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Dominique76
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Posté - 19 juin 2021 :  15:20:18  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Notre copropriété fait partie d'une Union de 2 copropriétés (Une copro verticale, la notre et une autre horizontale)
Cette Union employait un gardien catégorie B et qui avait un logement de fonction dans notre copro. Ce gardien est parti à la retraite.
L'autre copropriété ne veut plus de gardien.
Une résolution à notre AG a été inscrite pour la création d'un poste de gardien uniquement pour notre copropriété.
Mais le syndic a mis ce vote à la majorité de l'article 26 et du coup, cette résolution n'est pas passée à peu de voix près.
J'ai un doute sur le choix de cette majorité nécessaire pour la création d'un poste de gardien?
Merci d'avance de vos réponses
Dominique

Gédehem
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15035 message(s)
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 1 Posté - 19 juin 2021 :  21:37:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas de doute, s'agissant de modifier le RDC par ajout ou retrait du poste.

La création comme la suppression du poste de concierge : maj.art.26.

A distinguer de la décision d'embauche à l'art.24 pour un poste existant mais vacant.

Dominique76
Nouveau Membre

47 message(s)
Statut: Dominique76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 juin 2021 :  11:24:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour la suppression du poste, il est clair qu'il faut la maj.art.26, mais pour la création, je ne trouve pas sur quel article de loi ou de décret s'appuyer pour définir la majorité nécessaire pour la création du poste. En fait dans notre cas, ce serait plutôt le transfert du poste de gardien, de l'union vers notre copro.
Notre règlement de copropriété ne parle pas du poste de gardien sauf dans les statuts de notre Union qui font partie de notre réglement de copropriété.
Par contre dans notre RDC, (et en dehors du chapitre consacré à l'union) il est bien spécifié que la loge et le parking du gardien font parties des parties communes de notre copropriété.
Est ce que la référence à l'existence d'une loge et d'un parking pour le gardien dans notre RDC implique implicitement la création du poste?
Nous avions les services d'un gardien depuis 22 ans qui était à 75% à la charge de notre copro. Avec son départ en retraite et la remise en cause de cette union par l'autre copropriété qui veut en sortir si maintien du gardien, , nous nous retrouvons sans gardien. Malheureusement, il y a dans notre copro (résidences secondaires à 90%) beaucoup d'absentéisme aux AG et il sera très difficile d'obtenir une majorité article 26. (A l'article 25 nous l'aurions)

Édité par - Dominique76 le 20 juin 2021 11:29:09

Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 20 juin 2021 :  12:05:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
..... il faut redire la même chose ?

La suppression comme la création d'un poste de concierge revient à modifier le RDC.
Poste absent de votre RDC : l'AG est appelée à y introduire ce poste.

Création/modification RDC = maj.art.26.

Loge et/ou parking destinés à un employé sont alors "avantages en nature", rémunération complémentaire à son salaire. Cela ne change rien à l'absence du poste dans le RDC.

Une solution chez vous : le recours à une Ste prestataire pour l'entretien : approbation du contrat maj.art24.


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
521 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 juin 2021 :  14:52:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

En complément, et si l’autre copropriété veut quitter l’Union, cela implique pour elle d’obtenir un vote d’AG à majorité de l’article 26, qui n’est pas si facile à obtenir ...



Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Dominique76
Nouveau Membre

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Statut: Dominique76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 juin 2021 :  09:46:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de vos réponses.
Je ne sais pas à quelle majorité l'autre copropriété a voté. Mais je ne serai pas étonné que ce soit à l'art. 25 faute de corum en partant du principe que si elle n'est pas contestée dans les 2 mois , elle est validée.
Nouvelle précision qui peut avoir une influence sur le choix de cette majorité nécessaire pour le poste du gardien:
Au début de l'existance de notre copro, le gardien était salarié de la copro et non de l'union car cette dernière ne fonctionnait pas encore.
En 2000 ou 2001, il avait même été inscrit à notre AG une résolution pour supprimer le poste du gardien qui était à l'époque salarié de notre copro. Résolution qui avait été rejetée.
Dès que l'union a fonctionné normalement, il y a eu un transfert d'employeur vis à vis du gardien sans qu'il y ait une quelconque résolution à ce sujet dans une AG.
Est ce que le fait de refuser la suppression du poste équivaut à en accepter l'existence?

Édité par - Dominique76 le 22 juin 2021 09:49:17

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 juin 2021 :  12:53:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous écriviez :
"Notre règlement de copropriété ne parle pas du poste de gardien ...."

L'affaire est simple, à priori : votre RDC ne semble pas prévoir l'existence d'un poste permanent "gardien-concierge', poste alors attaché à la copropriété.
Suppression du poste qui modifie le RDC.

De la même façon, la création de ce poste implique de modifier en conséquence le RDC pour l'inclure. Création/suppression d'une clause RDC : maj.art.26.

Mais il n'est pas nécessaire de modifier le RDC pour création de ce 'poste', si le syndicat décide de recruter un "employé d'immeuble", salarié lambda de droit commun, que le syndicat peut décider de loger (avantage en nature).

On tombe alors dans le recrutement d'un employé "Catégorie A", rémunéré selon une amplitude horaire (les 35h ...), ce que l'AG peut décider à la majorité art.24.
Dans ce cas il n'y a pas création d'un poste "gardien-concierge" a inclure dans le RDC.

Toutefois, il est sans doute préférable d'en passer par une entreprise extérieure, solution qui présente moins de difficulté pour le syndicat au regard des lourdeurs du 'Droit du travail", le 'pilotage' des employés d'immeubles, salariés solitaires livrés à eux mêmes, étant généralement inexistant.




Dominique76
Nouveau Membre

47 message(s)
Statut: Dominique76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 juin 2021 :  22:05:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En fait, nous avons un règlement de copropriété qui nous impose de faire partie d'une union (clause contraire à la loi) et les statuts de cette union sont intégrés au milieu de notre réglement de copropriété. Les frais de gardiennage font partie de l'objet de l'Union.
Cette Union regroupait à l'origine 3 copropriétés, notre immeuble et 2 copropriétés horizontales constituées de pavillons. Une copro a déjà quitté l'union l'an passé.
En relisant mon RDC, il est indiqué dans nos charges générales qu'elles comprennent les salaires des préposés éventuels avec leurs avantages en nature (logement, chauffage, éclairage) et un peu plus toujours dans les charges générales, les frais de gardiennage et d'entretien du logement du gardien jusqu'à la livraison des 2 autres copropriétés et ensuite la quote part dans les charges de l'union de syndicat.


rambouillet
Pilier de forums

17395 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 23 juin 2021 :  10:59:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
nous avons un règlement de copropriété qui nous impose de faire partie d'une union (clause contraire à la loi)


qui a dit que cette clause est contraire à la loi ?.....

Dominique76
Nouveau Membre

47 message(s)
Statut: Dominique76 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 23 juin 2021 :  22:15:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

citation:
nous avons un règlement de copropriété qui nous impose de faire partie d'une union (clause contraire à la loi)


qui a dit que cette clause est contraire à la loi ?.....


"L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25" (art. 29) et ne peut donc être simplement imposé par le RDC.
 
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