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Henri2
Contributeur débutant

66 message(s)
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 21 PostĂ© - 14 janv. 2020 :  16:12:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

citation:
Initialement posté par nefer

comme vous avez probablement un compte bancaire séparé au nom du SDC, je vous propose de faire un réglement soit par virement sue le compte du SDC soit par chèque à l'ordure du SDC du x rue ...à ... avec comme montant celui que vous aure calculé en fonction du BP voté

vous faites aussi un courrier au syndic en lui indiquant que vous effectuez un réglement de x...euros représentant votre quote part du BP voté lors de l'AG du (résolution n°...)


Bonjour,

Je me permets de ré-ouvrir ce sujet sur les ABUS de FONCIA autoproclamé Syndic dans notre syndicat !

Ayant suivi les conseils de Nefer ci-dessus pour le règlement des Appels de provisions des 4ème T.2019 et 1er T.2020 selon notre budget prévisionnel voté en AG et non pas au montant totalement fantaisiste de 31,75% supérieur en rapport aux mêmes bases, réclamé par prélèvement SEPA par FONCIA !!

Un virement n'ayant pu être fait pour ce règlement, ne pouvant obtenir le RIB de notre compte du SDC "séparé"..., mais par chèque à l'ordre uniquement de notre SDC avec notre adresse et envoyé en LRAR à notre ancien syndic officiel.

Le chèque ayant été encaissé par FONCIA et comptabilisé, semble t-il suite au relevé fourni en annexe de l'Appel de provision pour ce 1er T.2020.

Aucune AG à ce jour, ni aucune convocation n'ayant encore été faites avec ODJ pour la désignation officiel de FONCIA en remplacement de notre ancien syndic démissionnaire en tant que Président de son cabinet racheté par FONCIA selon acte du T.C

FONCIA nous envoie ce jour un chèque pour un remboursement de frais engagés pour la copropriété avec un compte ouvert dans une nouvelle banque, avec en intitulé :

COMPTE N°xxxxxxxx
SDC ../../.. RUE ......
avec en dessous l'adresse de leur agence FONCIA, plus à côté un logo argenté FONCIA !

N'y a t-il pas lĂ  encore ABUS de leur part;

1°) d'avoir ouvert un nouveau compte séparé sans autorisation de l'AG qui plus est sans toujours être désigné comme notre syndic officiel par AG même s'il y a eu "fusion" des deux cabinets de syndic ?

2°) un compte séparé ne doit-il pas avoir en intitulé sous le n°, QUE l'ADRESSE DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ et rien d'autres même sur une banque choisie par le syndic désigné et cela doit il faire l'objet d'une résolution en AG ?

3°) le SDC faisant ainsi qu'une délégation de pouvoirs sur ce compte au syndic désigné officiellement par AG ?

Merci pour vos réponses


JPM
Modérateur

6947 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 14 janv. 2020 :  16:34:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le libellé est correct

ligne 1 Le nom du syndicat exclusivement
en dessous la domiciliation du syndicat avec le nom du syndic et son adresse.

Le syndic peut changer de banquier dès lors que le compte nouveau est un compte séparé.
Il est normal que les comptes de tous ses mandants soient chez le mĂŞme banquier.

Ceci étant le syndicat peut décider d'ouvrir le compte du syndicat dans telle banque. cette décision rarissime s'impose au syndic. Il peut démissionner ou ne pas demander le renouvellement de son mandat.

Parfois le conseil syndical se traînera à ses genoux pour lui demander de revenir sur sa décision.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

16139 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 14 janv. 2020 :  16:53:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
demandez lui par LRAR, une copie de son contrat qui le lie au syndicat


et ainsi vous verrez si ces frais de changement de banque sont justifiés dans son contrat (signé par ?....)

Sunbird
Pilier de forums

3411 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 14 janv. 2020 :  18:02:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce qui est stupéfiant, c'est que pour un syndic lambda, lorsqu'on veut ouvrir un compte pour un SDC la banque demande copie de l'AG nommant le syndic.

LĂ  on notera les largesses qu'autorise certaines banques (ancienne et nouvelle) Ă  ce syndic.

JPM
Modérateur

6947 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 14 janv. 2020 :  18:31:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

RĂ©ponse possible (mais pas certaine)

Il s'agit d'une fusion absorption

La banque applique le Code de commerce : transfert de l'intégralité du patrimoine à l'absorbante

Dans ce cas, pas besoin de PV de désignation

Observation : la Cour de cassation décide le contraire !! Oui mais ce n'est pas un arrêt de principe. Donc les cours d'appel peuvent continuer à juger qu'il y a transfert de l'intégralité du patrimoine.

Par ailleurs la motivation de la Cour de cassation est faiblarde. Elle invoque l'interdiction de substitution. Cela ne peut casser une règle du droit commercial aussi importante que le transfert de la totalité du patrimoine lors d'une fusion absorption.

N'allons pas dans de plus hautes considérations, nous sommes déja au 7e Ciel prétorien.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

Henri2
Contributeur débutant

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Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 15 janv. 2020 :  13:10:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


RĂ©ponse possible (mais pas certaine)

Il s'agit d'une fusion absorption

La banque applique le Code de commerce : transfert de l'intégralité du patrimoine à l'absorbante

Dans ce cas, pas besoin de PV de désignation

Observation : la Cour de cassation décide le contraire !! Oui mais ce n'est pas un arrêt de principe. Donc les cours d'appel peuvent continuer à juger qu'il y a transfert de l'intégralité du patrimoine.

Par ailleurs la motivation de la Cour de cassation est faiblarde. Elle invoque l'interdiction de substitution. Cela ne peut casser une règle du droit commercial aussi importante que le transfert de la totalité du patrimoine lors d'une fusion absorption.

N'allons pas dans de plus hautes considérations, nous sommes déja au 7e Ciel prétorien.



Désolé JPM mais vous vous placez curieusement côté syndic professionnel qui fait ce qu'il veut et ne respecte pas le droit;
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Article 18 ;

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 Article 11 -
Section IV : Le syndic.
Article 29 Annexe 1 avec le syndic en sa Personne Physique désigné dans son contrat qui le lie au SDC dans le principe de l'intuitu personae

Le droit des sociétés ne nous concerne pas dans ce cas d'un SDC qui désigne souverainement par AG un syndic dans ses obligations et par contrat.

La jurisprudence comme je vous l'ai déjà indiqué le 18/10/2019 par une décision du 30 mai 2000 appuie dans ce sens et ce n'est pas la seule décision.

Nous estimons en tant que copropriétaire et SDC qu'il y a bien ABUS caractérisés de FONCIA qui s'est autoproclamé syndic et la justice devra juger par Référé au moins pour remettre de l'ordre dans ce genre de pratique et heureusement qu'elle est encore là, 7ème ciel prétorien ou pas..!

Henri2
Contributeur débutant

66 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 15 janv. 2020 :  13:20:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

demandez lui par LRAR, une copie de son contrat qui le lie au syndicat


et ainsi vous verrez si ces frais de changement de banque sont justifiés dans son contrat (signé par ?....)


EXCELLENTE IDÉE rambouillet, d'autant que cela nous a été confirmé par l'ARC.
Toutes actions financières, "bon pour accord" sur un devis ou autres paiements, ou engagement pour le SDC par un syndic professionnel non encore désigné officiellement est à la charge de celui-ci et toutes écritures passées durant cette période doit être refusée dans la validation des comptes de l'exercice.

L'addition va ĂŞtre lourde ...

Henri2
Contributeur débutant

66 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 15 janv. 2020 :  13:24:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Ce qui est stupéfiant, c'est que pour un syndic lambda, lorsqu'on veut ouvrir un compte pour un SDC la banque demande copie de l'AG nommant le syndic.

LĂ  on notera les largesses qu'autorise certaines banques (ancienne et nouvelle) Ă  ce syndic.



100% en accord avec vous Sunbird, j'ai été syndic bénévole pour un SDC et je vous le confirme, alors pourquoi cela n'est-il pas AUSSI la règle pour les syndics professionnels FONCIA ou pas !!

JPM
Modérateur

6947 message(s)
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Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 15 janv. 2020 :  14:13:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'au déjà indique la seule solution juridiquement possible

Interdire l'activité de syndic aux sociétés susceptibles de faire l'objet d'une fusion absorption

Les dispositions du Code de commerce sont parfaitement opposables aux syndicats de copropriétaires.

La solution est identique :

Pour les droits étrangers en ce qui concerne le statut personnel des copropriétaires étrangers participant à une assemblée en France d'un syndicat français.

Pour les règles de terrains côtiers

Pour les copropriétés assujetties au régime du Patrimoine : Classement et inscriptions à l'inventaire

Pour le Code forestier lorsque le terrain comporte des parcelles forestières

etc...



Signature de JPM 
La copropriété sereine

FBO
Contributeur senior



France
505 message(s)
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Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 19 janv. 2020 :  14:00:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hé oui c'est la méthode F.........
Il y a substitution illégale. Ils ont toujours procédé ainsi.
Au lieu de continuer à gérer avec les outils de l'ancien syndic, ils basculent tout dans le système F.....
Ils font comme si il n'y avait pas substitution en envoyant des convocations sans en-tĂŞte et en faisant mention parfois de l'ancien nom, mais c'est tout. Sinon, la compta est Ă  l'en-tĂŞte de F........, etc etc...
Bref encore quelque chose pour nuire Ă  l'image des syndics, malheureusement.

JPM
Modérateur

6947 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 20 janv. 2020 :  16:56:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est bien évident que l'idéalité conduit à privilégier l'interdiction de substitution

La réalité est différente :

Avec la fusion absorption il n'y a plus de syndic.

Conclusion : mise sous administration provisoire des 50 syndicats de l'absorbée. difficultés certaines de récupération des dossiers de reconstitution des comptes, impossibilité de convoquer les assemblées avant six mois au moins.

Frais importants dont l'avance doit être assurée par les copropriétaires

Nécessité de retrouver un syndic, nouveau transport des dossiers du syndicat etc ...

Avec FONCIA le rĂŞve

Tout a été repris. Les comptes, les dossiers, les travaux etc...
Les assemblées sont en cours d'organisation. Pas d'administration provisoire

Tout est illégal. On peut faire tout annuler

La vérité toute nue : Oui ! Et alors ?

Voyez

http://www.jpm-copro.com/Cession%20clientele.htm


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 20 janv. 2020 18:06:06

FBO
Contributeur senior



France
505 message(s)
Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 02 fĂ©vr. 2020 :  12:19:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, il y a d'autres solutions possibles Ă  mettre en oeuvre, tout simplement.
Quand on doit se farcir une reprise reprise comptable d'une copro alors que F... a racheté le cabinet él syndic à la précédente AG, c'est une grosse plaie.
Car on nous donne des documents issus de la comptabilité du logiciel du syndic racheté, et d'autres documents issus de la compta reprise sous le logiciel de F....
Et bien sûr, ils ne concordent pas entre eux, sinon ce serait trop beau.
Au final la reprise de la compta prend 2 ou 3 fois plus de temps qu'Ă  la normale.
Rajoutez par-dessus ça que le personnel ne sait pas répondre aux questions sur l'historique, sur des documents manquants, etc etc... parce que le dirigeant du cabinet racheté est déjà parti de là... et c'est génial.
Tout est réuni pour mécontenter les copropriétaires, et pour que le portefeuille s'érode.
Nous petits syndics sommes là pour répondre aux consultations... mais les reprises sont vraiment très compliquées.

JPM
Modérateur

6947 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 02 fĂ©vr. 2020 :  14:13:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Manque de rigueur juridique dans bien des cas.

Le cabinet Roi des syndics (RDS) a repris le cabinet Dupont par fusion absorption.

Il a ainsi tout le patrimoine de Dupont

Tout le patrimoine = tout l'actif mais aussi tout le passif. Toutes les créances mais aussi toutes les dettes et même les fautes commises par Dupont.

RDS n'est pas renouvelé ?

Il doit vous sortir un bilan impeccable

RDS rend un bilan foireux en disant j'ai eu du mal avec la comptabilité de Dupont.

Réponse aimable mais impérative : peu me chaut !! Il manque 8000 € vous les mettez.

RDS râle mais verse les 8000 € car il sait qu'il sera condamné.

Il ne faut jamais s'embarquer dans une discussion relative à la transmission entre l'absorbante et l'absorbée.






Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 02 févr. 2020 14:16:25
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