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bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

PostĂ© - 08 oct. 2010 :  12:36:28  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour
j'envisage de confier un certain nombre de charges concernant la gestion et les réparations de mes logements , à une personne en qui j'ai toute confiance.
cependant je n'arrive pas à trouver sous quelle forme légale, je peux lui confier des missions telles que:
-visites de logements
-Ă©tat de lieux
-bricolage divers
- relance impayés... (je garderais à ma charge les verifications que je lui communiquerais, il ne s'agirait donc que de relationnel et secrétariat)
et ulterieurement
- rédaction et signature des baux

les solutions que j'ai envisagé sont
1) j'Ă©change les services contre une partie du loyer (Ă©change service contre logement) car cette personne est aussi locataire d'un de mes logements
- avantage : facile à gerer pas cher et directement déductible du revenu foncier, puisque loyer encaissé moins important
- inconvénient : pas facile d'officialiser un nombre d'heure d'activité variable
- questions: j'ai bien vu que ce type d'échange est légal , mais je ne suis pas certaine qu'il puisse être valable pour ce type d'activité (quoique les concierges... mais pour la partie gestion ??)
je ne connais pas ce type de contrat et vois pas comment les cautisations, la securité peuvent être couverts

2)la personne se met en auto entrepreneur et peut me facturer des prestations
- avantage : facture déductible du revenu foncier,
- inconvénient : bien choisir les statut et les activité de l'auto entrepreneur, la personne ne cotise pas pour sa retraite ...
- questions: je ne pense pas qu'un auto entrepreneur ai le droit de faire de la gestion locative, mais à partir du moment ou il n'encaisse pas les loyers, peut on trouver des prestation de services acceptée dans le statut auto entrepreneur qui permette à cette personne de faire visiter les logements et éventuellement de signer pour moi des EDL et/ ou des Baux

3) la personne se met en portage salarial avec une agence immobilière
- avantage : la personne obtient ainsi par délégation une carte d'agent immobilier (pour les contestataires si si c'est possible) et peut ainsi faire des actes de gestion locative sous le couvert de l'entreprise porteuse, la personne et l'entreprise cotise sur un nombre d'heures déclarées au même titre qu'un salarié
- inconvénient : ça nécessite de payer plus cher les prestations pour laisser une commission à l'entreprise porteuse
- questions: je ne pense pas que les activités de bricolage et d'entretient puissent passer sous cette activité


la solution qui me semble finalement la meilleure est un panaché auto entrepreneur pour les prestations de service et bricolage
+ portage salarial pour les activité dite de gestion locative


il me manque donc à connaitre quelles sont les activités qui sont sont jugées de "gestion locative" pure et quelles sont celles qui peuvent être classée en prestation de service ne tombant pas sous la loi hoguet

je serais aussi curieuse de connaitre
- vos avis, remarques, observations, contestation...sur mon raisonnement
- les idées ou solutions que vous avez peut être trouvé pour atteindre le même résultat


merci d'avance de votre participation


ribouldingue
Pilier de forums



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 1 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  13:26:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous ne pouvez pas utiliser les services a la personnes pour faire cela car il s'agit de la gestion de patrimoine ou au meix de la gérance d'une entreprise.

Si vous confiez ceci a qq,n, il doit répondre a la loi Hoguet. Pas d'autoentrepreneur en particulier.


Je ne crois pas que le troc soit acceptable en tant que travail, car de la manière que vous le voyez, il permet de shunter toutes les responsabilités sociales et entrepreneuriales.

Pour ma part, je pense que vous employez un salarié, il faut donc un contrat de travail. Il est sous votre responsabilité et il utilise votre compte en banque ou celui que vous dédiez oouvert en votre nom pour ces opérations.

citation:
avantage : facture déductible du revenu foncier,
Je ne vois pas comment vous pourriez faire cela...

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  13:29:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
la personne se met en portage salarial avec une agence immobilière
Ce n'est pas cela le portage salarial, je crois que vous faiets erreur....

Ca m'étonnerait en outre qu'une agence immobilière accepte ce genre de manip, ou elle n'a rien a agner et elle prend des risques énormes...

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  14:26:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci de vos réponses ribouldingue

pour le portage salarial il existe des agences qui acceptent de porter un salarié occasionnel (ou régulier) et certaines sont spécialisée dans l'immobilier
le salarié facture une prestation X , au nom de l'entreprise de portage qui encaisse le montant de la prestation et qui rémunère ensuite le salarié sur la base de la facture tenant compte d'une retenue de X% (environ 5 à 20%) pour eux et d'une retenue de X% pour les charges patronales Elle établi ensuite sur le restant un bulletin de salaire avec les charges salariales et elle verse le net au salarié porté
A ma connaissance il n'existe pas de restriction sur les possibilités d'accès si ce n'est d'avoir un casier judiciaire vierge et un un projet sérieux

le troc comme vous dites me semble litigieux, il existe pourtant la possibilité de de faire travailler qq en échange de logement (fille au pair, concierge....), mais je n'arrive pas à trouver de réglementation à ce sujet

oui j'avais déjà éliminé le cheque emploi service (nous ne reviendrons pas sur le long débat du post de joulia ;-)


je pourrais effectivement embaucher cette personne mais comme les flux d'activité sont très variables je ne vois pas quel type de contrat pourrait permettre de faire travaille qq parfois 30h par semaine et parfois pas du tout.
PS: si j'embauche qq pour s'occuper de mes locations, d'apres vous est ce que je pourrais passez ses rémunérations en charges sur mon foncier ?

d'autre part je connais d'autres personnes qui seraient intéressées par ce type de services, si on pouvait trouver une formule légale et honnête ça serait bien pour tout le monde





bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  14:51:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Initialement posté par bailleurx
avantage : facture déductible du revenu foncier,
Je ne vois pas comment vous pourriez faire cela...


c'Ă©tait bien entendu dans le cas d'un auto entrepreneur ou du portage salarial si il y a donc une Facture ...
en le passant dans travaux si c'est de la main d'oeuvre pour travaux ou dans frais de gestion si ce sont des frais de gestion ... Non ?

Édité par - bailleurx le 08 oct. 2010 14:53:26

nefer
Modérateur

13320 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  17:20:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
la gestion locative est réglementée par la loi Hoguet: vous ne pouvez pas y déroger

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  18:29:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

la gestion locative est réglementée par la loi Hoguet: vous ne pouvez pas y déroger


ok ça je sais ( et c'est bien pour ça que je pose des questions complémentaires )
est ce à dire que je ne peux pas embaucher une personne pour gérer mes locations ?

savez vous ce qui est clairement défini comme tâches de gestion locative ?
faire un EDL de sortie est -il forcement un acte réglementé par la loi Hoguet ou peut il être une simple prestation de service?
Ă  partir du moment ou cette personne ne touche pas Ă  mes comptes

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  21:02:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qu'une société de portage salaraile aituen spécialisation dans 'immobilier n'en fait pas une agence qui du seul fait qu'elle meploie temporairement votre protéger lui fait bénéficier de son autorisation selon loi Hoguet.


Le troc est interdit par la loi pour les entreprises, et réglementé pour les particuliers.

citation:
PS: si j'embauche qq pour s'occuper de mes locations, d'apres vous est ce que je pourrais passez ses rémunérations en charges sur mon foncier ?
Hum... Il faudrait qu'il ait une autorisation selon loi hoguet, sinon vous n'employez pas un gérant, mais un employé...


citation:
faire un EDL de sortie est -il forcement un acte réglementé par la loi Hoguet ou peut il être une simple prestation de service?
Soit c'est une personne qui gère, recoitrles loyers sur son compte et vous pouvez déduire les frias relatifs a cette administration, soit c'est un employé qui a délégation de signatuire et qui peut utiliser VOTRE compte chèque, en cecas ce n'est pslu déductible.

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 10 oct. 2010 :  10:45:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ok merci
bon admettons que je garde pour moi les baux et que cette personne n'encaisse pas d'agent pour moi elle n'a donc pas besoin d'avoir acces Ă  mon compte

admettons que j'embauche cette personne comme gardien d'immeuble
j'ai vu que les gardiens d'immeubles peuvent faire les état des lieux, se charger du relationnel avec les locataires , effectuer l'entretien et des réparations...

ses salaires dans ce cas sont bien passables en charges dans mon foncier ?



nefer
Modérateur

13320 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 10 oct. 2010 :  10:56:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

ok merci
bon admettons que je garde pour moi les baux et que cette personne n'encaisse pas d'agent pour moi elle n'a donc pas besoin d'avoir acces Ă  mon compte

admettons que j'embauche cette personne comme gardien d'immeuble
j'ai vu que les gardiens d'immeubles peuvent faire les état des lieux, se charger du relationnel avec les locataires , effectuer l'entretien et des réparations...

ses salaires dans ce cas sont bien passables en charges dans mon foncier ?





êtes vous propriétaire de l'immeuble en entier ?

si oui, les charges de ce salarié embauché dans le cadre de la CCN seront imputés dans les dépenses de l'immeuble

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 oct. 2010 :  13:38:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
oui nefer je suis propriétaire ce cet immeuble en entier
(et de d'autres aussi sur lesquels cette personne pourrait intervenir)

heu c'est quoi la CCN?

merci de votre réponse


Édité par - bailleurx le 10 oct. 2010 13:41:50

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 10 oct. 2010 :  18:39:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si vous vous lancez dans ce genre de manip pour rendre déductible son salaire,mais que vous l'imputez sur les charges locatives, ca va geuler, et a juste titre, du coté des locataires, et vous risquez tres tres gros...

Sur les autres immeubles, il n'aura aucune raison d'intervenir...

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 10 oct. 2010 :  23:36:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
?? je n'ai jamais dit que je souhaite le passer en charge récupérable au niveau des locataires
mais juste en frais déductible du revenu foncier
mais effectivement ça me semble très compliqué

je suis quand même étonnée qu'il n'y ai pas un moyen simple et legal de donner un peu de travail aux gens ...
enfin bon pk faire simple alors qu'on fait si bien compliqué

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 oct. 2010 :  07:11:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
?? je n'ai jamais dit que je souhaite le passer en charge récupérable au niveau des locataires
mais juste en frais déductible du revenu foncier
Je ne sais pas si vous le savez, mais les charges récupérables aupres des locataires dont vous ne demandez pas la récupération ne sont pas déductibles....

citation:
je suis quand même étonnée qu'il n'y ai pas un moyen simple et legal de donner un peu de travail aux gens ...
enfin bon pk faire simple alors qu'on fait si bien compliqué
j'ai deja réfléchi a problème et je n'ai pas trouvé de solution, et j'en ai même conclu qu'il n'y a pas de solution.

Il en est de même du cas ou vou voudriez, que ce soit en meublé ou en nu d'ailleurs, créer votre propre emploi pour faire ce type de gérance et de gestion.

Je suis intéressé par toute idée sur la quesiton..

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 oct. 2010 :  15:25:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
enfin bon pk faire simple alors qu'on fait si bien compliqué

les choses sont simples tant qu'il n'y a pas de problème ;)

il me semble qu'il faut une licence de droit pour ouvrir une agence immobilière. déjà que c'est le bordel avec des "pro" qui n'agissent pas toujours en respectant le droit, imaginez ce que ça serait si le travail était fait par une concierge.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  08:24:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
heuuu... ribouldingue:
je viens de verifier
dans mes declarations (2044 speciale )

Ă  frais et charges

il existe une ligne
frais d'administration (rémunérations des gardes et concierges honoraires et com versées à un tiers, rémunérations; frais de procédure)

(et aussi charges récupérables non récupérée au départ du locataire)

je pourrais donc si je comprends bien la ligne 1 tout au moins passer ces frais dans mon revenu foncier sans avoir à les imputer aux locataires (ce que d'ailleurs je ne cherche pas à faire, je souhaite juste que ce soit déductible de mon foncier)

d'autre part
j'ai vu comme je l'ai dit plus tôt que les concierges peuvent avoir pour missions outre le relationnel avec les locataires, l'entretien et les réparations, aussi les état des lieux et l'encaissement des loyers pour le compte d'une personne l'ayant mandaté
(pas la comptabilité , l'encaissement , ni la signature des baux)


je pense donc qu'il doit bien exister une solution

sachant désormais que cette personne ne veut pas être auto entrepreneur
il me reste Ă  savoir si en tant que particulier je peux embaucher un concierge
tout ce que j'ai trouvé jusque là demande d'avoir un N° de siret (en gros d'être une entreprise)

d'autre part j'ai lu la convention collective des concierges c'est très lourd

je ne peux pas pour en moyenne 5 à 10h par semaine faire rédiger le contrat par un avocat et et les salaires par un comptable
d'autant que je voudrais annualiser le temps de travail
il me faudrait donc trouver une agence (genre intérimaire) qui s'occupe de tout
ce qui au final pourrait me coûter très cher

je vais voir avec inspection du travail et la chambre des métiers quelles solutions ils proposent



je vous ferais part de mes avancées

si d'autres personnes ont des idées je suis preneuse







Édité par - bailleurx le 12 oct. 2010 08:27:12

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  09:16:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

heuuu... ribouldingue:
je viens de verifier
dans mes declarations (2044 speciale )

Ă  frais et charges

il existe une ligne
frais d'administration (rémunérations des gardes et concierges honoraires et com versées à un tiers, rémunérations; frais de procédure)
Oui, mais il faut que le tiers soit habiilité, donc loi hoguet.

citation:
(et aussi charges récupérables non récupérée au départ du locataire)

je pourrais donc si je comprends bien la ligne 1 tout au moins passer ces frais dans mon revenu foncier sans avoir à les imputer aux locataires (ce que d'ailleurs je ne cherche pas à faire, je souhaite juste que ce soit déductible de mon foncier)
je vous ai deja indiqué que les charges locatives récupérables dont la récupération n'a pas été demandée ne sont pas déductibles.

Au cas ou elles ont été demandées au locatair e tque celui-ci ne les a pas remborusées, elles en sont déductibels exceptionellement que lors du départ du locataire. Avec preuves bien entendu (courrier RAR de mise en demeure par exemple ou commandement d'huissier).

Ce n'est donc visiblement pas utilisable dans votre cas.
Ca l'aurait été iul y a qqs années avant ce changement de doctrine fiscale.

citation:
d'autre part
j'ai vu comme je l'ai dit plus tĂ´t que les concierges peuvent avoir pour missions outre le relationnel avec les locataires,
Le relationnel?

citation:
l'entretien et les réparations, aussi les état des lieux et l'encaissement des loyers pour le compte d'une personne l'ayant mandaté
A toitre accessoire bien entendu.
citation:
(pas la comptabilité , l'encaissement , ni la signature des baux)
Ca limite votre utiilsation de cette possibilité;


citation:
je pense donc qu'il doit bien exister une solution

sachant désormais que cette personne ne veut pas être auto entrepreneur
Laquelle?
citation:
il me reste Ă  savoir si en tant que particulier je peux embaucher un concierge
tout ce que j'ai trouvé jusque là demande d'avoir un N° de siret (en gros d'être une entreprise)
Non, a titre personnel, vous ne pouvez pas avoir un concierge, un concierge est affecté a un immeuble. Si c'est a titre personnel c'est un secrétaire.

citation:
d'autre part j'ai lu la convention collective des concierges c'est très lourd

je ne peux pas pour en moyenne 5 à 10h par semaine faire rédiger le contrat par un avocat et et les salaires par un comptable
d'autant que je voudrais annualiser le temps de travail
il me faudrait donc trouver une agence (genre intérimaire) qui s'occupe de tout
ce qui au final pourrait me coûter très cher
Bah oui...

citation:
je vais voir avec inspection du travail et la chambre des métiers quelles solutions ils proposent
ce n'est pas le role de l'inspection du travail a mon avis.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  09:31:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les postes de gardien , concierge, employé d'immeuble sont obligatoirement soumis à leur CCN

et donc l'emploi est affecté à un immeuble

soit vous embauchez un employé d'immeuble à temps partiel sur chaque immeuble, et vous devrez en imputer la charge dans les charges récupérables d e l'immeuble, soit vous mettez en gérance vos immeubles



bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  11:52:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nefer vous semblez en savoir plus que vous ne m'en dites sur la question

pouvez vous me dire si oui ou non en tant que bailleur indépendant je peux embaucher un gardien d'immeuble (s)
et si oui j'aimerais bien savoir à qui m'adresser l'URSSAF me dit que ça relève de la MSA mais que la MSA risque de contester (aujourd'hui c'est grève alors je verrais ca demain)

Avez vous des renseignements un peu + développés que vous accepteriez de nous révéler (j'ai cru déjà comprendre un contrat de travail par immeuble par exemple ...)

a titre commique l'URSSAF m'a cité 2 fois les CESUS je leur ai donc demandé de me confirmer leur propos par ecrit, mais oups... heu non.... (hésitation)....finalement c'est en cours de reflexion pour l'instant, ça devrait prochainement être possible....

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  13:04:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La MSA, mutuelle sociale agricole, quel rapport avec les cocnierges, et avec le sujet?

Vous pouvez évidemment engager un gardien d'immeuble ou un concierge mais je coris que votre problème n'est pas la.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 12 oct. 2010 :  13:43:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

nefer vous semblez en savoir plus que vous ne m'en dites sur la question

pouvez vous me dire si oui ou non en tant que bailleur indépendant je peux embaucher un gardien d'immeuble (s)
et si oui j'aimerais bien savoir à qui m'adresser l'URSSAF me dit que ça relève de la MSA mais que la MSA risque de contester (aujourd'hui c'est grève alors je verrais ca demain)

Avez vous des renseignements un peu + développés que vous accepteriez de nous révéler (j'ai cru déjà comprendre un contrat de travail par immeuble par exemple ...)

a titre commique l'URSSAF m'a cité 2 fois les CESUS je leur ai donc demandé de me confirmer leur propos par ecrit, mais oups... heu non.... (hésitation)....finalement c'est en cours de reflexion pour l'instant, ça devrait prochainement être possible....


la MSA n'a rien Ă  voir ici!



en tant que propriétaire d'immeuble vous pouvez faire un contrat de travail conformément à la CCN: lisez la CCN!

cet employé peut être à temps partiel avec un contrat par immeuble , toujours en respectant la CCN ET le droit du travail


cette personne ne pourra effectuer que l'entretien ou de menus réparations


si vous embauchez un gardien il devra être logé à l'immeuble
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