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Gédehem
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 Posté - 07 mai 2011 : 22:25:00
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Si cela pouvait résoudre les pb en copropriété, cela aurait adopté depuis longtemps !
Sauf que c'est une grave entorse au système démocratique qu'est la copropriété !
La raison d'être des AG c'est de débattre des questions inscrites, de confronter des opinions, et de décider par un consensus majoritaire.
C'est à dire pour certains par une modification de l'opinion qu'ils avaient préalablement établie : "J'étais contre le projet, mais compte tenu des éléments apportés en séance, de l'analyse qui en a été faite, de l'avis du CS, je suis pour."
Donner des consignes de votes avant la tenue de l'AG, c'est quasi faire un vote anticipé par correspondance. Ce qui est interdit. Et en poussant le système à l'extreme, seuls syndic et CS se réunissent pour dépouiller les "mandats/bulletins impératifs avec indication de votes" que tous auraient envoyé !
Pas besoin de se déplacer !
LE problème de fond est :
- la méconnaissance d'une grande majorité des copropriétaires (donc des CS désignés parmi eux), qui, en achetant un appartement ignorent tout de ce qu'est une "copropriété", ce que cela implique pour la gestion du "commun", dont beaucoup ignore tout "(Moi, j'ai un apparte, le reste c'est pas à moi, c'est au syndic de s'en occuper (sic)"
Avec sa conséquence :
- délégation de pouvoir à un tiers "sachant" (c'est lui le "professionnel" de la gestion immobilère, lui qui "sait"), délégation les yeux fermés, qui plus est avec l'idée que ce gestionnaire est le seul "patron" du syndicat, son chef. |
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Crochemore
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 62
 Posté - 08 mai 2011 : 11:24:38
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@Gédehem
Quelque part vos arguments se tiennent mais malgré tout démocratiquement parlant il reste à mes yeux pire de donner des pouvoirs en blanc
que démocratiquement supposer qu'on puisse, bien sur, changer d'avis avec les éléments apportés en séance .....
Car qui pourrait avoir l'outrecuidance de décider du changement d'avis de l'absent ? Celui qui aurait reçu un pouvoir ? Démocratiquement j'en doute !!!
Quand vous dites, je cite : "c'est lui le "professionnel" de la gestion immobilière, lui qui "sait" .......idée que ce gestionnaire est le seul "patron" du syndicat".
je répond => assurément, ayant vécu le moyen âge au 20ème siècle dans une copropriété, je peux me permettre de dire que les neurones de certains en sont encore là et c'est désolant !!!
Bref, quelque part, le syndic n'est patron de RIEN, si ce n'est qu'il doit veiller au respect des règles établies au niveau du droit et au niveau de la copropriété et surtout ne pas empiéter sur ce qui n'est pas de son ressort.
cdlt
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Gédehem
Pilier de forums
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63
Posté - 08 mai 2011 : 12:56:19
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Lorsque j'écrivais à propos du syndic :
""c'est lui le "professionnel" de la gestion immobilière, lui qui "sait" .......idée que ce gestionnaire est le seul "patron" du syndicat".
j'exprimais ce que pensent et disent une majorité ignorante de copropriétaires.
Ben entendu qu'l n'est "patron" de rien du tout ! Sauf que 80% des copropriétares pensent le contraire, et que prétendre leur démontrer leur erreur qui plus est en contestant le "Maitre" syndic est crime de "lèse Majesté" aussitot condamné !
S'il faut prendre des mesures c'est contre le laxisme, le j'm'enfoutisme des coproprétaires, leur ignorance, voire leur bêtise, avec attribution de coups de pieds aux fesses ou du fouet pour les plus atteints, et il y en a ! 
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Louis92
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64
Posté - 08 mai 2011 : 17:20:53
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gédehem vient d'écrire : citation: S'il faut prendre des mesures c'est contre le laxisme, le j'm'enfoutisme des coproprétaires, leur ignorance, voire leur bêtise, .. Pour guérir la bêtise, je ne connais pas de remède mais pour le reste, on peut s'interroger sur le seuil de charges qui ferait réagir les copropriétaires et arrêter leur laxisme, leur j'm'enfoutisme, leur ignorance, y a bien une limite, non ?
Je pense que toutes les copropriétés ne sont pas dans le même sac.
Pour les copropriétés avec des appartements assez grands (> 50 m2 de moyenne), avec jardins, avec ascenseurs partagés par peu d'appartements, ou avec piscine, les charges peuvent s'approcher du seuil les rendant trop lourdes par rapport aux revenus d'une part majoritaire des copropriétaires (ou alors la bêtise et les hauts revenus sont très répandus dans notre pays). Je pense que les copropriétaires de ces copropriétés-là s'intéressent à leurs charges, leur bien et aux AGs avant d'envisager de vendre et d'acheter ailleurs où les charges sont moins lourdes.
Pour les copropriétés avec petits appartements et sans piscine, les charges courantes peuvent représenter seulement 80 € par mois. Une réduction nette de charge, 5% par exemple, obtenue par un CS actif ne fait que 1,60 € par mois ! Comparés aux revenus mensuels, on peut comprendre que les copropriétaires se moquent de ces 1,60 € et ne s'occupent pas vraiment de leur bien ... tant qu'il n'y a pas de gros pépin non pris en charge par l'assurance, tant qu'il n'y a pas à ravaler extérieurement ou intérieurement ou à changer la tuyauterie ou à refaire de la toiture ou des étanchéités de terrasse. C'est donc sur ces points qu'il faut sensibiliser. Dans cette catégorie, on doit trouver beaucoup de résidences secondaires.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 08 mai 2011 17:58:00 |
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bossa972
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Posté - 08 mai 2011 : 18:42:47
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Entiérement d'accord avec Gédehem.
J'en suis à ma troisième copro..
Je cite "entendu qu'il n'est "patron" de rien du tout ! Sauf que 80% des copropriétares pensent le contraire, et que prétendre leur démontrer leur erreur qui plus est en contestant le "Maitre" syndic est crime de "lèse Majesté" aussitot condamné ! ""
Et pour moi ca me vaut depuis que j'ai offensé sa Majesté le Syndic d'être "harcelée ", dénigrée, décridibilisée voire accusée par ce syndic. Et dans une petite copro ou 2/3 des copro sont absents et le CS "tenu à bout de souffle par 2 femmes il est doifficile de se défaire de ce syndic !!!
Ce serait bien de trouver un moyen d'obliger les copro à assister aux AG , car sans leurs implications on ne peut rien faire.
On ne peut que subir l'ascendant du syndic et voir notre bien se dégrader, et le meme syndic placer ses contacts qui rachétent
à moindre coût .... On en est arrivé là et c'est grave . Courriers circonstanciés du CS, RAR au procureur par un copro ..... rien ne les atteint et ils le savent ....
qu'on trouve la force de supporter !!!!!
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Posté - 08 mai 2011 : 21:00:26
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citation: dans une petite copro ou 2/3 des copro sont absents et le CS "tenu à bout de souffle par 2 femmes il est difficile de se défaire de ce syndic !!!
Ce serait bien de trouver un moyen d'obliger les copro à assister aux AG ... Honnêtement ce n'est pas cela qui va regarnir le conseil syndical ni donner au syndic quelqu'un a qui parler.
On peut accuser le syndic, mais si les 2/3 des copropriétaires sont absent, c'est bien lu le chef, finalement... e c'est bien ainsi que les 2/3 des copropriétaires voient les choses. C'est désolant, mais c'est comme ca. |
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Crochemore
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Posté - 08 mai 2011 : 21:26:49
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Franchement désolé mon cher Ribouldingue d'avoir à vous contredire
mais :
Si les 2/3 sont absents , le syndic ne devient pas pour autant le chef, ni finalement , ni en réalité ....
Question chef, on pourrait croire que c'est alors le 1/3 des présents qui deviennent chefs sauf que ce 1/3 des présents ne peut pas prendre n'importe quelle décision faute de quorum pour certaines résolutions.
quand vous dites, je cite : "c'est bien ainsi que les 2/3 des copropriétaires voient les choses", sauf qu'ils oublient que pour certaines résolutions il faut un certain quorum et que le syndic ne pourra pas et ne devra pas décider à leur place.
Donc les 2/3 ne s'assument pas en étant absent et le syndic n'est pas pour autant le chef !!!! Certes => ça n'évolue pas !!!!
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Posté - 09 mai 2011 : 07:47:31
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Je ne vous parle pas de ce qui est légal, que je ne conteste nullement, mais vous premez toujours tout au premier niveau.
Je constate que si les deux tiers des intéressés sont absents, c'est bien qu'ils pensent que le boulot est pour quelqu'un d'autre... et que EVIDEMMENT ils ne comptent surement pas assumer leur role de chef;
Vous le tournez comme vous voulez et vous pouvez surement en conclure que le syndic est coupable, mais je ne suis pas de cet avis.
D'ailleurs vous ne dites pas autrement ici, un comble:citation: sauf qu'ils oublient que pour certaines résolutions il faut un certain quorum et que le syndic ne pourra pas et ne devra pas décider à leur place.
Entre décider et etre chef, il doit y avoir l'espace d'une fine aiguiille
Accessoirement, je ne vous suis pas 'cher' vu que je ne vous ai rien facturé.... |
Édité par - ribouldingue le 09 mai 2011 07:49:35 |
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Gédehem
Pilier de forums
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69
Posté - 09 mai 2011 : 11:20:01
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CQFD : lorsque les 2/3 des copropriétares sont absents (par confort, ignorance, lacheté, laxisme, etc etc ...), absents dans tous les sens du terme, c'est bien le syndic qui va tirer les ficelles, "chef" ou pas, car il faut bien faire tourner la boutique !
S'il y a une responsabilté à chercher, c'est donc bien vers les copropriétaires qu'il faut d'abord se tourner, cas c'est là l'origine de tous les désordres et litiges ....
Mais comme il faut faire tourner la boutique, c'est le syndc qu va s'en charger, en tenant compte prioritairement de son intéret, qui est basé principalement sur la courbe des marges !
Car il y a cet autre aspect, que les mots ou les approches juridiques ne peuvent masquer : nous sommes dans une relation quasi uniquement commerciale, où le syndic est de fait un "prestataire de services", ici de gestion immobilière.
La preuve évidente : la prééminence du "contrat du syndic", contrat qui n'existe pas dans la loi, présentation d'un "contrat" qui est un préalable à sa désignation.
Juridiquement la chose est pourtant claire, c'est l'inverse : le syndic mandataire (social) du syndicat agit dans le cadre d'une "Délégation de pouvoir" décidée/accordée par l'AG, le "mandat", lequel forme par acceptation du mandataire le "Contrat de mandat".
Sauf que le "contrat de mandat" procède du "mandat", en est sa traduction, mais ne précède pas cette délégation de pouvoir.
Il ne faut pas se cacher : la relation personnelle "intuitu personae" s'est transformée en une relation unquement commerciale, contractualisée.
On a donc une perversion d'un système, |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 17 mai 2011 : 19:31:48
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Vos conversations sont intéressantes, toute schématisation des relations avec les méchants syndics et les gentils propriétaires vole actuellement en éclat, pour une vision plus élargie ou les écueils à la bonne gestion d’un immeuble (objectif final commun aux deux parties) sont multifactoriels.
Ce n’est pas uniquement de la bonne tenue d’une AG et de sa contestation ou bien du renvoi du syndic (assez souvent physiquement non identifié par ailleurs semble t’il) que dépend une gestion efficiente.
Ces dysfonctionnements ne sont pas faciles à traiter car ils concernent le plus souvent la vie de l’immeuble entre deux AG. La vie de l’immeuble mais surtout la vie du personnel de l’Agence assurant la gestion de l’immeuble en relation avec les occupants (au sens large de l’immeuble) avec les employés, avec les prestataires et éventuellement un architecte.
Il existe peu de contrôles sur site dans les immeubles, il avait été prévu un cahier de suivi qui n’est pas appliqué, il faudrait en fait une gestion informatisé un dossier immeuble en copropriété (DIC).
Avec d’abord des professionnels sérieux
Les copropriétaires et certains conseils syndicaux ont du mal à organiser avec le gestionnaire ou syndic les AG,…. Ils ne savent alors que faire
De cette prose on voit bien que l’AG dure seulement une journée, et nous habitons ou sommes propriétaire de l’appartement 365 jours….
C’est à dire qu’en fait le syndic est réellement le patron le reste du temps (évitant les contestations d’AG !) et c’est cela qui se reflète avec un paroxysme lors de ces fameuses AG avec des décisions à prendre.
Quoi d’étonnant d’avoir des copropriétaires frustrés déçus, ne venant pas aux AG !
La Profession immobilière, les administrations n’ont pas réussi à mettre sur le marché des professionnels à l’année, mais seulement des professionnels d’une journée (ne me dites pas le contraire) car certains de ces professionnels que l’on voit lors de l’AG ne se déplacent même pas, plus dans les immeubles depuis des années !!!
De ce fait certains membres des conseils syndicaux se substituent sans compétence particulières ou avec des carences pour faire l’état des lieux, contacter les prestataires,…. Sans se rendre compte parfois qu’ils accélèrent la frustration des autres et une gestion le plus souvent à risque au vu des difficultés et très souvent inefficiente car les prestataires en profitent.
C’est au syndic de faire marché la boutique et il y a là une prestation commerciale, et contractuelle (charges, honoraires et % en plus sur certains suivis). Il est payé pour cela etil a théoriquement la compétence et reconnaissance ou délégation.
Pour moi les copropriétaires le plus souvent divisés n’ayant pas les mêmes préjudices sont désarmés et mal conseillés devant le maquis de procédures de contestation et devant les difficultés de saisie des divers tribunaux,…
Le niveau important dans certaines copropriétés (combien ? quel %) des dérives, d’arbitraires partiaux, de dysfonctionnements est accepté par la force parfois mais le plus souvent par la ruse, l’habitude, l’incivisme des uns et des autres,
N’importe qui après AG fait n’importe quoi, avec l’architecte, le concierge ou le Président du conseil syndical. Avec parfois un syndicat composé de n’importe qui !
Les professionnels ne réagissent pas et les associations de défense des copropriétaires non plus. Les médias reprendront leurs éternels justifications à ce désastre sur le dos des professionnels et leurs éternels conseils juridiques notamment sur le bon fonctionnement d’une AG et d’un conseil syndical, aux bons copropriétaires… bref, à coté de la plaque !
Il faut de véritables professionnels et cela manque, certaines Préfectures donnant les cartes n’importe comment et sans contrôle a posteriori.
Vers une compétence des syndics professionnels ? (mars 2009)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
En AG entre copropriétaires les résolutions de problèmes posés sont complexes
Comment interpréter ce RIB ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8839
Engager responsabilité du syndic sur malfaçon ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9059
Ils sont complexes même comme on le voit ci dessus entre professionnels (cf. banquiers, juges, incapables de reconnaître un compte séparé de copropriété)
Jamais les copropriétaires seuls ne pourront régler les problèmes divers :
- Un ravalement non fini
- Des installations privatives électriques détruites pendant les travaux sur parties communes,
- Un autre portail livré à la place de celui commandé
- Une superficie de ravalement majorée : 348 m2 facturé pour une surface de retaille réelle de 93,43 m².
- Les propriétaires de caves modifiés et interchangés,…
Les avocats actuels non plus ne peuvent, ne veulent ou ne savent résoudre ces préjudices réels
Moult écrivant à propos du personnel des administrations indiquait
C'est ainsi qu'un acte frauduleux mineur est recouvert d'actes super-frauduleux créant une situation dont la complexité est retournée contre le demandeur d'éclaircissement :
"nous ne comprenons pas votre demande..."
"ce sont des problèmes privés"
"mais en quoi ça vous concerne?"
et autres propos de mauvaise foi
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=44339
Moult avait raison, très raison, je l’ai appris à mes dépends, mais il en est de même de certains syndics, de certains copropriétaires, de certains prestataires. D’autant que la présomption d’innocence vis à vis de criminels supposés ajouté à une inorganisation et incompétence légendaire rend aléatoire et même contre productif, voire dangereux pour l’individu honnête les dénonciations civiques de non respect de la Loi Hoguet.
Les forces de l’argent faciles s’imposent en France et nombreux en plus des syndics professionnels en sont bénéficiaires : prestataires, architectes, avocats et parfois certains copropriétaires (ou représentant de copropriétaire !) par des prestations privées de l’architecte par exemple,… ou d’autres événements ou avantages
Le contrat existe (vote en AG). On a vu la querelle stérile d’interprétations divergentes de leurs régularités entre l’ARC et la DGRCF il y a quelques mois !
Tout est à mon avis à faire pour régler rapidement, efficacement les contentieux concernant la gestion de nos immeubles, syndics, copropriétaires, et associations doivent proposer aux politiciens et hauts fonctionnaires des solutions simples mais effectivement novatrices.
Il faut ne pas s’intéresser exclusivement à ce qui se passe à l’AG (une journée) mais assurer une quiétude et une bonne gestion 365 jour – 1 ( ou - 305 jours au moins pour ceux qui ne parlent uniquement que de contestation de décision).
Il faut une réforme novatrice, avec un guichet unique des plaintes et un contrôle des faits et dysfonctionnements dénoncés dans les immeubles eux mêmes. Vérifier notamment l'application la relation "intuitu personnae" du syndicat avec son mandataire.
Cela réduira les frustrations (le pénal, délit d’escroqueries astucieuses « passoire ou poubelle », la Loi Hoguet peu souvent respectée et appliquée) celà permettra d'éviter les autres fraudes sociales et les erreurs et la charge en procédures judiciaires (manque de moyens de la justice !).
Il faut déjudiciariser +++,
Exemple typique, récent (mai 2011) :
Absence de syndic
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9832
Voilà , je suis un peu long comme d’habitude,….
C’est le but du programme défini ci dessus dans ses grandes lignes dans ce courriel et programme améliorable qu’il faut impulser au niveau national dans l’intérêt de tous et toutes et surtout dans l’intérêt de la bonne gestion à moindre coût de nos immeubles.
Merci à ceux et celles qui en ont fait la diffusion.
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Posté - 18 mai 2011 : 07:52:55
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citation: toute schématisation des relations avec les méchants syndics et les gentils propriétaires vole actuellement en éclat, Quand on transforme un problèem réel en question morale, en géénral on fait erreur.
Il faut se poser la questoin de ce qui ne 'focntionne pas' dans le schéma existant. ici, la non motivation des propritaires, qui n'en fait pas des méchants pour autant.
citation: Quoi d’étonnant d’avoir des copropriétaires frustrés déçus, ne venant pas aux AG !
Je suis tout a fait en désaccord avec cette affirmation, sur 100 coprorpriétaires absents aux AG, il doit y avoir au plus 5 frustrés, donc ce n'est pas l'explication.
Et sur les 5 il doit y en avoir deux qui sont frustrés par d'autres copropriétaires plsu que par le syndic.
par conséquent ce n'est pas sur cette affirmation qu'on eut batir quoi que ce soit. |
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Crochemore
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72
Posté - 18 mai 2011 : 09:50:32
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@Ribouldingue
==> assurément je suis d'accord : "non motivation des propritaires, qui n'en fait pas des méchants pour autant." et encore heureux que le fait de ne pas aller en AG ne doivent pas être considéré pour en faire des méchants ...
Tout comme le fait de ne pas aller voter aux élections dans notre république , les citoyens qui s'abstiennent de voter ne vont pas encore en prison ... Encore heureux car ça ferait des années que je serai enfermé a double tour ..
MAIS, je ne pense pas que le Docteur Alain Le Hyaric ai prétendu le contraire et donc ai prétendu que la non motivation des propriétaires en faisaient des méchants !!!!
Toutefois quand vous dites : " ..... Et sur les 5 il doit y en avoir deux qui sont frustrés par d'autres copropriétaires plsu que par le syndic" => d’où tenez vous ces statistiques ?
En fait, il y a probablement une 1ère partie "frustrée" comme vous dites par d'autres copropriétaire et une 2ème partie "frustrée" par le syndic (ne pas rêver, beaucoup de copropriétaires parmi ceux qui critiquent leur syndic sont , à mon avis plus souvent ceux qui sont absents aux AG que ceux qui sont présents, mais je peux me tromper .. ce n'est qu'un ressenti … par rapport à ce que je constate et entend ..) …... et une 3ème partie pour diverses raisons.
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Posté - 18 mai 2011 : 12:29:08
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Je ne le tiens pas d'une statisique, mais de ma pratique;
On voit des copropriétaires ne pas venir parce que untel sera la. Ca arrive souvent.
Je vois rarement des copropriétaires ne pas venir parce que le sydnic sera la.Ni même parce que le syndic le dégoute;
Donc chez mois ca serait 5 sur cent pour causes d'incompatibilité avec les voisins, et 0 pour incompatibilité avec le syndic
Puisque vous me posez la question, et que vous affirmez que des copropriétaires ne vont pas en assemblée pour cause de 'syndic', et que ca a l'air dans votre argumentaiton de représenter une riason majoritaire, d'ou tenez vous votre information? |
Édité par - ribouldingue le 18 mai 2011 12:32:27 |
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Gédehem
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74
Posté - 18 mai 2011 : 14:09:33
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Crochemore fera sa réponse !
Je ferais la mienne : la fameuse "cause du syndic" vient de fait que c'est un électron libre qui fait ce qu'il veut, à commencer par diriger l'AG, en passant par l'imposition de ses seules vues !
Sauf qu'il s'agit là de l'exposition très claire du laxisme, de la passivité, du j'm'enfoutisme, de la lacheté, de la démission ...etc, des copropriétaires, d'une majorité d'entre eux.
Si l'on y ajoute ces conseillers désignés parmi ces moutons laxistes, laches et passifs on a le résultat attendu : le syndic prend toute la place laissée libre, voire un peu plus, puisque personne (ou en petit nombre) ne s'oppose à ses pratiques !
"Si personne ne tient fermement les renes du cheval qui tire la cariole il ne faut pas s'étonner qu'il n'en fasse qu'à sa tête" .....(vieux proverbe ariégeois que je viens d'inventer.)
Il ne me semble pas nécessaire de chercher la paille dans l'oeil du voisin, et encore moins les bons et les méchants, alors qu'il n'y a que laxisme et démission bien souvent par confort des principaux intéressés, les copropriétaires. |
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bossa972
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Posté - 18 mai 2011 : 15:58:37
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Encore une fois très d'accord avec Gédehem. Il y a la loi, l'esprit de la loi, les réglements et ... la pratique. Et dans la vie tout est question d'EQUILIBRE !!
Mais dans tout ca le syndic prend toute la place que lui laisse les copro.
Pour essayer d'etre "constructif", je pense qu'une mesure assez simple pourrait rétablir l'équilibre; cad accorder du pouvoir au Conseil syndical.
Cette instance n'est meme pas obligatoire, elle n'a qu'une role consultatif que les syndics à la mode Jules César ( "diviser pour mieux régner ..) croquent tout cru ..
Attribuer un role plus actif, co décisionnaire au CS rétablirait l'équilibre des pouvoirs au sein de la copro, face aux syndics outranciers.
Quand je disais que 2/3 des C sont absents c'est un constat et pa un jugement. Et la désaffection est encore plus grande quand il faut trouver des volontaires pour le CS , quand tte l'année et lors des AG le syndic fait passer le CS pour des abrutis..
et on se retrouve avec un CS qui prêche dans le vide, un syndic qui se passe de ses avis et des voisins qui le regarde de travers !!
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Sunbird
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76
Posté - 18 mai 2011 : 16:09:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
laxisme et démission bien souvent par confort des principaux intéressés, les copropriétaires.
Malheureusement c'est une triste réalité.
Une expérience récente : dans une petite copropriété (30 lots) j'ai repris avec une autre personne le contrôle du CS. Nous sommes sous la menace d'un arrêté d'insalubrité sur partie commune. Je passe sous silence le passé, mais je peux parler du présent. Nous avons mis en place une liste de diffusion pour communiquer, un blog pour informer, une adresse mail pour contacter le CS. Tout le monde a été informé, par la note d'information dans la convocation de l'AG. Déjà sur 30 convocations, seulement 18 distribuées!!!
Sur le blog 9 inscrits! Parmi ces inscrits 2 participent. Le constat est édifiant.
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Crochemore
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77
Posté - 18 mai 2011 : 17:30:50
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@Gédehem
Normalement , celui qui devrait diriger (ou plutôt PILOTER) l'AG est et reste le président de l'AG élu en début d'AG. (ce qui est le cas actuel dans la copropriété ou je suis et ça fonctionne bien). Mais bien sur, certains syndics aimeraient pourvoir en garder la maitrise et donc rester maîtres de la la situation.
Ceci dit, ça dépend des copropriétés et quand le Président de l'AG et les copropriétaires se laissent mener par le bout du nez, le syndic sans en être président (ce qu'il n'a pas le droit d'être) peut en prendre à tort ou a raison le rôle de président d'AG tandis qu'il n'en est RIEN . Toutefois, parfois, ça peut être à raison, car dans certains cas, pour que ça avance, ce n'est que la seule solution pour que ça ne s'égare pas.
En fait, ça dépend du niveau, non pas de l'intelligence, mais du niveau intellectuel des copropriétaires.
Toutefois et c'est profitable quand on se trouve dans une copropriétés ou certains copropriétaires (ou au moins un) ont des connaissances en DROIT supérieures à celle du syndic, ainsi que sur au moins un copropriétaire expert comptable. Assurément, dans ce cas, c'est profitable aux copropriétaires pour qu'ils ne se fassent pas embobiner et dont l'un des leurs à les mêmes intérêts qu'eux. Mais, ce n'est pas toujours le cas.
Concernant les connaissances en DROIT des syndics, elles sont bien trop souvent légères. Parfois , ils ont une capacité en DROIT , mais pas toujours et de plus la capacité en DROIT n'est pas un diplôme d'une grande maîtrise du droit, la capacité en droit étant quelque part, comme le brevet de maître nageur (eh oui) une astuce pour avoir une équivalence au BAC. Je connais un type (un copain) qui dans les années 1960 n'a pas eu son BAC, a alors passé le brevet de maître nageur et alors a eu une équivalence au BAC et a pu poursuivre des trucs divers et variés par la suite … (est-ce toujours valable ? Je ne le sais pas ) . Je pourrai même citer le nom d'un syndic qui manipulait ce qu'il voulait et était outrancier et qui a donné la promotion de directrice juridique à l'une de ses maîtresses (ou plutôt ex-femme) pour semble-t-il éviter de lui payer trop de pension alimentaire pour un gamin, ce n'est pas une blague … (Chut!! je tais le nom , mais soyez rassurés => il ne s'appelle pas DSK !!).
Réponse @ Ribouldingue
Vous me posez la question suivante :
« Puisque vous me posez la question, et que vous affirmez que des copropriétaires ne vont pas en assemblée pour cause de 'syndic', et que ca a l'air dans votre argumentaiton de représenter une riason majoritaire, d'ou tenez vous votre information? «Â
je répond que dans mon argumentation précédente j'ai écrit , je me cite : « mais je peux me tromper .. ce n'est qu'un ressenti … par rapport à ce que je constate et entend . ». Donc mes statistiques à moi sont toutes relatives … si ce n'est un sentiment.
Assurément que bon nombre de copropriétaires se plaignent souvent de leur syndic, ils ne le disent pas au syndic lui-même, mais ça s'entend , ça se dit entre copropriétaires … maintenant les raisons du mécontentement ne sont pas toujours fondées … Assez souvent et je vous l'accorderai volontiers, ils sont mécontents parce qu'ils aimeraient payer le moins de charges possible et bénéficier du maximum de services .. si quelque chose n'est pas fait dans la résidence et que ça traine trop à leur yeux (attente de devis par exemple) … parfois ils seront les 1er à rouspéter …. par contre , ils ne se rendent pas compte que si on fait faire quelque chose trop rapidement à n'importe quel prix => Il faut payer . |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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78
Posté - 18 mai 2011 : 17:36:43
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CQFD !
Bossa, vous êtes dans la moyenne : méconnaissance !!! 
"Pour essayer d'etre "constructif", je pense qu'une mesure assez simple pourrait rétablir l'équilibre; cad accorder du pouvoir au Conseil syndical.
Il en a !!!! Encore faut-il qu'il le le sache et qu'il l'exerce !!!!
Cette instance n'est meme pas obligatoire,
Faux : il est OBLIGATOIRE (L.art.21), comme l'est le compte séparé
elle n'a qu'une role consultatif que les syndics à la mode Jules César ( "diviser pour mieux régner ..) croquent tout cru ..
Parce que ces CS ignorants n'exercent pas leurs "pouvoirs", leur rôle !!!
Attribuer un role plus actif, co décisionnaire au CS rétablirait l'équilibre des pouvoirs au sein de la copro, face aux syndics outranciers."
Vous tombez alors dans de la co-gestion, expressément prévue par la forme "Syndicat coopératif.
Ce qui implique que les CS sachent ce qu'ils ont à faire.
Vouloir être "co-décisionnaire/gestionnaire" dans la gestion sans rien savoir, ou si peu, c'est tendre la tête pour se faire "rouler dans la farine.""
Voyez comment, par méconnaissance des textes et de leur pratique, on en arrive à penser comme certaines des choses qui ne sont pas !
C'est par cette connaissance, donc l'information/formation, que passe le changement : chacun à sa (bonne) place. |
Édité par - Gédehem le 18 mai 2011 17:47:49 |
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Posté - 18 mai 2011 : 21:57:33
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Et on tombe encore une fois dans la nécessité de trouver des conseillers qui ont du temps, qui sont motivés, et qui s'y connaissent, et tout cela pour faire gratuitement ce que pas mal de copropéitairess acceptent de payer à un syndic.... |
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Crochemore
Nouveau Membre
France
37 message(s)
Statut:
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80
Posté - 19 mai 2011 : 07:44:26
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Ben oui Ribloudingue mais je pense malgré tout que dans les textes les rôles sont bien partagés ....
- Le syndic est payé pour la comptabilité et ce qui va avec , notamment les appels de fonds. Il doit archiver toutes les factures, les relevés bancaires et les tenir à disposition de ceux qui contrôle les comptes. Si paiement de quelque chose par le syndic sans facture, le paiement doit être refusé par ceux qui contrôle les comptes … (sauf cas très particulier , rares et explicables)
- Le syndic est payé pour d'autres tâches parfois même facturées pour certaines en plus des honoraires de gestion courante , tâches en principe bien précisées dans le contrat.
- le conseil syndical n'est certes pas payé pour contrôler les comptes du syndic et certains le font bien, d'autres le font moins bien.
- le conseil syndical n'est certes pas payé pour assister le syndic et pourtant c'est prévu , certains le font bien, d'autres moins bien et même certains parfois peuvent « estimer » que être membre du conseil syndical peut leur apporter des avantages personnels ("cirage de pompes").
A chacun de rester a sa place , autant pour le syndic que pour les membres du CS .
Exemple d’assistance du syndic :
Pas plus tard qu'avant hier, j'ai reçu 3 coups de téléphone d'affilée de la responsable du syndic pour une histoire de BIP de parking.
Bref, un copropriétaire rouspète et parlerai même de discrimination car le syndic n'a pas de BIP de réserve et que passer par la société de maintenance coute cher ....(BIP vendu plus cher que sur internet + intervention « obligatoire » pour réglage du BIP par la société de maintenance ).
Pour que ça « baigne dans l'huile », il faudrait que le syndic ai autant de BIP de réserve que de BOX et tous réglés différemment.
Assurément, les choses ne sont pas simples comme pour des parkings lambda car il y a sur le BIP 2 boutons , l'un pour la porte générale motorisée et automatique, l'autre pour chaque box individuel motorisé et automatique (pas besoin de sortir de la voiture pour ouvrir et fermer le box). Le réglage de chaque BIP est donc individualisé.
Et comme ils savent que j'ai pu acheter des BIP personnels de réserve (j'ai 2 box motorisés) sur internet à un prix peu cher et que j'ai pu le CLONER (le régler) moi-même sans faire intervenir la société de maintenance , la responsable du syndic voulait en savoir plus.
Je lui ai tout expliqué (référence du BIP + fréquence + méthode pour le régler soi-même avec un simple trombone ) ........ puis quand elle a voulu commander le BIP elle-même, elle a appris que la référence du BIP ne se fabriquait plus (j'avais oublié de lui dire) . C'est alors, que je l'ai mise en relation avec un autre copropriétaire pour qui, par sympathie, j'avais acheté le BIP sous la nouvelle référence (référence qu'il lui a probablement donné) et réglé avec un trombone sans faire intervenir la société d'entretien.
Ceci dit, les copropriétaires peuvent avoir des BIP de réserve disponibles chez le syndic, ce sera 100% OK pour la porte générale … mais intervention de la société de maintenance il devrait y avoir pour chaque BOX individualisé ou alors chacun se débrouille avec son trombone (méthode d'emploi livrée avec le BIP vendu et méthode très simple). Mais pour « cloner », faut-il encore avoir un BIP de réserve qui fonctionne.
Entre le prix trouvé sur internet et le prix vendu par le prestataire de service , pour le BIP ça peut aller du simple au double et si on ne se débrouille pas soi-même, pour l'intervention c'est en plus.
Toutefois, le principe de clonage semble poser des problèmes car, il semblerait que des voyous aient des BIP vierges. Attendent qu'une voiture stationne dans la rue , que les gens sortent de leur voiture, ferment la voiture avec leur BIP et alors ils ont cloné avec un trombone le réglage sur leur BIP de voyous ,,,, Ensuite quand la personne s'éloigne , ils peuvent ouvrir la voiture et voler ce qu'ils veulent . ...
Toutefois pour ce qui concerne les parkings, la société de maintenance peut verrouiller le principe de clonage. Aux copropriétaires de l'accepter ou pas . mais si verrouillage il y a, intervention obligatoire et facturée il y aura de la société de maintenance pour chaque intervention.
Ceci dit, et par exemple => si la pile bouton de votre montre est usagée, vous pouvez trouver sur le internet des piles bouton et ça peut vous couter jusqu'à 10 fois moins cher que d'aller cher le bijoutier.
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