Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spťcialement conÁu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous √† nos flux RSS. Les flux RSS permettent d‚Äô√™tre inform√© automatiquement des derni√®res publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 S√©lectionnez un th√®me:
 
Accueil | Portail | S‚Äôenregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Les charges
 Obligation de travaux sur parties privatives ?
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent r√©pondre aux sujets dans ce forum
 
Auteur
Sujet pr√©c√©dent Sujet Sujet suivant  

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Post√© - 16 juin 2021 :  15:55:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Des infiltrations d'eau en provenance d'une terrasse privative provoqueraient des d√©g√Ęts dans l'appartement situ√© dessous cette terrasse.
Il y aurait nécessité et urgence de refaire l'étanchéité de la terrasse.
A l'heure actuelle nous ne savons pas si il y aurait une éventuelle responsabilité du propriétaire de la terrasse dans l'apparition de ces infiltrations, par exemple lors de la modification de la nature du sol de sa terrasse (remplacement d'un carrelage collé par des dalles sur plots).

Je précise que je ne suis pas un des deux propriétaires directement concernés. Mais je souhaite comprendre les résolutions à voter à ce sujet lors de notre prochaine AG.
Et bien que ce type de sujet assez fréquent, je n'ai pas trouvé d'information vraiment probante pour arbitrer dans un sens ou dans un autre.


Pour permettre les travaux d'étanchéité, il faut donc au préalable déposer le revêtement actuel.
La repose éventuelle se fera évidemment après la réfection de l'étanchéité.


Notre RDC est très clair :
- la dalle de béton ainsi que le complexe d'isolation et d'étanchéité sont des parties communes.
- le revêtement c'est à dire le sol de la terrasse, maintenant des dalles de bétons amovibles sur plots, sont des parties privatives.

Mais il ne dit pas tout.

Le co√Ľt des travaux de r√©fection de l'isolation et de l'√©tanch√©it√© sera support√© par l'ensemble des copropri√©taires selon la cl√© de r√©partition des charges communes. Il n'y a pas de doute √† ce sujet.

C'est pour le reste que ça se complique.

Le co√Ľt de la d√©pose du rev√™tement (pr√©alable absolument n√©cessaire) doit-il √™tre support√© par l'ensemble des copropri√©taires ou bien par le seul propri√©taire de la terrasse ?

Le co√Ľt de la repose du rev√™tement semble √©videment √™tre √† la charge exclusive du propri√©taire en question.
Mais :
- Est-il possible d'imposer à ce propriétaire de reposer le même revêtement ou bien a-t-il le droit de choisir un autre revêtement ?
- A-t-il le droit de ne rien poser ?
- Autrement dit avons nous le droit de lui imposer des co√Ľts de travaux qu'il ne souhaiterait pas ?
- Faut-il nécessairement et préalablement au vote en AG, obtenir son accord écrit pour d'une part les modalités de dépose (devis, montants, dates des travaux, durée)
et sur ce qu'il accepte pour la repose ?

J'imagine qu'il y a le risque qu'il puisse contester le résultat du vote si quelque chose ne lui plait pas et obtienne l'annulation de la résolution ; avec toutes les conséquences que cela aurait relativement à l'urgence des travaux.


Et derni√®re question : Est-il possible de faire prendre en charge tout ou partie du co√Ľt concernant les parties communes par les assurances ? Et lesquelles ?

Merci d'avance pour vos avis utiles.


nefer
Modérateur

13859 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Post√© - 16 juin 2021 :  16:56:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
concernant les dalles sur plots, il suffit de les soulever et de retirer les plots pour accéder à l'étancheité

le revetement étant privatif, c'est à sa charge (vérifier si son assurance prendra en charge)

rambouillet
Pilier de forums

17395 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 16 juin 2021 :  18:19:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
vous parlez bien d'un passage d'un carrelage collé par un dallage sur plots ? et non l'inverse, car souvent c'est cet inverse qui se produit. le copro supprime un dallage sur plots et installe à la place du carrelage collé ?....

Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 16 juin 2021 :  18:35:00  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Attention à être précis.

Il ne s'agit pas d'une "terrasse privative".
Selon votre RDC, il s'agirait d'une toiture-terrasse partie commune, grevée d'un droit de jouissance exclusif au bénéfice d'un propriétaire de lot.

S'il y a infiltration d'eau avec d√©g√Ęts dans l'appartement en dessous, il doit y avoir d√©claration d√©g√Ęts des eaux (DDE) √† l'assureur de l'immeuble (syndicat/propri√©taire impact√©)

".... responsabilité du propriétaire de la terrasse dans l'apparition de ces infiltrations, par exemple lors de la modification de la nature du sol de sa terrasse (remplacement d'un carrelage collé par des dalles sur plots)."


C'est un point √† voir de tr√®s pr√®s, dans la mesure o√Ļ les dalles coll√©es d'origine participaient √† l'√©tanch√©it√© de la dalle formant terrasse.
Le décollement de ces dalles sas autorisation de l'AG (à vérifier) peut être considéré comme ayant modifié le complexe étanche, l'ayant fragilisé.
La pose de dalles sur plots suppose d'avoir préalablement réalisé (ou refait) un complexe étanche sur la dalle toiture.
Si ce copropriétaire l'a fait tout seul dans son coin sans autorisation ......

Car il y aurait peut être un problème : les dalles collées participent à l'étanchéité de la dalle formant toiture, outre qu'elles rendent "marchante" la toiture-terrasse.
Elles ne pourraient donc √™tre par principe 'privative', dans la mesure o√Ļ elles seraient indissociable de la dalle-toiture et de son √©tanch√©it√©..
Même chose pour les dalles sur plots : protection du complexe étanche 'non marchant' en dessous ....
Autrement dit, si tel est le cas, ces dalles collées n'étaient pas un revêtement privatif "de confort", comme la moquette ou le carrelage des pièces du lot, mais indistinctement "partie commune" attachées à la toiture, indissociable de son étanchéité..

Il serait n√©cessaire d'avoir une expertise d'un sp√©cialiste (BE ou organisme de contr√īle type V√©ritas ou Socotec (pardon si pub), qui plus est pour mieux envisager les travaux √† r√©aliser.

√Čdit√© par - G√©dehem le 16 juin 2021 18:46:39

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 16 juin 2021 :  19:55:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci pour vos premiers retours.

citation:
vous parlez bien d'un passage d'un carrelage collé par un dallage sur plots ? et non l'inverse,

Oui, il s'agit bien d'une transformation dans ce sens.

Et c'est sans doute l'origine des problèmes.
De fait, le peu d'infos que j'ai obtenues indiquent que ces travaux ont été réalisés il y a plusieurs années.
Rapidement après les premières infiltrations on été notées.
Je ne sais pas si il y a eu une expertise sérieuse à l'époque.
J'ai appris qu'il y a eu des travaux de maçonnerie sur cette terrasse et/ou la façade (?) puis des travaux de réparation d'étanchéité sur la terrasse par des entreprises.
Mais il n'est pas dit si ces travaux ont été réalisés avec autorisation votés en AG (pas de trace).
La pose des dalles sur plots a été réalisée après ces travaux d'étanchéité il y a donc plusieurs années.
Les infiltrations se sont de nouveaux manifestées. Et elles sont maintenant systématiques après chaque pluie importante.


Gédehem, je suis globalement d'accord avec vous.

citation:
les dalles collées ... , outre qu'elles rendent "marchante" la toiture-terrasse.
Elles ne pourraient donc √™tre par principe 'privative', dans la mesure o√Ļ elles seraient indissociable de la dalle-toiture et de son √©tanch√©it√©.

Pour infos voici ce que dit notre RDC :
"Choses et partie communes à l'ensemble des copropriétaires
...
- les terrasses et loggias seulement, quant à leurs gros-oeuvre et étanchéité, y compris la chape de protection
(leur revêtement et leur rambarde étant partie privative) à l'exception des chassis mobiles pouvant donner éclairement à un lot,
..."


Effectivement, à l'origine, lors de la livraison de l'immeuble il y a quarante ans, les terrasses et loggias étaient revêtues de carrelage collé.
Notre balcon est toujours comme cela. Mais certains copropriétaires ont pu changer le revêtement, dans les règles ou pas.


citation:
Il serait n√©cessaire d'avoir une expertise d'un sp√©cialiste (BE ou organisme de contr√īle type V√©ritas ou Socotec (pardon si pub), qui plus est pour mieux envisager les travaux √† r√©aliser.

Je suis tout à fait d'accord avec vous. Cela me parait être un préalable indispensable.

Pour notre AG, un premier problème problème est que justement il n'y a aucun rapport d'expertise réalisé de manière indépendante dans les annexes de notre convocation à l'AG.

Ensuite il n'y a pas de copie de déclaration de sinistre auprès d'un assureur. On ne sait pas ce qui a été fait à ce niveau.

Puis, il y a juste deux devis pour deux entreprises composés ainsi :
1) Réfection de l'étanchéité avec ses montants HT et TCC.
2) Dépose et repose des dalles sur plots avec ses montants HT et TCC.


Je reproduis donc ici le texte d'une résolution :

nn-a Choix de l'entreprise xxxx - Article 24
L'Assembl√©e G√©n√©rale d√©cide de retenir la proposition de l'entreprise xxxx pour un montant de nn.nnn ‚ā¨ TTC.
Le co√Ľt des travaux et frais li√©s √† l'installation du chantier et de l'√©tanch√©it√© de la terrasse seront appel√©s en charges communes g√©n√©rales, soit un montant de n.nnn ‚ā¨ TTC.
La dépose et la repose des dalles sur plots, comme partie privative, les frais liés à interventions seront appelés en charge privative du propriétaire
disposant de la jouissance privative de la terrasse, soit un montant de n.nnn ‚ā¨ TTC.


Il y a une résolution similaire pour l'entreprise yyyy.

A savoir qu'on est √† plus de 10000 ‚ā¨ pour la partie √©tanch√©it√© car la terrasse est r√®s grande et presque autant pour la partie d√©pose/repose.
C'est √† dire pr√®s de 20000 ‚ā¨ au total quelque soit l'entreprise choisie.

Suivent trois résolutions pour la souscription d'une dommage ouvrage, les honoraires d'un maitre d'oeuvre et pour les honoraires du syndic.
Et ces résolutions ne sont pas exemptes de critiques. Nous auront peut-être l'occasion d'en parler.

Pour ne pas perdre la logique de ma modeste réflexion, je me permets de rappeler mes questions :
- Le co√Ľt de la seule d√©pose du rev√™tement (pr√©alable absolument n√©cessaire) doit-il √™tre support√© par l'ensemble des copropri√©taires ou bien par le seul propri√©taire de la terrasse ?
J'imagine que cela pourrait dépendre de la responsabilité éventuelle de ce propriétaire mais...

- Est-il possible d'imposer à ce propriétaire de reposer le même revêtement ou bien a-t-il le droit de choisir un autre revêtement ?
Personnellement je pense qu'il a le droit de choisir le revêtement à reposer.

- Autrement dit avons nous le droit de lui imposer des co√Ľts de travaux qu'il ne souhaiterait pas ?
Je n'en suis pas certain.

- Faut-il nécessairement et préalablement au vote en AG, obtenir son accord écrit sur le processus prévu ?
En l'état actuel de cette affaire avec tout ses manques et défauts, il me semble que ce serait bien mieux



Sunbird
Pilier de forums

4379 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 16 juin 2021 :  21:16:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il semble qu'il y ait un lien entre les modifications de la terrasse par ce copropriétaire.

Il faut absolument avoir une expertise qui permet de dire si les problèmes d'étanchéité sont du fait des travaux de ce copropriétaire ou pas.
En fonction de cette expertise vous pourrez définir qui paie quoi.

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 17 juin 2021 :  16:48:03  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Il semble qu'il y ait un lien entre les modifications de la terrasse par ce copropriétaire.

Oui, c'est fort probable. Mais les premiers problèmes d'infiltrations que nous connaissons remontent déjà à plusieurs années (2015 ou 2016).
Et compte tenu de tout un ensemble de choses trop long à reprendre ici, cela pourrait avoir commencer encore bien avant !

citation:
Il faut absolument avoir une expertise qui permet de dire si les problèmes d'étanchéité sont du fait des travaux de ce copropriétaire ou pas.

C'est pour moi une évidence.
Mais même si nous pouvions faire une expertise indépendante avant notre AG, elle ne permettrait probablement pas d'arbitrer, avec certitude et en respectant le droit, la responsabilité des uns ou des autres (voir par ex. les délais de prise en charge d'un sinistre par les assurances).

Ensuite, le propriétaire dessous la terrasse, victime des infiltrations depuis longtemps, commence sérieusement à en avoir marre.

Et puis il y a le souci l√©gitime de pr√©server l'√©tat du b√Ętiment. Il y a peut-√™tre une v√©ritable urgence √† traiter ces infiltrations. Mais seule une expertise permettrait de le dire... Et donc on boucle sur le raisonnement.


Vous constaterez que nous avons chez nous un exemple de plus de résolutions mal préparées, mal rédigées et non expliquées aux copropriétaires. Avec toutes leurs conséquences négatives.


Je reviens quand même sur les points suivants :
- Le co√Ľt de la seule d√©pose du rev√™tement (n√©cessaire avant les autres travaux) doit-il √™tre support√© par l'ensemble des copropri√©taires ou bien par le seul propri√©taire de la terrasse ?
Est-ce que cela aurait du être intégré, dans les devis, à l'ensemble des travaux nécessaires à la réfection de l'étanchéité ?
Auquel cas les co√Ľt correspondants seraient int√©gr√©s de fait aux charges de parties communes. Et le reste pourrait se faire ult√©rieurement.

- Le propriétaire de la terrasse est-il en droit de refuser les deux devis présentés, parce qu'ils ne lui conviendraient pas (par ex. à cause des montants) et/ou parce qu'il n'aurait pas été préalablement consulté ?
Dans l'affirmative, telles que les résolutions sont actuellement rédigées, il y aurait un risque de blocage de cette affaire.



Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 17 juin 2021 :  17:41:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Sur vos dernières questions, il faut en rester au principe : tous les travaux sont de la compétence du syndicat, qui les décide en AG.
Le bénéficiaire d'un droit de jouissance devra supporter la part des travaux qui lui revient au titre de ce droit selon les conditions prévues.

Le droit de jouissance (droit d'user de la chose) n'est pas un droit de propriété.
S'agissant de réaliser un complexe étanche, c'est le syndicat qui décide de tout.
Si le type de dalle marchante préconisé est de teinte bleue foncée, sans autre possibilité, le bénéficiaire du droit d'y marcher devra supporter le bleu, même si cette teinte lui déplait.

Ce qui n'interdit pas de solliciter son avis, de le tenir informé.
Mais il s'agit ici de réaliser des travaux communs sur la toiture de l'immeuble, que devra décider et régler le syndicat, la répartition qui s'en suit entre privatif et commun étant sans effet sur les choix à faire (technique, matériaux, aspect, teinte ...)


jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 17 juin 2021 :  19:00:50  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Gédehem, je comprends le sens général de votre réponse mais je suis néanmoins surpris et pas toujours d'accord.
Mais comme je ne suis pas spécialiste de ces choses je prend notes de tout ça.
Je cherchais juste à comprendre une affaire pour pouvoir voter au mieux de nos intérêts (copro et perso) à notre prochaine AG.


Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 18 juin 2021 :  09:46:34  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Votre trouble vient sans doute de cette distinction "travaux communs / travaux privatifs"

Il s'agit là d'une distinction interne au syndicat, touchant à leur répartition.
S'agissant de passer commande pour des travaux mixtes, c'est bien entendu le syndicat qui est seul à la manoeuvre, qui décide, qui passe commande et qui finance.
La répartition qui en est faite ensuite selon le RDC n'est qu'une salade interne.

Dans votre cas, il n'y a pas de travaux mixtes, communs/privatifs.
Tout est commun, décidé et supporté par le syndicat.
L'éventuelle répartition différenciée de ces travaux (ou d'une partie) selon le RDC ne change rien à leur nature, s'agissant de travaux communs sur parties communes grevées d'un droit de jouissance..

Ajout :
Voir ici un exemple de travaux mixtes "communs et privatifs", indivisibles dans leur réalisation-financement, la répartition qui en sera faite ensuite selon le RDC étant une opération interne au syndicat.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=27805

√Čdit√© par - G√©dehem le 18 juin 2021 09:54:04

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 19 juin 2021 :  16:01:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Ok, je note tout ça.
Mais la manière dont les charges de travaux seront réparties aura des conséquences non négligeable sur des charges associées.


1) Résolution pour la souscription d'une Dommage Ouvrage.
Compte tenu du barème de tarifs prévus par l'assureur choisi, le montant facturé est calculé en fonction du montant total des travaux = travaux sur parties communes + travaux sur partie à usage privatif.
Les risques induits par une simple dépose/repose de dalles et plots amovibles justifient-ils
une DO sur cette partie de travaux ?
Est-ce normal ?

J'imaginais que la base de calcul √† consid√©rer √©tait le montant des seuls travaux sur parties communes. Mais si ce n'est pas le cas √ßa change beaucoup. Selon le cas, on passe du simple au double (env. de 1000 √† 1900 ‚ā¨).

Ensuite ni le nombre des appels de fonds correspondants ni leurs dates ne sont indiqués dans l'ordre du jour.
Nous pouvons en décider et les faire préciser en AG mais quand même...


2) Résolution pour les honoraires du maitre d'oeuvre.
La résolution précise "Le montant des honoraires s’élève à 7%HT du montant HT des travaux." mais sans préciser de quels travaux il est question : parties commues ou parties privatives.
Le peu de descriptif des prestations du MO ne permettent pas de se faire une idée précise de son champ d'intervention.
Sur quelle base les honoraires du MO doivent-il être calculés ?

Ensuite, aucune précision non plus sur les taux de TVA à appliquer sur les honoraires HT du DO.
Et comme une expérience similaire en 2020 a conduit à des erreurs à notre détriment, le doute est permis.
J'imagine que dans l'idéal, les taux de TVA devrait être précisés sur des devis et/ou indirectement pas des montants TTC indiqués sur l'OdJ de l'AG.

Là aussi, ni nombre d'appels de fonds ni dates ne sont indiqués dans l'OdJ.
Mais peut-être que je suis trop exigent.


3) Résolution pour les honoraires du Syndic.
La r√©solution pr√©cise "de 10 000,00‚ā¨ √† 50 000,00‚ā¨ 2,50¬†% HT" + 2 vacations √† 80‚ā¨ TTC".
Ici aussi il n'est pas indiqué quels travaux sont pris en compte : parties commues ou parties privatives.
Sur quelle base les honoraires du Syndic doivent-il être calculés ?

Je passe sur les vacations facturées. Il me semblait que la facturation de vacations était interdite car conduisant au final à facturer au temps passé, en plus des %.

Là aussi, ni montant TTC précisé ni nombre d'appels de fonds ni dates d'appels ne sont indiqués dans l'OdJ.

Qu'en pensez-vous ?

Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 19 juin 2021 :  18:33:30  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Hum .... Vous 'avez pas bien lu .....

Question toute simple :
- si le syndic ne s'occupe que des travaux communs, qui va gérer la partie privative de ces mêmes travaux ??

Le syndic passe contrat et gère l'ensemble des travaux, travaux qu'il (le syndicat) va payer en totalité.
La ventilation selon le "privatif/commun" viendra ensuite, s'agissant de répartition, comme il en est pour tous les travaux.


JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 19 juin 2021 :  18:50:25  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Chantier boiteux pour des travaux très importants

Le syndic est inconscient

Mais le conseil syndical n'est pas mieux.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 19 juin 2021 :  21:21:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
J'ai bien lu mais je ne comprends sans doute toujours pas... Excusez moi.

citation:
Question toute simple :
- si le syndic ne s'occupe que des travaux communs, qui va gérer la partie privative de ces mêmes travaux ??

Et bien je ne sais pas r√©pondre √† cette question. J'aimerai bien conna√ģtre la r√©ponse.

citation:
Le syndic passe contrat et gère l'ensemble des travaux, travaux qu'il (le syndicat) va payer en totalité.
La ventilation selon le "privatif/commun" viendra ensuite, s'agissant de répartition, comme il en est pour tous les travaux.


Transposons pour notre résolution
"nn-a Choix de l'entreprise xxxx - Article 24
L'Assembl√©e G√©n√©rale d√©cide de retenir la proposition de l'entreprise xxxx pour un montant de 20 000 ‚ā¨ TTC.
Le co√Ľt des travaux et frais li√©s √† l'installation du chantier et de l'√©tanch√©it√© de la terrasse seront appel√©s en charges communes g√©n√©rales, soit un montant de 11 000 ‚ā¨ TTC.
La dépose et la repose des dalles sur plots, comme partie privative, les frais liés à interventions seront appelés en charge privative du propriétaire
disposant de la jouissance privative de la terrasse, soit un montant de 9 000 ‚ā¨ TTC."


Donc le syndicat va payer tous les travaux pour 20 000 ‚ā¨. Par appel de fond selon quelle cl√© de r√©partition ? Celle des charges sur les parties communes ?

Le Syndic qui les g√®re prends ses honoraires sur le HT correspondant √† cette somme, soit environ 18 200 ‚ā¨. Et le MO √©galement et on ajoute la DO en coh√©rence.

Et puis, plus tard ("viendra ensuite") la répartition entre les différents payeurs se fera.
Mais quand ? Plus tard, ça veut dire juste après les travaux ? 10 ans après (je plaisante) ?
Et comment ? La répartition se fera par remboursement selon la même clé de répartition sur la part que voudra peut-être bien payer le propriétaire jouissant de la terrasse ?
Qui garanti tout ça ?

Je ne comprends pas bien. Merci de bien vouloir me confirmer ou de corriger.

citation:
Chantier boiteux pour des travaux très importants
Le syndic est inconscient
Mais le conseil syndical n'est pas mieux.

Alors là, je suis bien d'accord !

Et je pense que c'est même pire que ce que vous pensez.






Gédehem
Pilier de forums

15035 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 19 juin 2021 :  21:52:07  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Ce ne sont tout de même pas les 1er travaux réalisés dans votre syndicat ??

Les appels de fonds travaux sont basés sur les tantièmes de chacun. (généraux ou 'travaux')
Y compris s'il y a des parties communes spéciales à certains seulement, ou comme ici des charges privatives.

Le chantier de 20.000 ‚ā¨ pass√© par le syndicat est appel√© selon ce que chacun des lots doit avancer, sur du commun pour tous, sur la part "privative" pour ceux concern√©s, la r√©gularisation finale √©tant r√©alis√©e sur la base de la facture finale, comme il en est pour tous les travaux. R√©gularisation avec les comptes de l'exercice en cours, soumis comme d'habitude √† l'AG en fin d'exercice.

Chacun des lots supporte ce qu'il doit au titre des choses communes indivises ou de la part spéciale ou privative qui lui revient comme cela est défini par le RDC.
Il n'y a rien à rembourser par ceux dont la part est plus importante que les autres.
Pierre doit payer 800 il paye 800, Paulette doit payer 1200 elle paye 1200.
Rien de plus, rien de moins.


√Čdit√© par - G√©dehem le 19 juin 2021 21:58:07

JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 19 juin 2021 :  22:45:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Point important, ici comme dans d'autres cas

Le b√©n√©ficiaire du droit d'usage supporte la charge de l'installation des plots mais il n'a pas la responsabilit√© du chantier. Le syndicat reste ma√ģtre de l'ouvrage.

La r√©partition des co√Ľts sera effectu√©e d√®s l'ach√®vement du chantier. Le pr√©financement aura √©t√© effectu√©e conform√©ment √† la r√©partition finale, c'est √† dite par un appel de fonds sp√©cial aupr√®s de l'utilisateur.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Post√© - 19 juin 2021 :  23:43:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Gédehem.
Bien sur que ce ne sont pas les premiers travaux. Et je sais très bien comment fonctionne le financement par appels de fonds selon les clés de répartitions prévues.

Vos dernière explications sont très claires ; mais désolé de le dire, bien plus que celles qui précédaient. Finalement elles confirment ce que je comprenais au départ.
Et c'est le principal. Encore merci.

Si tout se passe bien nous paierons ce que nous devons selon nos clé de répartitions charges communes et le propriétaire de la terrasse paiera au final sa part spéciale sur la dépose/repose

Mais c'est justement parce que notre syndic a par le passé multiplié les irrégularités et les erreurs jamais corrigées que je cherche a bien comprendre.

Merci également JPM.
J'ai juste un doute sur la réalisation de l'appel de fond spécial pour le propriétaire utilisateur de la terrasse. Une vague intuition due à l'expérience...

Je vous ferais ultérieurement le retour de ce qui ce sera réellement produit.

Et une idée sur l'assiette de calcul de la DO ?




JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Post√© - 20 juin 2021 :  00:58:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil  Visiter la page d‚Äôaccueil de JPM

Dès lors que la décision de préfinancement est correctement établie le copropriétaire utilisateur est tenu tenu de préfinancer la partie du chantier le concernant.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

jpopal
Contributeur débutant

65 message(s)
Statut: jpopal est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Post√© - 11 juil. 2021 :  15:31:03  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Comme promis, je reviens vers vous pour donner quelques nouvelles de notre affaire d'infiltrations et de terrasse privative après la tenue de notre AG.

Nous avons donc voté les résolutions nécessaires à la prochaine exécution des travaux de réfection de l'isolation/étanchéité de cette terrasse.

Avant d'en dire plus, j'ai une question concernant la résolution suivante qui a permis de choisir de l'entreprise pour les travaux (pour infos 3 entreprises en concurrence, sur devis) :

« Choix de l'entreprise xxxx - Article 24
L'Assembl√©e G√©n√©rale d√©cide de retenir la proposition de l'entreprise xxxxx pour un montant de nn nnn ‚ā¨ TTC.
Le co√Ľt des travaux et frais li√©s √† l'installation du chantier et de l'√©tanch√©it√© de la terrasse seront appel√©s en charges communes g√©n√©rales, soit un montant de nn nnn ‚ā¨ TTC.
La d√©pose et la repose des dalles sur plots, comme partie privative, les frais li√©s √† interventions seront appel√©s en charge privative du propri√©taire disposant de la jouissance privative de la terrasse, soit un montant de n nnn ‚ā¨ TTC. »


Que comprenez vous dans l'expression « les frais li√©s √† interventions » ?

Pensez vous que cela pourrait signifier que ces frais seraient les honoraires du Ma√ģtre d'Oeuvre, ceux du Syndic ainsi que la Dommage Ouvrage ?

Dans l'affirmative, leurs appels de fonds seraient alors logiquement répartis au prorata entre les parties communes selon les clés de répartitions parties communes (voir RdC) et les parties privatives avec un appel de fond spécial pour le propriétaire de la terrasse.

La question a été posée en AG présentielle et la réponse du Syndic affirmée sans grande conviction et pas à voix haute a été que ces frais seraient entièrement supportés par l'ensemble des copropriétaires selon la clé de répartition parties communes.

Pour infos ces frais ont été l'objet de résolutions séparées également votées lors de cette AG.

Merci.





 
Sujet pr√©c√©dent Sujet Sujet suivant  
 
Aller √†:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2021 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com