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LeNabot
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PostĂ© - 15 juin 2009 :  07:45:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
#
Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

Édité par - LeNabot le 09 sept. 2009 20:42:49

gregor
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Statut: gregor est déconnecté

 1 PostĂ© - 15 juin 2009 :  09:06:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

Des fois certaines vérités font mal. La bulle explosera violemment. Que les fanatiques de la hausse essayent de dire qu'il y avait pléthore de logement en 1958. Soit 13 ans après la IIe GM.

http://www.agoravox.fr/actualites/s...n-pays-55419

Côté logement

A l’achat : "Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coûtait en moyenne 262 loyers ?

A la location : "Représentant en moyenne 12 % du budget en 1979 pour toutes les catégories sociales, en 2006 le loyer est resté à 12 % pour les ménages les plus aisés mais est passé à 24,8 % pour les ménages les plus modestes. La hausse continue des loyers a atteint essentiellement les moins fortunés qui sont bien plus souvent locataires que les plus aisés. Pesant massivement sur le pouvoir d’achat des catégories les plus modestes, le logement apparaît dorénavant, selon l’étude de l’INSEE, comme le marqueur principal des inégalités." http://www.vie-publique.fr/actualit...

En février 2009, l’Adil, chiffre la part du loyer moyen (à Paris) à près de 37% du revenu des ménages (parfois 50%) les personnes vivant seules étant les plus impactées.

Conséquences : de plus en plus de gens vivent en colocation pour le plus grand profit des bailleurs privés. Elle est pas belle la vie ?



exemple rajout (fictif) : Je suis locataire pour 500 euros, mon propriétaire me vend son appartement
500 x 262 = 131 000 euros pour un 50 M2 soit 2620 euros le M2

Pour cette somme de 131000 euros mon propriétaire cherchait un rendement de 4,5% (c'est le taux que sa banque lui a appliqué pour le prêt qu'il a contracté)

131000 X 4,5%= 5895 euros : 12 mois = 491 euros

Dois-je acheter ?

Je vais bénéficier d'un PTZ et actuellement les taux ont baissé


Édité par - gregor le 16 juin 2009 18:05:58

gregor
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 15 juin 2009 :  09:39:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor


exemple : Je suis locataire pour 500 euros, mon propriétaire me vend son appartement
500 x 262 = 131 000 euros pour un 50 M2 soit 2620 euros le M2

Pour cette somme de 131000 euros mon propriétaire cherchait un rendement de 4,5% (c'est le taux que sa banque lui a appliqué pour le prêt qu'il a contracté)

131000 X 4,5%= 5895 euros : 12 mois = 491 euros

Dois-je acheter ?

Je vais bénéficier d'un PTZ et actuellement les taux ont baissé

Contre exemple.

Mon loyer est de 500 euros. En 1958 un logement valait 70 loyers. Mon propriétaire me le propose 500x70=35 000 euros a la fin du krach actuel.

Dois-je acheter ?


Vous rêvez, votre propriétaire va continuer à encaisser ses 500 euros par mois, pourquoi voulez vous qu'il vous brade son logement.

S'il place ses 35000 euros Ă  1,75% (son livret A et celui de son Ă©pouse )
il recevra 35000 X 1,75% = 615 euros : 12 = 51 euros par mois




gregor
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 15 juin 2009 :  09:45:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

Vous rĂŞvez, ....

C'est ce qui se passait en 1958.

Prix d'un logement : 70 loyers.

En 1998 :

Prix d'un logement : 133 loyers.

Et personne ne se plaignait. Ah si..... les agents immobiliers.


RĂ©pondez Ă  mon argument au lieu de refaire la guerre de 14

Comparez avec les loyers

Édité par - gregor le 15 juin 2009 09:48:47

gregor
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 15 juin 2009 :  09:52:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor


RĂ©pondez Ă  mon argument au lieu de refaire la guerre de 14

4,5% bruts pour un rendement locatif, c'est extrêmement minable. Trop de risques. Quelqu'un de sensé exigera 10 % minimum.

Rien qu'en prenant un PEL, vous en avez presque autant (4,5%), et sans rien faire. Ah si. Vous pouvez vous les gratter en attendant.





Vous estimez donc que les loyers sont sous évalués actuellement ?
Je ne paie pas assez cher pour mon T2 Ă  500 euros ?

gregor
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 15 juin 2009 :  09:58:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor


Vous estimez donc que les loyers sont sous évalués actuellement ?
Je ne paie pas assez cher pour mon T2 Ă  500 euros ?

Vous raisonnez à l'envers. Ce sont les prix qui sont trop élevés. Deux fois trop même.

Prenez votre exemple, ce n'est valable que si votre investisseur a acheté en 98. Soit deux fois moins d'investissements que maintenant.


OK mais mon propriétaire a t'il intéret à me vendre actuellement si le prix redescend à celui de 98 ?

gregor
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:10:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor


OK mais mon propriétaire a t'il intéret à me vendre actuellement si le prix redescend à celui de 98 ?

Ceux qui sont pris Ă  la gorge. N'oubliez pas : il vaut mieux se faire couper la main que le bras cinq ans plus tard.

Des gogos qui voudraient investir maintenant, vous n'en trouverez plus.

Et si le marché se bloque pour quelques années, ce qui est possible, ce sont les agents immobiliers qui en feront les frais. Il y aura une véritable hécatombe.


Votre haine des AI vous aveugle, il n'est pas question d'AI dans ce topic.

Mon propriétaire encaisse 500 euros nets par 12 mois soit 6000 euros par an.

Pourquoi voulez vous qu'il me vende son appartement
500 euros X 133 loyers (1998) = 66500 euros ?
Sil suit vos conseils il les mettra sur un PEL et il encaissera

66500 X4,5 = 2992 /an soit 249 euros par mois

Petit problème vous ne suivez pas l'actualité

http://www.365euros.com/epargne/ind...el-pour-2009


Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:13:58

gregor
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:15:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
excusez moi j'éditais mon post pendant que vous rédigiez le votre



"Petit problème vous ne suivez pas l'actualité "

http://www.365euros.com/epargne/ind...el-pour-2009

Le PEL aujourd'hui est Ă  2,50%



Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:20:04

gregor
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:22:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je reprends donc mon calcul à partir du taux actualisé

66500 euros soit le prix de l'appartement en 1998

66500 X 2,5/100 = 1662 euros divisés par 12 = 138 euros
manque Ă  gagner par mois 362 euros


mon propriétaire va me rire au nez

citation:
Votre schéma était valable en 1998. Plus maintenant. Pour réitérer le rendement, il faut diviser le prix par deux. Que vous le vouliez ou non.


Les loyers ne seront jamais divisés par deux et c'est ce qui compte pour mon proprio

Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:30:21

gregor
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:33:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

excusez moi j'éditais mon post pendant que vous rédigiez le votre
"Petit problème vous ne suivez pas l'actualité "

http://www.365euros.com/epargne/ind...el-pour-2009

Le PEL aujourd'hui est Ă  2,50%

C'est vous qui ne suivez pas l'actualité. En ce moment, la baisse est imprimée pour quelques années. Plus personne ne veut, ni ne peut, investir dans l'immobilier. Il n'y a plus de liquidités. Lisez donc les journaux.

Même en prenant comme hypothèse que les loyers ne baisseront pas et resteront stables, pour qu'une opération d'investissement soit rentable, il faut que les prix soient divisés par deux. Donc ceux de 98. Et encore. En priant que la banque suive.



Mais voyons donc, ma banque est ok car je suis dans les cordes pour l'endettement et j'ai un apport personnel suffisant.
Vous seriez Ă  la place de mon proprio vous me vendriez l'appartement au prix de 1998 ?

Je vous ferais aimablement remarquer que pour l'actualité c'est vous qui n'êtes pas à jour avec votre PEL, ne renversez pas la situation quand elle vous dérange

Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:36:11

gregor
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:45:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
LeNabot
citation:
Je préfère 3,5% tranquille que 4,5% avec des angoisses. Les 4,5% c'est uniquement pour un gogo. Et maintenant on n'en trouve plus.


vous ne savez pas lire, le PEL est Ă  2,5%

Je pense au contraire que mon proprio n'est pas un gogo et qu'il ne me vendra jamais à moitié prix, un bien qui lui rapporte 500 euros par mois pour en retirer seulement 138 euros selon les chiffres que vous nous indiquez( valeur 1998)


Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:46:37

gregor
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:53:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

vous ne savez pas lire, le PEL est Ă  2,5%
Pour quelqu'un qui prétend donner des leçons de finances, vous feriez bien d'entrer un jour dans une banque. Un PEL mené à terme rapporte 3,5 % et je maintiens fermement.

citation:
Je pense au contraire que mon proprio n'est pas un gogo et qu'il ne me vendra jamais à moitié prix, un bien qui lui rapporte 500 euros par mois pour en retirer seulement 138 euros selon les chiffres que vous nous indiquez( valeur 1998)
Un investisseur sensé ne se contentera jamais de 4,5% bruts. Il attendra.


Et mon propriétaire aussi attendra car il est "sensé"

gregor
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 15 juin 2009 :  10:55:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pas la peine de hurler

Si vous voulez parler "a terme" je ne vous explique pas combien mon proprio va gagner

A l'issue de son PEL il récupérera tout juste son capital vu l'inflation pendant toutes ces années

Édité par - gregor le 15 juin 2009 10:57:08

gregor
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:11:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

Pas la peine de hurler

Si vous voulez parler "a terme" je ne vous explique pas combien mon proprio va gagner
J'hurle parce que vous n'êtes même pas au courant des taux. Quant à l'investissement locatif, non seulement vous avez des taux minables vu les risques, mais vous avez un minimum requis dans le temps faute de quoi la défiscalisation disparaît.

citation:
A l'issue de son PEL il récupérera tout juste son capital vu l'inflation pendant toutes ces années
Est-ce que vous savez le taux de l'inflation ? On ne dirait pas. Et votre investisseur ne récupérera même pas 50% du capital investi s'il vend dans 5 ans.



Vous êtes incroyable, vous parlez d'AI quand il n'en n'est pas question puisqu'il s'agirait d'une vente en direct et défiscalisation investisseur quand je vous parle d'acheter ma résidence principale pour laquelle je bénéficierais d'une déduction d'intérets.


Pour les taux, petite piqure de rappel
http://www.francetransactions.com/e...ne-Taux.html

trouvez moi une période dans le temps, équivalente à votre PEL pendant laquelle il n'y a pas eu d'inflation



Édité par - gregor le 15 juin 2009 11:16:14

gregor
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:17:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

Vous êtes incroyable, vous parlez d'AI quand il n'en n'est pas question puisqu'il s'agirait d'une vente en direct et défiscalisation investisseur quand je vous parle d'acheter ma résidence principale pour laquelle je bénéficierais d'une déduction d'intérets.

AI ou pas AI, l'immobilier en investissement c'est fini. Pas à nos prix actuels. Quant aux déduction d'intérêts, le miroir aux alouettes pour les gogos, ils couvriront dans une portion infime le bouillon qui se prépare.


Je vous ai répondu avec des chiffres et vous avec des prévisions

Vos affirmations sont fausses parce que vous ne tenez pas compte du prix actuel des loyers

comme dit votre article objet de votre titre
citation:
En février 2009, l’Adil, chiffre la part du loyer moyen (à Paris) à près de 37% du revenu des ménages (parfois 50%) les personnes vivant seules étant les plus impactées.

Conséquences : de plus en plus de gens vivent en colocation pour le plus grand profit des bailleurs privés. Elle est pas belle la vie ?

Édité par - gregor le 15 juin 2009 11:22:07

gregor
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:26:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

citation:
Initialement posté par LeNabot

Je vous ai répondu avec des chiffres et vous avec des prévisions
La baisse actuelle n'est pas une prévision. Elle est déjà constatée. Et ce n'est pas avec un chômage qui explose que vous allez inverser la tendance.

[quote]Vos affirmations sont fausses parce que vous ne tenez pas compte du prix actuel des loyers
Pour quelqu'un qui ne connait même pas le taux de rendement du PEL, on ne peut pas dire que vous soyez compétent pour donner un avis sur la question. Commencez par faire le tour des banques et revenez nous voir dans un ou deux ans. Le temps pour parfaire votre formation.


Pour quelqu'un qui ne sait pas compter et qui annonce un taux ne correspondant pas à la réalité vous ne manquez pas de culot

Pour parfaire la votre de formation voici un site qui vous détaille le fonctionnement du PEL. Pour avoir du 3,5 %, il faut remplir quelques conditions et il y a un plafond d'intérets pour la prime.
http://www.question-epargne.fr/pelcel.html


Ces dernières années, j'ai rencontré de nombreuses personnes qui ont renoncé au prêt parce que les taux bancaires pratiqués étaient inférieurs au taux du PEL


Édité par - gregor le 15 juin 2009 11:32:48

amepi
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:32:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
Le problème n'est pas vraiment de connaître les prix de 58, même de 98, par rapport aux loyers de l'époque. Certes le passé est instructif, mais vouloir à tout prix qu'il revienne ne sert pas à grand chose.
Le problème est que la grosse difficulté des prévisions, c'est que ça concerne l'avenir, et que ce n'est pas en assénant "ça va baisser de moitié en quelques années" qu'on résoud quelque problème que ce soit.

Contrairement à ce qui a été dit ici, si c'était le cas les premiers à s'en réjouir seraient les AI. Lesquels ne sont pas ennemis de leurs intérêts et savent que plus les prix sont bas plus le marché est fluide. Ils préfèrent toucher 6 % d'une affaire qui se vend 200 000, plutôt qu'espérer 6 % de la même affaire en vente à 300 000.

Aux prix actuels, qui ont baissé de 15-20 % depuis 98, les investisseurs reviennent. Pas en masse, certes. Mais il y a de bonnes opportunités.
Signature de amepi 
amepi

gregor
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:36:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
amepi
citation:
Aux prix actuels, qui ont baissé de 15-20 % depuis 98, les investisseurs reviennent. Pas en masse, certes. Mais il y a de bonnes opportunités.


Vite une adresse ?

gregor
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:45:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor

Pour parfaire la votre de formation voici un site qui vous détaille le fonctionnement du PEL. Pour avoir du 3,5 %, il faut remplir quelques conditions et il y a un plafond d'intérets pour la prime.
Ne vous inquiétez pas. Le plafond du PEL va bientôt être inférieur aux prix pratiqués.


???? si vous pouviez m'expliquer pour parfaire ma formation

gregor
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:51:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
http://www.credit-conseil.fr/blog/b...-davril.html

2682 euros le prix du M2 Ă  Toulouse, cela correspond Ă  134 100 euros pour l'appartement de 50 M2 que je loue dans mon exemple .
J'avais calculé 131 000 avec votre formule du départ

Ne me dites pas que c'est trop cher voici ce que m'indique cotation immobilière
http://www.cotation-immobiliere.fr/...1000_0_0_1_5


10 euros le M2 mon proprio pourrait me demander davantage
http://droit-finances.commentcamarc...-loyers-2009






Édité par - gregor le 15 juin 2009 12:52:46

gregor
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 15 juin 2009 :  11:56:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LeNabot

citation:
Initialement posté par gregor


???? si vous pouviez m'expliquer pour parfaire ma formation

Attendez deux ou trois ans. Vous comprendrez.


Voilà une réponse "quelle est bonne"

regardez le taux du prêt que m'appliquerait la banque pour un plan souscrit début 2003
http://www.francetransactions.com/epargne/PEL.html

4,97 % et cerise sur le gateau
citation:
: pour les PEL ouverts après le 12.12.2002, le versement de la prime d’Etat n’a lieu que si un prêt épargne logement est effectué.



aujourd'hui je peux emprunter Ă  4,15% sur 15 ans , mon PEL ne m'a servi Ă  rien.

Édité par - gregor le 15 juin 2009 12:34:30
Page: de 2 
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