fixent ces majorités.
Sur le principe, l'AG décide selon la règle art.24.
Par exception, pour les points prévus aux art.25 et 26, selon les seuils fixés.

Ce à quoi doit veiller non seulement le pdt de séance, mais aussi le CS, dont la mission de contrôle ne s'arrête pas aux portes de la salle, ou tout copropriétaire, qui peut faire un "rappel au règlement", voire formuler une réserve par écrit sur la conformité de la majorité retenue.

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 févr. 2022 :  23:00:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Le syndic est réputé le plus compétent ; c'est donc lui qui doit normalement indiquer et faire décider.

Sur certaines questions, le conseil syndical doit s'occuper de cette question lors de la réunion préparatoire à l'assemblée.

Le syndic doit sans nul doute indiquer les différentes majorités nécessaires en précisant s'il y a lieu l'avis du conseil syndical. Dans certains cas l'avis d'un juriste compétent est nécessaire. Il faut aussi le faire apparaître dans la convocation.

La convocation doit faire connaître toutes les modalités de fonctionnement de l'assemblée et c'en est une incontestablement. Un copropriétaire pourra décider d'assister ou non à une assemblée pour contribuer à faire passer ou trépasser une résolution en fonction de la majorité indiquée.

Il aurait été intelligent de l'indiquer dans la loi plutôt que d'imposer certaines autres indications

Edition pour indiquer qu'il y aurait eu un arrêt de la CA Aix en provence en sens contraire. Il se bornerait à invoquer l'absence de toute obligation imposée.
Cela ne me fait pas changer d'avis



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 05 févr. 2022 23:12:24

chenkak
Contributeur senior

582 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 févr. 2022 :  00:16:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En conclusions de tout ces avis ci-dessus on peut donc conclure que :

1/ Aucun texte légal n'impose au syndic d'inclure pour chaque projet de résolution l'article auquel elle doit être votée. Au niveau de la convocation il peut donc indiquer ou non l'article selon lequel chaque résolution devra être votée. Son indication peut être contestée.

2/ Quelle que soit son indication, c'est en fin de compte le résultat du vote qui détermine exactement à quel article la résolution a été votée (ou non), en fonction de ce que prévoit la législation concernant la nature du sujet de la résolution.

Gédehem
Pilier de forums

15324 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 févr. 2022 :  10:03:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est en fin de compte le résultat du vote qui détermine exactement à quel article la résolution a été votée (ou non), en fonction de ce que prévoit la législation concernant la nature du sujet de la résolution.

Le vote ne détermine pas l'article de majorité à retenir.

Il faut écrire autrement ... :
En fonction de ce que prévoit la législation concernant la nature de la résolution, donc du seuil majoritaire à atteindre, le résultat du vote détermine si la résolution est adoptée ou non.

Pour reprendre votre exemple :
"S'il avait indiqué par exemple art.25, et que la résolution soit votée avec plus de 66% de voix pour, alors a-t-on le droit (ou obligation) de dire que cette résolution a été votée à l'article 26 (majorité 2/3) ?"

Soumise aux voix à la majorité absolue prévue art.25, on peut seulement dire :
- la résolution a été adoptée à la majorité requise (par l'art.25).

Peu importe que ce soit ric rac cette majorité, ou 66%, ou l'unanimité des voix du syndicat.

Édité par - Gédehem le 06 févr. 2022 10:03:41

nefer
Modérateur

14095 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 févr. 2022 :  10:17:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
concernant l'application de l'article 25, il faut l'indiquer puisqu'avec le bulletin de VC, il va falloir prévoir 2 votes:
article 25
article 25-1

chenkak
Contributeur senior

582 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 févr. 2022 :  11:38:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout cela est clair maintenant.
Il reste à convaincre certains syndics, même les plus gros, qui ont tendance à imposer leur point de vue erroné...

rambouillet
Pilier de forums

17565 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 06 févr. 2022 :  11:52:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je confirme vos derniers propos d'où l'importance du président de séance qui déclare adoptées ou non les résolutions en fonction de l'article de majorité retenu ....

JPM
Modérateur

8536 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 févr. 2022 :  21:26:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndic est réputé le plus compétent pour indiquer la majorité nécessaire

Nonobstant le silence de la loi il doit préciser la majorité nécessaire. Les copropriétaires doivent trouver dans la convocation tous les renseignements nécessaires. C'est une évidence.

Si le président prétend qu'il y a une erreur il doit faire le nécessaire pour intervenir utilement au cours de l'assemblée. Au besoin demander l'avis d'un avocat dont le coût lui sera remboursé le cas échéant.

Pas besoin d'ailleurs d'être président pour le faire. N'importe quel copropriétaire peut intervenir pareillement.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4510 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 07 févr. 2022 :  12:03:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est effectivement le syndic qui au titre de son devoir de conseil doit dire quelle est la majorité applicable.

chenkak
Contributeur senior

582 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 07 févr. 2022 :  16:02:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ces forums, avoir des opinions contradictoires ne nous avance pas beaucoup. Ceux qui nous aident réellement à trouver une solution à nos interrogations sont ceux sui s'efforcent d'indiquer le texte légal justifiant leur réponse....

Édité par - chenkak le 07 févr. 2022 16:02:59
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