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Gorfa
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PostĂ© - 21 oct. 2021 :  22:26:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à toute la communauté!
Je suis copropriétaire de 5 lots (5 places de parking). En plus, j’ai le droit de jouissance exclusive sur une partie commune, le lot 112, un terrain.
Pour des raisons financières, je souhaite renoncer à ce droit qui m’est accordé de jouir exclusivement de ce terrain. Je ne l’utilise pas et je dois m’acquitter des charges d’entretien. Je veux juste renoncer à cet avantage exclusif et laisser ce terrain (qui est un espace vert de la copropriété dans les faits) partie commune quelconque.

Je ne trouve rien de concret lors de mes recherches. J’ai trouvé néanmoins qu’une simple lettre en A/R au syndicat des copropriétaires suffirait à dénoncer ce droit de jouissance, « une lettre de renonciation » suffirait donc…

Je tiens à préciser qu’il ne s’agit pas de cession, ou de vente de ce droit de jouissance, mais d’un simple abandon. Le terrain est un espace vert dont tout le monde profite par son caractère résidentiel. Pourtant, j’en supporte seul les frais.

A noter que ce droit de jouissance exclusive est aucunement lié à mes places de parking. Il s’agit d’un lot indépendant (partie commune) sur lequel j’ai un avantage…

Je vous remercie de votre lecture, en espérant avoir été clair! Si vous avez des idées ou d’autres informations, je suis preneur!

Bonne soirée


nefer
Modérateur

13855 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 PostĂ© - 21 oct. 2021 :  22:34:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour

Pouvez vous reproduire le texte exact de de droit de jouissance sur PC?

JPM
Modérateur

8316 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 21 oct. 2021 :  23:31:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut aussi produire la description de votre bien telle qu'elle figure sur votre titre de propriété. Je pense que son statut est identique à celui du jardinet d'un studio en rez de chaussée.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gorfa
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France
16 message(s)
Statut: Gorfa est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  07:13:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour, merci de vos réponses.
Voici les informations demandées :
Sur mon acté notarié :
« Les biens et droits immobiliers suivants :
1) Lot numéro 99 : un parking
2) Lot numéro 100 : un parking
3) Lot numéro 101 : un parking
4) Lot numéro 102 : un parking
5) Lot numéro 103 : un parking
6) Lot numéro 112 : et le droit à la jouissance exclusive d’une emprise de terrain. »

Gorfa
Nouveau Membre



France
16 message(s)
Statut: Gorfa est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  07:47:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le RDC,
Il s’agit en descriptif du lot 112, un terrain (partie commune) sur lequel s’applique un droit de jouissance exclusif.

Ce cas me laisse penser à l’histoire des WC parisiens pour lesquels les copropriétaires avaient émis des lettres de renonciation de leur droit de jouissance exclusif.

J’ai trouvé :
« Cour d'appel de Paris, 1er avril 2016, n° 14/21439
Que les autres éléments du lot du droit de jouissance exclusive ont un caractère perpétuel?; qu’il est possible pour un règlement de copropriété de conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, qui se caractérise par une appropriation individuelle?; que ce droit a une nature contractuelle?; que de jurisprudence constante, un tel droit, en tant qu’il est un accessoire indissociable du droit de propriété du lot, emprunte son caractère réel et perpétuel?; qu’il ne peut donc se perdre par le non-usage, et prend fin seulement par une renonciation expresse du propriétaire du lot, ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires y mettant un terme?«
Renonciation expresse du copropriétaire ? Ça me plaît.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1229 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  07:58:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un lot constitué d'une jouissance sur une partie commune (en l'occurrence le terrain) sans parties privatives est illégal (article 6-3 de la loi, qui ne fait que reprendre la jurisprudence de la Cour de cassation que nous avions commenté à l'époque comme suit :

citation:
UI - Actus - 20/6/2007 - Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot…
Les articles 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définissent une copropriété comme constituée de "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes", et précisent que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" et que "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire" ; la Cour de cassation en déduit dans une logique inattaquable qu’un simple droit de jouissance exclusif sur des parties communes "n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot" : du coup, le titulaire d’un tel droit - en l’occurrence pour un emplacement de stationnement -, s’il ne possède pas d’autres parties privatives, ne peut être considéré comme copropriétaire et n’est pas en droit de contester une décision d’assemblée, ni - on le devine - d’y participer, et ce alors qu'en l'espèce, le règlement de copropriété qualifie dans cet ensemble immobilier de "lot" les emplacements de stationnement, que des tantièmes leur sont attribués, et que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes…

Elle réitère ainsi une position qu’elle avait déjà précédemment adoptée, également au visa des article 1 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (2), concernant cette fois le titulaire d’un du lot consistant "en la jouissance exclusive du jardin au fond de l'immeuble à la suite de la cour et la copropriété à concurrence de 4 800 dix millièmes dans la propriété du sol et des parties communes générales" ; ce dernier avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la répartition des charges afférentes à ce lot puis en retranchement de ses tantièmes des tantièmes généraux ; la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui l’avait déclaré irrecevable en sa demande, validant ainsi le fait qu’on puisse disposer d’un droit, assorti d’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes générales, sans avoir pour autant la qualité de copropriétaire ni devoir participer aux charges !

Notes & liens Utiles :
(1) Cass. 3ème Ch. Civ. , 06 juin 2007, n° 06-13477

(2) Cass. 3ème Ch. Civ., 06 novembre 2002, n° 01-03436



Si vous voulez y renoncer, vous pouvez tout simplement demander à un notaire de le supprimer, purement et simplement. L'assemblée peut voter un modificatif à l'article 24 au titre de la mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi, en application de l'article 6-4 de la loi et de l'article 209 de la loi ELAN.

Édité par - rédaction Universimmo le 22 oct. 2021 07:58:59

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:00:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
est ce qu'à cette jouissance, sont associés des tantièmes de charges, car sinon je ne vois pas l'intérêt d'y renoncer ....

auquel cas, s'il y a des tantièmes, il y aura modification du RdC et de l'EDD. Et aux frais de qui ?

Gorfa
Nouveau Membre



France
16 message(s)
Statut: Gorfa est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:02:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, il y a en effet des charges (23/1000 contre 6/1000 pour chacunes des places de parking) en plus des frais d’entretien des plantes et arbres…

Gorfa
Nouveau Membre



France
16 message(s)
Statut: Gorfa est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:05:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J’ai trouvé
Le droit de jouissance exclusive résulte, dans la plupart des cas, de l’état descriptif de division, lui-même annexé le plus souvent au règlement de copropriété.

Or, la jurisprudence considère aujourd’hui que, contrairement au règlement de copropriété, l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle.20

L'état descriptif de division est en effet un document destiné à la publicité foncière qui ne peut être modifié que « par les seuls copropriétaires des fractions intéressées par la modification » (article 71 du décret n° 55.1350 du 14 octobre 1955).

Ainsi, la modification ne peut être effectuée qu’avec l’accord du copropriétaire concerné, c'est-à-dire le copropriétaire bénéficiant du droit d’usage exclusif.

Ceci ne peut manquer d'influer sur les conditions dans lesquelles le droit de jouissance peut être supprimé ou modifié.

Ainsi, lorsqu'il résulte de l’état descriptif de division, et en l’absence d’indications contraires, le droit de jouissance exclusif sera nécessairement réel et perpétuel sauf renonciation du copropriétaire du lot concerné, à condition que cette renonciation soit publiée par le copropriétaire renonçant, aux termes d’une modification de l’état descriptif de division lui-même.21

Sur le site https://www.guegan-avocat-immobilie...rtie-commune

Puis sur la mĂŞme source :

La jurisprudence considère que le droit de jouissance exclusif est transmis avec le lot lui-même et qu'en conséquence, les acquéreurs d'un lot comportant la jouissance exclusive d'une partie commune ne peuvent renoncer à ce droit au moyen de conventions particulières (Cass. 3e civ. 4 janvier 1990, Revue Administrer oct. 1990, p. 50)


Il en résulte non pas que la renonciation du copropriétaire concerné est impossible mais que celle-ci doit nécessairement s'accompagner de la modification du titre constitutif lui-même, à savoir, en l'occurrence, l'état descriptif de division que, seul le copropriétaire concerné peut modifier Cass. 3e civ. 21 juin 2006, bull. civ. III n° 158, p. 131 ; Rev. Administrer oct. 2006 p. 61, obs. Bouyeure ; Rev. Loyers 2006, page 422, note L. Guégan ; JCP G 2006, IV, 2555 ; Defrénois 2007, art. 38553 p. 381, note Atias)

Gorfa
Nouveau Membre



France
16 message(s)
Statut: Gorfa est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:08:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci de votre rapide réponse universimmo Rédaction!

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:14:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Cette jurisprudence me rappelle aussi quelques souvenirs

En l'espèce le lot emplacement de parking était annulé

L'occupant du lot ne devait plus participer aux charges

Mais il conservait le droit d'occuper l'emplacement !!!!!!!!!

itou pareil en l'espèce :

Annulation du lot
Dispense de participer aux charges
mais possibilité d'occuper toujours l'emplacement

Il faut impérativement pouvoir limiter à l'avenir les effets d'un revirement de jurisprudence




Signature de JPM 
La copropriété sereine

andre78fr
Contributeur vétéran

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2939 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:23:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sans être spécialiste, j'ai toujours compris que l'EDD faisait partie du RDC, un peu comme une annexe pour préciser les lots et tantièmes généraux et spéciaux et que sa modification était aussi compliquée et contraignante que celle du RDC en dehors des cas simples (division d'un lot par exemple, votée en AG et publiée au frais des copropriétaires concernés).

Pour la jouissance, il semble important de rappeler que la règle c'est un droit accessoire rattaché à un lot et que par définition tous les lots en copropriété sont des lots privatifs ; les parties communes sont définies par défaut, tout ce qui n'est pas lot privatif est commun, parfois spécial. Un droit de jouissance indépendant du lot me semble rare mais pourquoi pas, on voit tellement de choses, mais dans votre cas le problème c'est pas tant le droit que les devoirs et c'est là que c'est étonnant ; les frais d'entretien sont à votre charge alors même que le lot ou l'espace n'est pas privatif ? C'est à dire des tantièmes sur une partie commune ; c'est une anomalie et une incongruité !!!

A mon avis, il faut vraiment se concentrer sur la curiosité de ce lot 112 qui n'en est pas un plutôt que de rechercher des règles, lois ou jurisprudences sur les droits de jouissance où vous trouverez quasi exclusivement des droits associés (jardins, cour, passage...).


PS : le temps de rédiger pas moins de 7 réponses ont été publiées !! Dont celle de rédaction UI qui confirme le caractère anormal du droit sans lot...

Édité par - andre78fr le 22 oct. 2021 08:27:25

Gorfa
Nouveau Membre



France
16 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  08:28:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Exactement Andre78fr !
Et c’est bien pour cela que je cherche à m’en débarrasser car cela représente un lourd fardeau. Le lot 112 est bien une partie commune à lui seul. Dont j’ai la jouissance exclusive et donc les frais et charges…

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 22 oct. 2021 :  09:21:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous demandez l'inscription à l'ordre du jour de la prochain assemblée l'annulation du lot 112 en vous prévalant de son illicéité.

C'est simple.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gorfa
Nouveau Membre



France
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 25 oct. 2021 :  20:29:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Après relecture de l'arrêt du 6 juin 2007 (pourvoi n° 06-13477), les ayant-droits de ces places de parking se chargent tout de même des frais d'entretien liés à celles-ci... Comment éviter ces frais et se débarrasser de cette jouissance unilatéralement ? Mon notaire me contredit, et affirme qu'il faut nécessairement passer par un vote en AG, mais comme l'a dit Andre78fr, il s'agit d'un cas particulier...


citation:
Initialement posté par rédaction Universimmo

Un lot constitué d'une jouissance sur une partie commune (en l'occurrence le terrain) sans parties privatives est illégal (article 6-3 de la loi, qui ne fait que reprendre la jurisprudence de la Cour de cassation que nous avions commenté à l'époque comme suit :

citation:
UI - Actus - 20/6/2007 - Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot…
Les articles 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définissent une copropriété comme constituée de "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes", et précisent que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" et que "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire" ; la Cour de cassation en déduit dans une logique inattaquable qu’un simple droit de jouissance exclusif sur des parties communes "n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot" : du coup, le titulaire d’un tel droit - en l’occurrence pour un emplacement de stationnement -, s’il ne possède pas d’autres parties privatives, ne peut être considéré comme copropriétaire et n’est pas en droit de contester une décision d’assemblée, ni - on le devine - d’y participer, et ce alors qu'en l'espèce, le règlement de copropriété qualifie dans cet ensemble immobilier de "lot" les emplacements de stationnement, que des tantièmes leur sont attribués, et que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes…

Elle réitère ainsi une position qu’elle avait déjà précédemment adoptée, également au visa des article 1 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (2), concernant cette fois le titulaire d’un du lot consistant "en la jouissance exclusive du jardin au fond de l'immeuble à la suite de la cour et la copropriété à concurrence de 4 800 dix millièmes dans la propriété du sol et des parties communes générales" ; ce dernier avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la répartition des charges afférentes à ce lot puis en retranchement de ses tantièmes des tantièmes généraux ; la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui l’avait déclaré irrecevable en sa demande, validant ainsi le fait qu’on puisse disposer d’un droit, assorti d’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes générales, sans avoir pour autant la qualité de copropriétaire ni devoir participer aux charges !

Notes & liens Utiles :
(1) Cass. 3ème Ch. Civ. , 06 juin 2007, n° 06-13477

(2) Cass. 3ème Ch. Civ., 06 novembre 2002, n° 01-03436



Si vous voulez y renoncer, vous pouvez tout simplement demander à un notaire de le supprimer, purement et simplement. L'assemblée peut voter un modificatif à l'article 24 au titre de la mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi, en application de l'article 6-4 de la loi et de l'article 209 de la loi ELAN.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 25 oct. 2021 :  20:46:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut aller aux bonnes sources.

http://www.jpm-copro.com/Cass%2002-12-2009-1.htm


L'occupant dont le lot est annulé est dispensé de contribuer aux charges.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gorfa
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 26 oct. 2021 :  00:00:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour ce lien très intéressant !
Si je comprends bien, dans la jurisprudence, les ayant droits de jouissance exclusive n’étaient chargés que des frais d’entretien et de réparation de ces lieux de parcage.

D’où, applique à mon cas (le terrain) j’en aurai que les frais d’entretien (élagage et pelouse).

Je souhaiterais aller plus loin en me débarrassant de toutes charges / ou du droit de jouissance carrément!

Problème : je pense que le vote en AG d’une telle mesure pose deux problèmes :
1 Je ne pense pas avoir l’approbation de la renonciation : cela fait augmenter les charges des autres copropriétaires
2 je ne peux pas voter en représentant le lot 112 puisque je n’en suis pas copropriétaire mais qu’un ayant droit..

Je me retrouve bloqué ?

citation:
Initialement posté par JPM


Il faut aller aux bonnes sources.

http://www.jpm-copro.com/Cass%2002-12-2009-1.htm


L'occupant dont le lot est annulé est dispensé de contribuer aux charges.




JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 26 oct. 2021 :  08:25:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il me semble avoir été clair. Vous demandez l'inscription à l'ordre du jour la constatation de la nullité" de votre lot en invoquant cet arrêt.

L'assemblée vote la nullité.

Vous n'avez plus de charges communes générales.

Vous pouvez garer votre voiture ou délaisser l'emplacement.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13855 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 26 oct. 2021 :  09:14:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"2 je ne peux pas voter en représentant le lot 112 puisque je n’en suis pas copropriétaire mais qu’un ayant droit.."

Avez vous demandé la copie de la feuille de présence de la dernière AG pour vérifier si vous votez avec les tantièmes attachés à ce droit?

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 27 oct. 2021 :  12:15:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vu dans les actualités copropriété ; on n'est pas exactement dans la même problématique, ça concerne la location d'un lot privatif SANS le droit de jouissance d'une cour qui lui est rattaché et la cour de cassation dit que c'est possible et légal !
https://www.service-public.fr/parti...lites/A15268

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 27 oct. 2021 :  14:13:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est bien sur légal puisque c'est le bailleur qui détermine ce qui est loué

Mais le cas est néanmoins à signaler comme le fait André78



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La copropriété sereine
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