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 usufruitière et mise aux normes de l'ascenseur
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Beau Brummell
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Posté - 20 nov. 2009 :  18:52:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Journées des avocats et de la justice …. On offre au Palais de Justice des consultations gratuites. J’y vais… Dans la queue, je parle avec un vieux monsieur désemparé.

Sa fille est divorcée depuis de nombreuses années. Elle a obtenue par jugement du divorce l’usufruit d’un appartement appartenant à son richissime ex-mari, et ce jusqu’à ce que leur dernier enfant atteigne un certain âge.

Le syndic a réclamé des sommes astronomiques, et la fille du vieux monsieur ne peut pas payer ! Son ex la poursuit, disant que c’est à elle d’assumer les charges d’entretien, (vrai sans doute) mais considère que la mise aux normes des ascenseurs est une charge d’entretien !

Habilement (mais c’est un peu gros quand même !) il produit un texte d’avant-guerre, indiquant que les charges à payer par le propriétaire ne concernent que les murs, les portes cochères ( !!) … et que tout ce qui n’est pas mentionné dans la liste est donc à la charge de l’usufruitier ! (ou du locataire ? les deux sont-ils logés à la même enseigne ?)

Il s’agit là d’un usufruitier nullement propriétaire indivisaire, et donc une personne qui ne s’enrichit aucunement des améliorations apportées au bien dont elle jouit.

Je voudrais retrouver le vieux texte, si c’est possible. Et le nouveau ! J’ai promis mon aide à ce monsieur.

J’ai hésité avant de poster dans cette rubrique. Peut-être aurait-il mieux valu choisir la copropriété ?

Merci d’avance pour votre aide.


Édité par - Beau Brummell le 20 nov. 2009 18:54:30

quelboulot
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 1 Posté - 20 nov. 2009 :  22:34:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
1 - Quelle réponse a-t-il obtenu de la part des avocats "sur place" ?

2 -Quelques pistes

Ce n'est pas "un vieux texte" dont fait état l'ex, mais le Code Civil toujours en vigueur
citation:
http://www.onb-france.com/construct...rges-de.html

FAQ : Répartition des charges de copropriété ?


Question. Moi et mes trois soeurs sommes nus-propriétaires de l’héritage de notre mère. Mon beau père est usufruitier de l’ensemble de l’héritage. Une de mes soeurs exploite le pressing qui fait partie de cette succession et ne règle pas les charges de la copropriété. Je viens de recevoir un commandement de payer les charges. Est-ce que c’est à nous les nus-propriétaires ou à l’usufruitier de payer ?
Réponse. Pour les lots de copropriété grevés d’un usufruit, le principe est qu’il n’y a pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le syndic, dès lors qu’il a eu connaissance du démembrement de la propriété, doit ventiler les charges en respectant les règles résultant des articles 605 et suivants du Code civil, en faisant notamment la distinction entre grosses réparations à la charge du nu-propriétaire et réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier. Cependant le règlement de copropriété peut contenir une clause de solidarité entre indivisaires (les nus-propriétaires dans votre cas) et aussi une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier. La première de ces clauses en général est validée par les tribunaux ; la deuxième est plus contestable. Celui ou celle qui, en vertu d’une clause de solidarité, paye seul(e) les charges de copropriété qui lui sont demandées par le syndic a un recours contre ses co-débiteurs, qu’ils soient usufruitier ou nus-propriétaires.

Date de l'article: 29 avril 2008
citation:
Code Civil

Article 605 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Article 606 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article 607 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.
Article 608 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.

Article 609 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
A l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit :
Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;
Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit.
citation:
http://www.onb-france.com/construct...on-de-l.html

FAQ : Participation de l’usufruitière aux A.G. des copropriétaires ?


Question. J’habite un immeuble en copropriété : une de mes voisines (une personne âgée) a fait donation il y a quelques années de l’appartement qu’elle occupe à son fils, en conservant l’usufruit. Son fils étant décédé entre temps, sa belle fille lui fait toutes sortes d’ennuis et, entre autre, ne lui donne plus de pouvoir lui permettant d’assister et de voter aux AG. Un usufruitier ayant tous les droits sur un bien (sauf celui de vendre) n’est-elle pas en mesure de prendre part aux décisions de la copropriété et si oui, comment doit-elle procéder ?

Réponse. Il est certainement exagéré d’écrire que l’usufruitier a tous les droits sur un bien sauf celui de vendre. Chaque copropriétaire est membre de droit de l’assemblée générale de la copropriété, mais il n’en est pas de même du nu-propriétaire et de l’usufruitier de lot, chacun disposant de droits réels distincts sur un même bien, de sorte que leur participation simultanée aux délibérations du syndicat, avec un droit de vote séparé est apparue très difficilement compatible avec un fonctionnement rationnel du syndicat des copropriétaires. La solution qui a été retenue par le législateur est de n’habiliter qu’une seule personne pour se prononcer sur les résolutions soumises en assemblée générale de copropriété. À cet effet, la loi prévoit qu’"en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun" (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 23, al. 2). Ce mandataire peut être le nu-propriétaire ou l’usufruitier ou encore une personne étrangère à la copropriété. Le texte ajoute, au même article, que le mandataire commun sera "à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un des intéressés ou du syndic". Donc au cas de désaccord persistant et d’impossibilité d’avoir un représentant commun, votre voisine devra saisir le président du TGI qui désignera ce représentant. Elle pourra solliciter d’être elle-même ledit représentant.

Date de l'article: 28 août 2006

citation:
http://magimmo.seloger.com/157829/208045/page.htm

Usufruitier : le remplacement de l'ascenseur voté
Le remplacement du vieil ascenseur de l'immeuble est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si les copropriétaires vote le remplacement, devrais-je, en tant qu'usufruitière de l'appartement que j'occupe, en supporter la dépense ?

Si le remplacement de l’ascenseur est voté au cours de la prochaine assemblée générale, vous n’aurez pas à en supporter la dépense car l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Même si votre ascenseur est vieux et vétuste, son remplacement n’est pas de l’ordre de l’entretien. Le remplacement d’un ascenseur vétuste est en effet considéré comme une dépense en capital car elle maintient la valeur de l’immeuble. Le remplacement de l’ascenseur est donc à la charge des nus-propriétaires.

29/01/2008
Attention, sous réserve de la notion de "remplacement"
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

quelboulot
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 nov. 2009 :  22:45:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A lire ce qui suit, c'est "mal parti"
citation:
http://www.juragricole.com/news/ful...ruitier.html

LE JURA

Thèmes » Juridique
Les réparations à la charge de l’usufruitier

Juridique
Apasec
Publié le: 17 novembre 2005
Page 18
Il arrive assez fréquemment que la propriété d’un bien soit démembrée entre usufruit et nue-propriété. Ce démembrement peut résulter d’une vente, d’un testament. Il arrive souvent aussi qu’il résulte d’une donation : un ascendant donne tout ou partie de son patrimoine à ses héritiers mais conserve l’usufruit d’un bien pour pouvoir continuer à l’utiliser ou à l’habiter, ou pour en percevoir les loyers ou les fermages s’il est loué. La question peut alors se poser de savoir quelles sont les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire lorsque le bien dont la propriété est démembrée nécessite des réparations.

Un premier élément de réponse est donné par l’article 605 du code civil qui stipule : «L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu». Précisons tout de suite que lorsque l’usufruit résulte d’une convention (vente, donation), les parties peuvent valablement convenir d’une répartition des charges différente de celle prévue par la loi (Cass. civ. 9 oct. 1985 : Bull. civ. III, n° 119 ; Cass. 1re civ., 3 juin 1997 : Défrénois 1997, p. 1321). En l’absence de telles stipulations contractuelles spécifiques, voyons comment la loi et la jurisprudence distinguent les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.

L’article 606 du code civil décide que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien». A partir de là, il a été soutenu en doctrine que les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire sont celles consécutives aux dégradations portant atteinte à la stabilité de l’immeuble ou à la durabilité de la construction ou de l’ouvrage (sauf, rappelons-le, si elles sont dues à un défaut particulier d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit). Même si la distinction entre réparations à la charge de l’usufruitier et celles à la charge du nu-propriétaire est relative pour la raison que nous verrons plus loin, la jurisprudence a eu l’occasion à plusieurs reprises de donner des exemples de cette distinction.

Les tribunaux ont ainsi décidé que constituaient des grosses réparations : les réparations à faire sur un gros mur « dès lors que des lézardes compromettent l’aplomb du mur » (Cassation, 19 juillet 1911) ; la reconstitution d’un vignoble détruit par le phylloxéra (Cassation, 17 juin 1911) ; le renouvellement intégral des zingueries d’une toiture (Cassation, 2 février 1955) ; les éléments de colombage (CA Limoges, 25 avril 1989) ; des travaux de charpente et de couverture, de consolidation des murs et des planchers (CAA Nantes, 4 mars 1997).

En revanche, ont été considérées comme réparation d’entretien : le ravalement des façades (Cass. civ., 21 mars 1962) ; le remplacement de portes, fenêtres et escaliers (CAA Nantes, 4 mars 1997) ; dans leur ensemble, le remplacement de la chaudière et la substitution d’un mode de chauffage à un autre, la réfection de l’ascenseur et la reprise de l’étanchéité (CA Paris, 11 janv. 2000) ; entrent également dans cette catégorie les travaux de peinture, de menuiserie, de rénovation sanitaire, de cloisonnement, d’installations électriques...

Si la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien conserve un intérêt à certains égards, notamment sur le plan fiscal ou bien à la fin d’un usufruit non viager, l’intérêt de cette distinction devient relatif à d’autres égards pour la raison suivante : alors que le nu-propriétaire peut au cours de l’usufruit forcer l’usufruitier à faire les réparations d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble, la réciproque n’est pas vraie.

En effet, la jurisprudence dominante considère qu’au cours de l’usufruit l’usufruitier ne dispose juridiquement d’aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations dont ce dernier a pourtant la charge. Si l’usufruitier exécute lui-même les grosses réparations il dispose contre le nu-propriétaire d’un recours qui ne peut s’exercer en principe qu’à la fin de l’usufruit (or on sait que beaucoup d’usufruits sont viagers). Ainsi l’usufruitier peut être conduit à effectuer les grosses réparations lorsqu’elles sont nécessaires à l’utilisation du bien. Il peut même s’y trouver contraint si le bien est loué. Si le bien loué nécessite des grosses réparations urgentes, le locataire obligera l’usufruitier à les effectuer et non le nu-propriétaire car, en cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur. Or, dans le cadre d’un bail, le fermier peut contraindre le bailleur à effectuer toutes les réparations autres que locatives.

La situation du nu-propriétaire peut ainsi apparaître comme privilégiée par rapport à celle de l’usufruitier. Mais il ne faut pas perdre de vue qu’à la différence de ce dernier le nu-propriétaire a très peu de pouvoir sur le bien. Alors que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les fruits (loyers, intérêts), les droits du nu-propriétaire se limitent à pouvoir disposer par exemple ; vendre de la nue-propriété du bien, et à pouvoir s’opposer (sauf autorisation judiciaire) à la vente ou à la location de la pleine propriété du bien. En fait, pendant la durée de l’usufruit, l’intérêt de la nue-propriété reste très limité. Il paraît donc normal de ne pas imposer au nu-propriétaire de lourdes charges en contrepartie, notamment en termes de réparations.

Nicolas Jouan - Service juridique de la FDSEA
Il faudrait connaître exactement la nature des travaux, s'agit-il du remplacement de l'ascensceur, ou de la mise aux normes consistant en la rénovation de l'ascenseur... ?????????
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Beau Brummell
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 nov. 2009 :  16:07:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci quelboulot pour vos excellentes informations. J'ai les coordonnées du vieux monsieur et pourrais lui poser les questions complémentaires;

mais il me semble qu'il m'a parlé de mise aux normes des ascenseurs, et non de changement.

Une autre question se pose. Peut-être une étude du jugement de divorce s'impose. En effet, l'usufruit obtenu par l'ex épouse est limité dans le temps. Elle devra rendre le bien dans quelques années. Dans ces conditions, le nu-propriétaire est moins désavantagé qu'il n'y paraît.

Je me demande d'ailleurs si le terme de "usufruit" est justifié ici; ne s'agit-il pas plutôt d'une "jouissance gratuite". Peut-il alors y avoir une différence dans les obligations de chacun si c'est le cas ?

dethau
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 nov. 2009 :  17:15:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me demande d'ailleurs si le terme de "usufruit" est justifié ici; ne s'agit-il pas plutôt d'une "jouissance gratuite". Peut-il alors y avoir une différence dans les obligations de chacun si c'est le cas ?
L'usufruit est en droit réel de propriété, droit sur une propriété démembrée c'est-à-dire appartenant à une personne qui n'en a pas l'usufruit, alors que l'usufruitier détient un usufruit sur un bien ne lui appartenant pas.
La "jouissance" n'est qu'un droit "mobilier".

quelboulot
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 nov. 2009 :  19:25:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement, Dethau est bien mieux informé que moi sur le sujet, mais il existe me semble-t-il l'usufruit limité dans le temps... si ce n'est le temps de vivre pour l'usufruitier...
citation:
http://www.notaires.fr/notaires/not...TEMPS-LIMITE

La transmission de son patrimoine / Donner un usufruit pour un temps limité

Le droit de propriété peut être scindé (les juristes disent "démembré") en deux parties : d'un côté l'usufruit et de l'autre la nue-propriété.


Vous pouvez par exemple donner à un enfant l'usufruit d'un de vos biens immobiliers (appartement, maison). Votre enfant, en qualité d'usufruitier, va pouvoir occuper le logement ou le louer et encaisser seul les loyers. Dans ce cas il déclarera les loyers et paiera les impôts correspondants. Il ne pourra ni vendre ni donner l'appartement . L'usufruitier acquittera la taxe foncière et l'occupant (votre enfant ou son locataire) supportera la taxe d'habitation. Les charges d'entretien courant sont payées par l'usufruitier (ou son locataire éventuel). Les grosses réparations sont, sauf convention contraire, à la charge du nu-propriétaire.
Pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien est, sauf abus de droit, inclus dans le patrimoine de l'usufruitier . En principe l'usufruit détenu par une personne physique dure toute la vie de son titulaire, mais pas plus. Il peut, par exception, être fixé pour une durée plus courte. On parle alors d'usufruit temporaire ou d'usufruit à durée fixe.

Il est impératif d'évaluer la valeur de l'usufruit donné pour calculer les taxes éventuelles. Le mode de calcul est fixé par la loi fiscale. Par exemple si vous donnez l'usufruit d'un appartement dont la valeur vénale est de 150.000 euros à un enfant dont l'âge est compris entre 21 et 30 ans, la valeur fiscale de la donation sera de 150.000 X 80% = 120.000 euros.

Des droits de donation seront à payer au fisc, en bénéficiant d'éventuelles réductions (de 30 à 50%) si vous avez moins de 80 ans ou de 70 ans. Si par exemple vous limitez la durée de l'usufruit donné à 10 ans (durée des études de votre enfant par exemple, la valeur fiscale de la donation sera de 150.000 X 23% = 34.500 euros. En principe il n'y aura pas de droit à payer.

Votre notaire vous fournira les éléments du choix que vous serez amené à faire.

Février 2009

Il est donc absolument nécessaire de connaître les termes exacts contenus dans le jugement de divorce, usufruit ou jouissance temporaire...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Beau Brummell
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 nov. 2009 :  16:06:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'en sais à présent un peu plus.

Le jugement de divorce ne parle pas d'usufruit. L'ex épouse obtient seulement l'usage du domicile conjugal, avec l'obligation d'en faire sa résidence principale. Rien n'est précisé sur les gros travaux .... par contre il est dit que la taxe d'habitation est à sa charge.

donc des avantages réduits puisque pas de possiblilité de louer. Et un droit d'usage limité dans le temps.

L'ex époux dans ses conclusions parle cependant d'usufruit .... et ainsi cite les textes qui en découlent ...

Pour l'ascenseur, il s'agit bien de la mise aux normes.

Édité par - Beau Brummell le 22 nov. 2009 16:07:40

quelboulot
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 nov. 2009 :  16:28:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc, tout est aux frais de l'ex...

Mais dites donc, (en fin pas vous... )... cette "ex épouse" elle a bien eu un avocat lors du divorce... ce dernier, dans le cadre du SAV, pourrait tout de même l'informer de ses droits lorsqu'elle se retrouve confrontée à des situations pareilles !!!
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Beau Brummell
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 nov. 2009 :  16:37:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
SAV valable combien de temps ? le divorce, si j'ai bonne mémoire, a été prononcé en 2000 ...

Beau Brummell
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 nov. 2009 :  16:40:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par quelboulot

Donc, tout est aux frais de l'ex...



Lequel des deux ex ?

quelboulot
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 22 nov. 2009 :  16:57:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Lequel des deux ex ?


Celui qui paie la TF... LE VILAIN qui transcrit en sa faveur ce qui n'a pas été écrit dans le jugement de divorce et y va au culot !

ELLE, ne paie que la TH, comme tout locataire et ses charges sont donc limitées à celle d'un locataire sauf qu'elle est dans l'obligation de rester dans ces lieux au titre de son habitation principale sous peine d'en "perdre" la jouissance
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

nefer
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 nov. 2009 :  17:04:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"usage du domicile conjugal, avec l'obligation d'en faire sa résidence principale. ": cela ne signifie pas être usufruitière
 
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