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ALH14U
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571 message(s)
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Posté - 07 juin 2010 :  21:50:40  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Chers amis, copropriétaires, gestionnaires d’immeubles et autres,



La copropriété c’est des millions de copropriétaires, c’est des milliards d’euros, souvent très souvent mal utilisés, mal investis, mal gérés, mal suivis,…..

Dans chaque immeuble une somme colossale est laissé à la gestion de professionnels, de conseils syndicaux ou d'assemblées dont chacun des participants à ce forum a le plus souvent signalé les incompétences, les veuleries, les bêtises ou absurdités.

Il faut en finir, pour le bien de tous et dans le bon sens,


Le débat peut être long, preuve en est. Depuis de nombreuses années, les syndics sont sous les feux de la rampe mais rien de concret n'a été engagé.
Le "lobbying" est fort et les enjeux nombreux, les caisses de garanties essayent d'intervenir mais elles n'ont pas effectivement de superviseur commun.
Des professionnels complémentaires mais souvent substitués, en plein conflit d’intérêt, ont tout intérêt à une pérennisation d’un état de fait malsain et sans efficience réelle sur la qualité des biens gérés.


En tout état de cause, mon constat est simple, acteur de la copropriété depuis 10 ans et pendant plus de trois ans président d’un conseil syndical, seules les compétences reconnues, exprimés des personnels des agences peuvent apporter un mieux.
- Compétences dans la fonction de chef d'entreprise, dirigeant
- Compétences dans la valorisation et la gestion des RH (gestionnaires immobiliers)
et surtout compétences dans les cœurs de métiers auprès des copropriétaires et au service des patrimoines
- Compétences dans la gestion …. D’immeuble (24 h sur 24 et 365 jours)

Le marché porteur de la transaction a démultiplié l'arrivée et la mise en circulation de tas de gens non formés à ces métiers, uniquement attirés par l'espoir de revenus importants et faciles.
Résultats simples! Mauvais outils, mauvais salaires, mauvaise politique RH, mauvaise formation ----> absence de satisfaction des clients




Voici un programme (préconnisation de réformes) issu de mes propres (et dures) expériences et de la lecture de nombreux courriels du forum. Je l’ai déjà soumis à pas mal de personnes et de professionnels de diverses entreprises et administrations, n’hésitez donc pas à me demander de l’améliorer et à le diffuser s’il vous paraît intéressant.


Quiétude, sécurité et efficience 24 heures sur 24 en copropriété


1 / Une formation régulière des personnels[/b] dits gestionnaires d’immeuble ou/et syndics professionnels :

A - obligation de suivi d’une formation de base

Le minimum suivant :
- savoir convoquer, organiser et suivre une AG
- savoir reconnaître et distinguer un locataire, un copropriétaire,
- Suivi du personnel et rédaction de contrats de travail
- Savoir suivre et réceptionner les travaux
- Loi Hoguet
– Code du travail et conventions collectives applicables aux syndics professionnels titulaires des cartes de Gestion Immobilière, aux personnels et dirigeants des agences

B – Formation continue

De nombreux sujets sont méconnus par les professionnels, évolutifs et il faudrait comme dans d’autres professions instituer une obligation de formation continue (5 à 10 journées par exemple sur l’année pour un gestionnaire d’immeuble).

Elle permettrait d’augmenter le manque d’efficience désastreuse constatée quelle que soit par ailleurs le type d’ Agence : certains voient de grosses agences (toujours méchantes !) d’autres de petites familiales (depèrenefils ?)


- Savoir demander les charges et honoraires

- Droits des sociétés : reconnaître « l’intitu personae » d’un gestionnaire parmi les dirigeants et personnels, appliquer le code du travail et de ces faits exigence qualité et compétences savoir faire auprès des Préfectures les déclarations des modifications de structures d’agences et du personnel autorisé ayant une délégation de pouvoir ou de signature. Savoir informer les copropriétaires des modifications de structures d’agences et notamment les absorptions (théoriquement information et autorisation obligatoire du syndicat) et de la présence ou du départ du personnel autorisé ayant une délégation de pouvoir ou de signature quand à la gestion des copropriétés.

– Droit pénal et droit civil appliqué aux conflits de copropriété
– Droits de la copropriété
- Gestion des conflits


2 / Permettre, reconnaître l’exercice multisite des professionnels de gestion immobilière [/b] sans passer par l’obligation coercitive et jamais faite de déclaration d’un bureau ou succursale secondaire. Le professionnel indique les divers lieux de travail et les met à jour, cela permet un exercice régulier vis à vis des copropriétaires et des prestataires et légal vis à vis des Préfectures à temps partiel sur plusieurs Agences (code du travail respecté, possibilité d'employeurs multiples).

Les formulaires cerfa actuellement diffusés par les bureaux des professions immobilières sises aux Préfectures sont inadéquats, mal remplis, mal compris aux termes non précis.
Le professionnel se déclare lui même et ce n’est plus au dirigeant de l’Agence de le faire. Ainsi lors l’absorption des sociétés n’a plus d’impact sur la gestion des immeubles et se fait plus facilement les nécessaires transformation des sociétés.
CAS PRATIQUE Cartes attribuées de gestion immobilière par les Préfectures
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55922


3[u] / Création d’un conseil de l’Ordre mettant tous les actuels, syndics et gestionnaires d’immeuble en position légale, permettant sous certaines conditions de formation aux nombreux intervenants actuellement « au noir » d’être reconnus.
Permettant ainsi de bâtir un répertoire national des gestionnaires immobiliers ou syndics professionnels. Il y a lieu devant la confusion, la méconnaissance habituelle assimilant Agence = Le Syndic = Le gestionnaire d’immeuble à proposer le seul terme gestionnaire immobilier, en supprimant les obligations de sous cartes et l’attestation grise.

On voit que les Préfectures de Police ne peuvent à la fois délivrer les cartes (et sous carte) et contrôler l’application ou la présence réelle sur le terrain, ni le suivi des personnels et demandeurs de cartes ou personnes déclarées comme Directeurs (bien que cela soit une obligation, il semble que les déclarations d’une tierce personne comme Directeur d’Agence soient plutôt rares pour certaines Agences et dans certains départements !).
On voit que les procureurs protègent les bureaux préfectoraux des professions immobilières dont certains de notoriété publique (rapport Vorms) délivrent mal celles ci en niant les fraudes réelles pénales et leurs répercussions en termes de préjudices alors civils auprès des tiers.

- Vers une compétence des syndics professionnels ?
- http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347


4 / Une accréditation périodique des Agences, tous les quatre ou cinq ans

Sur divers versants : organisation, gestions du personnel et des risques
Evaluation des pratiques professionnels et suivi des personnels, transaction et GI


5 / Une réforme de l’administration judiciaire :

Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ? +++ administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77331
Relations entre administrateur et Pdt du tribunal
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77403
Changement de syndic et administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78218


Il faut également pour l’administrateur judiciaire relancer une copropriété sur des bases saines avec une nouvelle agence saine, en prévoyant éventuellement dans certains cas le nécessitant un accompagnement régulier du syndicat avec le nouveau syndic.


6 / Une information obligatoire des copropriétaires du syndicat à chaque renouvellement de contrat, mais aussi des prestataires, voire des employés de l’Agence ! :


A – Connaissance de la personne physique présentant le contrat d’Agence (Agence personne porale)

- Nom de l’Agence siège principal s’il s’agit d’un siège secondaire ou d’une agence absorbée qui effectué la prestation de gestion d’immeuble
- Nom et prénom du représentant de la personne morale de l’agence
- Nom et prénom du gestionnaire de l’immeuble et mandataire du syndicat
L’indication de l’identité civile doit être complète telle que déclarée civilement en Mairie (Code Napoléonien inappliqué par de nombreuses Préfectures ou sur les documents, statuts laissés aux greffes des tribunaux du commerce +++ = fraudes retraites ++ et détournement d’honoraires)

Un registre des signatures s’impose également.

Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? (alphonse juillet 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1364

Des sites nouveaux et accessibles mis en place par le conseil de l'ordre ?


B – Connaissance de l'identité civile complète des copropriétaires d’immeubles

- Mettre fin au remplacement du copropriétaire sans mandat par son gendre, par son locataire,….
- Liste des copropriétaires nom et prénom lors de chaque renouvellement du mandat.
- Sur les PV indications de l’identité civile complète telle que déclarée civilement en Mairie (Code Napoléonien inappliqué par de nombreuses Préfectures ou greffes de tribunaux du commerce)


7 / Accès à l’ensemble des archives du syndicat par tout copropriétaire, une fois par an, sans frais, pendant les heures ouvrables de l’Agence, avec des sanctions pénales en cas de refus non légal, quelque soit la période de l'année (entre AG)

Il est invraisemblable et sans doute anticonstitutionnel que l’accès des archives ne soit réservé qu’aux membres des conseils syndicaux.
Il m’a été refusé (illégalement en période pré AG) l’accès aux assignations et courriers échangés avec les copropriétaires, l’agence et l’avocat du syndicat, ce qui est complètement anormal et devrait faire l’objet de sanctions pénale et/ou professionnelle.


Récup archives 16 mai moumoune

http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1310



8 / Un observatoire de la sécurité en copropriété et des malveillances

cet observatoire lié au conseil de l’ordre interviendrait dans trois domaines

Qualité : La certification des gestionnaires et l’accréditation des agences
Prévention et observation de la violence et de l’escroquerie astucieuse en copropriété (missions spécifiques avec contrôles inopinés dans les immeubles eux mêmes)

Violences morales inter copropriétaires, violences aux biens, malfaçons, dégradations,

Les travaux sont ils suivis physiquement dans les appartements et réceptionnés entre les décisions d'AG par une ou plusieurs personnes de l'Agence et quelle(s) personne(s)?


Syndic manipulant le Conseil Syndical
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3

Et si on créait une nouvelle association ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3213

Cet observatoire pourrait se créer à l’initiative des professionnels de l’immobilier et de leur conseil de l’Ordre


9 / Formation des copropriétaire et responsabilisation des membres des conseils syndicaux

- Une formation de base devrait être systématiquement donnée, offerte à chaque Président de conseil syndical (1 ou 2 jours).
- Un livret de base fait conjointement par les associations de copropriétaire et les associations de professionnels pourrait être remis à out nouvel entrant en copropriété (coût, quelques euros !)
- Une possibilité de responsabilisation pénale des présidents de copropriété en attendant un véritable projet de dépénalisation judiciaires, car à mon avis ils faut simplifier et supprimer les trop nombreux tribunaux : commerce – civil – pénal – sécurité sociale – travail qui ne se coordonnent pas vis à vis de dirigeants étant le plus souvent en infraction sur plusieurs codes.


[b]10 / Un observatoire de la qualité du suivi et de classement des dénonciations civiques
[/u] que nous effectuons les uns et les autres auprès des Procureurs ou présidents des tribunaux. Ne concerne pas que les problèmes et conflits en copropriété !

Comment se débarrasser de son syndic ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2190

APPEL A MANIFESTATION EN DOUCEUR
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2737
----------------



Voilà, merci pour votre lecture attentive

[b]J’ai l’intention d’améliorer cette nouvelle version du programme à destination notamment de nos élus députés, sénateurs et des associations de copropriétaires et de professionnels de l'immobilier


Je remercie les lecteurs de m’adresser des propositions à ajouter et de router au maximum ce souhait dans leurs réseaux d’influence.


On peut espérer des améliorations en 2010 avec un programme de ce type.


Dans cette attente.


Signature de ALH14U 
ALH14

Édité par - quelboulot le 07 juin 2010 22:07:01

ALH14U
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 1 Posté - 19 juin 2010 :  14:36:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U

Suite à l’interpellation sur un autre forum d’une personne étant syndic bénévole, je me permets de préciser que l’ensemble de ce programme anti abus, anti escroqueries astucieuses en copropriété à destination des administration et mis à votre disposition ne concerne que les immeubles gérés par des syndics professionnels, et qu'il existe un certain nombre de copropriétés avec un syndic bénévole.



Dr ALH
http://actualitedelhopital.monsite-orange.fr/
Signature de ALH14U 
ALH14

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 juin 2010 :  14:52:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans chaque immeuble une somme colossale est laissé à la gestion de professionnels, de conseils syndicaux ou d'assemblées dont chacun des participants à ce forum a le plus souvent signalé les incompétences, les veuleries, les bêtises ou absurdités
Ca commence par une grosse c....

Le conseil syndical dont vous avez pourtant été président pendant plusieurs années n'a aucun argent a gérer, et n'est pas veule, bête, absurde, sauf le votre peut-etre... En tout cas pas le mien.

citation:
mon constat est simple, acteur de la copropriété depuis 10 ans et pendant plus de trois ans président d’un conseil syndical, seules les compétences reconnues, exprimés des personnels des agences peuvent apporter un mieux.
Le mien de constat est presque identique à quelques lettres pres: Ne pas faire confiance aux agences....


citation:
compétences dans les cœurs de métiers auprès des copropriétaires et au service des patrimoine
Vosu parlez la langue de bois ou vous faites dans le marketing ici?


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 juin 2010 :  14:59:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis désolé, votre programme est long mais je ne comprends pas a quoi il correspond / sert?

Création d'un conseil de l'ordre? je suis dubitatif

Résoudre le moindre problème y compris civil ou pénal par autre chose qu'un jugement, c'est louable, mais illusoire.



Un observatoire de la sécurité en copropriété <== La création des comités Bidule, notre président en raffole, mais on ne dit jamais que ca coute des fortunes pour une efficacité proche de zero. Les comités Bidule s'ajoutent aux comités Bidules, mais sur le terrain, ca ne change absoluement rien, sauf a ce qu'il existe un nouveau texte de loi miracle.
Or je n'ai pas vu beaucoup de lois miracles.

Donnons deja de l'argent a notre justice qui est totalement dépourvue de moyens, et dont la lenteur est proverbiale.
Si on pouvait obtenir un jugement en deux mois, une éxécution en six mois, un moyen de retrouver un perdant vaporisé dans la nature, ce serait plus utile que un comité Bidule.

Édité par - ribouldingue le 19 juin 2010 15:01:37

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 juin 2010 :  18:16:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous avez le mérite de mettre bleu sur blanc ce que vous pensez, pour ma part, j'en reste à l'existant en "serrant" au plus près syndic et gestionnaire, c'est tout aussi efficace...

pour cela, je rappelle au gestionnaire, qu'il existe des compétences dans la copro, et qu'un syndicat bénévole ou coopératif pourrait être mis en place. cela calme un peu...

Le risque de perte d'un CA, pour des broutilles qui n'en valent pas la peine, ça interpelle.

Et je n'ai pas à espérer qu'au cours de 2010, etc... pour moi, c'est immédiat et concret.

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 juin 2010 :  19:07:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : OUF j'ai tout lu !!! Mais je ne vois pas le rapport avec votre titre "Quiétude et Efficience en copropriété" ???

Sinon rien de nouveau la dedans, sauf une réforme de l'administration judiciaire ?? pourquoi cela ?? la loi existe, va être modifiée recemment. le plus important c'est qu'elle soit respectée par les professionnels syndics.

Un conseil de l'ordre ??? pourquoi faire ?? le juge est la pour sanctionner, il suffit de le solliciter pour cela, mais les copropriétaires désirent rarement le faire, tant pis pour eux !!

Le syndic est un mandataire élu par l'AG pour gérer le syndicat, il doit rendre des comptes pour cela, et le CS est la pour vérifier sa gestion. Rien de plus simple apparament. Il suffit que chacun respecte sa mission, et un CS ne gère pas la copropriété, il n'en a pas le pouvoir. Le syndic exécute les résolutions adoptées par l'AG, c'est à dire par tous les copros.

L'important dans une copropriété c'est que la majorité des copropriétaires soit présent aux AG, ils recevront ainsi une grande partie des infos, et ne laisseront pas la place aux débordements et aux dérives.

Vous désirez ici juger de la compétence des patrons syndics, des gestionnaires, des coporpriétaires,..... qui est qualifié pour cela ??? vous ALH14U ?? Votre gestionnaire est " mauvais" vous demandez à son directeur d'agence d'en changer, et si le syndic patron est mauvais, vous pouvez également le changer.

Et que faites vous si le président du CS est aussi pas très bon ??? vles copropriétaires ont tout pouvoir pour ne pas le renouveller dans cette mission.

ALH14U :
citation:
8 / Un observatoire de la sécurité en copropriété et des malveillances

cet observatoire lié au conseil de l’ordre interviendrait dans trois domaines

Qualité : La certification des gestionnaires et l’accréditation des agences
Prévention et observation de la violence et de l’escroquerie astucieuse en copropriété (missions spécifiques avec contrôles inopinés dans les immeubles eux mêmes)

Violences morales inter copropriétaires, violences aux biens, malfaçons, dégradations,

Les travaux sont ils suivis physiquement dans les appartements et réceptionnés entre les décisions d'AG par une ou plusieurs personnes de l'Agence et quelle(s) personne(s)?


Je ne comprends pas ce paragraphe ?? avec un conseil de l'ordre, vous nous proposez une bonne milice qui surveillerai gestionnaires et la vie privée des copropriétaires ??? Pas très bon tout cela !!

L'équation pour que la copriété soit calme et bien gérée : un bons syndic sérieux, contrôler par un CS pugnace; des copropriéatires informés et présents aux AG pour décider le meilleur pour leur bien commun.

ET pour vous suivre tout cela bien encadré par une bonne milice armée qui stoppera toutes manifestations ou insultes !!!!! avec un super conseil qui veillera au dessus de nos têtes .





rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 juin 2010 :  20:50:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et ALH14U dites nous si vous estes content de l'institution qu'est l'ordre des médecins, fonctionne t il bien ? est il réellement un garde fou ou une grande famille qui tape sur les doigts du pas gentil avec une règle en bois.

Créer un ordre, c'est retirer à la justice son travail pour créer des économies.

Enfin un dernier mot ou question : qui va payer cet ordre, est ce que cela va diminuer le montant de mes impots dévolus au fonctionnement de la justice ?

alex41
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 juin 2010 :  23:36:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je propose de nationaliser les syndics en les rachetant comme on aurait dû le faire pour les taxis parisiens et de recruter sur concours les gestionnaires qui deviendraient ainsi des fonctionnaires de l'état ou des régions, les tarifs seraient réglementés, les copropriétaires seraient enfin contents. Il n'y aurait du même coup, plus d'abus, ce serait enfin plus clair pour tout le monde, non ?

rambouillet
Pilier de forums

12737 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 20 juin 2010 :  07:51:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
moi, j'irai plus loin en suivant la proposition d'alex41, les honoraires des syndics devraient être remboursés par la sécu, car c'est un casse tete ; il n'y a qu'à voir le % des posts à ce sujet

ALH14U
Contributeur senior

571 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 juin 2010 :  22:03:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Vous avez vraiment raison c’est une situation de OUF, que j’ai exposé depuis 2006 dans de nombreux liens du forum universimmo et d’autres blogs:

Vos connaissances de l’intuitu personae et de la qualification (syndic Directeur) ne sont malheureusement pas partagés et admis (conflits d’intérêts ++) par tout le monde, dans les syndicats, au sein de l’administration et par même par certains professionnels de type avocats ou architecte, …. Protégeant, c’est indéniable, les agences souvent en réseaux avec lesquelles ils travaillent régulièrement.
Nombreux ceux qui sont, peuvent être ou deviennent complices ou complaisants car il y a beaucoup d’argent en cause dont l’utilisation par la copropriété est difficile à contrôler entièrement surtout avec des membres de conseils syndicaux éventuellement naïfs ou laxistes ou pire encore complaisants parfois ou complices (d’où souhait de responsabilisation des membres du conseil plus que du syndicat et l’ensemble des membres du syndicat contre lequel le copropriétaire vivant le ou les préjudices est obligé alors d’agir !)

La lutte contre les affabulations tromperies des dirigeants et des sociétés sur la qualification et dans la fonction des personnes y travaillant est inexistante et sans coordination pour la lutte contre la délinquence économique astucieuses et fraudes fiscales et de sociétés, entre structures administratives (pénales, civiles, inspection du travail, …), tout au moins dans certains départements, et notamment pour certains dirigeants agissant sur une zone élargie à plusieurs départements (et peût être aujourd’hui plusieurs pays) comme le prouve le cauchemar que j’ai vécu depuis 2004 dans ma copropriété après y avoir pourtant explicitement dénoncé avec justesse le fonctionnement de mon syndicat avec son « mandataire » « LE SYNDIC ».

Traité effectivement de fou, sans aucun soutient malgré des évidences en ma faveur, je crois avoir été très explicite sur ma confiance toute relative et en tout cas sur mes déceptions passées :

Plainte pénale
Que faire maintenant ? ALH14U, décembre 2006 http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=47985

Plainte civile
Vers une meilleure compétence des magistrats, ALH14U, septembre 2006
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=44339

ah elle Est belle la justice Catherine2704, octobre 2006
http://universimmo.lbn-nt-web2.host...&whichpage=2


Je crois avoir été dans le programme anti abus, anti injures, anti fraudes ci dessus que je travaille maintenant depuis plusieurs mois, de ce fait très explicite sur les raisons et la nécessité de création d’un ordre pour les gestionnaires d’immeuble et syndics professionnels. Faute de contrôles et de sanctions lourdes contre la délinquance économique astucieuse vis à vis des infractions au code du travail et au code des sociétés la situation de certains syndicats est malsaine dans certains départements notamment très laxistes et dans lesquels n’importe qui peut être substitué à un professionnel défaillant et sans compétence n’exercer aucun contrôle entre les AG sur le suivi des immeubles qui devrait pourtant gérer de façon efficiente pendant toute l’année.

Vu la complexité des mandats et de la gestion des immeubles aujourd’hui la professionnalisation est nécessaire la plupart du temps. Des syndics bénévoles peuvent exercer mais à mon avis principalement dans de petite structure, n’ayant de fait sur la marché des agences trouvés aucun personnel et mandataire immobilier compétent. Cela est bien révélateur, il y a de ce seul fait des problèmes quand à la professionnalisation pourtant logique !

Un Conseil de l’ordre des professions immobilières est aujourd’hui indispensalble : pour le conseil et pour l’Ordre !

En effet les administrations concernés (y en t'il ? la question d'ailleurs se pose !) pour la qualification du personnel des agences et celles concernées par le dépôts des statuts des agences ne prennent pas sont de vérifier les identités civiles et actes de naissance des déclarants aux diverses fonctions de dirigeants, de PDG et de syndic professionnel. Ceux ci utilisent des astuces, fraudes à l’identité, visant à détourner les fonctions, qualifications en indiquant partiellement, en tronquant leur prénom et signatures, par la suite ils forcent leur personnel à exercer en indiquant que la préfecture donne la carte à l’Agence et à n’importe qui ! La Loi Hoguet se trouve bafoué et le recourt au procureur très souvent sans suite, non caractérisé par défaut d’enquêtes sérieuses, pourtant faciles (photocopies des demandes et statuts aux tribunaux du Commerce !).

Ce qui est préjudiciable ensuite civilement pour le copropriétaire, pour les biens confiés au syndicat et à son mandataire défaillant c’est que dans de telles circonstances de fonctions ces personnes qui se savent substituées, ont peu de poids vis à vis de prestataires peu scrupuleux et du suivi ou réception des travaux en fait souvent inexistant entre AG : surcoûts, malfaçons, absences de réserves,…

Pour la société d’autres préjudices supplémentaires vis à vis des employés d’Agence et vis à vis des dirigeants avec notamment pour les caisses de retraite des versements à partir de présences fictives et remplacées par les prestations d’autres personnes, non reconnues ….mais, … c’est un sujet qui fâche, …. et tabou…. N’empêche cet avantage de virtualité et substitution aisée (comme d’autres professions ont pu ou le font également !) explique à mon avis que pas mal de dirigeants d’Agences puissent être contre un Conseil de l’Ordre ne permettant plus à leurs nombres hommes de paille substitués d’exercer le plus en toute dignité et régulièrement, mais parfois aussi imbus de leur pouvoir, de leur non sanctions. Les problèmes démographiques de pénurie de personnel qualifié et la taille de sociétés peut expliquent le travail de certains sur divers sociétés, il faut de la transparence, l’information des copropriétaires, des prestataires, voire des employés eux mêmes.

Au sein d’un Conseil de l’Ordre, il y a des commissions de spécialisations (spécialisations qui existent en immobilier), il y a les déclarations des changements de lieux de travail, de remplacement ou de bureaux secondaires. On peut y trouver une conciliation, un enregistrement de plainte ou pour un problème déontologique,... l’ordre des médecins peut être saisi par n’importe qui aujourd’hui et répondre sur l’installation la spécialisation d’un médecin, ce que ne peuvent faire aucune autre administration (sauf maintenant site ameli de l’assurance maladie pour le secteur libéral).

Il me parait par exemple impossible qu’un PDG d’une clinique lui même médecin puisse dire et imposer aux patients et aux professionnels de la clinique pendant des années que le conseil de l’ordre donnait la carte à la clinique et que n’importe qui pouvait écrire LE DOCTEUR et signer au dessous comme docteur. En effet ces structures sont accessibles et enregistrent les inscriptions individuelles sur un fichier informatisé national. Il n’est pas possible sauf autorisation d’avoir deux ou trois cabinets dans deux ou trois départements différents.

La cotisation à un ordre est minime, 200 à 400 €, elle permet de donner aux professionnels (je ne dis pas aux dirigeants des agences) une reconnaissance des professions spécialisées qui manque cruellement aujourd’hui. Pour nous copropriétaires c’est la certitude de suivis sérieux par une personne physiquement présente, formée et reconnue vis à vis des décisions prises en AG, jouant un rôle réel technique de maître d’ouvrage.

Le refus de cette cotisation minime est révélateur, mais expliqué par une situation de fait, mille fois évoquée plus haut. Cette situation que perçoit souvent le conseil syndical engendre les situations conflictuelles d’un copropriétaire avec son syndicat, quand celui ci signale ce que j’appellerais des préjudices et ne peut avoir ni des réparations, ni des explications en s’adressant à son syndicat, à son agence, son syndic qui apparaît non répondant ou mal répondant, virtuel (qu’est ce qu’un syndic ?).

Aujourd’hui, en juin 2010, j’en appelle de nouveau aux administrations, aux politiques et aux nombreux professionnels de l’immobilier honnêtes, pour améliorer la gestion de nos immeubles entre les AG. Je ne veux plus revivre des convocations pendant presque 10 ans par la ruse et finalement les injures à ma personne. Je veux une réparation des préjudices nombreux du fait de ce type de gestion et de suivi des travaux par n’importe qui, n’importe comment,…. Malgré de plus un architecte en contrat à durée indéterminée pour notre syndicat !


Merci pour votre lecture et pour les relais éventuels mais nécessaires.
Signature de ALH14U 
ALH14

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 juin 2010 :  22:24:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
??????!!!!!!

Avez-vous lu les réponses qui vous ont été faites?

Avez-vous lintention d'y répondre, ou préférez-vous nous alignez quelques nouveaux posts de longueurs incommensurables?

rambouillet
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 juin 2010 :  08:37:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alh14u ces répétitions sont lassantes .... heureusement que l'on peut zapper facilement... houps

Crochemore
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 juil. 2010 :  20:03:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Réponse @rambouillet

Quand on n'a pas eu à faire à un syndic véreux, effectivement on ne comprend pas ou on ne cherche pas à comprendre ceux qui ont eu à faire à des syndics véreux. De toute façon , c'est banal et classique, c'est à dire ==> ça n'arrive qu'aux autres......

Tenez, je vais essayer de faire simple et vous me direz ce que vous en pensez :

Tout d'abord sachez que dans certaines copropriétés, il peut y avoir plusieurs « sous-copropriétés » et donc plusieurs syndics (rien d'illégal à cela) . Exemple connu par moi et tristement vécu : il peut y avoir 6 « sous-copropriétés » dans une même copropriété et aux maximum 7 syndics différents. 1 syndic pour chaque copropriété et 1 syndic général dit directeur de l'AFU qui gère ce qui peut être commun, c'est à dire le gardien, les espaces verts, les assurances (pour les assurances, ça peut dépendre des parties verticales et/ou horizontales), chauffage... Bref ce syndic peut gérer jusqu'à 50%, voir plus des charges de chaque « sous-copropriété » .

Mais chacun des copropriétaires « ne connait » que le syndic de sa sous-copropriété (1 seule AG par sous-copropriété et 1 AG générale dite AFU ou pratiquement aucun copropriétaire n'assiste sauf quelques-uns qui n'ont d'ailleurs pas droit au vote lors de l'AG AFU qui est dans les faits une AG entre syndics mandatés . Chaque syndic mandaté a en principe et avant l'AG AFU obtenu mandat de la (ou des) « sous-copropriétés » qu'il gère (démocratie oblige).


1 – en 1994, après 2 années durant lesquelles nous n'avions pas 50% de nos décomptes (eh oui, ne soyez pas surpris, je dis bien à la louche : 50% de nos décomptes) et cela sans même que le syndic en principe gérant ne s'en rende compte de lui-même (d'ailleurs les bailleurs ne s'en inquiétaient même pas pour récupérer les charges .. mais c'est un autre volet) . J'ai , alors, osé voter contre le quitus et poser une réserve très sérieuse en AG car nous ne recevions pas depuis déjà 2 ans 50% de nos décomptes. Mal m'en a pris, car j'ai été culpabilisé, humilié, intimidé et j'en passe …des « vertes et des pas mures »..... Bref, j'étais devenu le pestiféré de la copropriété.
2 – Les années suivantes, c'était du pareil au même , c'est à dire que nous devions payer 100 % des charges (même plus de 100% des charges car magouille il y avait) et 50% des décomptes allaient d'années en années direct à la trappe . Bref, à la trappe comme ma réserve en AG de 1994 qui a bien failli y aller elle aussi. A la trappe comme d'autres choses d'ailleurs, y compris des plaintes dans un commissariat de police.
3 – en 1999, ce fut le pot aux roses. Les copropriétaires se sont rendu comptes que 2 syndics payaient chacun de leur coté et depuis plusieurs années l'assurance pour la même chose (double assurance = perte d'argent pour les copropriétaires). Bref, 2 syndics complices s'étaient mélangés les pinceaux dans leur arnaque secrète .

Bon, je ne vais tout expliquer, je le reconnais volontiers ce serait laborieux et fastidieux .. en tout cas, c'est assurément un cas digne des centres médico-psychologiques et je pense que le Dr Alain le Hyaric qui doit connaître le milieu médical, devrait être d'accord moi.

Donc en résumé , pour 6 sous-copropriétés, 2 ont arnaquées par la double assurance, c'est à dire les 2 seules copropriétés gérées par le même syndic (hasard curieux ????).

Puis récemment, j'ai appris que ce même syndic outrancier, accusateur de je ne sais pas encore quoi, en tout cas démonstratif de sa colère outrancière en réunion à mon égard ... (bref, je vous rassure tout n'est que débile...)..eh oui, ce syndic , donneur de leçon à celui qui avait osé voter contre le quitus et poser une réserve sérieuse en AG … eh oui, ce syndic avait pendant 14 ans ½ fait restaurer par un salarié de son cabinet un château privé et situé près de la Loire. Restauration de la cave au grenier d'un château personnel par un salarié payé par le cabinet du syndic …

Résultat de la « bagarre »  :
1 salarié floué (14 ans ½ de fausses fiches de paie = rien à voir avec la copropriété certes, mais démonstratif du peu d'intégrité).
le fisc truandé
un bouc émissaire en délit de fuite d'un tribunal auto-constitué (moi-même = celui qui avait posé sa réserve trop sérieuse sur 50% de nos décomptes qui allaient à la trappe d'années en années)
une centaine de copropriétaires floués par la double assurance … (2copropiétés concernées sur 6 qui auraient du en toute logique l'être si le syndic AFU complice avait été le seul fautif).

Alors, mon cher rambouillet , certes , ça peut paraître idiot et débile ce que je viens de raconter mais pourtant bel et bien VRAI (j'en ai toutes les preuves) et vécu dans la douleur… et je vous rassure question débilités, toutes aussi débiles les unes que les autres je ne vous ai pas tout raconté, vous n'en croiriez pas vos yeux si vous lisiez tout ce que je pourrai raconter. Bref , vous ne connaissez qu'une infime partie des débilités … eh oui , c'est clairement et franchement débile et ….c'est du « grandiose dans l'art de prendre l'autre pour un idiot» (oh, je ne sais pas si le mot grandiose convient, mais il y a de ça)... franchement ==> du « grand art » dans l'arnaque , le problème est que ça m'a profondément troublé et marqué une telle connivence entre certaines personnes. Et sachez que même la censure à la chinoise (pardon censure à la française) est intervenue , peu « discrètement » d'ailleurs.

Cordialement

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 04 juil. 2010 :  20:22:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Crochemore = ALH14U ?


Ce n'est nullement l'existence de problèmes qui est mis en cause, mais la création d'un ordre, et les solutions proposées.

Aucune réponse faite, à croire que cela n'intéresse pas de répondre aux réactions des forumeurs.


Crochemore
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 04 juil. 2010 :  21:00:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
réponse à ribouldingue

Tout d'abord, quand vous dites , je vous cite : "Crochemore = ALH14U ? " => désolé, mais vous avez 100% faux !!!!

Ensuite que vous ne niez pas les problèmes est à mon avis, un bon point car il est vrai qu'il y a des problèmes . Certes, c'est aux copropriétaires d'être vigilants, mais

- parfois des conflits d'intérêt peuvent exister .. et on sait aussi (je l'ai vécu) que certains copropriétaires ne voyant que leurs avantages particulier peuvent "brosser les pompes" du syndic pour justement grignoter discrètement des miettes pour eux. dans ce cas l'intérêt général de la copropriété est bafoué, ça je le sais mieux que d'autres.

- Parfois même les copropriétaires s'en foutent royalement, ne contrôle rien ou presque , alors dans ce cas, le syndic a carrément « carte blanche » et est le ROI (eh oui, ça existe aussi) .

Ensuite, ce que propose le Docteur Le Hyaric a au moins l'avantage d'exister …. et que je sache (à moins que je me trompe) le docteur Alain le Hyaric n'est pas juriste, ni député … par contre ses idées et ses propositions existent. Conseil de l'ordre ou pas, là n'est pas le problème à mon avis.

- Le problème est que la profession n'est pas « propre «  avec certaines brebis galeuses , même récemment un syndic est parti avec la caisse …. et que dire des problèmes dont on n'entend jamais parler …. ça c'est comme pour toute magouille, il ne faut pas être dupe, c'est l'iceberg avec sa partie visible et sa partie invisible ….

- Quand à la solution elle peut passer ou pas par un conseil de l'ordre. Ce serait aux juristes professionnels de le déterminer dans l'intérêt des citoyens copropriétaires et je dirai même dans l'intérêt des citoyens locataire car j'ai été énormément surpris que dans une résidence ou on ne recevait pas d'années 50% de nos décomptes, les copropriétaires ne s'en inquiétaient pas pour récupérer les charges légales auprès des locataires. Là, miracle il y a du y avoir ou la récupération des charges locatives, ce que je suppose était faite à la grande louche. !!

Mon cher ribouldingue, que la proposition du Dr Le Hyaric ne vous convienne pas, c'est admissible, mais que proposeriez vous pour éviter ces mafias ? (désolé pour le terme mafia)


Cordialement

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 04 juil. 2010 :  21:05:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Conseil de l'ordre ou pas, là n'est pas le problème
Il me semble pourtant le le docteur y tient beaucoup....
citation:
Quand à la solution elle peut passer ou pas par un conseil de l'ordre
Vous me semblez plus êtrre le Docteur Norman en effet...

Accessoirement, "Docteur Hyaric= ALH14U ? " J'ai 100% bon?

Comment le savez-vous d'ailleurs?


Il est Docteur en quoi?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 04 juil. 2010 :  21:12:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
http://www.ann.jussieu.fr/~lehyaric...se/index.htm peut-etre?

http://actualitedelhopital.monsite-orange.fr/ plutôt... C'est vrai que du conseil de l'ordre des médecins, au conseil de l'ordre des syndics, ca fait sens.

ALH14U
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 04 juil. 2010 :  21:14:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Toujours aussi sérieux et contructif ribouldingue, votre nom pseudo vous va à ravir !

Excusez moi !
------

Plus sérieusement :

Témoignage civique et questionnement d’un Président d’une association, ce jour 4 juillet à 16 h 07, sur messagerie personnelle :


Bonjour,

…………..j'ai eu la chance de rencontrer des chirurgiens et directeurs de cliniques lors de réunions diverses et variées. J'ai d'ailleurs gardé quelques relations.

Ceci pour vous dire que j'aborde avec intérêt votre proposition et vos réflexions.

Pour ce qui concerne nos associations, en tout cas celle dont je suis le président, nous nous concentrons sur les conseils aux copropriétaires dans le cadre législatif établi.

Cela nous donne déjà beaucoup de travail car il y a peu de professionnels respectant ce cadre. Malheureusement nous sommes dans une société ou seul le profit compte, quitte à mentir , manipuler ......

Les dossiers qui nous sont présentés sont de plus en plus compliqués et nous demandent d'y consacrer de plus en plus de temps.

Néanmoins votre souhait de réformer le fonctionnement de la copropriété est légitime mais tellement complexe qu'il faudrait sans doute constituer une commission nationale de réflexions sur le sujet, et franchement mis à part le microcosme parisien, je ne vois pas comment faire cette révolution sans doute nécessaire mais peut être utopique.

-------


Avis personnel


A méditer sérieusement entre partenaires copropriétaires et professionnels de la gestion immobilière.

Merci pour ce nouveau témoignage.
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ALH14

Crochemore
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 05 juil. 2010 :  08:51:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ribouldingue

Pourquoi tenter de démolir les propositions d'un copropriétaire qui a été victime dans sa copropriété ?

De toute façon, si on veut que les choses évolues dans le bon sens, des propositions d'où qu'elles viennent peuvent être le début d'une solution législative ou réglementaire.

Vous savez Riboudingue, vous allez peut-être me prendre pour un dingue peu riboul, je n'en doute que peu. Mais l'arnaque lamentable (le mot lamentable convient très parfaitement) d'un syndic dont j'ai été l'une des nombreuses victimes (dont 2 victimes principales osant s'exprimer ouvertement). Ben oui, cette affaire lamentable d'un syndic qui pouvait se permettre tout et n'importe quoi en toute impunité avec des complices ==> m'a même amené à me poser de très nombreuses questions sur un tout autre sujet tout autant important si ce n'est pas le principal sujet d'ailleurs pour moi , c'est à dire :

« La justice en France et sa face cachée. »

Je suis désolé pour ce qui suit, mais je sais mieux que d'autres le cinéma et le cirque que font certains dans certaines copropriétés, je l'ai vécu, c'était une vraie et réelle ribouldingue (faire la fête), avec des incohérences aussi nombreuses que les débilités . Ben OUI, pour certains c'était la fête, c'est à dire : la ribouldingue, sauf que ….....pour leur bouc émissaire qui leur convenait comme un gant pour masquer leur magouille ==> c'était l'enfer.

Oh, ne vous fâchez pas Ribouldingue , mais au moyen âge nous sommes encore dans bon nombre de neurones.

Cordialement

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 05 juil. 2010 :  12:52:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il a été posé un certain nombre' de questions, vous préférez ne pas y répondre. A quoi vous sert de venir sur un forum?

Vous ne cessez de vous lamentez sur votre propre cas, mais cela ne fait pas avancer la discussion.

Crochemore
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 05 juil. 2010 :  13:42:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mon cher Ribouldingue


Quand vous dites, je cite : «............... vous préférez ne pas y répondre ….............. »

A qui vous adressez vous ? à M Alain Le Le Hyaric ou à moi-même (crochemore) ?

Si c'est à moi-même, désolé, mais je n'ai pas trouvé beaucoup de question, si ce n'est la suivante :
==>"Docteur Hyaric= ALH14U " J'ai 100% bon

Alors, si cette question m'était destinée , je répond : OUI Docteur Hyaric= ALH14U et vous avez 100% bon.

Pour autant ne faites pas d'amalgame, certes, je vous ai donné la bonne réponse, car je la connais, mais ne vous méprenez pas , ==> Je suis une autre personne que le docteur Le Hyaric.

Bon, si la question m'étais adressée, j'y ai donné une réponse. Content

Cordialement
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