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azertya
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 Posté - 30 mai 2009 : 11:57:04
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Bonjour, mes parents ont donné à mon frère aîné une bergerie en 1991, il a fait environ 150 k de travaux, elle a maintenant une valeur de 1 M d'euros.
Le problème est que les différents agents venus estimer cette bergerie avec la description de l'état antérieur (celui de 91) ne l'estime que 300 k, sous prétexte qu'à l'époque, cette bergerie n'existait pas sur le cadastre et que donc elle n'était pas habitable.
Or mon frère se sert de cet argument pour vouloir rester sur cette estimation de 300 k à rapporter à l'héritage...
Je précise que mes parents l'habitaient depuis 1974, avaient fait des travaux considérables, toiture, eau, EDF, etc. donc qu'elle était tout à fait habitable le jour de la donation, j'y ai moi-même vécu deux ans...
Donc, comment faire pour estimer sérieusement cette donation ?
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dethau
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Posté - 30 mai 2009 : 12:43:30
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Donc, comment faire pour estimer sérieusement cette donation ?
Le bien donné doit être rapporté à la succession selon sa valeur au jour du rapport dans l'état où il était au jour de la donation.
Sauf décision contraire contenue dans l'acte de donation auquel il convient de se reporter.
Le problème est que les différents agents venus estimer cette bergerie avec la description de l'état antérieur (celui de 91) ne l'estime que 300 k, sous prétexte qu'à l'époque, cette bergerie n'existait pas sur le cadastre et que donc elle n'était pas habitable.
Cette analyse est conforme au § précédent.
La plus-value apportée à l'immeuble du fait des travaux profite au bénéficiaire de la donation initiateur et réalisateur des travaux.
Je précise que mes parents l'habitaient depuis 1974, avaient fait des travaux considérables, toiture, eau, EDF, etc. donc qu'elle était tout à fait habitable le jour de la donation, j'y ai moi-même vécu deux ans...
Apparemment, ce bien avait été sousestimé au jour de la donation puisque les travaux d'aménagement effectués par les parents ne semblent pas avoir été pris en considération. |
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azertya
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Posté - 30 mai 2009 : 16:04:19
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Merci Dethau, en gros je ne ferais jamais de donation à mes enfants ou alors à parts égales
Bon, on va quand même (nous sommes quatre frères en tout) essayer d'augmenter cette estimation, mes deux frères n'étant pas vraiment ravis non plus.
C'est assez curieux comme loi, mon frère a bénéficié de cette barque pendant 19 ans, celui lui a permis de vendre son grand appartement à Nice dès que ses enfants étaient grands pour aménager dans un deux-pièces (donc belle PV) tout en gardant la Bergerie qui n'est pas très loin pour recevoir amis et enfants.
Et maintenant, il se retrouve avec une baraque de 1 m d'euros qu'il va payer 300 k.
C'est curieux que tout ces avantages qui lui ont profité ne se retrouvent pas dans la succession... |
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nefer
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 Posté - 30 mai 2009 : 16:32:32
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Le fait de vendre sa résidence principale n'a rien à voir là dedans: c'est la loi qui fait qu'il n'y a pas de plus value dans ce cas! |
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dethau
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Posté - 30 mai 2009 : 17:03:30
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il se retrouve avec une baraque de 1 m d'euros qu'il va payer 300 k.
Si votre frère n'avait pas investi et rendu le bien dans l'état qui est le sien aujourd'hui, cet immeuble ne voudrait que 300000 € par le seul jeu de l'évolution du marché immobilier.
L'ampleur des travaux effectués a apporté une plus value à l'ensemble, il est normal qu'il en recueille les fruits.
Bon, on va quand même (nous sommes quatre frères en tout) essayer d'augmenter cette estimation
Le bénéficiaire de la donation étant tout à fait dans son droit, une modification de sa position évoluant dans le sens que vous souhaitez ne pourrait être que le fait de son bon vouloir.
Or, lorsque l'intérêt personnel est en jeu les faveurs sont rares.
en gros je ne ferais jamais de donation à mes enfants ou alors à parts égales
La donation-partage est préférable dès lors que la répartition est équitable par le jeu des soultes.
La donation simple est quand-même possible sous réserve de fixer les règles du rapport en précisant les bases de la réévaluation à retenir lors du rapport. Néanmoins il est toujours difficile de faire la part des choses, à savoir quel serait la valeur du bien sans les améliorations apportées et,vice-versa, cette valeur compte-tenu des améliorations.
C'est assez curieux comme loi, mon frère a bénéficié de cette barque pendant 19 ans, celui lui a permis de vendre son grand appartement à Nice dès que ses enfants étaient grands pour aménager dans un deux-pièces (donc belle PV) tout en gardant la Bergerie qui n'est pas très loin pour recevoir amis et enfants.
Cette politique est tout simplement une bonne gestion de ses affaires qui ne saurait lui être reprochée.
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azertya
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Posté - 30 mai 2009 : 17:25:07
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citation: Si votre frère n'avait pas investi et rendu le bien dans l'état qui est le sien aujourd'hui, cet immeuble ne voudrait que 300000 € par le seul jeu de l'évolution du marché immobilier.
L'ampleur des travaux effectués a apporté une plus value à l'ensemble, il est normal qu'il en recueille les fruits.
En fait l'estimation de l'état de 1991 est de 600 k. C'est le fait que la Bergerie n'existait pas au regard du cadastre en 1991 qui ont donné cette estimation de 300 k, c'est ça qui nous pose problème, alors qu'il a vécu dedans depuis sans menace d'expulsion ni de destruction.
Maintenant, qu'elle vaille 1 m d'euros grâce à ses travaux, tant mieux pour lui, on ne le conteste pas.
Je comprends mieux maintenant pourquoi des familles ne se voient plus après des successions... |
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dethau
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Posté - 30 mai 2009 : 17:40:32
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En fait l'estimation de l'état de 1991 est de 600 k.
Il y a contradiction dans les valeurs.
Reprenez l'acte de donation sur lequel figure obligatoirement la valeur de cette bergerie, qui sera la référence à retenir.
Je comprends mieux maintenant pourquoi des familles ne se voient plus après des successions...
Aucune succession n'y échappe, que les problèmes soient minimes ou importants.
Laisser du temps au temps et les ardeurs se calmeront. |
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azertya
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Posté - 30 mai 2009 : 17:58:01
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Non, 600 k c'est l'estimation actuelle dans l'état de 1991 hormis le fait que c'était soi-disant inconstructible/inhabitable. Les 300 k sont venus après quand les agences ont su qu'il y avait un problème juridico-fiscal... |
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forum
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8
Posté - 30 mai 2009 : 17:59:27
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****modération****
Texte supprimé car hors sujet
numero6 |
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Angie
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Posté - 30 mai 2009 : 18:00:26
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citation: Initialement posté par dethau
Je comprends mieux maintenant pourquoi des familles ne se voient plus après des successions...
Aucune succession n'y échappe, que les problèmes soient minimes ou importants.
Laisser du temps au temps et les ardeurs se calmeront.
Oui, cela semble être une règle quasi générale .
Sauf quand la succession se réduit à pas grand chose .
Pour le reste je serai moins optimiste que dethau . 
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dethau
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Posté - 30 mai 2009 : 18:10:36
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citation: Initialement posté par azertya
Non, 600 k c'est l'estimation actuelle dans l'état de 1991 hormis le fait que c'était soi-disant inconstructible/inhabitable. Les 300 k sont venus après quand les agences ont su qu'il y avait un problème juridico-fiscal...
Je comprends mieux.
Cette sous-évaluation de départ tient au fait qu'il ne s'agissait pas d'une habitation mais,sur le papier, d'une "bergerie", affectée ultérieurement dans la réalité.
Très certainement que les moutons bénéficiaient d'un confort hors du commun "ovin" !
Donc, vous devez retenir 600000 € et non 300000 €. L'avis des agences n'a rien à voir dans ce contexte.
Fiez-vous uniquement à l'analyse de votre notaire qui s'en tiendra aux règles énoncées par le code civil et non aux élucubrations de pseudo-experts en immobilier. |
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azertya
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Posté - 31 mai 2009 : 11:12:27
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Lol, j'aimerais bien savoir qui est Forum... |
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azertya
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Posté - 31 mai 2009 : 11:36:45
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D'autre part, chose que je n'ai pas précisée, au moment de la donation, un véritable berger avec ses moutons, habitait une partie de la bâtisse, le loyer étant payé par la commune.
C'est un autre argument que mon frère a présenté aux agences, un bien avec un locataire dedans...
Donc, la question est de savoir comment estimer cette Bergerie ? Un Notaire, un expert immobilier ? |
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azertya
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Posté - 31 mai 2009 : 11:45:07
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citation: Oui, cela semble être une règle quasi générale .
Sauf quand la succession se réduit à pas grand chose .
Pour le reste je serai moins optimiste que dethau .
Ce qui est un peu grave à mon sens, c'est que les trois frères ont été honnêtes vis-à -vis de la succession (nous avons tous déclaré ce que nous avons reçu en argent liquide au cours de ces trente dernières années, avec d'ailleurs quelques surprises désagréables pour moi) et là on se retrouve avec le quatrième frère, le plus favorisé, qui n'est pas très honnête sur cette estimation...
D'autre part, d'un point de vue affectif, c'était une maison que j'ai habitée personnellement 2 ans, je n'ai appris qu'elle avait été donnée à mon frère que deux ans après et la nouvelle est venue d'une de mes cousines. Autant vous dire que la pilule est mal passée... |
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dethau
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Posté - 31 mai 2009 : 12:16:55
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citation: Initialement posté par azertya
D'autre part, chose que je n'ai pas précisée, au moment de la donation, un véritable berger avec ses moutons, habitait une partie de la bâtisse, le loyer étant payé par la commune.
C'est un autre argument que mon frère a présenté aux agences, un bien avec un locataire dedans...
Donc, la question est de savoir comment estimer cette Bergerie ? Un Notaire, un expert immobilier ?
Bien évidemment, votre frère fera feu de tous bois pour convaincre et se persuader lui-même qu'il a raison. Il n'y a pas lieu de tenir compte de ses arguties.
Reprenez l'acte donation.
Vérifiez sur la base de quelle évaluation ce bien a été donné.
Réévaluez au jour du rapport à la succession.
Exiger le rapport à ce nouveau montant.
Le notaire n'est pas qualifié pour fournir une évaluation. Il peut cependant la suggérer et soummettre son avis à l'ensemble des héritiers.
A défaut de consensus, il vous invitera à faire expertiser le bien selon les critères déjà énoncés (valeur au jour du rapport dans l'état du bien au moment de la donation. |
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azertya
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Posté - 08 juin 2009 : 15:19:17
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Bon, ben le frère en question n'en démord pas, il a fait revenir une agence et n'accepte pas nos propositions. Nous allons donc faire venir un expert immobilier.
Quelqu'un connaît les experts de la CNEI ?
J'ai appris par ailleurs qu'il n'avait fait que 60 k de travaux...
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Édité par - azertya le 08 juin 2009 16:11:03 |
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dethau
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Posté - 08 juin 2009 : 16:33:24
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Quelqu'un connaît les experts de la CNEI ?
Consultez la liste des experts judiciaires auprès du siège du Tribunal de Grande Instance dont dépend la situation géographique du bien immobilier en question. |
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azertya
Nouveau Membre
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Posté - 08 juin 2009 : 17:03:29
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Mon cher Dethau, une dernière question concernant cette bergerie.
Elle a été occupée sans discontinuité depuis 1974, la prescription trentenaire permet-elle de l'inscrire au cadastre ?
D'autre part, mon frère a construit une piscine et diverses annexes en plus de l'ancienne bergerie sans PC évidemment. Comment doit-il régulariser cela ? |
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dethau
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Posté - 08 juin 2009 : 17:23:26
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Elle a été occupée sans discontinuité depuis 1974, la prescription trentenaire permet-elle de l'inscrire au cadastre ?
La situation perdure ?
Elle n'est pas nouvelle ?
Donc pas de prescription.
mon frère a construit une piscine et diverses annexes en plus de l'ancienne bergerie sans PC évidemment. Comment doit-il régulariser cela ?
Les constructions clandestines foisonnent.
Votre frère peut déposer une déclaration (tardive certes) au Cadastre.
Bien évidemment il déclarera qu'il vient de les construire !
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azertya
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Posté - 09 juin 2009 : 14:05:46
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Heu, encore une question et je vous embête plus.
Comment peut-on estimer une plus-value due à des travaux. Par exemple, dans notre cas présent, mon frère a construit une piscine en 2004, 20 k de travaux, comment peut-on estimer la PV due à cette piscine ?
En gros, existe-t-il des abaques permettant ce calcul ?
D'ailleurs je trouve que le calcul dans le cas d'une donation serait beaucoup plus simple si on partait de la valeur actuelle en enlevant les travaux et les PV dues à ces travaux... |
Édité par - azertya le 09 juin 2009 14:55:37 |
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dethau
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Posté - 09 juin 2009 : 16:48:04
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citation: Initialement posté par azertya
Heu, encore une question et je vous embête plus.
Comment peut-on estimer une plus-value due à des travaux. Par exemple, dans notre cas présent, mon frère a construit une piscine en 2004, 20 k de travaux, comment peut-on estimer la PV due à cette piscine ?
En gros, existe-t-il des abaques permettant ce calcul ?
D'ailleurs je trouve que le calcul dans le cas d'une donation serait beaucoup plus simple si on partait de la valeur actuelle en enlevant les travaux et les PV dues à ces travaux...
La régle est celle que vous préconisez dans votre second §.
Ce n'est quand-même pas une tâche aisée.
Je souhaite beaucoup de plaisir à l'expert.
Hormis l'appréciation de cet expert il n'existe pas de méthodes tangibles. |
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Donation rapportée à la succession 
