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Manu_desaintmichel
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PostĂ© - 03 juin 2009 :  23:31:58  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis dans une copropriété de 120 lots gérée par un syndic non pro et un comptable non pro (tous les 2 copropriétaires à la retraite). Ils se versent 300€ chacun par mois.

A chaque AG nous votons à l'article 25 pour le syndic et le comptable sans contrat de syndic et sans aucune indication sur leurs rémunérations.

2 choses me paraissent bizarres. D'une part ne nous ne votons pas pour le montant de la rémunération de ces 2 personnes et d'autre part le poste de comptable non pro n'apparait dans aucun texte.

J'ai donc 2 questions:
Le syndic non pro peut il se verser 300€ par mois sans vote de l'AG ?
Peut on assimiler le comptable non pro à un travail dissimulé du fait qu'il s'attribue 300€ par mois sans vote de l'AG et bien évidement sans payer de charges ?

Qu'en pensez-vous ?

Manu_desaintmichel

Édité par - Manu_desaintmichel le 04 juin 2009 09:04:58

JPM
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 1 PostĂ© - 04 juin 2009 :  09:35:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Travail dissimulé S'il n'y avait que des cas comme celui ci l'Administration aurait moins de problèmes !

Il y a des quantités de petits arrangements de ce type dans les copropriétés administrées par un syndic copropriétaire, en l'espèce pas tout à fait bénévole.

Je suppose que ces versements apparaissent clairement dans les comptes de charges et que lesdits comptes sont approuvés chaque année ?

Je suppose également que ce poste apparait dans les budgets prévisionnels ?

Il ne serait pas inconvenant de valider tout celà par une décision d'assemblée.

On pourrait faire le point dans le présent forum des réponses ministérielles et autres décisions diverses confirmant la bienveillance des différentes administrations au sujet de ces "indemnités ".

La vrai question est celle de la qualité des prestations fournies : gestion satisfaisante ? comptabilité correcte ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 04 juin 2009 :  11:18:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
faisons quelques calculs :
syndic payé au "noir": 3600 euros
comptable payé au "noir" : 3600 euros

Urssaf and co non payé au syndic : environ 1500 euros
Urssaf and co non payé au comptable : environ 1500 euros

pénalités pour le syndicat lorsqu'un grincheux mettra le nez dans le ... : la tirelire !!! du syndicat devra être cassée.

Comptable payé au noir environ 20 euros de l'heure : 180 heures / an soit environ 3,5 heures par semaine.

je préfèrerai être le comptable que le syndic

Tous ces petits chiffres pour me dire que c'est bien cher payé : en théorie vous devriez payer 11000 euros environ pour un syndic ayant son comptable (indemnités + charges à payer).
Dans votre cas, on ne peut pas parkler de syndic non pro "bénévole", , d'ailleurs vous ne le dites pas.

On suppose que les débours sont en plus ...

A votre place, je ferai une régularisation de tout cela :
* le syndic avec un contrat avec rémunération officielle de 3600 euros l'an voté en AG
* le comptable se déclare autoentrepreneur et l'AG valide ce fournisseur de prestations au compte 623

ainsi peut-ĂŞtre vous Ă©viterez de casser la tirelire au cas oĂą

RĂ©ponse qui viendra de l'AG : pourquoi changer, tout cela fonctionne bien.... un syndic nous reviendra plus cher...
* oui, jusqu'au jour oĂą...
* et on espère que la compta est dans les noremes

et je n'ai pas abordé ce qui peut arriver le cas du syndic non pro qui décède... les héritiers se réveillant... après les 3 jours de deuil et où commencent tous les petits papiers à faire et à reprendre...

A mon avis, mettez de l'ordre,

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 04 juin 2009 :  11:35:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Un observation d'emblée est que le syndic n'est pas un salarié

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Manu_desaintmichel
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 04 juin 2009 :  13:26:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour vous fournir quelques éléments supplémentaires.

Effectivement, ces versements apparaissent clairement dans les comptes de charges, lesdits comptes sont approuvés chaque année, et ce poste apparait dans les budgets prévisionnels. Le frais de gestion sont bien évidements en plus. Nous avons même dû payer l'année dernière l'achat de 2 logiciels de compta, car le "comptable" n'arrivait pas à utiliser le premier (soit une dépense de 2000€)...

La compta est "moyennement" dans les normes. Il a fallu attendre la fin de l'année dernière pour avoir l'application de la nouvelle norme. Plus embêtant, on retrouve par exemple, une partie des charges du gardien dans la rubrique chauffage et le comptable nous explique que c'est lié à un problème de répartition ....

Je pense qu'il faut mettre un peu d'ordre, mais ce n'est pas facile. Le chantage "si vous n'êtes pas content on démissionne" fonctionne assez bien en AG.

Édité par - Manu_desaintmichel le 04 juin 2009 13:28:34

JPM
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 04 juin 2009 :  13:39:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Problème de répartition ?

Motif ? il faudrait qu'il s'agisse d'une chaufferie charbon et qu'il assure la fonction de chauffeur. Exact dans ce cas.

A défaut : tout doit aller dans la rubrique salaire concierge et charges idem.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Manu_desaintmichel
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 05 juin 2009 :  23:10:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Et bien le motif avancé par le comptable est: que c'est le seul moyen qu'il a trouvé pour faire payer les charges du gardien à un coproprietaire bailleur... ??? ... je n'ai rien compris...

Je pense qu'il doit y avoir anguille sous roche... soit répartir differement les charges du gardien (tantieme chauffage au lieu des tantiemes généraux) ou faire supporter une partie des charges du gardien aux locataires...

C'est toujours la bagarre pour avoir des explications non satisfaisantes....

Édité par - Manu_desaintmichel le 05 juin 2009 23:11:36

oldman24
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 juin 2009 :  00:28:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
S i vous aviez un conseil syndical Ă  la hauteur, s'appuyant sur RFCS digne de ce nom, les choses ne devraient pas se passer comme vous les relatez.!
Cette situation , truffée d'abus, est elle au moins connue des services fiscaux ?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 juin 2009 :  09:31:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
on ne peut répartir une partie du gardien sur les locataires car le syndicat ne connait pas les locataires.

Je pense que votre copro bailleur veut un décompte pour faire payer les charges dues par le locataire ; votre comptable ne sait peut-être pas faire (ou son logiciel ) et il trouve un moyen tarabiscoté pour que ce bailleur ait un justificatif envers son locataire (peut-être).

Vu tout ce que cela vous coute, je ne suis pas sur qu'un syndic pro, vous couterait plus cher, et au moins vous pourriez tomber Ă  bras raccorcis dessus en cas de c.......

Sans compter, le jour oĂą le fisc et l'Urssaf vont tomber dessus, bonjour la tirelire.
A votre place je ferais voter une avance pour travaux ou évènements exeptionnels au cas où (fisc et Urssaf)

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 09 juin 2009 :  12:27:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Manu-desaintmichel : Travail au noir, non paiement des charges sociales, ... le syndicat et les copros seront reponsables en cas de controle d'Urssaf. Vous regretterez tous de n'avoir pas Ă©lu un syndic pro, car le retard de charges + les amendes vous couteront beaucoup beaucoup plus!!!

JPM : Le fisc ne regardera pas le statut de syndic, il n'y en pas pas - pas de contrats, pas de votes à l'AG,... pour le fisc c'est du travail rénuméré au "Noir", donc soumis aux charges sociales.

Ces 2 personnes ne déclarant pas ces " salaires " au fisc, ils auront également un bonne surprise, sans parler des soucis avec leur caisses de retraite !!!

Un copro. de 120 lots gérés gérés par 2 retraités payés au noir, ce n'est pas très sérieux. Le syndicat n' aucune garantie sur les fonds du syndicats - 120 lots le fond de roulement et les appels de fond sont importants - aucunes garantie sur les "erreurs" commises par ces 2 personnages,.....

D'ailleurs vous nous Ă©crivez :
citation:
La compta est "moyennement" dans les normes. Il a fallu attendre la fin de l'année dernière pour avoir l'application de la nouvelle norme. Plus embêtant, on retrouve par exemple, une partie des charges du gardien dans la rubrique chauffage et le comptable nous explique que c'est lié à un problème de répartition ....


et
citation:
Et bien le motif avancé par le comptable est: que c'est le seul moyen qu'il a trouvé pour faire payer les charges du gardien à un coproprietaire bailleur... ??? ... je n'ai rien compris...

Je pense qu'il doit y avoir anguille sous roche... soit répartir differement les charges du gardien (tantieme chauffage au lieu des tantiemes généraux) ou faire supporter une partie des charges du gardien aux locataires...

C'est toujours la bagarre pour avoir des explications non satisfaisantes....


Est'il un vrai comptable de formation ??? on peut en douter

Une comptabilité doit être claire et vérifier par le CS, ces magouilles sur les imputations de charges est condamnable, vous devez la refuser
Je serai un copro de cette résidence, je mettrai rapidement les pieds dans le plat pour élir un syndic pro. , la réponse des copros du moindre cout ne tient pas, les risques sont ENORMES, refusez de les prendre avec eux.

la menace de ces 2 personnages de la démission est ridicule, vous pouvez toujours les menacer de les dénoncer au fisc, on verra qui rigolera le plus !!!

Comment se comporte votre CS avec ces 2 " faux gérants "

Je serai à votre place, je refuserai de payer ma quote-part de ces " indemnités" AU NOIR, et de tous les frais de programme informatique, ..... Le syndicat aura beaucoup de difficultés à vous attaquer au tribunal pour un non-paiement de salaires " AU NOIR ".

Il me semble très surprenant que sur 120 copros, il n'y en ai aucun qui réagisse sur la gestion de votre copropriété.

" Incroyable mais Vrai "

Tenez nous au courant de la suite des événements, cela est interressant

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 09 juin 2009 :  14:12:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Rambouillet :
citation:
on ne peut répartir une partie du gardien sur les locataires car le syndicat ne connait pas les locataires.


C'est un peu trop vite dit !

Beaucoup de syndicats connaissent déjà leurs associations qui ont la particularité de mieux exercer leurs droits de contrôle et de concertation que bien des conseils syndicaux.

Les locataires et mĂŞmes simples occupants ont un droit de communication sur divers documents, diagnostics ou rapports de contrĂ´le

La plupart des syndics sérieux font ressortir les charges locatives récupérables dans les documents généraux de la copropriété

RĂ©cemment une Cour d'appel a reconnu Ă  un locataire une action directe contre le syndicat pour dommages provenant des parties communes.

Il y a déjà des locataires qui représentent leur propriétaire aux assemblées et le nombre pourrait augmenter avec la récente réforme imposant aux administrateurs de biens non syndic le plafonnement des pouvoirs.

Pendant vingt ans le Professeur Giverdon a prêché cet élargissement relatif de la vie des copropriétés aux usagers. A croire qu'il a inspiré les auteurs du statut algérien.

Je me borne à rappeler tout celà, sans porter de jugement. Il est toutefois certain qu'on aurait pu penser aux congés des salariés avant 1936. Idem pour les locataires.


En l'espèce, le syndic et le comptable ont sans doute voulu distinguer les charges locatives comme l'exigeait le bailleur. Il n'est pas certain qu'ils l'aient fait correctement


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La copropriété sereine

philippe388
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 09 juin 2009 :  15:40:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM :
citation:
En l'espèce, le syndic et le comptable ont sans doute voulu distinguer les charges locatives comme l'exigeait le bailleur. Il n'est pas certain qu'ils l'aient fait correctement


Il parait clair que la situation de la copro de manu n'est pas très réglo. et que ces 2 copros payés au "noir" ne sopnt pas au niveau pour gérer une telle copropriété.

JPM : un syndic no-pro peut il être rémunéré comme manu nous le décrit ??? Ces rémunérations sont elles légales et soumises aux charges ??

Le " soi-disant" comptable touche 300€ au " noir" , c'est du trvail dissimulé, le syndicat est fautif,'c'est à dire tous les copros.

Un vote de l'AG n'exonère en rien la déclaration d'embauche, et le paiement des charges sociales.

Les " erreurs comptables ou diverses magouilles ne sont pas très importantes pour le moment, il vous faut régulariser la situation des 2 copros en élisant un syndic pro. au plus vite.

Commencez par calculer votre quote-part concernant ce sommes payées à ces 2 copro, et adressz un courrier à votre "pseudi" syndic en lui expliquant que cette situation n'est pas légale, qu'il est interdit de payer un travail au noir,..... et que vous refusez de payer cette somme.

Depuis combien de temps dure cette belle histoire?

oldman24
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 10 juin 2009 :  13:57:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il est exact, comme le souligne JPM, que certains conseillers syndicaux ne connaissent rien ou pas grand chose au droit de la copropriété et à la comptabilité (même la plus simple) , sans parler de ceux qui se rendent coupables de collusion avec les syndics .
Mais, l'initiateur du topic semble trop facilement s'accomoder des "faits et gestes ", de profits de leurs syndic et comptable "d'occasion" , qui n'hésitent pas à pomper de copieux honoraires ,sur les ressources de leur SDC.
Signature de oldman24 
Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45

Édité par - oldman24 le 10 juin 2009 14:02:04

snp
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 14 juin 2009 :  19:44:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Intervention par "esprit de corps"

1) Pourquoi seraient-ils payés au noir comme l'écrit philippe388?
La copropriété de Manu de StMichel a un gardien. Donc, le snp établit chaque année la DADS, sur laquelle il indique les honoraires versés et ceux qui les recoivent. Le syndicat est "clean". Le fisc ou les organismes sociaux demanderont des comptes aux deux retraités mais pas au syndicat (à la condition que la DADS soit correctement remplie).

2) Pour les charges de gardien dans la grille de répartition chauffage...c'est stupide! Pour complaire à un copropriétaire (qui peut par ailleurs récupérer 75% de cette charge, sur le locataire, si autre qu'administratif), il mécontente tous les autres. La grille "chauffage" est sûrement différente de celle "charges communes"!

3) quant aux logiciels de comptabilité...un boulier n'est-il pas suffisant pour un vrai comptable???

Mais peut-être, qu'en effet, ce sont deux fieffés magouilleurs...dans ce cas branle-bas de combat!!!
Signature de snp 
snp

rambouillet
Pilier de forums

13570 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 14 juin 2009 :  23:00:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
snp je pense que le fisc demandera des comptes au syndicat via le syndic et ensuite le syndicat demandera des comptes au syndic, mais ce sera trop tard....

snp
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 15 juin 2009 :  00:18:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
RĂ©ponse Ă  Rambouilet (14 juin 2009 : 23:00:02 )

Le fisc ne demandera rien au syndicat tant que les taxes foncières seront réglèes en temps et en heure.

C'est plutôt du côté de l'URSSAF et consort que le contrôle peut venir. S'ils n'y trouvent pas leur compte (omission des honoraires et des bénéficiaires), alors là le fisc enterviendra puisque maintenant presque tous les fichiers sont connectés.

Ce qui serait bĂŞte pour si peu....
Signature de snp 
snp

Manu_desaintmichel
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 15 juin 2009 :  23:46:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour répondre à Oldman24, non, je ne m'accommode pas des "faits et gestes" du syndic. Cette situation dure depuis de nombreuses années. Je viens d'envoyer au syndic un courrier pour lui demander quelques explications sur les rémunérations versées...

Je vous tiens au courant de sa réponse.

oldman24
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 16 juin 2009 :  07:56:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.Alors, attendons de bonnes nouvelles dont bénéfierait votre SDC !
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