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jaso
Contributeur débutant



France
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Post√© - 02 nov. 2021 :  16:15:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
...lorsque le bien est possédé pour 1/3 par l'un des conjoints et 2/3 par l'autre conjoint ? Le syndic doit-il envoyer deux convocations d'AG ? Le secrétaire de l'AG doit-il tenir compte, dans le procès-verbal, des votes de chaque conjoint au prorata des tantièmes possédés ?
Merci


nefer
Modérateur

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 1 Post√© - 02 nov. 2021 :  16:16:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
il s'agit donc d'une indivision, qui doit désigner un mandataire commun


rambouillet
Pilier de forums

17393 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Post√© - 02 nov. 2021 :  16:25:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
pour le syndicat, il n'y a qu'un copro, le mandataire commun désigné par les 2 indivisionnaires

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
517 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Post√© - 02 nov. 2021 :  17:19:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Le syndic peut faire désigner un mandataire commun, si les indivisaires n’en désigne pas un.
Signature de Copropri√©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas o√Ļ il va.

jaso
Contributeur débutant



France
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Revenir en haut de la page 4 Post√© - 02 nov. 2021 :  18:48:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je vous remercie de vos réponses. Si je comprends bien, avec un seul mandataire le vote des deux conjoints doit être le même. Il est alors peut-être logique que ce soit celui qui possède les 2/3 qui soit décisionnaire.

quelboulot
Modérateur

3657 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 02 nov. 2021 :  19:44:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Il est alors peut-être logique que ce soit celui qui possède les 2/3 qui soit décisionnaire.


Cela les regarde et relève du droit privé, le syndicat n'est pas concerné


Et si les deux ne s'entendent pas, ils vendent et s'achètent un bien chacun en pleine propriété


Question : pour le "partage" des enfants ils font comment s'ils en ont ?
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n¬į89-462 du 6 juillet 1989 - D√©cret n¬į 87-713 du 26 ao√Ľt 1987 - D√©cret n¬į87-712 du 26 ao√Ľt 1987 - Copropri√©t√© - Loi n¬į65-557 du 10 juillet 1965 - D√©cret n¬į67-223 du 17 mars 1967

√Čdit√© par - quelboulot le 02 nov. 2021 19:45:07

jaso
Contributeur débutant



France
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Revenir en haut de la page 6 Post√© - 02 nov. 2021 :  20:38:48  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
encore merci à quelboulot. Je ne sais pas si je suis en indivision, je sais que je suis marié sans contrat particulier. Il me faudra demander au notaire qui à rédigé l'acte qui précise les origines de notre achat (la vente de biens propres possédés par l'un et l'autre).
Me vient une question : lorsqu'il n'y a pas indivision et que chacun dispose de 50% du bien, les deux copropriétaires ne font qu'un aussi pour le syndicat ?

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2939 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 02 nov. 2021 :  20:52:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
C'est la forme la plus courante ou du moins la plus proche de l'indivision en effet, la communauté de biens entre époux ; dans la pratique on utilise les formules "M. ou Mme" ou bien "M. et Mme" selon les cas et la grande majorité des syndics s'adresse indifféremment à l'un ou à l'autre mais en toute rigueur... il pourrait y avoir un représentant en effet !!! Sacrée pagaille en perspective !

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 02 nov. 2021 :  21:40:15  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
lorsqu'il n'y a pas indivision et que chacun dispose de 50% du bien,

Si chacun détient en propre 50% de la propriété du bien, c'est une indivision : mandataire commun pour voter en AG.

La "communauté " n'est pas une indivision, bien que très proche : l'un ou l'autre des conjoints sont 'ensemble' propriétaire, l'un ou l'autre représente valablement cette "communauté" lors des AG.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 02 nov. 2021 :  21:55:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Quelqu'un connait un texte précis sur ce point ?

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 02 nov. 2021 :  22:06:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le régime de l'indivision
https://www.notaires.fr/fr/immobili...-lindivision


https://leparticulier.lefigaro.fr/j...moiti%C3%A9.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n¬į89-462 du 6 juillet 1989 - D√©cret n¬į 87-713 du 26 ao√Ľt 1987 - D√©cret n¬į87-712 du 26 ao√Ľt 1987 - Copropri√©t√© - Loi n¬į65-557 du 10 juillet 1965 - D√©cret n¬į67-223 du 17 mars 1967

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Post√© - 02 nov. 2021 :  22:09:41  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
UN texte ?
On est en France .....

Voir Code civil et les divers art. traitant de l'indivision d'une part (815 et suiv), de la communauté de biens d'autre part (art.1400 et sui), entre autres dispositions ....

Rectification à mon propos plus haut :
" l'un ou l'autre des conjoints sont 'ensemble' propriétaire ...."
Il faut lire : l'un et l'autre des conjoints sont 'ensembles' propriétaires (ils ne forment qu'un)
Dans une indivision, chacun des indivisaires est pris distinctement.

√Čdit√© par - G√©dehem le 02 nov. 2021 22:16:34

nefer
Modérateur

13855 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 02 nov. 2021 :  22:22:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par jaso

encore merci à quelboulot. Je ne sais pas si je suis en indivision, je sais que je suis marié sans contrat particulier.

donc l'un des conjoints vote seul aux AG

il n'y a pas de vote au prorata des tantièmes de chaque conjoint

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2939 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 03 nov. 2021 :  00:54:00  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Est-ce que quelqu'un connait le texte ou la référence qui dit que l'un et/ou l'autre des conjoints peut être convoqué, ou participer, ou voter seul en AG ?

jaso
Contributeur débutant



France
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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 03 nov. 2021 :  10:57:36  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr


Est-ce que quelqu'un connait le texte ou la référence qui dit que l'un et/ou l'autre des conjoints peut être convoqué, ou participer, ou voter seul en AG ?

Pas moi, c'est bien mon problème car notre syndic ne veut pas prendre en compte le fait que nous sommes, avec mon épouse en seconde noce, deux propriétaires distincts (l'un disposant de 1/3 des lots, l'autre des 2/3 - cette répartition figure à l'acte d'achat, avec l'origine des fonds). Ce syndic s'appuie sur la Loi de 1965 , art.23, modifié par la loi N¨2014-366 du 24/3/14 , art.68 qui stipulerait qu'en cas d'indivision, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun". Or, nous n'avons pas signé de convention d'indivision, nous sommes en communauté de biens (autre formule possible pour les époux que je viens de découvrir par la réponse de Gédehem).
Mon √©pouse me signale qu'une jurisprudence viendrait annuler le texte cit√© par le syndic. Il s'agit d'un pourvoi n¬į 01-00161 pris par la 3√®me chambre civile le 25 septembre 2002 ; je viens d'en retrouver le texte https://juricaf.org/arret/FRANCE-CO...0925-0100161
Par ailleurs j'ai pu lire la réponse suivante "Il convient donc de considérer les époux copropriétaires divis comme des copropriétaires distincts qu'ils aient acheté ou non par des actes séparés; de même si un lot appartient à un copropriétaire et l'autre indivisément à ce copropriétaire et à son épouse." à une question portant sur le calcul des droits de vote des époux propriétaires divis de lots de copropriété. (Source : https://www.onb-france.com/actualit...-copropriete).
Je ne suis pas juriste et je ne sais si tout ceci s'applique à notre cas ;-).
Je viens de retrouver l'article 23 : il s'agit du texte applicable aujourd'hui :

Article 23Version en vigueur depuis le 01 juin 2020
Modifi√© par Ordonnance n¬į2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 22
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
La désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.
Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire." (Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda...000039313581)

Nous n'avons pas constitué une société propriétaire de nos lots, sommes-nous alors en indivision ? D'autres textes prétendent que non puisque nous n'avons pas signé de convention d'indivision. Avec ces précisions, j'ai peut-être répondu aux questions d'andre78fr

Sunbird
Pilier de forums

4374 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 03 nov. 2021 :  11:13:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Convocation aux noms des 2 .

Cela se complique si ils n’habitent pas ensemble dans ce cas il faut un mandataire commun, sinon envoi aux deux adresses.

Concernant les votes de l'AG un seul vote peu importe le nombre de tantièmes, celui qui vote représente toute l'indivision.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 03 nov. 2021 :  11:14:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci pour ces éléments, le sujet peut être complexe et dans la jurisprudence citée on traite le cas de certains lots propriétés de l'époux et d'autres de l'indivision (ou communauté)...

Pour compléter la discussion : https://www.dictionnaire-juridique....division.php
citation:
Le plus souvent l'indivision résulte de la loi comme c'est le cas des héritiers avant qu'ils n'aient procédé au partage des biens de la succession. La communauté qui est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux durant le mariage, est un type d'indivision.

jaso
Contributeur débutant



France
74 message(s)
Statut: jaso est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Post√© - 03 nov. 2021 :  11:14:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je viens de trouver sur la page : https://www.fnaim.fr/4089-participa...ropriete.htm le texte suivant : "Par ailleurs, la loi ELAN permet aux époux copropriétaires de recevoir chacun des mandats de vote." S'ils peuvent recevoir des mandats, n'est-ce pas sous-entendre qu'ils peuvent voter pour eux-mêmes ?
Merci à Sunbird et andre78fr pour leurs derniers éléments de réponse. En conclusion je dois considérer que mon syndic a raison. D'une part parce que je suis, du fait du mariage, automatiquement en indivision. D'autre part le pourvoi évoqué ne s'appliquerait pas à mon cas.

√Čdit√© par - jaso le 03 nov. 2021 11:29:42

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2939 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 03 nov. 2021 :  11:55:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Depuis 11 ans que je commercialise mon logiciel, j'ai une approche tr√®s pratique et pragmatique ; la plupart des fiches copropri√©taires ont comme titre ou civilit√© "Monsieur ou madame" et dans les faits on consid√®re souvent un lot comme un indivision √† deux repr√©sentants interchangeables ; on envoie les appels sur les deux adresses mail, peu importe qui paye et peu importe qui se pr√©sente et qui signe √† l'AG ; l'un des √©poux, les deux... Les deux s'expriment et peu importe aussi lequel va lever la main au moment de voter (bien s√Ľr un seul et pour tous leurs tanti√®mes).
De manière anecdotique j'ai un bouton pour remplacer les "ou" par des "et" dans le fichier pour l'AG et les envois de convocation ou PV.
Tout ceci me semble procéder du bon sens mais... on peut toujours tomber sur des furistes ! (mélange de puriste et de juriste furieux !!!)

Ensuite il y a des cas complexes ; certains lots en nom propre, d'autres à la communauté, la séparation (de biens...), différentes adresses, des donations avec les enfants qui s'ajoutent à l'indivision, des démembrements avec de l'usufruit, le cas aussi des deux époux qui souhaitent faire partie du conseil syndical (j'ai cité il y a peu une réponse ministériel sur le forum CCM sur ce sujet... la pratique pouvant là encore différer !).

√Čdit√© par - andre78fr le 03 nov. 2021 12:05:39

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Post√© - 03 nov. 2021 :  15:06:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour jaso, sur son post plus haut et les arrêts cités : il ne faut pas tout mélanger.

La communauté (simple, universelle), procède du mariage ou d'un Pacs.
Tout tombe dans le bien commun, l'un ou l'autre des conjoints pouvant participer avec droit de vote aux AG.

L'affaire est diff√©rente (arr√™t cit√©) lorsque l'un des conjoints acquiert/est propri√©taire d'un lot personnellement. Ou dont il h√©rite en indivision avec des parents, fr√®res/soeurs... Cet autre lot n'entre pas dans la communaut√©. D'o√Ļ le vote distinct, lot en communaut√© par ll'un ou l'autre des conjoints, lot personnel par le conjoint seul concern√©.
Si cet autre lot est en indivision avec d'autres = mandataire commun pour le représenter et voter.

D'autre part : ""Par ailleurs, la loi ELAN permet aux époux copropriétaires de recevoir chacun des mandats de vote." S'ils peuvent recevoir des mandats, n'est-ce pas sous-entendre qu'ils peuvent voter pour eux-mêmes ?"
Pas du tout !
Si l'un ou l'autre des conjoint en communauté peut recevoir mandat (comme le boulanger du coin), seul l'un ou l'autre peut exprimer les voix du lot en communauté.
Voix du lot commun qui ne sont pas divisibles.

Sur votre question :
"notre syndic ne veut pas prendre en compte le fait que nous sommes, avec mon épouse en seconde noce, deux propriétaires distincts (l'un disposant de 1/3 des lots, l'autre des 2/3 - cette répartition figure à l'acte d'achat, avec l'origine des fonds)"

Quel est votre régime matrimonial ?
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté simple, universelle, un seul de vous 2 peut exprimer les voix du lot dont la "communauté" est propriétaire.
Le 1/3- 2/3 permet d'identifier la provenance des fonds, les modalités d'indemnisation en cas de divorce, de décès. Cela n'est d'aucun effet sur le droit de vote dans le cas d'une communauté de bien.
Si vous √™tes en s√©paration de bien, vous seriez alors en indivision entre conjoint, selon les 1/3-2/3. D'o√Ļ indivision > mandataire commun exprimant les voix du lot.

jaso
Contributeur débutant



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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 03 nov. 2021 :  15:53:47  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Gédehem tout s'éclaire ;-) nous sommes sous le régime légal de 1996. Notre syndic a donc bien raison, même si cela ne semble pas très logique. En effet les copros des mêmes lots peuvent avoir des avis différents pour certaines résolutions et il serait facile de pondérer chaque vote avec les tantièmes. Encore merci à tous, je peux clore ce sujet.
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