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cyril20
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 Posté - 07 juin 2009 : 18:58:18
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J'ai une petite question concernant la SCI Ă IR
Pour faire simple on va dire que la SCI est composé de 2 personnes:
La personne 1 a 40% de part et un TMI de 40%
La personne 2 a 60% de part et un TMI de 30%
Ma SCI à IR a un résultat net de 30000€ par exemple, soit 12000€ pour la personne 1 et et 18000€ pour la personne 2.
Etant donnée que c'est une SCI à IR elle doit payer l'impôt sur le revenu en fonction du TMI
Donc la personne 1 doit payer 12000€ *40%soit = 4800€
La personne 2 18000€ * 30% = 5400€
ce qui fait la somme de 4800+ 5400 = 10200€
Ma question est la suivante qui paye ces 10200€ la SCI ???? ou c'est chaque personne qui doit payer sa part avec son propre argent ???
Merci
Cyril
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 Posté - 07 juin 2009 : 20:38:37
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La SCI a l 'iR ne paye rien du tout, puisqu'elle est transparente.
Le résultat comptable de la société, n'es tpas le résultat fiscal des associés.
Chaque associé reporte la part des résultats calculés par la fiche 2072 afin de calculer le résultat fiscal
Donc selon les termes de votre question, chacun paye sa propre part.
la somme de 10 200 n'existe pas. |
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cyril20
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Posté - 07 juin 2009 : 22:45:32
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Ok merci je vais regarder la fiche 2072 car j'arrive pas a bien comprendre ce que les associés doivent payer
Mercu
Cyri |
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Posté - 08 juin 2009 : 06:24:58
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 08:32:30
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Alors après avoir etudié cette fiche la 2072, j'ai vu en annexe qu'on devait remplir ça :
a) Revenu brut
b) Frais et charges (sauf intérêts d’emprunts)
c) Intérêts d’emprunts
d) Revenu (+) net ou déficit (–)21
e) Dépenses inhérentes au maintien
et Ă la protection du patrimoine naturel
Dans mon exemple le d) correspond a 12000€ pour la personne 1 par exemple.
Donc j'ai rempli la fiche j'ai déduis tous ce qu'il faut et j'obtiens dans la case d) 12000€ mais après je vois pas la suite ?
Je dois payer l'impôt sur c'est 12000€ en fonction de mon TMI ???
Si je pourrais abusé et avoir un exemple ça serait génial pour bien comprendre la SCI à l'IR.
Cyril
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dethau
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Posté - 08 juin 2009 : 08:50:26
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j'arrive pas a bien comprendre ce que les associés doivent payer
La SCI n'étant pas soumise directement à l'impôt, les bénéfices sont répartis entre les associés.
Chaque associé recevant une part des bénéfices différente des autres et n'étant pas dans la même situation fiscale que son voisin (nombre de parts pour le calcul de l'impôt notamment), aucun associé ne paiera le même montant d'impôt sur le revenu. |
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 09:00:33
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ah ça c'est intéressant et je suis d'accord avec toi.
Donc dans mon exemple ça veut dire que la personne1 doit payer 4800€ d'impôt avec son propre argent(chequier en son nom)
C'est ça ???
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 09:37:28
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Bonjour cyril20,
Il me semble que tu as déjà posé des questions sur les SCI.
Dans tes propos les choses semblent se mélanger , il existe 2 types de SCI :
1°) SCI à l'IR qui est une société transparente fiscalement , c'est à dire qui ne paye pas d'impot mais verse des revenus à chaque associé proportionnellement au nombre de part détenue.
2°) SCI à l'IS qui payent un impot sur les société des 15% si bénéfice < 38120 sinon 33% ensuite si il y a un versement des bénéficie aux associées alors on rentre dans un principe similaire à l'IR avec paiement dans ton imposition personnel
Pour reprendre ton exemple , il n'est pas question de 40% de 12.000 ou autre mais d'ajouter aux revenu des personnes le montant issu de la SCI ensuite en fonction du TMI de chacun, ils paieront plus ou moins sur la somme.
Le calcul des impĂ´ts n'est pas aussi simple que 12.000 *40% et tu ne peux pas faire le cumul des deux impositions car les personnes 1 et 2 ne soient pas du mĂŞme foyer fiscal.
En fait les revenus locatifs de la SCI à l'IR sont forcement des revenu foncier car pas de meublé en IR donc tu ajoutes les montants dans ta déclaration à savoir que la personne 1 peux passer en micro foncier revenu perçu car < 15.000 ou sinon demander l'option réel par option auprès des services fiscaux alors que la personne 2 doit passer au réel car revenu perçu > 15.000.
Sur ces revenu il ne faut pas oublier notre CSG /RSA etc ....Ă 12.1%
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 09:52:39
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En fait, avant de créer une SCI je cherche a comprendre bien le fonctionnement.
J'ai Ă©tabli un tableau de bord avec SCI IR et IS
Pour la SCI à IS j'ai bien compris, on calcul le résultat, si bénéfice taxé à 15% si < 15000€ sinon 33%
après si on récupéré les dividendes on a un abattement de 40% après on paye les impots en fonction de la TMI + CSG+RSA
C'est ça qu'il est bien dans la SCI à IS car j'ai récupéré de l'argent donc après je peux payer tous ces impots.
Dans la SCI à IR, d'après ce que je comprends je vais rajouter dans mon exemple les 12000€ mais ça va engendre un surplus d'impôt ?? mais pour payer cette impôt il faudra que j'aille de l'argent sur mon compte, ce qui ne sera pas forcement le cas car la SCI ne m'aura versé pas de dividende forcement donc il faut que je puisse avoir l'argent nécessaire sur mon compte.
Mais je voulais juste quantifier cette somme pour savoir Ă quoi m'attendre et surtout faire le bon choix entre SCI Ă IR ou SCI Ă IS.
Merci pour votre aide.
Je peux vous joindre mon nouveau tableau de bord si ça vous interesse mais il n'est pas parfait.
Cyril |
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 11:16:25
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Bonjour,
Voila nous rentrons dans un autre débat SCI à l'IS ou l'IR....
L'avantage de la SCI à l'IS est que tu payes 15% d'impots sur le bénéfice sachant qu'à l'IS , tu fais de l'amortissement donc tu peux acquérir ton bien quasiment sans payer d'impots ( simulation précise à faire ...)
Tu n'es pas obligé de te verser des dividendes donc pas d'impact sur tes impots personnels mais à la sortie de la SCI , tu es taxé à la plus value sur les sociétés.
Plus value sur les sociétés = Prix de vente - valeur nette comptable ( - 80 % du prix d'achat environ )
La valeur nette comptable correspond au prix d'achat du bien - amortissement pratiqué durant les années d'achat ( 80 % de la valeur déduite )
LĂ tu prend la plus value Ă 33% et ensuite tu liquides la SCI et tu prends l'imposition sur le versement des dividendes ( avec CSG etc ... )
Par contre dans la SCI à l'IR , c'est une SCI semi transparente donc durant toutes les années d'achat tu es imposé sur des revenu locatifs que tu ne perçois pas dans laquelle tu ne peux pas faire d'amortissement ( qui réduit fiscalement ton bénéfice ) par contre tu es éxonéré de plus value au bout de 15 ans ( plus value des particuliers )
Il me semble que tu avais déjà fais des simulations avec des fichiers excel ?
Philippe
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 11:24:46
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Donc si j'ai bien compris, dans la SCI à IR je vais payer des impôts en fonction de mon résultat net et de mon pourcentage de part dans la SCI IR , sur de l'argent que je n'aurais pas encaissé sur mon compte perso.
Oui, j'avais deja fais des simulations, mais j'ai refais mon fichier pour avoir une vision globale ( SCI IS - SCI IR avec pret classique et pret in fine) pour voir l'impact fiscal en me basant sur les livres de pascal demos.
Mais je sais pas si tu connais ces livres, lui a la fin fais une tresorie disponible pour l'associé et c'est ça que je n'arrive pas à trop comprendre, mais si tu me dis que je dois payer des impots sur les revenus que je n'ai pas touché pour la SCI à IR, c'est OK, je vais prendre en compte ce nouveau parametre.
Cyril |
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 12:04:51
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Bonjour,
Dans le livre de P.Denos , il fait une comparaison entre sci IS et IR avec la trésorerie et la partie imposable, il faut bien dissocier les deux car la partie imposable correspond au bénéfice réalisé ( soit dans SCI is soit dans la part à l'IR qui te redescend au niveau personnel).
Si je me souviens bien du livre dans le cas d'une acquisition à l'IS , il est indiqué que le cout est quasiment = 0 mais le problème est lors de la vente du bien.
Il est possible ensuite de faire du démembrement de parts afin de céder la nue propriété ce qui réduit fortement la taxation.
La notion de trésorerie correspond plus à la SCI / Is car il s'agit d'une structure autonome opaque au niveau fiscal par rapport à tes revenus donc qui peux faire de la trésorerie.
Attention tu dois prendre en compte dans la trésorerie la part de l'imposition à 15% de la sci à l'IS , la trésorerie est égale au bénéfice - impôt société à 15% pour l'is.
Une remarque pour l'investissement immobilier , il n'y a pas de recettes miracles mais il faut savoir quel est la finalité de l'investissement :
- Revente au terme du crédit
- Revenu locatif pour la retraite
- Transmission Ă des enfants
- DĂ©fiscalisation
Dans toute ces finalités , il est possible de faire des investissements différents en fonction des buts recherchés.
A toi de savoir vers quoi tu veux te diriger pour ton investissement et il sera plus simple de te conseiller.
Philippe
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 12:18:04
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Moi je veux avoir des revenus locatifs pour ma retraite
Mon but n'est pas de vendre l'immeuble, par contre j'aimerais bien le transmettre a mes enfants, si un jour j'ai des enfants. |
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 14:31:30
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Bonjour,
Pourquoi une SCI ??
As-tu déjà une expérience de la gestion locative ?
Je te conseille l' achat d'un studio que tu prends en gestion et ensuite tu intègres les rouages du fonctionnement de la location ( assemblée générale , gestion , travaux , impayés , impôts )
Avec une SCI , tu complexifies la gestion ( ne pas oublier la CRL pour la SCI , les bilans annuels et les AG de la SCI , les déclarations propres à la SCI , les baux des locataires sur 6 ans au lieu de 1 à 3 ans , comptable pour SCI à IS , passer par CGA etc ...)
Si tu veux faire une SCI , c'est pour monter un projet avec des associés ou ta femme mais si tu es seul prend en nom propre.
Pour la transmission , tu sembles assez jeune , tu peux passer par une étape intermédiaire en nom propre et ensuite modifier ta stratégie immobilière en passant par une SCI par contre si aujourd'hui t ute bloques dans une SCI à l'IS et que tu veux vendre ton bien , tu vas exploser le compteur plus value , le mieux pour la transmission de sci à l'is se fait par le biais d'un démembrement et des cessions de parts sociales.
Dans la cas d'un sci Ă l'ir , tu n'as rien Ă gagner par rapport au nom propre.
Par exemple achètes un studio , tu le loues meublé et tu peux faire de l'amortissement dessus par contre en sci ir tu ne peux pas
Philippe
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 15:10:08
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oué mais bon but et d'acheter un immeuble dans le cadre d'une SIC( IR ou IS) attendre 6 à 12 mois voir comment ça fonctionne puis après acheter un appartement pour moi.
Si j'achète à mon nom l'immeuble, je pourrais plus acheter mon propre appart car au niveau de l'endettement je serais superieure a 33%
Cyril
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 15:46:43
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Bonjour,
Mauvais raisonnement pour moi car
1°) tu ne connais pas le locatif et tu achètes directement un immeuble, est-ce que tu maitrises tous les aspects du locatif , j'en doute ...
2 °) Tu veux acheter un appartement ensuite mais si tu as un problème au niveau locatif cela sera pareil quelque soit l'ordre d'achat.
3°) Quand tu achètes en locatif tu dois faire un plan de trésorerie que tu présentes à la banque de manière à être équilibré entre revenu et charges , il ne sert à rien de se cacher derrière une sci.
Commence par un studio avec un crédit sur 15 ans ou plus de manière à ne rien débourser et ensuite vois comment ça tourne car si tu te plante sur ton premier achat , il s'agit d'un immeuble c'est pas pareil qu'un studio.
Je ne connais pas ton age mais en te constituant progressivement un capital par des biens de petites tailles à prix réduits que tu peux rénover et revendre ensuite ( 15 ans pour une plus value = 0 ) et disposer d'un capital pour acheter plus gros par apport.
Pense aussi que dans ton immeuble , tu devras l'assurer et aussi prend en compte les impayés car ça peux faire mal si tu es juste financièrement et les gens parlent dans un immeuble .....
Philippe
Philippe
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 16:04:42
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Mais quand je dis immeuble c'est un peu immeuble 5 F2 pas plus.
Le plan de trésorerie je l'ai deja réalise, et j'arrive bien a équilibre même a gagner de l'argent. En plus la banque souhaite voir uniquement la premiere année bizarre d'ailleurs(Caisse Epargne)
Pour l'assurance, j'avais oublié par contre pour les loyers impayés, j'ai mis dans mes charges la GRL ( garanties de revenues locatifs)
Ah oui et la CRL, je crois que je dois pas payer car moi ça serait une SCI IS familiale.
Cyril |
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philippe30
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Posté - 08 juin 2009 : 17:07:40
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Bonjour,
La GRL ça dure un temps et après ça s'en va .....
Pour la CRL toujours en place pour les SCI IS , je ne sais pas Ă quoi correspond une SCI familiale ( je connais la SARL de famille qui est un cas particulier )
http://www.e-locaux.com/Contributio...locatifs.htm
citation: La contribution sur le revenu locatif est supprimée . Sont redevables les personnes subissant l'impot sur les société , les SCI ne sont donc pas imposables à la CRL . Est ce exact ? D'avance merci?
Les SCI ne sont pas imposables à la CRL si les associés sont tous sousmis à l'IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques). Autrement dit, si l'un quelconque des associés est sousmis à l'IS (Impôt sur les sociétés), la SCI est redevable de le CRL.
Tu es sur de louer tes 5 F2 toute l'année ???
Combien de temps tu peux tenir sans louer un appartement ??
Est-ce que tu sais que pour un sci / is , la comptabilité est une comptabilité d'engagement , c'est à dire que même si t une perçois pas les loyers ( impayés ) tu devras payer des impôts dessus ......
Ce que je veux te faire comprendre , tu peux faire tous les plans de financements possibles , tu n'es pas à l'abri d'un problème et dans ce cas il faut mieux avoir de la marge de manœuvre sinon c'est la catastrophe.
Si tu as plusieurs biens , tu réparti le risque mais tu augmentes le couts des charges alors que dans un immeuble il y a moins de charges.
Est-ce que tu es bricoleur ? si tu fais faire les travaux tu verras que cela représente un cout important.
As-tu fait des recherches sur les prix des immeubles dans ton secteur ?
Je suis actuellement dans la même démarche d'achat d'un immeuble via une SCI mais je dispose de biens en nom propre à coté qui vont bientôt être payé ( pas tous mais cela soulage au niveau du crédit ).
Et je peux t'assurer que avec le recul , je ne regrette pas d'avoir commencer en douceur car sinon l'atterissage aurait été violent.
Pour passer avec un immeuble , il faut un ratio minimum de 8 % ( prix achat / revenu annuel ) mais pour être bien il faut du 10 % et ça c'est très dur à trouver.
Philippe
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cyril20
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Posté - 08 juin 2009 : 18:28:05
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Sur de louer les 5 F2, on n'est jamais sur mais bon, j'habite en région parisienne et je cherche un immeuble proche de la gare et des commerces. Je limite un peu le risque de ne pas le louer. J'avais trouver un immeuble sympathique dans le 77 proche du commerce mais il y avait beaucoup de travaux, j'étais intéresse mais le vendeur trop gourmand il a refusé ma propal.
Si tu le souhaites je pourrais te donner le lien, si ça t'intéresse.
Sinon je suis bricoleur donc ça ça va, et je savais pour les loyers non encaissés.
Je me base sur le même ratio que toi dans ma recherche, il y en a peu, mais ça se trouve.
Cyril
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