Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés

Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Le Droit Pour Moi
Comment récupérer les loyers impayés de votre locataire ?
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Comptabilité des copropriétés
 Compte séparé
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page suivante 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 2 

Rick2965
Nouveau Membre



19 message(s)
Statut: Rick2965 est déconnecté

Posté - 27 mai 2009 :  21:36:28  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je reviens sur mon sujet concernant le compte séparé.
La lecture du procès verbal de l’assemblée de l’année dernière, la septième résolution stipule :
« L’assemblée générale, après avoir délibéré, dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé et l’autorise à déposer les fonds de la copropriété sur un compte ouvert au nom du cabinet Nom du syndic»
La nouvelle résolution mentionne ceci :
« Conformément aux dispositions de l’Article 77 de la loi du 13/12/200 modifiant l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10/07/1965, l’Assemblée Générale décide de maintenir le compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat »

Après Rdv avec le syndic, pour la vérification des comptes, ce denier me dit que le compte séparé est commis d'office et que ce dernier va en parler en AG.
Après l'analyse des comptes, nous n'avons pas de compte séparé, le compte est au nom du syndic et en dessous du nom du syndic le nom de notre copropriété.

Un compte séparé est un compte ouvert au nom du syndicat dans un organisme bancaire.
Besoin de votre aide




Édité par - Rick2965 le 27 mai 2009 21:37:25

rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 27 mai 2009 :  21:40:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour savoir si oui ou non vous avez un compte bancaire séparé, il suffit de demander la convention d'ouverture du compte qui normalement spécifie si c'est un compte séparé au nom du syndicat.

Attention : ceci n'empeche pas le syndic d'utiliser un compte pivot intermédiaire...

felix1930
Contributeur vétéran

1050 message(s)
Statut: felix1930 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 mai 2009 :  23:39:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention : ceci n'empeche pas le syndic d'utiliser un compte pivot intermédiaire...
??????????????rambouillet, vous pouvez être plus explicite svp

JB22
Contributeur vétéran

2987 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 mai 2009 :  00:06:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Rick2965
"Après l'analyse des comptes, nous n'avons pas de compte séparé, le compte est au nom du syndic et en dessous du nom du syndic le nom de notre copropriété."

Normal, cela correspondant à la décision de l'A.G précédente.

Ce qui est anormal c'est le libellé du projet de résolution de la prochaine A.G:
"....l’Assemblée Générale décide de maintenir le compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat"
on ne peut maintenir ce qui n'existe pas.
A défaut d'obtenir une dispense de l'A.G. le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé.

De rambouillet
"Attention : ceci n'empeche pas le syndic d'utiliser un compte pivot intermédiaire..."

En effet l'article 18 de la loi stipule:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat."

Il n'est pas fait mention des paiements, l'utilisation d'un compte pivot est donc possible, même s'il enlève une grande partie de l'intérêt du compte séparé.

rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 mai 2009 :  07:55:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le compte pivot est un compte au nom du syndic sur lequel il peut déverser un certain nombre de montants pour faire ensuite un seul virement : exemple : EDF de plusieurs copros...

JPM
Pilier de forums

5081 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 mai 2009 :  08:26:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Dans le cas de gestion par compte séparé, l'utilisation d'un compte pivot est rigoureusement interdite, puisque le compte pivot est ouvert au nom du syndic.

Au demeurant, le mécanisme du compte pivot ne présente plus d'intérêt pratique puisqu'il est possible d'effectuer des virements multiples au profit d'un même fournisseur.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Contributeur vétéran

2987 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 mai 2009 :  09:24:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De JPM
"Dans le cas de gestion par compte séparé, l'utilisation d'un compte pivot est rigoureusement interdite, puisque le compte pivot est ouvert au nom du syndic.

Sur quel texte fondez-vous cette affirmation ?
Si un compte séparé est ouvert au nom du syndicat, l'article 18 est respecté. Il n'est pas fait mention que les règlements doivent être faits directement par le compte séparé.

Les virements multiples ont toujours été possibles, ce qui posait problème c'est l'imputation des opérations concernant un syndicat dans les comptes de ce syndicat: identification du compte à débiter.
L'informatique moderne supprime maintenant ce problème, on ne travaille plus comme il y a dix,vingt ou cinquante ans.

rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 mai 2009 :  11:08:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je rejoins JB22, quel texte interdit l'utilisation d'un compte pivot ?

Si c'est interdit, c'est néammoins une pratique. Je suis intéressé par les textes.

felix1930
Contributeur vétéran

1050 message(s)
Statut: felix1930 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 mai 2009 :  11:21:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ai la même approche que JPM sur le compte pivot dans le cas d'un compte séparé,c'est pour cela que j'ai posé la question à rambouillet.

Dans le cas d'un compte séparé l'intérêt pour le CS s'est de pouvoir contrôler à TOUT moment les -éventuellee -différences entre les écritures comptables "chez" le syndic et les opérations sur le cpte "séparé"

Sinon,comment peut on vérifier qu'un chèque adressé le X à une entreprise n'est pas adressé réellement X+15/20 jours + tard

rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 mai 2009 :  13:06:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oh! mais jpm dans sa grande bonté va nous fournir le texte.


JB22
Contributeur vétéran

2987 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 mai 2009 :  13:28:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De felix1930
"Dans le cas d'un compte séparé l'intérêt pour le CS s'est de pouvoir contrôler à TOUT moment les -éventuellee -différences entre les écritures comptables "chez" le syndic et les opérations sur le cpte "séparé"

Nous ne sommes pas dans la logique de "l'intérêt", il est question de l'obligation de faire ou de ne pas faire.

L'article 18 de la loi n'impose que l'obligation d'enregistrer tous les encaissement, mais reste étonnament muet sur les règlements, il ne remet pas en cause les pratiques des syndics .

**** Modérateur ****

Je pense que la loi du 13 décembre ci dessous est celle de 2000 et pas celle de 2008 Intervention inhabituelle mais peut-être pas inutile

On sait que la loi du 13 décembre 2008 est très favorable aux syndics, exemple la suppression des questions supplémentaires après l'envoi des convocations...

Édité par - JPM le 28 mai 2009 14:13:59

JPM
Pilier de forums

5081 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 mai 2009 :  14:24:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour Rambouillet : un texte ? Il n' y a pas de texte.

Quand le syndicat est doté d'un compte séparé, ils ne peuvent à aucun moment migrer, ne serait-ce que pour un " instant de raison ", et pour quelque raison que ce soit, sur un compte ouvert au nom du syndic.

Les fonds destinés au syndicat vont directement du compte du débiteur du syndicat au compte du syndicat.

Les paiements du syndicat sortent directement vers le compte du créancier.

C'est aussi pour la même raison que le syndic peut refuser un paiement en espèces. Il lui est en effet interdit de détenir des fonds appartenant au syndicat. Or si un copriétaire lui remet 350 € en espèces, il détient 350 € qui appartiennent au syndicat.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Rick2965
Nouveau Membre



19 message(s)
Statut: Rick2965 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 28 mai 2009 :  21:13:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bon en fait, vous ne rpondez pas à ma question:

- Avons nous un compte séparé?

- Le syndic lors de la vérication des comptes m'informe que nous avons un compte séparé commis d'office????
Comment peut-il dire une aberration de la sorte?
De plus impossible de voir les relevés de compte bancaire du syndciat

JB22
Contributeur vétéran

2987 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 mai 2009 :  22:32:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De félix1930
" Sinon,comment peut on vérifier qu'un chèque adressé le X à une entreprise n'est pas adressé réellement X+15/20 jours + tard"

-Si le paiement a été effectué par l'intermédiaire d'un compte pivot il n'y a aucune moyen, puisque le C.S. n'a pas accès au compte du syndic.

-Si le paiement a été effectué directement, le C.S. peut vérifier au moyen du compte séparé le délai d'encaissement qui comprend le délai d'envoi entre la création et le délai d'envoi au bénéficiaire, plus le délai de présentation au paiement par le bénéficiaire. Un délai anormalement long est suspect.

De JPM:
"Pour Rambouillet : un texte ? Il n' y a pas de texte."
que des affirmations sans fondement.
"un instant de raison ? ", ne crée pas le droit.

L'article 18 de la loi est clair:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes reçues au nom ou POUR LE COMPTE du syndicat."

Le syndic peut recevoir, pour le compte du syndicat, des sommes versées directement sur sont compte, sans qu'il intervienent, son obligation est de les verser sans délai sur le compte séparé.
Par contre pour les paiements il n'y a aucune obligation légale dans l'article 18 de la lol.

**** Modérateur ****

"Je pense que la loi du 13 décembre ci dessous est celle de 2000 et pas celle de 2008 Intervention inhabituelle mais peut-être pas inutile "

Au modérateur anonyme: O.K. grosse faute de frappe, et necessité de correction, mes excuses.

De Rick2965
" Bon en fait, vous ne rpondez pas à ma question"
Ma réponse du 28 mai:
"Après l'analyse des comptes, nous n'avons pas de compte séparé, le compte est au nom du syndic et en dessous du nom du syndic le nom de notre copropriété."

Normal, cela correspondant à la décision de l'A.G précédente."

Vous avez actuellemlent un compte unique au nom du syndic.


rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 mai 2009 :  23:13:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je réitère ma réponse :
citation:
pour savoir si oui ou non vous avez un compte bancaire séparé, il suffit de demander la convention d'ouverture du compte qui normalement spécifie si c'est un compte séparé au nom du syndicat.

avez vous demandé ce document.

demander aussi un chèque "annulé"

Stéphane Marin
Contributeur actif



405 message(s)
Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 mai 2009 :  03:24:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Rick2965


Après l'analyse des comptes, nous n'avons pas de compte séparé, le compte est au nom du syndic et en dessous du nom du syndic le nom de notre copropriété.

Un compte séparé est un compte ouvert au nom du syndicat dans un organisme bancaire.
Besoin de votre aide



Vous avez vous même repondu Rick2965. Vous n'avez pas de compte séparé. Et ce même si les mouvement sont exclusivement ceux de votre SDC. LA jurisprudence est claire sur ce point. un compte bancaire séparé est un compte ouvert au nom du syndicat et non à celui du syndic.

Pour ce qui est du compte séparé d'office, c'est ce que prévoit la loi. La dispense étant en principe l'exception

rambouillet
Pilier de forums

13967 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 29 mai 2009 :  06:48:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
attention stéphane, l'appellation telle que le dit rick n'est pas la preuve d'un compte unique, on peut le suspecter.
Par contre au vu de la résolution votée
citation:
La nouvelle résolution mentionne ceci :
« Conformément aux dispositions de l’Article 77 de la loi du 13/12/200 modifiant l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10/07/1965, l’Assemblée Générale décide de maintenir le compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat
donc même s'il ne devait pas y avoir de vote en ce cas, la résolution parle bien d'un compte séparé. Il suffit de demander la convention d'ouverture de compte au syndic. (je me permets d'insister sur ce point ). Si le syndic n'est pas capable de vous la fournir, il y a inquiétude...

Stéphane Marin
Contributeur actif



405 message(s)
Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 29 mai 2009 :  07:58:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis d'accord mais je n'ai pas voulu "embrouiller" plus rick2965.

Ce dont nous somme certains, c'est que ce n'est pas un compte "séparé" au sens de loi. C'est peut être un compte qui ne concerne que le syndicat de Rick, mais comme il est mal libellé, il ne peut pas être considérér comme un compte bancaire séparé.
Ce peut être aussi un compte unique avec sous comptes.
Effectivement seule la convention pourra clarifier.

Quant à la résolution, j'ai souvenir d'avoir vu des réso du genre "l'AG décide le maintien (ou l'ouverture) du C B S et dispense le syndic pour une durée de 3 ans"




Édité par - Stéphane Marin le 29 mai 2009 14:45:33

JPM
Pilier de forums

5081 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 29 mai 2009 :  10:03:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Stéphane Marin :
citation:
j'ai souvenir d'avoir vu des réso du genre "l'AG décide le maintient (ou l'ouverture) du C B S et dispense le syndic pour une durée de 3 ans"


Exact ; elles se multiplient cette année. Elles semblent provenir d'une " bible de groupe ". La formule est absurde et tombe sous le coup des critiques justifiées de la Commission de la copropriété, et de tous les gens sérieux.

Quant aux remarques de JB 22 ?

- voir dans Google la définition de l'instant de raison, expression juridique qui a un sens bien précis, notamment dans le cas de l'associé d'une SCI d'attribution qui " vend son appartement "

1) retrait de la SCI
2) instant de raison
3) vente du lot

sur le fait qu'il " ne crée pas le droit " ? je ne comprends le sens de l'observation.

- il est interdit au syndic de virer des fonds du compte séparé à un compte pivot ouvert à son nom. La raison pratique est évidente : le syndic vire le 25/05 950 € du compte séparé vers le compte pivot en vue d'un paiement groupé qui sera effectué le 29/05 (c'est la pratique habituelle dans les meilleurs cas) ; le 27/05 le compte pivot fait l'objet d'une saisie conservatoire ou d'une saisie attribution ;

dans le meilleur des cas le syndicat retrouvera ses billes mais la somme sera indisponible pendant un temps plus ou moins long (durée du contrôle de la portée de la saisie diligentée par un fournisseur d'un autre syndicat).

dans un cas moins bon (tardiveté de la déclaration affirmative), le syndicat peut perdre la maîtrise de ses fonds appréhendés par le créancier saisissant ; il devra alors obtenir le remboursement par le syndic.

Ceci étant JB 22 a raison de rappeler :
citation:
L'article 18 de la loi est clair:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes reçues au nom ou POUR LE COMPTE du syndicat."


1) les sommes reçues au nom du syndicat ? il s'agit de chèques à l'ordre du syndicat. Pas de problème : ils sont déposés au compte séparé

2) les sommes reçues pour le compte du syndicat ? Il peut s'agir effectivement de chèques établis à l'ordre du syndic lui-même mais les cas sont de plus en plus rares.

- Le syndic doit veiller à informer toute partie versante potentielle des modalités de paiement. On trouve généralement cette précision dans les appels de fonds adressés aux copropriétaires
- Les partenaires institutionnels (établissements de crédit pour un emprunt, notaires pour les ventes, assureurs) sont réputés connaître les dispositions de l'article 18. Les dossiers comportent généralement une zone d'information à ce sujet. Ainsi pour les états datés des notaires. Ces partenaires doivent donc établir les chèques à l'ordre du syndicat concerné. On peut même prétendre qu'ils ont l'obligation, au moins pour des sommes importantes, de vérifier que le syndic a une dispense régulière s'il demande un paiement à son ordre.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Contributeur vétéran

2987 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 29 mai 2009 :  10:59:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De JPM:
La raison pratique est évidente : le syndic vire le 25/05 950 € du compte séparé vers le compte pivot en vue d'un paiement groupé qui sera effectué le 29/05 (c'est la pratique habituelle dans les meilleurs cas) ; le 27/05 le compte pivot fait l'objet d'une saisie conservatoire ou d'une saisie attribution "

Ce qui est en cause ce n'est pas l'opération mais sa chronologie, le 25 mai le syndicat ne peut pas "rembourser" au syndic des dépenses qu'il n'a pas faites.

Une saisie ne peut pas être faite "sur le compte pivot" qui n'est qu'un extrait du compte unique, mais sur ce dernier.

"La raison pratique est évidente " mais ce n'est pas une raison de droit.

JPM
Pilier de forums

5081 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 29 mai 2009 :  13:49:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il faut accorder les violons avant de commencer à jouer

JB 22 évoque un mécanisme inattendu :

- le syndic paie d'abord les fournisseurs par son compte unique
- ensuite les syndicats dotés d'un compte séparé remboursent le syndic

Je n'ai jamais vu un bricolage pareil plus illégal encore que le vrai compte pivot. Il s'agit d'un vrai compte, ouvert au nom du syndic, distinct aussi bien des comptes séparés que du compte unique si le professionnel pratique les deux modes de gestion.

Les syndicats ayant un compte séparé virent les sommes nécessaires au paiement des factures au compte pivot. Pour chaque fournisseur, le compte pivot vire le montant global lui revenant avec un bordereau de détail.

Je comprends mieux le désarroi de JB22 devant l'instant de raison qui n'a rien à faire dans son mécanisme. Encore que le remboursement des sommes avancées ne saurait être effectué 8 jours après.

Dans le cas du vrai compte pivot :

à 10 h 21 six virements de 6 syndicats de 150 € chacun vers le compte pivot pour payer 6 factures identiques du fournisseur Dupont

à 10 h 22 un virement de 900 € vers la banque de Dupont avec un bordereau de détail.

à 10 h 25 : même manoeuvre pour payer Durand .....

L'instant de raison, c'est la minute pendant laquelle les fonds auront figuré dans un compte bancaire ouvert au nom du syndic

Dans le passé, il faut bien reconnaître que lorsqu'il était constaté que le compte pivot était systématiquement à solde = zéro par des mouvements débit crédit effectifs, il ne fallait pas trop tomber sur le dos du syndic utilisateur.

De nos jours, ce mécanisme n'est plus nécessaire. L'ordinateur de la banque peut aller piquer les fonds dans les comptes séparés puis les regrouper en fonction des codifications et expédier les fonds aux destinataires. Il y a quinze ans, avec les CCP, il suffisait de déposer une disquette à un bureau spécialisé. On a fait des progrès depuis lors.

Reste le cas de certains petits syndics qui travaillent avec une banque pas toujours équipée pour ce faire. Il me semble qu'alors on peut admettre le mécanisme si l'instant de raison ne s'éternise pas.


Signature de JPM 
La copropriété sereine
Page: de 2 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page suivante  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2017 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com