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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 03 août 2007 :  21:35:48  Voir le profil
copropriétaire ou cosociétaire.
Lors de la construction des premiers grands ensembles, au début des années 60, les personnes qui achetaient leur appartement achetaient des parts de scpi qui leur donnaient le droit à jouissance de leur lot, et ils se réunissaient annuellement en assemblée générale.
Au fur et à mesure des reventes des appartements il fut possible aux acquéreurs de devenir copropriétaire au lieu de cosociétaire, ce que les banques exigeaient souvent pour accorder leur crédit.
Ayant acheté au début des années 70 je me suis ainsi trouvé avec le statut de cosociétaire de scpi et ai toujours assisté et voté aux assemblées générales avec les copropriétaires ayant acheté plus tard.
Quelle n'est donc pas ma surprise en lisant ce jugement par le TGI de Nanterre :
"Le jugement rendu le 29 novembre 2006 a déclaré irrecevable l'action des époux *****, sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, au motif qu'ils ne peuvent contester les décisions de l'assemblée générale en leur qualité de titulaires de parts d'une société d'attribution, la SCI ********* propriétaire, qui ne leur donnent droit qu'à jouissance de lots de la copropriété".
"Les époux ***** et *****, qui succombent (ah, oui alors, c'est le cas de le dire !), sont condamnés à 1500 euros d'indemnité au titre de l'article 700 NCPC et aux dépens de la procédure".
Elle en a , du pain sur la planche, madame rachida batti !
Bien sur je me suis précipité sur le site de légifrance, comme nous le conseille ce forum, pour lire ce fameux article 42.
... et je n'y lis pas très bien le fondement du jugement ...
Quoiqu'il en soit, vu que je peux pas contester les assemblées, je ne vois pas pourquoi j'aurais le droit de m'y rendre pour voter.Si c'est la SCI qui est propriétaire ce n'est pas moi et c'est à elle de voter.Il faut faire une assemblée générale de la sci comme le prévoient ses status, avec les cosociétaires mais sans les copropriétaires, désigner un syndic qui représente la sci et c'est lui qui ira voter à l'assemblée générale de copropriété et sera en mesure de la contester.

copie de l'article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

"Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.


Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.


En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.


Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.



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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 03 août 2007 :  23:21:09  Voir le profil  Voir la page de JPM


Cher Filomat, il n'y a rien de changé depuis quarante ans !!!

Les associés des sociétés d'attribution participent aux assemblées du syndicat des copropriétaires, votent, peuvent faire partie du conseil syndical. Mais ils n'ont jamais eu le droit de contester une décision de l'assemblée générale.

C'est la SCI (et pas SCPI) qui est copropriétaire et vous semblez oublier que cette SCI a un gérant qui participe aussi à l'assemblée avec voix consultative. SI un associé était absent ou opposant à l'assemblée, le grant reçoit la notification des décisions et il peut exercer l'action en nullité de l'article 42.

J'ajoute que les associés ont vocation à devenir copropriétaires. Il leur suffit de lever le doigt pour obtenir l'attribution de leur lot. On ne voit pas très bien pourquoi ils tardent tant.

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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 03 août 2007 :  23:25:26  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM

On ne voit pas très bien pourquoi ils tardent tant.



le coût de l'acte de retrait, JPM , que les notaires facturent evidemment !
ce derniers préfèrent donc le faire à l'occasion d'une mutation !
j'ai de nombreuses copros sur La Ciotat qui fonctionnent selon le régime de la sté d'attribution et qui n'ont jamais voulu dissoudre une telle societe !
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niko
Pilier de forums

559 réponses

Posté - 03 août 2007 :  23:44:43  Voir le profil
Le même cas s'est produit dans notre copropriété:

Deux cosociétaires avaient assigné le syndicat. Ils ont été déboutés par le TGI bien que le jugement ait reconnu leur demande fondée.
Copropriétaires ils auraient certainement gagné, mais leur qualité de sociétaires ne leur donnait pas le droit d'attaquer le syndicat.

Par contre votre idée de ne plus assister aux AG n'est pas bonne. Si vous y assitez, votre vote est pris en compte selon vos voeux. Laisser le représentant de la société vous représenter c'est vous interdit de vous exprimer personnellement, surtout si, comme chez nous, il n'y a jamais d' AG de la SCI et si le syndic joue le double rôle de syndic et de représentant de la SCI.


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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 04 août 2007 :  00:14:16  Voir le profil  Voir la page de JPM


Les indications d'Air Jordan et de Niko sont parfaitmeent exactes.

Et le double chapeau du syndic / gérant de la société d'attribution pose de réels problèmes; même s'il présente l'avantage pour la société d'avoir un représentant légal. Il y a actuellement bien des sociétés d'attribution qui en sont dépourvues et qui se retrouvent parfois avec un administrateur provisoire parce qu'il y a un pépin.

Il suffit pour celà un associé se retrouve avec une grosse ardoise.

Pas d'autre solution pour le syndic qui doit assigner la société avant de se tourner vers l'associé.

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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 04 août 2007 :  08:39:31  Voir le profil
Merci de vos réponses. Il n'y a pas non plus dans ma résidence de désignation de gérant de la sci (je suppose que le syndic "trentenaire" - le même depuis trente ans-) s'autodésigne lui-même.
Il reste tout de même à mon avis un problème de principe qui me parait choquant : L'assemblée générale est l'assemblée des copropriétaires. La sci qui est un des copropriétaires se déssaisit d'une partie des ses pouvoirs (votes,postes de conseillers syndicaux) au profit de chacun des ses associés au prorata de leurs parts, mais conserve le droit de contester l'assemblée. On est copropriétaire ou on ne l'est pas, on ne se découpe pas ainsi en morceaux.
Bientôt on verra des copropriétaires qui fonderont un sci avec 10 associés, lesquels viendront tous aux assemblées pour voter avec un dixième des voix du lot, mais seul le gérant de la sci pourra contester l'assemblée.
Pourquoi diviser les droits de vote et non le droit de contestation ?

Encore merci de vos réponses comme à l'habitude si éclairées et si rapides sur le forum universsimmo et qui me font à chaque fois progresser un peu dans la compréhension du droit et des devoirs du citoyen (cosociétaire de) copropriétaire.

Je ne sais pas combien il reste de coassociés de sci dans ma résidence, mais celà vaudrait peut-être la peine de nous réunir une fois en assemblée conformément à nos statuts pour élire un gérant.

Je retiens que lorsqu'un copropriétaire est une sci (société civile immobilière), seul le gérant de la sci peut contester l'assemblée de copropriété, mais que chaque associé peut avoir et exprimer un avis différent pour le vote des résolutions de cette assemblée.

La réponse ci-dessus de JPM m'explique aussi pourquoi je vois si souvent le syndic assigner la sci pour les contentieux de charges impayées dans les résolutions de l'assemblée générale.

Si les frais notariaux ne sont pas trop élevés, et s'il n'y a qu'à "lever le petit doigt", ce serait en effet une sage précaution pour les cosociétaires de devenir copropriétaires pleins et entiers, quoique comme il est expliqué ci-dessus, lorsque le gérant de la sci est aussi le syndic de copropriété, il met en vente "forcée" le lot de sci avant que la dette ne dépasse la valeur de revente.

Je vois aussi dans la première réponse de JPM que si un associé de la sci est absent ou défaillant à l'assemblée générale des copropriétaires, c'est le gérant de la sci qui reçoit la notification et peut contester. Or actuellement dans ma résidence, les associés de sci absents ou défaillants recoivent directement le compte-rendu d' ag en recommandé comme les copropriétaires ... on pourrait peut-être trouver là matière à réduire les frais d'envoi en recommandé.


Edité par - filomat le 04 août 2007 09:08:45
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 04 août 2007 :  09:24:52  Voir le profil
filomat: votre SCI doit obligatoirement un gérant...


avez vous commandé un extrait K bis au greffe du TC ??



une SCI peut "perdre" son gérant, par décès, par démission pour ordre....mais le greffe du TC se manifestera (ou à la demande d'un créancier)pour la nomination d'un gérant

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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 04 août 2007 :  09:41:03  Voir le profil
Je suppose que le syndic de la copropriété depuis trente ans est aussi le gérant de la sci et que même si un jour la copropriété changeait de syndic, le nouveau serait automatiquement reconduit comme gérant de la sci.
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 04 août 2007 :  09:52:31  Voir le profil  Voir la page de JPM


Il n'y a pas lieu de supposer mais bien de vérifier la situation exacte. Une SCI d'attribution doit tenir une assemblée annuelle.



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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 04 août 2007 :  10:45:03  Voir le profil
il n'y a aucun interet à rester associé dans une société d'attribution....quand l'immeuble est soumis au statut de la copropriété
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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 04 août 2007 :  10:46:53  Voir le profil
Merci Nefer, je vais essayer de me renseigner sur les frais et les modalités pratiques pour devenir un "vrai" copropriétaire, et vérifier aussi selon le conseil de JPM le fonctionnement de la sci qui n'a jamais d'assemblée, mais c'est semble-t-il le cas général également dans les autres copropriétés anciennes.

Edité par - filomat le 04 août 2007 10:49:27
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 04 août 2007 :  10:54:04  Voir le profil
la SCI doit suivre les règles de fonctionnement en matière sociétale: assemblée générale annuelle, ...approbation des comptes..


vous devez avoir un exemplaire des statuts, relisez les


et pour le retrait de cette SCI, vous pourriez vous regrouper à plusieurs.............
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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 04 août 2007 :  15:49:34  Voir le profil
J'ai bien en effet un "gros" bouquin intitulé "société civile immobilière de ***(nom de la résidence)"qui comprend :
statuts
assemblées générales
état de division
etat descriptif de division
cahier des charges des terrains sis à *** (nom de la commune)
cahier des charges constitution des servitudes entre la sci*** et **** (copriétaire d'une copropriété voisine).

Déja je vois que la durée de la société est fixée à trente ans à dater de la signature de sa constitution (1959) et que sa dissolution anticipée ou sa prorogation peut être prononcée par l'assemblée générale extraordinaire (je n'ai aucun souvenir d'une telle assemblée).

titre IV article 25 gérance :la société est administrée par un ou plusieurs gérants pris parmi les associés ou en dehors d'eux, nommés et révoqués par l'assemblée générale ordinaire des associés etc... etc...
titre V article 26 assemblées générales : Une assemblée générale de tous les associés est convoquée tous les six mois comme il est dit à l'article 39 ci-après.
article 39 : L'assemblée générale se réunit semestriellement sur la convocation de la gérance pour examiner la gestion de la société etc... etc...
titre V attribution de l'actif social article 41 retrait d'un associé, partage partiel, réduction de capital : Une fois la construction entièrement achevée, chaque associé peut demander à se retirer de la société en se faisant attribuer :
1-A titre de propriété exclusive et particulière, les locaux dont la jouissance est attachée à ses parts au titre de l'article 8 ci-dessus
2-la quote-part des parties communes afférentes à ces locaux aux termes du règlement de copropriété sus-énoncé.
3-le droit aux primes à la construction et à tous avantages restant à recevoir afférents aux locaux ainsi attribués.
Cette demande est faite par lettre recommandée adressée à la géranceetc.. etc...
article 42 dissolution partage liquidation : A l'expiration de la société ou en cas de dissolution anticipée, l'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de procéder au partage de l'immeuble social etc ... etc...
Suivent le règlement de copropriété avec la description des lots les règles de voisinage etc... et le cahier des charges la société civile immobilière de la commune (qui semble regrouper toutes les copropriétés du quartier de cette commune) et pour laquelle les gérants de toutes ces résidences se réunissent effectivement une ou deux fois par an ... en particulier pour discuter du chauffage provenant de la même centrale thermique.
Heureusement qu'il existe des notaires pour se débrouiller de tels fatras ! J'espère que eux , au moins, arrivent à suivre !
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 04 août 2007 :  16:36:32  Voir le profil
filomat: ne nous dites pas que depuis votre acquisition....vous n'avez jamais lu les statuts de cette SCI.......
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 04 août 2007 :  16:53:50  Voir le profil  Voir la page de JPM

Il faut noter en outre que votre société n'a certainement pas été prorogée et que, s'agissant d'une société civile, elle n'a sans doute pas été immatriculée au registre du commerce.

Pour toutes ces raisons, votre société n'est plus dotée de la personnalité morale et elle est sans doute devenue une société en participation !!!

Je crois que les notaires ont trouvé le biais pour pouvoir attribuer quand même les appartements mais vous devriez inciter vos coassociés à consulter un notaire, et de préférence, celui qui a reçu les statuts et dont vous trouverez l'adresse sur le document. Il s'agira sans doute de son successeur

Blague à part : ne laissez pas s'éterniser cette situation.Sur les SCI voyez :

http://jpm-copro.com/Etude%201-5-6.htm


et racontez nous ensuite ce qu'aura dit le notaire.


Edité par - JPM le 04 août 2007 17:00:47
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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 04 août 2007 :  22:15:32  Voir le profil
Merci JPM, j'ai copié votre étude sur les sci et je la conserve au cas où il y aurait des développements dans ma résidence (les personnes déboutées ont fait appel du jugement du tgi de Nanterre mais les autres copropriétaires ne sont tenus au courant que par le syndic et le conseil syndical (ce jugement était joint au compte-rendu d'ag).Sur le fond (ils se plaignaient que le résultat des votes n'avait pas été annoncé en cours d'assemblée) leur demande (fantaisiste car non accompagnée de preuves juridiques) a été considérée comme non fondée.Cette année ils ont obtenus que le tgi ordonne en réferré la présence d'un huissier à l'ag.
Je connais(sait) bien le notaire qui a reçu les statuts puisque c'est lui qui s'est occupé de l'acquisition de mon appartement auprès du premier occupant qui l'avait acheté neuf.
Ce jugement va certainement étonner d'autres coassociés et nous trouverons probablement une occasion de faire préciser les choses par le conseil syndical et le syndic, d'autant que les avocats des personnes qui ont fait appel vont certainement aussi étudier la question.
Vos réponses me sont utiles pour (essayer de) mieux comprendre et je vous en remercie encore.



Edité par - filomat le 04 août 2007 22:20:03
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air jordan
Pilier de forums

2724 réponses

Posté - 04 août 2007 :  22:43:02  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM
Je crois que les notaires ont trouvé le biais pour pouvoir attribuer quand même les appartements mais vous devriez inciter vos coassociés à consulter un notaire, et de préférence, celui qui a reçu les statuts et dont vous trouverez l'adresse sur le document. Il s'agira sans doute de son successeur


oui oui, JPM !
Dans ma région la procédure peut se comparer à une sauce tomate dont la securite juridique est discutable !!! :
En validant des retraits de la société au moyen d'attestations complétées par certains associés pris au hasard (que le notaire connaît bien) et organisant des réunions fictives de la société (une sorte de conseil d'administration), avec donc un president et deux assesseurs et autorisant au membre en question "sa sortie de société"................alors que celles ci, faute d'inscription au RCS, n'ont plus d'existence légale depuis belle lurette.
J'ai refuse de cautionner de tels actes mais je sais que certains syndics l'ont fait avant moi......


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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 04 août 2007 :  22:57:09  Voir le profil  Voir la page de JPM


Il faut reconnaître que tout le monde à intérêt à ce que ces sociétés, qui n'ont plus de personnalité morale mais qui ne sont pas dissoutes, soient liquidés dans les meilleures conditions.

Qui peut s'opposer utilement à ce que l'attribution en toute propriété soit réalisée au plus vite ? Il ne peut y avoir de difficulté sérieuse qu'en présence d'un natissement des parts qui n'aurait pas été purgé !

Dès lors que la conservation des hypothèques n'est pas trop regardante

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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 15 août 2007 :  16:46:31  Voir le profil
Nous sommes 1500 sociétaires et 1135 copropriétaires. Donc les sociétaires sont en majorité ... et ils n'ont pas le droit de contester la tenue des assemblées générales.
Je me demande si , au lieu de liquider la société civile immobilière, nous n'aurions pas au contraire intérêt à la remettre en activité, choisir un gérant qui ne soit pas le syndic de la copropriété et qui serait alors capable de représenter valablement les sociétaires aux assemblées générales de copropriété ... avec la pouvoir de contestation actuellement dévolu aux seuls copropriétaires.
Ce serait peut-être un moyen de sortir de la situation qui prévaut depuis près d'un demi-siècle dans ma résidence(avec seulement deux syndics sur cette période) et dans laquelle les personnes qui ont la jouissance des parties privatives n'ont pas leur mot à dire sur la gestion des parties communes et ne peuvent que se contenter d'avaliser, par leur présence aux assemblées générales de copropriété, la gestion du syndic associé au conseil syndical (au président dudit conseil devrait-on dire).

Edité par - filomat le 15 août 2007 16:48:09
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 15 août 2007 :  17:10:41  Voir le profil  Voir la page de JPM


Un problème est que la SCI expirait en 1989 et que, de doute manière, elle n'a certainement pas été immatriculée au RCS. Donc il n'y a plus de SCI.

Il faut lire les réponses, Filomat
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filomat
Contributeur vétéran

119 réponses

Posté - 15 août 2007 :  20:16:26  Voir le profil
Le tribunal dit qu'il y a une sci, s'il n'y a plus de sci on n'a même plus droit à jouissance de nos parts privatives, alors on n'a plus rien ?
Plus sérieusement je crois en effet que la solution de bon sens serait qu'un notaire nous débrouille l'affaire pour que tous les participants à l'assemblée générale aient les mêmes droits, c'est à dire qu'il n'y ait plus qu'un seul statut, celui de copropriétaire pour tous. Je pense que sur les 1500 "sociétaires de société disparue" il y aura bien quelqu'un pour au besoin proposer une résolution en ce sens à la prochaine ag (renouvellement "triennal" du syndic je crois) et en attendant soulever la question auprès du conseil syndical.
Il est tout de même étonnant que ce système bancal ait perduré si longtemps.
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