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ouragil
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France
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Posté - 23 nov. 2010 :  14:39:16  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Je vais signer après-demain un contrat de gestion chez un mandataire pour mon ancienne résidence.
D'autre part j'envisage de faire prochainement une acquisition immobilère . Si je ne touche que trimestriellement le produit de ma location , sera-t-il facile de le faire prendre en compte dans ma demande de prêt et avec quel document à l'appui ?


yarol
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 1 Posté - 23 nov. 2010 :  15:44:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ouragil
Je vais signer après-demain un contrat de gestion chez un mandataire pour mon ancienne résidence.

Réfléchissez bien avant de signer.

En théorie, un gestionnaire travaille pour vous. En pratique, il travaille avant tout pour lui.

Donc, lorsque c'est facile (encaisser un loyer ; vous faire un virement), ça roule. Dès que ça se complique (relance ; faire appel à l'assurance ; ...), il faut être derrière son dos et relancer son gestionnaire. Ca devient chronophage pour vous alors que vous avez pris un gestionnaire pour être tranquille.

Conclusion : quand ça roule, vous trouvez que 7 à 10% des loyers+charges, c'est très cher payé ; c'est du gaspillage. quand il y a des soucis, le gestionnaire vous gonfle car il n'agit pas de manière autonome ; vous vous demandez pourquoi vous le payez.

citation:
Initialement posté par ouragil
D'autre part j'envisage de faire prochainement une acquisition immobilère . Si je ne touche que trimestriellement le produit de ma location , sera-t-il facile de le faire prendre en compte dans ma demande de prêt et avec quel document à l'appui ?

En théorie, une banque prend de très grand risque à endetter quelqu'un au delà d'1/3 de son revenu. Voter endettement global sera celui du bien en location et de celui du futur bien. Par contre, les revenus fonciers ne sont pas pris en compte comme un revenu.

En pratique, ça dépend des banques et de votre situation. Si vous êtes haut fonctionnaire, vous devriez pouvoir trouver une banque pour vous endetter à 40%. Si vous intérimaire, ça sera plus difficile.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 23 nov. 2010 :  22:55:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
en plus il ne reverse les loyers que trimestriellement ???

mais c'est a refuser !!!

et puis attention a la durée du mandat: commencez par 1 an (et surtout pas plus, car vous serez bloqué pour une resiliation eventuelle si il ne vous satisfait pas).


yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 nov. 2010 :  00:28:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien d'accord avec la remarque de Joulia : ça peut rassurer d'avoir un gestionnaire au début. en 1 an, vous aurez le temps d'apprendre plein de chose en venant lire universimmo.

ceci dit, il y a des gestionnaires qui acceptent un contrat d'1 an ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 nov. 2010 :  06:39:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

En règle générale les banques prennent en compte 80 % des revenus locatifs au titre des revenus à ajouter , ce qui peut être beaucoup si on tient compte de l'imposition , des charges etc ....

Après cela dépend de la situation du bien , qu'elles sont les charges de copro ? de combien est le foncier ? et l'impôt sur les revenus locatifs à payer
Pour les charges de de copro , il faut compter 2/3 locataire et un tiers propriétaire au niveau de la répartition mais cela dépend aussi des travaux qui seront voter.

Si c'est ton ancienne résidence tu dois connaitre tous ces montants et de fait pouvoir calculer le solde en fin d'année , va voir la banque avec une simulation chiffrée , ca fait bien et ça donne confiance.

Pour ce qui est du gestionnaire , prend un contrat d'un an effectivement , récupère le montant du dépôt de garantie et fais toi payer au mois.
En général , c'est les grands groupe ( lamy , foncier ) qui font au trimestre mais cela reste un choix , il vaut mieux prendre au mois et tu mets tranquillement sur ton livret A comme le dépot de garantie.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 nov. 2010 :  10:32:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je me joins aux avertissements de yarol et julia

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 24 nov. 2010 :  11:17:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe30
En règle générale les banques prennent en compte 80 % des revenus locatifs au titre des revenus à ajouter

Face au client à qui elle veut faire signer un crédit, une banque compte ce qu'elle veut comme elle le veut. Face à la banque de france, il y a des règles.

citation:
Initialement posté par philippe30
Pour ce qui est du gestionnaire , prend un contrat d'un an effectivement , récupère le montant du dépôt de garantie et fais toi payer au mois.

attention à veiller à ce que le gestionnaire ne prenne pas de frais lorsqu'elle donne le DG au propriétaire. sinon, ça risque de ne pas être rentable.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 nov. 2010 :  11:52:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,


citation:
Face à la banque de france, il y a des règles.


Yarol , tu connais les règles de la banque de France ?

Manquerait plus que ça qu'il y est des frais sur la remise du dépôt de garantie au propriétaire .....il ne s'agit pas d'un encaissement locatif ( seuls les loyers et charges , récupération de TEOM ) mais juste d'un DEPOT de garantie

Faut mieux avoir le dépôt car il travaille à l'écureuil ...et de plus cela fais un mois d'avance donc un tampon en attente de règlement.

Philippe

Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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yarol
Contributeur actif

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Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 nov. 2010 :  15:10:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe30
Yarol , tu connais les règles de la banque de France ?

J'ai eu tort d'employer le mot "règle" puisque tout se juge au cas par cas. Même le fameux "1/3" d'endettement à ne pas dépasser n'est pas écrit. Mais il y a des usages quasi intangibles.

Si la banque vous fait vous endetter au delà du tiers de votre salaire pour acheter votre habitation principale et que vous ne pouvez faire face à votre crédit, la banque sera jugée responsable.


citation:
Initialement posté par philippe30
Manquerait plus que ça qu'il y est des frais sur la remise du dépôt de garantie au propriétaire .....

Certains témoignage de bailleurs d'universimmo ont indiqué avoir eu des frais sur le DG reversé à l'entrée du locataire : un gérant prend des frais sur les sommes encaissées ; le DG est une somme encaissée ; donc, le gérant applique son % sur le DG.


PS : philippe30, l'usage du forum universimmo veut que nous nous vouvoyons. je vous remercie de me vouvoyer à l'avenir ;)
Signature de yarol 
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bailleurx
Contributeur vétéran



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Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 nov. 2010 :  15:29:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'émets des doutes sur votre 1/3 yarol
pour ma part étant donné qu'il s'agissait d'investissements locatifs il à été fait référence à un "revenu résiduel" ce qui m'a permis de dépasser largement le seuil des 33% d'endettement

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 nov. 2010 :  17:01:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je d'accord avec bailleurx, car le 33 % d'endettement concerne l'achat de la résidence principale et les crédits annexes.

Par contre le 80 % de prise en compte du loyer en tant que revenu locatif est la règle que j'ai vu appliqué par les banques qui prennent en compte une partie des loyers , le reste étant de type charge propriétaire.

Toute les banques ne fonctionnent pas pareils , c'est sur et cela dépend aussi des interlocuteurs en place.

J'ai un endettement de 60 % mais les banques me prêtent encore ...

Philippe
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ouragil
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 nov. 2010 :  17:34:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous , la prochaine nuit va me porter conseil ... avec vos infos .

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 24 nov. 2010 :  17:39:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai oublié de préciser que compte tenu de la situation d'ouragil, j'ai supposé que son prochain achat concernerait son habitation principale.
Et je n'ai pas dit qu'obtenir un prêt au delà de 33% d'endettement était impossible : relisez la différence entre théorie/pratique.
Signature de yarol 
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bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 nov. 2010 :  18:24:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ouragil

Bonjour

Je vais signer après-demain un contrat de gestion chez un mandataire pour mon ancienne résidence.
D'autre part j'envisage de faire prochainement une acquisition immobilère . Si je ne touche que trimestriellement le produit de ma location , sera-t-il facile de le faire prendre en compte dans ma demande de prêt et avec quel document à l'appui ?

Luc Standon
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 24 nov. 2010 :  23:32:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par yarol

Par contre, les revenus fonciers ne sont pas pris en compte comme un revenu.

??? Comme une dépense alors ?

Je sens que si je mets les pieds dans le plat ici, les assiettes vont encore volées à la Grecque


Rajout :
citation:
Initialement posté par ouragil

Si je ne touche que trimestriellement le produit de ma location , sera-t-il facile de le faire prendre en compte dans ma demande de prêt et avec quel document à l'appui ?

Même recommandation que Joulia.
Si vous passez par une agence de gestion locative, il doit vous donner un récépissé détaillé lorsqu'il vous redistribue l'argent de vos locations (moins sa com' évidemment) : ce seront ces documents qui vous serviront de preuve d'encaissement. Si vous gérez seul, vous donnez bien des quittances mensuelles à vos locataires, donc ce seront les quittances qui feront acte de preuve.
Signature de Luc Standon 
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Édité par - Luc Standon le 24 nov. 2010 23:43:22

yarol
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 25 nov. 2010 :  12:00:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Plutôt que poursuivre le débat avec des commentaires plus ou moins pertinents, un conseil qu'on peut donner à ouragil, c'est qu'il aille voir son banquier. Il lui expose sa situation exacte et il lui demande combien il peut espérer emprunter dans le cas de son futur achat.

Ouragil, finalement, qu'avez vous fait concernant la gestion : z'avez signé ou pas ?
Signature de yarol 
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