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Rick2965
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 21 Posté - 29 mai 2009 :  19:29:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A Tous

Intitulé d'un chéque que j'ai pu voir
Nom de la banque
Nom du Syndic
Nom de la copropriété

Un compte séparé c'est un compte ouvert au nom du syndicat
Donc Nom de la copropriété et pas du syndic

C'est un vrai bordel

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 29 mai 2009 :  23:54:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous pouvez avoir un compte séparé intitulé du syndicat X et par ordre du syndic Z.
Mais c'est bien un compte séparé.

Rick2965
Nouveau Membre



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Statut: Rick2965 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 07 juin 2009 :  10:15:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc notre syndic a bien pris l'initiative d'ouverture de compte séparé sans décision d'AG.
La lecture du procès verbal de l’assemblée de l’année dernière, la septième résolution stipule :
« L’assemblée générale, après avoir délibéré, dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé et l’autorise à déposer les fonds de la copropriété sur un compte ouvert au nom du cabinet Nom du syndic»
La nouvelle résolution mentionne ceci :
« Conformément aux dispositions de l’Article 77 de la loi du 13/12/200 modifiant l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10/07/1965, l’Assemblée Générale décide de maintenir le compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat »

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 07 juin 2009 :  11:00:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rick2965
un compte bancaire séparé, cela a été jugé, c'est un compte ouvert au nom du syndciat représenté par son syndic et non un compte ouvert au nom du syndic.

Donc un R I B au nom du syndic, pour le compte du SDC, n'est pas au sens de la loi et de la jurispreudence existante, un compte bancaire séparé. Méme s'il ne concerne que votre copropriété.

Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, ce qui n'est pas le cas d'un compte dans lequel apparaît le nom du syndic même s'il fonctionne comme un compte séparé du syndicat

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première nomination et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2006), que M. X..., copropriétaire, a assigné la société cabinet Wurtz en nullité de son mandat de syndic de copropriété à compter de son renouvellement, en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que ce syndic de copropriété apporte la preuve que le compte par lequel transitaient les sommes afférentes au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51 rue de Montessuy à Juvisy-sur-Orge était bien un compte séparé, qu'en effet les experts comptables successifs de la société "cabinet Wurtz" avaient attesté que le compte ouvert par la société Wurtz était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par la société "cabinet Wurtz" auprès de la même agence bancaire et n'enregistrant que les opérations propres à cette copropriété, que le responsable de l'agence de la "société générale" avait précisé qu'il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom de la société "cabinet Wurtz", que le commissaire aux comptes de cette société avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre la société "cabinet Wurtz" et le syndicat des copropriétaires, que la mention sur les relevés de compte de ce que le "titulaire" du compte était le "cabinet Wurtz" n'avait aucun effet juridique, que l'on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu'il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé, que c'était pour de pures raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires par la société "cabinet Wurtz" portaient l'indication de ce que le créancier était "Wurtz Immobilier" et non pas le syndicat des copropriétaires, que les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l'ordre de "cabinet Wurtz syndicat Rés. de Monttessuy" et qu'une telle mention aurait été inutile s'il ne s'était pas agi d'un compte séparé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

moumoune
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 25 Posté - 08 juin 2009 :  11:30:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
notre nouveau syndic ecrit : "Un compte bancaire séparé a été ouvert au nom de la copropriété Soleil à la banque SG " et il joint un rib sur lequel le titulaire du compte est SDC SOLEIL CHEZ xxx à yyy .EST CE BIEN UN COMPTE BANCAIRE SEPARE appartenant uniquement à la copropriété?
merci pour la réponse.

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 08 juin 2009 :  11:40:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui, l'intitulé du compte est bien SDC soleil, puis l'adresse du représentant légal.

Cela n'aurai pas été le cas si le libellé avait été, cabinet X, SDC soleil.

moumoune
Contributeur actif

219 message(s)
Statut: moumoune est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 08 juin 2009 :  16:33:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
MERCI pour cette réponse claire et précise.Cela nous rassure

attylha
Nouveau Membre

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Statut: attylha est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 15 juin 2009 :  00:11:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en ce qui concerne les comptes bancaires, il y a 3 possibilité

le compte unique
le compte individualisé (ou plus connu sous le nom compte pivot)
le compte séparé

si en assemblée générale, il est dit ouverture du compte séparé, le compte doit etre obigatoirement au nom du syndicat

exemple : SDC MEDICIS
Chez CABINET dupond
rue ferrand
75000 PARIS

si le en revanche on a

CABINET DUPOND
RESIDENCE MEDICIS
rue FERRAND
75000 PARIS

il s'agit d'un compte individualisé, donc non conforme a ce qui a été voté. mais il faut faire attention, car parfois c'est la banque qui ouvre mal le compte, il inverse les éléments. donc il convient avant toute demarche de demander au syndic de faire changer l'intitulé, et si c'est un compte individualisé, le syndic ne pourra pas faire le changement.

le but de faire un compte individualisé, c'est que comme le compte est au nom du syndic, le syndic peut placé les fonds en son nom, et donc de faire des interets. sur un vrai compte séparé, il ne peut pas.

sachant que pour le syndicat, cela ne change rien, c'est juste un probleme juridique.

de plus il ne faut pas oublié que la plus part des vrai compte séparé provoque des frais bancaires, c'est donc parfois un moyen de voir si il s'agit d'un compte séparé ou individualisé



JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 29 Posté - 15 juin 2009 :  18:05:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il est exact que dans quelques cas c'est la banque qui est en cause.

Le syndic a bien demandé l'ouverture d'un compte séparé mais l'immatriculation est mal établie.

Les syndics doivent s'en méfier.

J'ai vu deux cas.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

twin
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 30 Posté - 24 juin 2009 :  19:37:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir à tous,

Je rebondis sur le sujet car l'AG de ma copropriété (au cours de laquelle on m'a élu président) s'est déroulée il y a 2 jours, au cours de laquelle nous avons refusé la dispense du Syndic de l'ouverture d'un compte séparé.

Aujourd'hui le Syndic doit ouvrir un compte séparé. J'ai contacté le gestionnaire ce matin pour lui indiqué que nous souhaitions ouvrir ce compte dans l'établissement bancaire de notre choix. Celui-ci à refusé, invoquant qu'ordre avait déjà été donné pour l'ouverture du compte dans la banque du Syndic.

Ma question est la suivante : le choix de la banque dans laquelle doit être ouvert le compte séparé de la copropriété est à l'appréciation du Conseil syndical. Toutefois si cela n'a pas été clairement défini lors de l'AG, peut on quand même l'imposer au Syndic ? (vu leur réactivité, je doute que le compte ait été ouvert en 48 heures !)

JB22
Pilier de forums

4043 message(s)
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 24 juin 2009 :  20:41:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Suivant décision de votre A.G. le syndic n'a pour obligation que l'ouverture d'un compte séparé. En ne prenant aucune décision sur la banque dans laquelle il doit ouvrir le compte, le syndic a toute liberté.

Le risque est que le syndic ouvre "un faux compte séparé".

Le Président et les membres du C.S. n'ont aucun pouvoir de décision.
Le C.S assiste et contrôle le syndic.

twin
Nouveau Membre

2 message(s)
Statut: twin est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 24 juin 2009 :  21:34:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci JB22

En somme, il faut que je vérifie que le compte ouvert au nom de la copro est bien un compte séparé. Si tel est bien le cas, que ce soit dans la banque X ou la banque du Syndic, le résultat est le même, je suppose.

Si je m'aperçois que le compte ouvert au nom de la corpo n'est qu'un simple compte pivot rattaché au compte du syndic, alors que nous n'avons pas accepté lors de l'AG la dispense autorisant la non ouverture d'un compte séparé, avons nous un recours ?

Gédehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 33 Posté - 24 juin 2009 :  22:49:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Principe : le compte bancaire séparé obligatoire.

Si vous n'avez pas expressément voté cette dispense (le syndic est dispensé d'ouvrir un CBS au nom du syndicat pour une période de x années") , le syndic doit l'ouvrir dans les 3 mois qui suivent sa désignation (L.art.18)
A défaut le mandat de syndic est nul de plein droit ..."plein droit" qu'il faut faire constater par un juge ...

poum
Contributeur actif



269 message(s)
Statut: poum est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 29 juin 2009 :  17:35:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par twin

Merci JB22

En somme, il faut que je vérifie que le compte ouvert au nom de la copro est bien un compte séparé. Si tel est bien le cas, que ce soit dans la banque X ou la banque du Syndic, le résultat est le même, je suppose.

Si je m'aperçois que le compte ouvert au nom de la corpo n'est qu'un simple compte pivot rattaché au compte du syndic, alors que nous n'avons pas accepté lors de l'AG la dispense autorisant la non ouverture d'un compte séparé, avons nous un recours ?


Bonjour

Si ce n'est pas indiscret, pouvez vous me dire quels sont les frais occasionnés par l'ouverture de ce compte bancaire séparé ?

JB22
Pilier de forums

4043 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 35 Posté - 29 juin 2009 :  21:06:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Si ce n'est pas indiscret, pouvez vous me dire quels sont les frais occasionnés par l'ouverture de ce compte bancaire séparé ?"

les frais de compte débités par la banque sont soit inexsistants soit très minimes, quelque Euros, exemple Chèques postaux, Crédit Mutuel...

Ce qui n'empêche pas, certains syndics, de facturer abusivement des frais élevés pour ouverture et tenue d'un compte séparé, cela fait partie des "moyens dissuasifs" employés pour éviter d'avoir à ouvrir un compte séparé? (Voir contrat !).

JB22
Pilier de forums

4043 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 36 Posté - 29 juin 2009 :  21:12:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Inexistant (Mais excuses mais on ne peut plus "éditer".

JB22
Pilier de forums

4043 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 37 Posté - 29 juin 2009 :  21:14:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est reparti pour "editer".

JPM
Modérateur

7230 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 38 Posté - 29 juin 2009 :  23:20:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Twin :
citation:
Ma question est la suivante : le choix de la banque dans laquelle doit être ouvert le compte séparé de la copropriété est à l'appréciation du Conseil syndical. Toutefois si cela n'a pas été clairement défini lors de l'AG, peut on quand même l'imposer au Syndic ? (vu leur réactivité, je doute que le compte ait été ouvert en 48 heures !)


Le conseil syndical n'est doté d'aucun pouvoir pour le choix de la banque dans laquelle le syndic doit ouvrir le compte.

Le statut de la copropriété ne dit rien sur ce point. Juridiquement, seule l'assemblée peut décider évntuellement.

On doit donc s'en tenir au bon sens élémentaire :

Le principe est alors que le syndic ouvre tous ses comptes séparés dans la même banque qui est bien sur la sienne et qui est parfois aussi son garant financier.

Voyez vous le syndic avec quinze ou vingt banques différentes ? Ne serait-ce que pour effectuer ses remises de chèques ? et ses virements électroniques avec des procédures différentes ? Objectivement ingérable.

Mais le bon sens commande aussi au syndic d'obtenir de sa banque qu'elle ne perçoive aucun frais pour les comptes séparés, hormis des agios débiteurs s'il y a lieu !!! Au mieux il peut obtenir aussi des conditions satisfaisantes pour des prêts pour travaux : liberté de choix des copropriétaires (X emprunte et Y peut ne pas emprunter) et absence de solidarité pour les difficultés de remboursements individuelles. Il peut encore obtenir des modalités convenables pour les placements de fonds du syndicat

Conclusion : laisser au syndic la liberté du choix sous les réserves ci-dessus. C'est un point à régler avant l'assemblée générale entre le CS et le syndic.




Signature de JPM 
La copropriété sereine
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