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lavandula68
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 Posté - 26 nov. 2010 : 00:50:19
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Salut !!
Est-ce que quelqu'un pourrait me dire à quoi rime l'intitulé de notre soi-disant compte bancaire séparé dont le nom est SYND COP résidence xxxx ?
Il me semblait que seul le sigle de SDC pouvait nous assurer de la véracité de notre compte "séparé" ?
Je sais aussi qu'il existe des banques qui utilise le nom de synd cop pour identifier des comptes professionnels de syndics et on vient de m'apprendre qu'il existait aussi d'autres banques qui pouvaient également donner cette appelation pour des syndicats de copropriétaires, est-ce vrai ?
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 Posté - 26 nov. 2010 : 07:34:10
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si on suppose que syndic cop, ne veut pas dire syndicat coopératif  , vous avez tout interet à vous préoccuper de votre CB ; en effet un CB séparé doit être au nom de votre syndicat (sous couvert de ou C/o, etc...) |
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JPM
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Posté - 26 nov. 2010 : 09:28:40
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Synd. Cop. xxx génère sans aucun doute au profit du syndicat la présomption d'existence d'un compte séparé ouvert au nom du syndicat.
La loi impose aux syndicats de forme coopérative de faire apparaître le caractère coopératif sur tous les documents émis, y compris les ordres de service. Pour le compte bancaire c'est Synd coop xxx. De plus un syndicat coopératif ne peut pas avoir un syndic professionnel.
Il faudrait toutefois préciser la totalité de l'immatricution. Le nom et l'adresse du syndic doivent apparaître à la suite pour la domiciliation et non pour l'immatriculation.
Le libellé souhaitable est alors Synd. Cop xxx chez Ct Dupont 21 rue des Roses 75022 Paris
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lavandula68
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Posté - 27 nov. 2010 : 19:31:33
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Salut à tous,
Pour répondre à JPM notre syndic est un syndic professionnel est l'intitulé de notre compte est :
SYND COP xxxxx (le nom de notre résidence) + notre adresse
L'adresse du syndic
code postal + ville du syndic
Le soucis est que notre syndic nous a remis une copie d'1 page de notre convention d'ouverture de compte mais pas le reste (en principe c'est 1 document qui fait plusieurs pages) avec inscrit dessus 1 numéro de matricule client qui ne correspond pas à celui indiqué sur le RIB !!
Est-il normal d'avoir un numéro de matricule client + 1 numéro de compte différent ?
si nous étions en compte séparé, il me semblerait normal d'avoir un seul et unique numéro de compte !
Nous sommes à la banque populaire, est-ce que quelqu'un saurait me dire comment ça marche chez eux ?
Moi personnellement je suis à la banque postale et il me semble que j'ai un seul numéro de compte et rien d'autre à côté.
De plus, le syndic encaisse tous les chèques que les copropriétaires lui envoient et qu'importe l'intitulé : on peut y mettre juste le nom du syndicat, le nom du syndic, bref TOUT EST ENCAISSABLE PAR CE DERNIER 
Merci pour réponses. |
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JPM
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4
Posté - 27 nov. 2010 : 22:50:27
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L'intitulé est incontestablement correct.
Le conseil syndical doit obtenir copie le la convention d'ouverture de compte. Ce refus de communication complète devient enervant.
Les chèques doivent être faits à l'ordre du syndicat et les banques ne doivent pas accepter la remise sur le compte unique du syndic d'un chèque établi à l'ordre du syndicat.
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malin
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 Posté - 27 nov. 2010 : 23:14:02
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Décidément JPM il est urgent que vous fassiez un stage chez un administrateur de biens ou un banquier afin que vous voyez que la réalité est tout autre
Pour exemple je peux établir un chèque de 200 € avec une signature qui n'est pas la mienne et pour un bénéficiaire qui n'est pas le Syndicat des Copropriétaires
et qu'il me sera débité sur mon compte la somme de 745.99 € étrange non, mais à partir du moment où il n'y a pas réclamation tout peut être fait, puisque les banques dématérialisent, passent les valeurs correspondantes aux fichiers transmis et ne contrôlent plus les signatures.
Bon c'est voulu, je n'ai pas voulu être rassurant   |
Édité par - malin le 27 nov. 2010 23:15:40 |
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JPM
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Posté - 28 nov. 2010 : 00:58:56
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La question n'est pas de savoir ce que font les banques mais de déterminer ce dont elles ont la responsabilité.
Il est bien certain que nombre d'entre elles doivent avoir un compte de profits et pertes solidement garni avec les indemnités qu'elles prennent en charge à la suite de leurs boulettes.
Il reste à ceux qui nécessairement sont en relation avec elles de vérifier leurs comptes et de formuler les réclamations justifiées.
Il est facile de vérifier si un chèque établi à l'ordre du SDC X doté d'un compte séparé été déposé au compte du syndic. Il suffit au copropriétaire de demander une photocopie recto-verso de son chèque.
Quelques euros de frais, mais une vraie satisfaction de faire boum chez le syndic et la banque. Pour le syndic un coup ça passe mais le second c'est la révocaion possible.
Inutile de montrer à un vieux singe comment faire la grimace.
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Gédehem
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Posté - 28 nov. 2010 : 10:31:06
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"Décidément JPM il est urgent que vous fassiez un stage chez un administrateur de biens ou un banquier ......"
Ah, Malin, c'est pas très malin, ça, pour un ex-confrère .... !!!
Parce qu'en matière de stage, c'est lui qui va vous y envoyer, vieux singe qu'il est .....
Un coup d'oeil sur son site vous montrera que des stages, il en a fait plus d'un ... Ã former les autres .... |
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JB22
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Posté - 28 nov. 2010 : 13:14:44
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"des stages, il en a fait plus d'un"
Oui mais peut-être pas en banque.
A part le post-marquage de la somme le traitement des chèques est automatique, tout juste contrôle t'on la présence d'une signature mais pas sa validité.
C'est cette absence de vérification qui faisait, il y a plus de 40 ans, que les banques refusaient les délégations de signature avec un plafond d'autorisation.
Les banques font un calcul entre le coùt d'un contrôle et les risques encourus d'un défaut de contrôle...
Il ne faut pas négliger le fait que les titulaires d'un carnet de chèques sont responsables de leur utilisation, ce qui limite la responsabilité de la banque. |
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lavandula68
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Posté - 28 nov. 2010 : 13:51:24
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Que d'interventions et je vous en remercie beaucoup !
Pour répondre à JPM quand vous dites :
"Il est facile de vérifier si un chèque établi à l'ordre du SDC X doté d'un compte séparé été déposé au compte du syndic. Il suffit au copropriétaire de demander une photocopie recto-verso de son chèque".
Et bien permettez-moi de vous dire qu'il EST IMPOSSIBLE MAIS IMPOSSIBLE d'obtenir la photocopie recto-verso d'un chèque puisque l'endossement notifié au dos du chèque relève du SECRET BANCAIRE et j'en ai fait l'expérience dans le passé avec un autre syndic encore !
Cet recherche de chèque m'avait coûté au moins 12 € (il y a de cela quelques années) pour obtenir au final la photocopie du recto de mon chèque, ça fait cher la photocopie
Depuis ce temps d'ailleurs je fais moi-même mes photocopies de mes chèques que j'envoie au syndic.
Bref tout ça pour vous dire qu'il n'y en a pas un parmi vous qui m'a réellement répondu quoi !!!
Quelqu'un connait-il la Banque populaire et pourquoi avons-nous un matriculue client et un N° de compte courant général différent ?
Je ne peux pas du tout compter sur le C.S. qui ne fait pas son boulot de contrôle et qui gobe tout ce que lui dit le syndic, alors comment faire ?
Il y a quelques années en 2006 exactement il y avait un certain pinpon qui avait le même problème que moi, quelqu'un sait-il la suite et la fin de son histoire ?
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malin
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Posté - 28 nov. 2010 : 14:01:10
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Citation de lavandula68
"..Bref tout ça pour vous dire qu'il n'y en a pas un parmi vous qui m'a réellement répondu quoi !!!.."
De base j'avais envie de vous répondre mais par votre attitude de dénigrement des UIstes, du Conseil Syndical et autres je m'en dispenserai |
Édité par - malin le 28 nov. 2010 14:04:01 |
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Gédehem
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Posté - 28 nov. 2010 : 15:03:57
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Calmos, Malin ... 
Lavandula a une longue histoire de "résistance" dans un syndicat composé à 90% de moutons bêlants, comme c'est hélas trop souvent le cas, avec un CS ignorant qui est aux ordres du "maitre-d'école-qui-sait tout", le syndic, lequel n'agit que dans son interet personnel de bon commercial qui a l'oeil fixé sur la courbe des marges...
Les question posée sont pertinentes, les réponses plus difficiles lorsqu'on est face à un "mur bancaire" !
Puisque vous préconisez des stages à certains, sans doute les avez-vous suivi pour pouvoir donner des réponses, des pistes ? |
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JPM
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Posté - 28 nov. 2010 : 15:12:30
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Impossible pour l'émetteur d'un chèque d'obtenir de sa banque la photocopie recto-verso de son chèque ?
et de plus au nom du secret bancaire ?
Plaisanterie !
Et pour JB 22 : pourquoi un stage en banque ? C'est bien le syndic lui-même qui place l'endos qui doit préciser sa qualité aussi bien dans le cas d'un compte unique ouvert au nom d'une société syndic que dans celui d'un compte séparé.
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malin
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Posté - 28 nov. 2010 : 15:34:35
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gédehem citation ;
Puisque vous préconisez des stages à certains, sans doute les avez-vous suivi pour pouvoir donner des réponses, des pistes ?
Vous avez le droit de poser des questions de la sorte qui portent atteinte à ma vie privée, je n'ai pas lu dans la charte une telle obligation sinon je ne l'aurai pas implicitement signée  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 nov. 2010 : 16:16:32
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Tiens, Malin, puisque vous parlez de stage, une idée me vient.
J'en prépare un et je n'ai pas mon correcteur
attitré (qui est de plus un UInaute). Je vous passe ce qui est fait en texte brut. Si vous avez des idées ??
Cela peut intéresser beaucoup Gedehem : ça parle de volumes !!!! On est en phase tous les deux là dessus
http://www.jpm-copro.com/Principes%...%20copro.htm
Ne le cherchez pas dans le site. Il n'y est pas.
Je suis sorti du sujet. Pardon.
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lavandula68
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Posté - 28 nov. 2010 : 17:18:17
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Salut à tous,
Non franchement les mecs (je supose que vous des garçons mais peut-être que je me trompe) à part Gédehem qui ne semble pas m'avoir oublié si vous saviez dans quelle résidence je vis et surtout les comportements lamantables des copropriétaires et pour finir il faut voir les membres du C.S. vous vous fouteriez une balle dans la tête  : IL FAUT LE VOIR POUR LE CROIRE MAIS JE SUIS SUR QUE MA RESIDENCE N'EST PAS LA SEULE EN FRANCE !!!!
Enfin, il faut de tout pour faire un monde, mais je trouve que certains interviennent vraiment sur le site pour "occuper leur temps" et ne donnent pas des conseils sérieux, c'est pas sympa, il y a vraiment des gens qui ont besoin d'un vrai coup de main. En tous les cas c'est comme ça que je vois les choses et excusez-moi si je vais en froisser plus d'un 
Pour répondre à JPM je crois, je suis désolée mais tout ce qui est inscrit au dos d'un chèque relève du secret bancaire et ce n'est pas une plaisanterie, mon conseiller financier le l'a dit lui-même et j'ai bien eu l'occasion de m'en rendre compte CROYEZ-MOI  . L'idée d'aller vérifier sur quel compte mes chèques étaient encaissés en demandant simplement la copie du chèque recto-verso CA FAIT LONGTEMPS QUE CELA M'AVAIT TRAVERSE L'ESPRIT, je vous l'assure
Bon pour finir avec ces N° de compte qui sont différents comme je l'ai longuement expliqué dans mes interventions précédantes, personne n'est en mesure de me répondre ?
Bon bein ce n'est pas grave et merci à tous  |
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malin
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Posté - 28 nov. 2010 : 17:38:21
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JPM, j'ai commencé à lire, les volumes m'intéressent depuis que j'ai été soumis a un casse tête (juridique et technique)
Je récupère une décision récente en cassation et vous l'adresse en MP
Si j'ai le temps je ne suis pas contre de collaborer |
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Posté - 28 nov. 2010 : 17:46:40
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JPM
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Posté - 29 nov. 2010 : 10:21:35
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Merci à JML pour ses observations
Je recadre mon initiative quelque peu inhabituelle : Mon topo a pour objet de faire en quelques pages la synthèse des grands principes du régime de la copropriété classique (loi du 10/07/1965) en tenant compte
de l'évolution des idées au cours du dernier demi-siècle.
Cette évolution est caractérisée par un retour aux sources du droit : la notion de volume d'espace, le droit des groupements sociaux, le droit des assemblées et la notion de syndic. Tout cela remonte à la plus haute Antiquité.
Le Code civil de 1804 a été une oeuvre magnifique par la qualité de sa rédaction notamment mais à cette époque on avait perdu de vue les solutions antiques. Pour ce qui concerne le droit immobilier le droit romain était un droit des surfaces et un droit des contrats. C'est le droit romain que l'on retrouve dans le Code civil, qui ne distingue pas les contrats des conventions.
Preuve en est que les commentateurs de la loi de 1965 ont tous renoncé a définir la nature juridique exacte du droit de copropriété et des organes de la copropriété (syndic, syndicat des copropriétaires et conseil syndical). Ils se sont contentés d'écrire qu'il s'agissait de notions " sui generis ", d'innovations particulieresd'un nouveau genre.
Il a fallu attendre les travaux du Doyen Savatier pour retrouver les idées anciennes et notament la notion de volume d'espace et ses qualités juridiques. On a vu pareillement revenir au jour l'acte juridique collectif, l'institution, et les développements possibles du droit de superficie (qui, lui, existe dans le Code civil pour régler des difficultés majoritairement rurales).
Enfin on a trouvé dans la thèse de Florence Jammes Bayard une parfaite définition de la notion de lot et un remarquable expose sur la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier (le droit de copropriété).
A la lumière de tout cela, on peut faire, si j'ose dire, une IRM du régime de la copropriété au lieu des radioscopies anciennes. Elle permet de constater qu'on trouve, pour l'essentiel, dans le statut de 1965 des règles parfaitement cohérentes avec le droit ancien. L'ennui est que par la suite les Juges les ont appliquées et interprétées à la lumière de travaux doctrinaux émanant majoritairement des praticiens et sans tenir compte de certains travaux universitaires souvent considérés comme relevant de la science fiction.
Une exception notable pourtant : les copropriétés en volumes qui ont été finalement validées après 20 ans de controverse.
J'ai tenté de reprendre tout cela dans mon site et le topo est une synthèse aussi brève que possible à l'intention des profanes.
Sur les observations :
Primo, j'ai un peu développé les copropriétés en volumes pour qu'on comprenne mieux ce qu'est réellement la division de la propriété d'un immeuble existant. Il n'y aura pas d'autre développement dans ce topo.
le terrain rectangle ? C'est bien sur pour simplifier ! Une copropriété en volumes peut être établie sur n'importe quel terrain, quelle que soit la forme dessinée par ses limites, et aussi sur des parcelles accolées en un tènement;
Par contre, le carroyage Lambert, c'est pour les militaires. Les plus anciens UInautes ont sans doute connu le célèbre " Banane craschée en 225, 112 " et le branlebas qui s'ensuivait !
Quant aux aux points « durs » angles de maisons, éléments supposés non-destructibles, ce sont des amers pour les marins. Le cadestre ne connait que les bornes.
Dans un règlement de copropriété en volumes, le terrain d'assiette est forcément défini par sa désignation cadastrale pour ce qui est de la planimétrie. Quant aux pointes, il ne peut s'agir que des angles solides des volumes qui ne peuvent, à ma connaissance, et pour l'instant, qu'être orthogonaux. Mais avec l'évolution de l'architecture il est sans doute concevable de songer à d'autres dispositions. C'est même peut être déja fait ?
Enfin j'ai suffisamment critiqué les sorties du sujet dans les forums UI pour évoquer la possibilité de créer un sujet nouveau pour les volumes.
Avis de Gedehem la dessus ?
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JB22
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Posté - 29 nov. 2010 : 11:34:54
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Plus que le libellé et le numéro d'un compte de banque c'est la convention d'ouverture de compte qui est prépondérente, car tout compte peut faire l'objet d'une convention de fusion.
Cela semblerait le cas de lavandula68, puisqu'il a deux numéros de compte donc probablement une clause de fusion dans un compte unique. |
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Posté - 29 nov. 2010 : 13:24:14
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A priori, JPM et moi-même risquons d’être à l’amende……(95% JPM, 5% JML )
Le sujet traité est plus que passionnant, mais avant de poursuivre, ce soir ou demain, devons-nous continuer sur ce fil ou un « spécial historique copropriété et volumes. JPM » pourrait être ouvert ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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