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H90063
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France
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 Posté - 10 févr. 2016 : 12:58:40
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un rapport envisage la révision du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP)
Un rapport suscite des craintes d’une modification éventuelle du régime fiscal de la location meublée non professionnelle.( avec les commentaires de Fidroit)
PROBLÉMATIQUE La location meublée est un régime fiscal qui s’avère favorable.
En effet, les revenus relèvent du régime des BIC bénéficiant d’un régime micro avec abattement forfaitaire de 50 % (71 % si meublé de tourisme ou gite rural) ; la plus¬-value réalisée par un non professionnel relève des plus-values immobilières des particuliers (alors qu’une plus-¬value réalisée par un contribuable relevant d’un régime BIC,professionnels ou non, relève en principe des plus¬-values professionnelles calculées en déduisant du prix de revient les amortissements déduits antérieurement). Le régime a été modifié en 2009 notamment afin : de durcir les conditions d’accès au statut du loueur en meublé professionnel ;
* de réduire l’effet du régime micro BIC en limitant l’accès au taux de 71 % aux gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le régime de la location meublée professionnelle a été pénalisé par la soumission des plus¬-values professionnelles court terme exonérée d’impôt sur le revenu aux cotisations sociales à compter de 2012. L’article 70 de la loi de finances pour 2015 supprime à compter des revenus 2016 la réduction d’impôt de 915 euros pour frais de comptabilité. Cette mesure pénalisera les petits loueurs en meublé qui optent pour le régime réel. Les frais de comptabilité nécessaires risquent de réduire l’intérêt lié au gain fiscal tiré du régime réel par rapport au régime micro. Un document de travail de la mission d’évaluation de la politique du logement présentant plusieurs pistes de réflexion a été récemment rendu public par la presse. Sur le plan fiscal, le champ de réflexion porte notamment sur la location meublée non professionnelle. La volonté affichée par le rapport serait de réduire les avantages fiscaux octroyés aux LMNP (amortissement, abattement forfaitaire du micro¬ BIC et modalités de calcul des plus¬-values de cession) et aller vers une convergence vers le régime de droit commun (taxation dans la catégorie des revenus fonciers)
Le Rapport d’évaluation de la politique du logement envisage quatre scénarri de réforme du statut fiscal actuel de la location meublée non professionnelle. (page 64 du document) 16/3/2015 LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE : RAPPORT ENVISAGEANT DES REFORMES FISCALES PROFONDES (FÉVRIER 2015) Ceci ne constitue qu’un rapport interne à l’administration, en aucun cas, à ce jour, un projet officiellement porté par le Gouvernement. Dans un Communiqué du Ministère du logement, il est énoncé que « le rapport d’inspection rendu public par Les Echos est un document de travail. Il n’exprime pas la position du gouvernement, mais il vient contribuer à sa réflexion. »
SYNTHÈSE ¬
Les différents scénarii proposés pour réformer les aspects fiscaux de la location meublée non professionnelle sont les suivants.
Scénario 1 : Mettre fin à l’incohérence du système actuel qui autorise la déduction d’amortissement des revenus des contribuables sans que cette dernière soit prise en compte au moment de l’éventuelle plus¬-value modifier les règles de calcul des plus¬-values afin d’intégrer les amortissements pratiqués au moment de la cession, création de champs sur la déclaration n°2042 C permettant d’identifier la valeur des biens et le montant annuel des amortissements pratiqués, meilleurs encadrement des modalités d’amortissement (composantes, durées d’amortissement etc…) Remarque : Concernant les règles comptables, elles sont impératives et ne bénéficient pas de dérogation fiscale car il s’agit d’immeuble de placement (voir article précédent).. Ces règles sont peu respectées mais du fait de la limitation de l’amortissement déductible fiscale (article 39 C du CGI) le gain fiscal est limité. Reste surtout la question de la qualification des travaux réalisés en charges (déduction immédiate et non limitée) ou en immobilisation (ouvrant droit à amortissement), mais qui concerne plus les loueurs en meublés professionnels dont le déficit peut s’imputer sur le revenu global.
Scénario 2 : Outre la mesure relative aux règles de calcul des plus¬values des LMNP, rapprochement de la fiscalité des LMNP avec celle de droit commun de taxation dans la catégorie des revenus fonciers afin d’éviter un point de fuite d’un régime à l’autre pour des motifs essentiellement fiscaux tout en tenant compte de la spécificité du régime LMNP. modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LMNP afin d’intégrer les amortissements pratiqués jusqu’alors au moment de la cession, suppression de la faculté offerte aux LMNP des constater un amortissement sur les biens mis en location, convergence du montant d’abattement forfaitaire du micro¬BIC applicable aux LMNP actuellement compris entre 50 et 71% vers celui du micro¬foncier (30%), l’abattement serait ramené à 40%.
Remarque : La mission indique privilégier ce deuxième scénario.
Scénario 3 : éviter la coexistence de deux régimes distincts dont le plus favorable contribue, par transformation de logements existants, à réduire l’offre locative de longue durée. 16/3/2015 LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE : RAPPORT ENVISAGEANT DES REFORMES FISCALES PROFONDES (FÉVRIER 2015) http://www1.fidroit.fr/fidnet3/printdoc/9397/ 3/3 © Fidroit suppression du régime LMNP, faculté offerte à l’ensemble des bailleurs de pratiquer des amortissements pour tous les logements neufs.
Scénario 4 : éviter la coexistence de deux régimes distincts dont le plus favorable contribue, par transformation de logements existants, à réduire l’offre locative de longue durée. suppression du régime LMNP ¬ Le rapport relève l’éventuelle résistance du secteur des résidences services et du meublé de tourisme. En effet, si cette réforme était envisagée, il est probable que des exceptions soient prévues notamment en faveur des résidences services (source d’emploi) et notamment médicalisées (Ehpad). ¬ Le rapport n’aborde pas l’entrée en vigueur envisagée de ces dispositions. Concerneraient¬-elles tous les revenus à compter de 2016 ou existerait-¬il des tempéraments ou régimes transitoires pour les investissements antérieurs? Il fut ainsi prévu : un régime transitoire concernant la définition de LMP pour les investissements réalisés avant 2009, et il fut même prévu le maintien des anciennes règles pour les investissements BIC (notamment hôteliers) réalisés avant 1996 qui ont conservé la possibilité d’imputer les éventuels déficits sur le revenu global sans qu’il y ait une activité réalisée à titre personnelle directe et continue.
CONSEIL Il ne s’agit pour l’heure que d’un document de travail. Mais ce projet permet de constater que l’administration a conscience des particularités très avantageuses de la location meublée non professionnelle. Des propositions de modifications plus ou moins significatives pourraient intervenir dans les projets de loi à venir. Il apparaît opportun de prendre en considération ce risque de modification, dont les contours sont aujourd’hui imprécis, dans les conseils apportés aux clients, en particulier ceux souhaitant transformer une location nue en location meublée louée à titre de résidence principale pour des raisons uniquement fiscales.
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Posté - 11 févr. 2016 : 10:31:16
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citation: Scénario 2 : Outre la mesure relative aux règles de calcul des plus¬values des LMNP, rapprochement de la fiscalité des LMNP avec celle de droit commun de taxation dans la catégorie des revenus fonciers afin d’éviter un point de fuite d’un régime à l’autre pour des motifs essentiellement fiscaux tout en tenant compte de la spécificité du régime LMNP. modification des règles de calcul des plus-values réalisées par les LMNP afin d’intégrer les amortissements pratiqués jusqu’alors au moment de la cession, suppression de la faculté offerte aux LMNP des constater un amortissement sur les biens mis en location, convergence du montant d’abattement forfaitaire du micro¬BIC applicable aux LMNP actuellement compris entre 50 et 71% vers celui du micro¬foncier (30%), l’abattement serait ramené à 40%. Ca me fait toujours rire de lire ce charabia écrit par des pseudo-pros.
Ce qui est général = Régime fiscal des BIC. Il est semblable au BNC et assez indépendant du fait que cela soit du société ou de l'entreprise individuelle, que l'on soit en IR ou en IS
Des que l'on touche au logement, on fait des usines a gaz.
Seul le LMP se rapproche du traitement fiscal général.
Le LMnP est une série de règles déviatoires, et tous les régimes dits fonciers un océan de spécificités avec des niches innombrables et continues depuis 40 ans.
Les experts en question s'offusquent des effets d'"aubaine.
C'est pourtant le B A BA d'une réglementation fiscal, que de créer un cadre dans lequel s'expriment les agents économiques.
S'étonner que les agents économiques n'agissent pas comme on l'avait prévu, c'est stupide. Ca veut juste dire qu'on n'avait pas compris la situation que l'on créait. |
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sgnu
Contributeur actif
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Posté - 23 févr. 2016 : 22:37:56
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Scandaleux !
Comment est-ce qu'on incite les particuliers à investir encore de nos jours dans l'immobilier à votre avis ? et les résidences de service ça vous dit quelque chose, vous croyez que c'est l'état qui va s'y mettre ?
Et la loi Duflot, la loi Pinel ou la loi machin truc n'est pas un "régime fiscal favorable" ?!!!
Qu'on défasse donc aussi ces dispositifs au fil du temps, qu'on les dépouille de ce qui fait ou a fait leur intérêt !
Et ces modifications vont être rétroactives tant qu'à faire, alors que c'est un principe contraire au droit : comment vont être indemnisés les investisseurs car il s'agit bien d'un préjudice ?
Mais ça vaudrait une class action ! |
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sgnu
Contributeur actif
333 message(s)
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Posté - 27 févr. 2016 : 12:51:23
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 Posté - 18 mars 2016 : 08:56:45
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J'ai aussi cherché quelque chose de récent sur le sujet, et il n'y a pas grand chose. |
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ça sent le sapin ? 
