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majik
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 Posté - 31 janv. 2015 : 13:14:35
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citation: Le cahier des charges semble bien "approuvé" puisqu'il était joint à l'arrêté préfectoral autorisant la création du lotissement. C'est bien çà ?
ben...
pas tout-Ã -fait...
"joint" ne veut pas dire approuvé...
il faut lire l'arrêté préfectoral |
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 13:33:03
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A majik : l'arrêté dit :
"VU la demande présentée par Mr ... architecte agissant pour le compte de la SCI ..., ensemble le dossier qui l'accompagne et notamment le plan de composition, en vue de créer un lotissement ... à ...."
et :
"ARTICLE 1er : Sous réserve du droit des tiers et de l'observation des prescriptions définies par les pièces jointes en annexe au présent arrêté, la SCI ... est autorisée ....".
[les annexes sont constituées du règlement (annexe 5), du programme de travaux (6), du cahier des charges (7) et des statuts (prévisionnels) de l'ASL (8) ainsi que de divers documents (plans, ...) numérotés jusqu'à 21]
"ARTICLE 2 : La division en lots et l'édification des constructions devvront se conformer aux règles définies par les pièces numérotées 1-5-6-10-11 ..."
Le cahier des charges (7) n'est mentionné ni à l'article 2, ni ailleurs dans l'arrêté. Est-il approuvé ?
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Posté - 31 janv. 2015 : 13:51:55
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Posté - 31 janv. 2015 : 13:53:12
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Baudolino
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25
Posté - 31 janv. 2015 : 14:29:37
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A Emmanuel Wormser : ok, même si je crains une initiative isolée faisant obstacle à la fermeture, surtout si la commune souhaite récupérer les communs (CdC + acte de vente prévoyant le retour à la commune, çà fait beaucoup).
Un vote en AG qui se prononcerait majoritairement (majorité qualifiée ?) pour la fermeture (pose d'une barrière) pourrait en effet empêcher le L318-3 (refus explicite des propriétaires). Au pire, le L318-3 préserverait la placette (puisque seules les voies sont transférables par ce biais).
Mais l'ASL a-t-elle le droit de se prononcer sur l'accès alors que les parties communes ne lui appartiennent pas (indivision) et qu'elle est chargée de faire respecter le cahier des charges, lequel prévoit que les voies sont ouvertes à la circulation publique sans aucune restriction ?
J'ai du mal à discerner une issue ... ! |
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majik
Contributeur senior
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26
Posté - 31 janv. 2015 : 14:32:17
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citation: Le cahier des charges (7) n'est mentionné ni à l'article 2, ni ailleurs dans l'arrêté. Est-il approuvé ?
non
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 Posté - 31 janv. 2015 : 15:21:18
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je ne parle pas nécessairement d'une fermeture effective...(qui pourrait d'ailleurs nécessiter une DP)
mais de panneaux renouvelés, d'un courrier au maire en LRAR ("après le refus opposé à notre demande du XX/GG/TT, je vous informe qu'en tant que copropriétaire de cette voie, je m'oppose formellement à son usage pour la circulation générale. A cette fin, les panneaux sont renouvelés...")... etc...
toute action montrant votre comportement de propriétaire opposé. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 janv. 2015 15:21:48 |
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Posté - 31 janv. 2015 : 15:30:57
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majik
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29
Posté - 31 janv. 2015 : 15:49:23
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On peut distinguer DEUX PROBLEMATIQUES:
1° les dispositions des actes de vente attribuant une répartition de la propriété de la parcelle commune en tantièmes d'indivision aux 36 propriétaires ...
qui ont conduit à ce que le lotisseur ne transfère pas cette parcelle commune à l'ASL.
Avec des questions pendantes :
- comment l'ASL a t'elle constituée?
- le lotisseur était-il partie prenante?
- quid de la légalité des dispositions des actes de vente discordantes des dispositions du cahier des charges?
- quelles conséquences sur la propriété de la parcelle commune?
2° quels sont les droits et obligations de la commune en suite de l'autorisation de lotir délivrée en 1980?
A t'elle failli à ses obligations?
Quels sont ses droits à faire non seulement respecter "la circulation publique sans aucune restriction" mais de plus fort aggraver l'usage des voies sans aucune utilité pour les propriétaires?
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Posté - 31 janv. 2015 : 16:38:01
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 16:50:41
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Merci beaucoup pour votre intérêt pour ces questions !
majik a bien défini les problématiques. L'ASL a été constituée selon les règles prévues initialement mais avec du retard (elle aurait dû être créée un an après la 1ère vente soit en 1983). Tous les colotis étaient présents ou représentés à l'assemblée constitutive, y compris le lotisseur qui disposait encore de 8 lots. Pendant plusieurs années, les compte-rendus des AG ont été enregistrés chez le notaire (probablement, jusqu'à ce que le lotisseur sorte de l'ASL - à vérifier).
Comme indiqué dans l'historique, le transfert des voies à la commune a d'abord été compromis par la défaillance du lotisseur (réalisation insuffisante des travaux) puis, du fait du contentieux (6 ans) et enfin, du fait des travaux à entreprendre (2 ans).
Ensuite, l'ASL a "managé" la vente d'une parcelle de 3000 m² initialement destinée à un "jardin d'enfants" en accord avec la Mairie. Le but étant à la fois de se séparer d'un terrain vague (pas d'aménagement) et de favoriser l'installation d'une PME (garage automobile) avec création d'emplois à la clé. L'accès au garage se fait par la départementale alors que les 4 habitations créées sur la même parcelle par le propriétaire du garage ont un droit d'accès sur les voies du lotissement. L'acte de vente a été conclu avec l'indivision (chaque coloti).
A la même période, la Mairie a créé la petite surface commerciale à proximité avec aménagement de l'accès via les voies communales (feu de circulation) financé par le commerce.
Parallèlement, le raccordement à l'assainissement a été proposé par la commune, ce qui a été fait avec cofinancement des colotis.
Bref, jusque là tout allait bien avec la Mairie qui finançait (uniquement) l'éclairage public (12 candelabres). Mais avec l'accroissement de la circulation dans le lotissement et le projet d'ouverture d'une nouvelle voie sans discussion préalable avec l'ASL, la confiance est rompue (sur la période, 4 changements de Maire).
Le projet de création d'une voie est subtilement gérée par le Maire : d'une part, ce projet intéresse le riverain propriétaire de la parcelle qui deviendrait divisible puisque disposant d'un accès ; d'autre part, la commune nous a proposé il y a trois mois de lui transférer une partie des voies (30 mètres) faisant la jonction transversalement de trois lotissements (le notre et 2 voisins) ... sur laquelle déboucherait cette nouvelle voie. Nous ignorions ce dernier point (aucun des colotis ne s'est interessé de près au PLU et surtout, aux réserves) mais le projet a été éventé juste avant la dernière AG.
Le Maire a présenté la demande de transfert au motif de sécuriser un croisement situé sur nos voies, au milieu de la jonction (schéma en T), mais emprunté régulièrement par "tout le monde", ce qui faisait suite à une demande ancienne du précédent bureau.
Il semble bien que la commune soit démunie de droits rééls sur ces espaces et que son unique solution soit le L318-3 ou, si nous fermons, l'expropriation (contre rémunération, ce qui peut être prohibitif).
Le fait que le CdC ne soit pas "approuvé" facilite certainement sa modification. En dehors de la règle de majorité (qualifiée ?) y aurait-il autre chose à respecter (à part, l'interdiction d'insérer des règles d'urbanisme) ? La publication aux hypothèques, certainement ....
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Posté - 31 janv. 2015 : 17:01:22
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 17:05:27
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A Jean-Michel Lugherini : oui (non achèvement des travaux, mal façons, désordres consécutifs à la mauvaise évacuation des eaux pluviales et réparation du préjudice).
L'indivision apparait dans les actes de propriété dès le départ alors que le lotissement était autorisé pour 38 lots (dont 37 d'habitation). Le but du lotisseur était probablement de noyer le poisson en transférant les communs d'abord aux propriétaires puis à la commune.
Et en 1985, à la création de l'ASL, l'imbroglio était déjà installé (26 lots déjà vendus).
Effectivement, le professionnalisme du notaire pourrait être interrogé !
Pour répondre à votre dernière question, les droits indivis n'ont jamais été cédés à l'ASL.
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Posté - 31 janv. 2015 : 17:36:54
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Donc les espaces communs sont propriété indivise des colotis dont des proportions différentes.
Et votre ASL ne peut être que de gestion.
Son objet social définit ses seuls pouvoirs, les indivisaires conservant pour le reste comme à l'habitude ceux de dispositions et d'administration
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 31 janv. 2015 : 17:45:19
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à revenir sur le plan de la DISSUASION ...
avez-vous pensé aux ralentisseurs? |
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Baudolino
Nouveau Membre
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Posté - 31 janv. 2015 : 18:01:28
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A Jean-Michel Lugherini : surprise ! l'ASL ne pourrait donc avoir pour objet l'acquisition des parties communes actuelles (mais pourrait quand même faire l'acquisition de nouvelles parcelles, le cas échéant, puisque l'acquisition est bien l'un de ses objets).
Et, si je vous suis bien, l'administration de ce bien indivis ne pourrait êre délégué à l'ASL. Ai-je bien compris ? Si tel est le cas, le droit de fermer ou d'ouvrir les voies à la circulation publique fait-il partie de cette faculté d'administration (non délégable) ? Merci d'avance.
A majik : oui mais il n'y a pas unanimité pour installer ce type d'équipement. Certains craignent une accentuation des bruits (décelération / accélération) selon leur emplacement ; d'autres (ou les mêmes) mettent en avant un coût prohibitif (à 3 000 € l'unité, il en faudrait 3 ; nous avons la capacité financière mais cela réduirait considérablement nos économies alors qu'il s'agit d'un équipement de sécurité imputable à la commune dès lors que la voie resterait ouverte).
Quoi qu'il en soit, nous sommes une majorité (pas nécessairement qualifiée) pour souhaiter pour une fermeture, quitte à provoquer une expropriation.
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 18:02:56
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Petit oubli pour Jean-Michel Lugherini : l'indivision est à part égale (1/36ème) quel que soit la superficie du lot. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 31 janv. 2015 : 19:01:05
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citation: l'administration de ce bien indivis ne pourrait êre délégué à l'ASL.
Ai-je bien compris ?
non, vous n'avez pas bien compris
l'existence de l'indivision OBLIGE Ã l'ORGANISER
donc l'ASL est nécessaire
avec des statuts adaptés |
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Baudolino
Nouveau Membre
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Posté - 31 janv. 2015 : 19:17:25
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A majik : très bien. Donc, l'ASL peut consulter les colotis sur la fermeture des voies et si la majorité (qualifiée ?) est atteinte, organiser les travaux.
Mais quid du CdC ? Manifestement, en fermant les voies, l'ASL contredit le CdC qu'elle est chargé de faire respecter !!
Et quid des titres de propriété car, en cas de demande de transfert par la commune (qui surgira inévitablement dès que la demande d'autorisation de barrière sera déposée), les colotis contrediraient ces documents par lesquels ils s'engagent à "rétrocéder gratuitement" le 1/36 ème qu'ils détiennent.
Désolé d'insister mais s'il ne s'agissait que d'une décision individuelle, la recherche de l'efficacité pourrait primer sur le cadre juridique mais agissant au nom de l'ASL, je ne souhaite fourvoyer aucun coloti, financièrement (travaux) ou juridiquement (droit de propriété et/ou contentieux avec la commune). Merci d'avance pour votre intérêt.
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majik
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Posté - 31 janv. 2015 : 19:49:15
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citation: s'il ne s'agissait que d'une décision individuelle, la recherche de l'efficacité pourrait primer sur le cadre juridique mais agissant au nom de l'ASL, je ne souhaite fourvoyer aucun coloti, financièrement (travaux) ou juridiquement (droit de propriété et/ou contentieux avec la commune).
nous revoilà confrontés à l'imbroglio...
et il est nécessaire ...de faire le nécessaire pour ne plus avancer à l'aveugle
en priorité, identifier la portée des dispositions des actes de vente : est-il "acquis" que la propriété de la parcelle commune est répartie en indivision entre 36 lots (et non 37...)? définitivement?
les 36 colotis sont-ils unanimement d'accord sur ce point?
si oui, ils doivent s'atteler à ADAPTER les statuts de l'ASL
car l'ASL a besoin de sécurité juridique pour agir efficacement tant dans les décisions à prendre en AG que dans les relations avec la commune
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Sujet |
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Fermeture des voies communes 
