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Woofy
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 Posté - 30 janv. 2014 : 02:35:08
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Bonsoir à tous,
Mes chers voisins ont eu la désagréable surprise de constater ce matin qu'il n'y avait plus d'électricité dans les parties communes de l'immeuble.
Ce qui veut dire :
- la porte du garage ne fonctionne plus (bloquant également au passage 3 autres copropriétés)
- il n'y a plus de lumière (et dans les garages, les escaliers, ... il fait noir et c'est casse gueule)
- il n'y a plus d'ascenceur (ce qui oblige à prendre les escaliers dans le noir, jusqu'à 8 étages pour les plus haut et où il y a évidemment des personnes qui ne sont pas capable de prendre les escaliers)
- il n'y a plus de production d'eau chaude, ni de chauffage (je sais que l'hiver est doux cette année, mais bon on est pas à tahiti non plus)
Et tout ceci car le syndic a "oublié" de payer la facture d'électricité (renseignement a été pris auprès d'ERDF).
Ce n'est malheureusement pas la seule chose que nous pouvons reprocher à notre syndic (immobilisme de celui-ci quand aux problèmes de l'immeuble, pas de suite à nos demandes, pas d'ouverture d'un compte séparé 8 mois après l'entrée dans l'immeuble malgré le vote de la résolution en AG, ...).
En bref, ceci est la goutte d'eau qui fait déborder un vase qui était de toute façon déjà trop rempli.
Comment réagir ? Idéalement, toute la copropriété souhaiterait changer de syndic (avis : s'il y a ici des syndics volontaires et sérieux, nous ne recherchons pas forcément les prix les plus bas, mais un syndic qui saura faire son travail avec sérieux, n'hésitez pas à me contacter). Le contrat expire en juin 2014, donc dans pas si longtemps que ça, mais cela fait loin pour beaucoup de monde.
Est-ce possible, et avoir une réduction de la facture au prorata de la durée de contrat restante ?
Sinon peut-on demander compensation des dommages, et si oui comment ?
Merci pour votre aide.
Cordialement
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Posté - 30 janv. 2014 : 08:43:56
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woofy : "Et tout ceci car le syndic a "oublié" de payer la facture d'électricité (renseignement a été pris auprès d'ERDF)."
A t'il oublié ou il n'avait pas les fonds pour la payer ??
Pourquoi le SDC n'a pas souscris le prélèvement automatique ?
Une autre question se pose également, : ou est votre CS ??
IL aurait du controler le paiement de ces factures MAIS aussi l'ouverture du compte séparé; 8 mois sans rien faire ?
Avant de penser au changement de syndic, car vous devrez attendre juin 2014, et présentez un autre contrat de syndic; avec un tel CS il sera aussi difficile de changer ce " mauvais " syndic ! car un tel changement se prépare sérieusement et pas en quelques semaines;
Révoquez un syndic est difficile; il vous faudra un dosseir sérieux et argumenté ET du temps.
La première chose est de vérifier pourqoui le CS n'a pas payé cette facture : réel oubli, budget sous estimé, ou trop d'impayés ?
ET si il y a d'autres factures impayées comme l'assurance,....
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Woofy
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Posté - 30 janv. 2014 : 09:41:41
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Je suis président du CS, mais effectivement mes fonctions professionnelles ont changé il y a quelques mois et je ne peux plus poser de jours de congés pour pouvoir traiter les dossiers et rencontrer le syndic. Et je ne me sens pas très soutenu par les autres membres du CS.
Le syndic ne nous transmet aucun documents malgré nos demandes et nos relances. Nous avons fait un déplacement, ils n'avaient rien préparé et ne nous avaient rien transmis. Et lorsque quelque chose n'est pas fait, il y a toujours une bonne raison / une autre personne qui n'a pas fait son boulot / ce n'est pas leur faute / ... .
Pour le contrôles des charges, on a bien essayé, mais impossible de le faire, le syndic ne coopère pas. Pour le contrôle de l'ouverture du compte séparé, le syndic a tenté de nous cacher le fait qu'il ne l'avait pas fait, malgré nos demandes d'avoir copie du contrat de la banque, cela a été difficile de leur faire avouer que ce n'était pas fait, et de les obliger à l'ouvrir.
Et pour cette histoire d'EDF, le syndic a bien les fonds pour régler le contrat, les paiements sont à jour. Pour le paiement automatique, je n'en sais rien, après-tout c'est le syndic qui gère ceci, malgré mes demandes je n'ai toujours pas réussi à avoir une copie ou des contrats.
Donc certes, le CS aurait pu faire plus, mais cela nous demande une énergie énorme, et beaucoup plus de temps que nécessaire (au détriment de tout le reste). Nos emplois du temps professionnels et notre inexpérience ne nous aident pas non plus.
Mais pour moi cela reste un faux problème, le réel étant le comportement de notre syndic qui nous a été imposé par notre promoteur, comme c'est le cas dans toute nouvelle construction.
Pour le changement de syndic, la copropriété nous suis (il y a un dialogue permanent avec l'ensemble des copropriétaires, les échanges se passent très bien). Cela fait déjà maintenant quelques mois que nous préparons le terrain et recherchons un nouveau syndic (mais rien n'est arrêté encore). |
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Posté - 30 janv. 2014 : 10:04:43
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veillez à ce que les frais de remise en route soit impués au syndic et non au syndicat.
cette faute grossière du syndic (en présence de trésorerie saine) peut peut-être être utilisée pour une révocation.
Mais votre contrat se terminant en juin 2014, donc dans 5 mois (soit en fait 4 mois, compte tenu du délai de convocation), recherchez un nouveau syndic sérieusement (cela prend du temps). Quand vous l'aurez trouvé, envoyez en LRAR au syndic, son projet de contrat pour mise à l'OdJ de cette AG prochaine.
Maintenant il y a un point très important dans ce que vous avez écrit et qu'il vous faut bien vérifier :
"pas d'ouverture d'un compte séparé 8 mois après l'entrée dans l'immeuble malgré le vote de la résolution en AG"
Si cela est exact, vous etes actuellement sans syndic !!!
citation: d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ; |
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:38:15
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woofy : lorsuqe l'on postule au poste de président du CS, cela demande du temps.
Le fait que votre syndic refuse de vous donner des documents n'est pas une excuse; vous pouvez l'assigné en référé pour cela.
Comme l'indique rambouillet, la non ouverture du compte séparé entraine la nullité du contrat de syndic. ALors vous pouvez dès maintenant demander la nomination d'un AJ au TGI, car vous êtes sans syndic.
Vous avez obligé d'ouvrir ce compte, mais cela est il fait ? avez vous le RIB qui doit préciser le nom de votre SDC et non celui du syndic ?
Le CS a pour mission de vérifier les comptes et la gestion du syndic. Vous devez donc connaitre la nature du contrat EDF et du prélèvement mensuel. C'est le minimum !!
Dépéchez vous de trouver un autre contrat de syndic, car les mois passent très vite.
De plus vous trouverez sur UI ( la fiche de gedehem  ) la marche à suivre pendant l'AG afin que tout se passe comme prévu: élection d'un président de séance sérieux ( vous président du CS), d'élir un copropriétaire secrétaire de séance et non le syndic sortant, récupérer la liste de présence et les pouvoirs, respecter la loi en votant sur les 2 contrats à l'article 25, puis le passage au 25.1, .....
N'oubliez pas que le fait de ne aps avoir de lumière ne va pas jouer pour le syndic en place, MAIS également contre le CS et son président !!! vous êtes élu par l'AG avec une mission précise.
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Woofy
Contributeur débutant
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Posté - 30 janv. 2014 : 15:22:23
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Rambouillet, si je comprend bien, de par ce texte, on pourrait faire annuler le contrat passé avec le syndic, obtenir le remboursement des sommes versées pour le compte de ses honoraires, et se mettre sous administration judiciaire (ça coute un bras, mais si on récupère les honoraires du syndic, ça compense).
Je ne trouve pas ça très correct vis à vis du syndic (qui ne l'as pas été non plus vis à vis de notre copropriété donc au final), donc je ne pense pas partir sur cette solution. Mais c'est bon à savoir.
Le compte séparé a bien été ouvert, nous avons obtenu des RIB au nom du syndicat des copropriétaires. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 17:26:18
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citation: obtenir le remboursement des sommes versées pour le compte de ses honoraires,
on est pas dans le monde des bisounours, mais on peut rêver ....
non, préparez vous et agissez pour la prochaine AG en présentant un contrat d'un syndic candidat. |
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Woofy
Contributeur débutant
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 Posté - 30 janv. 2014 : 17:50:07
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D'ailleurs, à propos d'EDF (et plus du syndic, mais ça reste un peu dans le sujet), il n'y a pas une histoire de trève hivernale où EDF ne peut pas couper le courant même en cas d'impayés ?
Le contrat n'est pas au nom d'un particulier, mais bon du coup nous n'avons plus de chauffage (le problème dure depuis hier 11h, et le courant n'est toujours pas rétabli). |
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Posté - 30 janv. 2014 : 18:21:14
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il est vraisemblable que votre contrat EDF soit un contrat pro, dans ce cas la règle citée ne joue pas .. |
Édité par - rambouillet le 30 janv. 2014 18:21:29 |
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sparte
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Posté - 01 févr. 2014 : 22:22:36
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Vérifiez bien que ce n'est pas la faute d'EDF et/ou de la banque pour une histoire de prélèvement...J'ai déjà vu le cas. Nous sommes passés devant un peloton d'exécution alors qu'on y pouvait vraiment rien (et même dans la feuille de chou locale).
Si ce n'est pas le cas, que le syndic a du avoir moult rappels et qu'en plus il avait la trésorerie , j'émets de fortes réserves sur le reste de sa gestion. |
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Posté - 02 févr. 2014 : 08:41:50
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citation: Nous sommes passés devant un peloton d'exécution
apparemment vous vous en êtes bien remis   |
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Woofy
Contributeur débutant
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11
Posté - 02 févr. 2014 : 12:24:16
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Le courant est revenu le lendemain à 18h (soit un peu plus de 24h de coupure).
Voici la fin de l'histoire : le contrat EDF était toujours au nom du promoteur, qui nous a imposé le syndic (comme pour tout batiment neuf, le syndic et le promoteur étant lié par des histoires d'actionnariat), et avec qui nous ne sommes pas non plus en bon termes.
Le syndic n'a pas transféré le contrat, et lorsque les relances ont été reçues, elles n'ont soit pas été transmises au syndic, soit elles n'ont pas été prises en compte. Quoiqu'il en soit, l'erreur de gestion côté syndic est énorme. Je peux comprendre que tous le monde fait des erreurs, mais dans ce cas on ne fait pas la sourde oreille. Quoi qu'il en soit, ERDF est blanc comme neige (ils ont coupé en raison de factures impayées depuis 4 mois).
Notre gestionnaire était injoignable, on a donc contacté un autre gestionnaire dans ce même syndic, qui a pris les choses en main et a réglé le tout en 24h. On a envoyé un recommandé à la direction afin que cette personne devienne notre gestionnaire, jusqu'à la fin d'année.
Une autre copropriété voisine (dépendant de la même construction, mais livrée un an avant nous) a fait la même mauvaise expérience et changé pour ce nouveau gestionnaire, qui semble mieux.
On verra bien ce que ça donne. |
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Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
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Posté - 02 févr. 2014 : 13:34:54
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Ce que vous écrivez est étonnant.
Le CS syndical vérifie-t-il les comptes? |
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13
Posté - 02 févr. 2014 : 14:02:55
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il est surprenant que personne ne se soit inquiéter de ne payer aucune facture pour l'électricité des communs ?.......
peut-être pensait-ils (syndic, comptable et CS) qu'EDF faisait un cadeau ?.... |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
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Posté - 02 févr. 2014 : 17:24:00
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Sparte et Rambouillet vous ont donné 2 éléments importants qui se rejoignent, vous devriez les prendre en considération et vous empresser de mettre en demeure votre syndic de vous donner par retour les preuves de l'ouverture du compte séparé et lui citer l'article de LOI que Rambouillet vs a cité ( même dans l'hypothèse de ne pas changer de suite de gestionnaire )
Vous aurez au moins une pièce prouvant qu'il y a eu graves carences, et le syndic comprendra que vous ne vous laissez pas manipuler, et qu'en votre qualité de président du C.S. vous pouvez lui rappeler (qu'après mise en demeure restée sans réponse + de 8 jours )vous pourrez convoquer vous mm une A G avec sa révocation du syndic et élection d'un nouveau ..
Quant à envisager un remboursement des honoraires .. ( faut pas rêver ..) sauf à assigner ..
Mais là = dépenses .. et résultats dans 2 ou 3 ans ..
Bonne soirée.
Bibi
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FBO
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Posté - 02 févr. 2014 : 17:39:40
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C'est dingue comme les histoires se ressemblent lorsque le promoteur est lié au syndic...
Sur quelle région êtes-vous Woofy ? |
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Posté - 02 févr. 2014 : 17:43:27
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Woofy : Syndoic et CS " super" mauvais !!
Comment peut on passer à coté du manque de facutre de l'EDF commun ?
"Naturelllement" Toutes ces personnes chargées de gérer ET de vérifier les comptes et la gestion sont à "changer" pour être gentil à la prochaine AG.
"Notre gestionnaire était injoignable"
ON comprend pourquoi !! et votre CS aussi ??  |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 02 févr. 2014 : 18:18:50
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Le fait que le syndic ait été désigné par le promoteur n'est pas en soit un indice pour dire que le dit syndic sera bon ou mauvais.
On a déjà parlé de tour cela dans un autre fil.
Le coeur du problème est qui est votre interlocuteur? de quels moyens dispose-t-il? quelle est la qualité du back office? quel est le niveau de performance du logiciel?
Un bon syndic sans moyen est mauvais. Un mauvais syndic avec des moyens reste mauvais.
Cet oubli, cette négligence, de modifier un contrat aussi important (ce n'est pas comme si les PC avaient réceptionnées hier...) est grave.
Le syndic pro que je suis vous conseille :
1) d'exiger de conserver ce nouveau gestionnaire qui vous a sorti de l'embarras.
2) de voir ensuite évidemment si cela fonctionne bien.
3) négocier un avoir sur les honoraires, ne demandez pas 50%...mais symboliquement en fonction de la taille de l'immeuble entre 300 et 500 euros histoire de leur apprendre à vivre et à ne plus renouveler ce genre d'erreur de débutant. |
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Posté - 02 févr. 2014 : 19:06:12
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sparte :" et à ne plus renouveler ce genre d'erreur de débutant."
?? erreur de débutant; cela vaut peut-être pour le conseil syndical, mais parlons plutot d'incompétence pour ce gestionnaire.
On parle de facture d'électricité et d'une coupure par EDF ! |
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sparte
Contributeur senior
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19
Posté - 02 févr. 2014 : 21:09:32
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Je n'ai pas dit le contraire Philippe.
Une erreur de débutant, c'est de l'incompétence pour quelqu'un qui ne l'est pas |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 08 févr. 2014 : 07:23:40
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Bonjour
Résilier un contrat de syndic peut s'avérer difficile; le mieux est d'attendre la date de renouvellement de son contrat.
Que veut dire que votre prmoteur vous a imposé un syndic particulier ?
A priori il me semble que ce sont les copropriétaires qui votent à l'AG sur la base de l'article 25 soit l'article 24 compte tenu de la passerelle de majorité prévue à l'article 25-1 de la loi.
Si une majorité (article 24) veut changer de syndic rien ne vous empêche de le prévoir pour la prochane AG qui délibérera du contrat du syndic.
Le mieux serait de prévoir un nouveau syndic (contrat de 1 an pour commencer) et de présenter ce nouveau contrat à l'AG.
Rien ne vous empêche de vous défaire de votre syndic même si vous n'avez pas de contrat de remplacement, dans ce cas il faut prévoir soit qu'un copropriétaire accepte (pas très facile) d'être syndic bénévole pour assurer la transition et convoquer une AGE pour valider un nouveau contrat de syndic, soit de demander au président du TGI de désigner un syndic judiciaire qui se chargera de cette transition.
Codialement |
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