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jpopal
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 Posté - 15 juin 2021 : 18:45:57
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Bonjour,
J'ai besoin de vos avis au sujet des votes concernant nos ascenseurs pour notre prochaine AG en présentiel.
Notre résidence est constituée d'un seul bâtiment où deux entrées (A et B) indépendantes conduisent chacune à leur ascenseur (et escalier). Il y a deux parties de bâtiment accolées, symétriques et indépendantes. Les paliers d'un côté ne communiquent pas avec les paliers de l'autre côté.
Tous les appels de fonds concernant les ascenseurs sont appelés selon une clé de répartition propre à chaque ascenseur.
Les copropriétaires d'un côté payent pour leur ascenseur, pas pour celui de l'autre côté.
Cette année notre AG doit se prononcer sur des travaux d'ordre esthétique pour rafraichir le décors des cabines qui date de quarante ans.
L'ordre du jour mentionne la résolution suivante :
"nn-A - Travaux de rafraichissement de la cabine de l'ascenseur A - Article 25
L'assemblée générale se prononce sur les travaux de rafraichissement de la cabine de l'ascenseur A présentés par le devis de l'entreprise XXX pour un montant de nnnn € TTC.
Les fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux seront appelés en une seule fois à la date du 01/10/2021 en clé Charges Ascenseur Entrée A."
Résolution similaire pour l'ascenseur B (même société, même montant, même date d'appel de fond).
La résolution précise bien les appels de fonds qui seront appelés aux propriétaires pour "leur" ascenseur.
Mais elle ne dit rien sur les modalités de vote.
Est-ce que cela signifie que ne voteront au sujet de l'ascenseur A que les propriétaires des appartements de la partie A et pour l'ascenseur B que ceux de la partie B ?
Ou bien est-ce que tous les propriétaires de la résidence (parties A et B) pourront voter indifféremment pour A et/ou B ?
Je précise si c'est nécessaire que notre règlement de copropriété ne dit rien de précis à ce sujet.
Si les votes doivent être séparés comment, en présentiel, procéder simplement quand rien n'a été préparé dans ce sens (hélas!), d'une part pour garantir que le vote se passe ainsi et d'autre part éviter confusions et erreurs de comptage ?
La réponse à ma question est sans doute simple mais je n'ai rien trouvé de probant à ce sujet.
Merci d'avance pour vos avis éclairés.
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Édité par - jpopal le 15 juin 2021 18:48:09 |
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 Posté - 15 juin 2021 : 18:56:19
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Dans la mesure où il y a deux resos différentes pour ces charges spéciales , je ne vois pas bien le problème puisque les votes entre les deux bâtiments sont séparés.
Propriétaires du bât À votent pour l’ascenseur À, et B votent pour B
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2021 : 19:16:12
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L.art.6-2
"Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Les propriétaire du A votent pour le A, ceux du B sur le B. |
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JB22
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3
Posté - 15 juin 2021 : 19:56:11
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"Les propriétaire du A votent pour le A, ceux du B sur le B."
Il n' y a rien a ajouter, Ã appliquer un point c' est tout . |
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nefer
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4
Posté - 15 juin 2021 : 20:16:38
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votre RDC mentionne t il ces 2 clés de répartition? |
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2021 : 21:20:30
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... Faut lire, avat ... :
"Tous les appels de fonds concernant les ascenseurs sont appelés selon une clé de répartition propre à chaque ascenseur." |
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jpopal
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6
Posté - 15 juin 2021 : 23:23:29
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Merci pour vos réponses rapides.
Copropriétaire33
citation: Dans la mesure où il y a deux resos différentes pour ces charges spéciales , je ne vois pas bien le problème puisque les votes entre les deux bâtiments sont séparés.
Propriétaires du bât À votent pour l’ascenseur À, et B votent pour B
Il n'y a qu'un seul bâtiment mais c'est un détail.
Moi non plus je ne vois pas de problème sur cette manière de faire. Bien au contraire, je trouve cela évident, logique et cohérent. De plus cela m'arrange bien dans le cas présent.
Mais c'est à cause de ceux à qui cela pose problème dans ma copropriété que nous avons quelques soucis.
Gédehem
citation:
L.art.6-2
"Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires.
Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Les propriétaire du A votent pour le A, ceux du B sur le B.
Grand Merci Gédehem ; l'article 6-2 m'avait échappé. Il pourra s'avérer très utile pour faire valoir le droit en AG si nécessaire.
JB22
citation: Il n' y a rien a ajouter, Ã appliquer un point c' est tout.
OK mais plus facile à dire qu'à faire... appliquer quand les gens ne veulent pas entendre ...
nefer
citation: votre RDC mentionne t il ces 2 clés de répartition?
Oui le RDC mentionne des 2 clés de répartition dans un tableau intitulé "Tableau de répartition des charges communes" avec les tantièmes Ascenseur pour chaque lot dans une colonne référencée comme suit :
"Frais afférents à l'ascenseur de l'entrée A, c'est à dire : abonnement, consommation d'électricité, entretien, réparations, etc..."
Et bien sur une colonne similaire pour l'entrée B.
Donc pas de problème à ce niveau.
Mais vous aurez tous compris que le problème n'est pas la clé de répartition utilisée pour les appels de fonds.
La question est celle de la cohérence entre les votes et les appels de fonds et de son application dans les faits.
La difficulté est que dans notre copropriété cette cohérence semble faire défaut à un certain nombre de copropriétaires, au CS et même au Syndic !
C'est bien pour parer aux éventuelles conséquences de cette incohérence que je me renseigne.
La question corollaire est comment faire entendre le droit auprès de gens qui ne veulent pas, dans une réunion qui ne manquera pas d'être "agitée" et sur un sujet qui sera sans doute abordé après plus de trois heures...
Encore Merci pour vos avis.
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Édité par - jpopal le 15 juin 2021 23:24:00 |
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 16 juin 2021 : 08:26:16
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le principe, c'est ceux qui paient, votent
donc les lots affectés par la répartition "ascenseur A", votent pour les travaux de l'ascenseur A
idem pour B |
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andre78fr
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8
Posté - 16 juin 2021 : 09:20:12
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Oui c'est le principe mais la difficulté ici c'est que l'ascenseur est un équipement et non une partie commune spéciale...
Je ferais quand même voter selon les tantièmes de chaque l'ascenseur (encore faut il que syndic et bureau de l'AG adhèrent) mais pourquoi pas proposer de le voter (et de financer) selon les tantièmes généraux ?!? L'art de la tenue d'AG tient dans la manière de présenter les choses ;-) |
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Posté - 16 juin 2021 : 10:20:01
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citation: mais pourquoi pas proposer de le voter (et de financer) selon les tantièmes généraux ?!?
nous sommes face à des travaux d'esthétisme, sauf à modifier les cloisons inox par des revetements en feuilles d'or, cela relève de l'entretien donc application (dans la mesure où il existe des charges spéciales (définitions + grilles) d'un vote à la majorité 24 par ceux qui
les utilisent. Sur quel principe du RdC, irait-on chercher les tantièmes généraux ?....
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jpopal
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Posté - 16 juin 2021 : 10:40:52
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citation: 'ascenseur est un équipement et non une partie commune spéciale...
Effectivement notre RDC ne précise pas noir sur blancs dans les termes que les ascenseurs sont parties communes spéciales. Mais c'est sans doute un autre débat.
citation: Je ferais quand même voter selon les tantièmes de chaque l'ascenseur (encore faut il que syndic et bureau de l'AG adhèrent)
Ce sera bien la difficulté dans cette AG. Nous ferons pour le mieux.
citation: pourquoi pas proposer de le voter (et de financer) selon les tantièmes généraux ?!?
Est ce règlementaire ?
Et puis cela ne résoudrait rien si il n'y a toujours pas cohérence entre les votes et les appels de fonds.
Dans notre contexte, selon ce scénario, il y aurait de fortes probabilités pour que les propriétaires du B pèsent lourds dans le vote pour empêcher les travaux du A que souhaitent la majorité des propriétaires du A.
Et dans ce cas, on pourrait même se retrouver avec des travaux refusés pour la A, votés pour le B et payés par les propriétaires du B ... et du A !
Ce serait particulièrement manipulatoire et injuste. Je n'ose l'imaginer.
citation: cela relève de l'entretien donc application ... d'un vote à la majorité 24
Remarque intéressante de rambouillet : Les documents joints à la convocation précisent un vote à l'article 25.
Alors faut-il voter à l'article 24 ou 25 ?
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2021 : 11:23:18
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Ce n'est pas tant un problème de "qui paye vote", mais de propriété sur des parties commues spéciales.
L'aliena 1 de L.6-2 le précise :
""Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers."
S'agissant ici de l'ascenseur A, il est la propriété exclusive des copropriétaires en ayant l'usage ou l'utilité exclusive.
C'est à dire en pratique ceux des étages de cette entrée A, à l'exclusion des copropriétaires du RdeChaussée (s'il n'y a pas de cave ou s/sol accessible) et des copropriétaires de l'entrée B.
Pas de propriété d'une partie commune ou équipement commun spécifique à certains copropriétaires = pas de droit de vote.
C'est donc tout simple à appliquer.
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Édité par - Gédehem le 16 juin 2021 11:37:55 |
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andre78fr
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Posté - 16 juin 2021 : 11:25:01
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Posté - 16 juin 2021 : 11:25:46
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citation: Oui le RDC mentionne des 2 clés de répartition dans un tableau intitulé "Tableau de répartition des charges communes" avec les tantièmes Ascenseur pour chaque lot dans une colonne référencée comme suit :
"Frais afférents à l'ascenseur de l'entrée A, c'est à dire : abonnement, consommation d'électricité, entretien, réparations, etc..."
Et bien sur une colonne similaire pour l'entrée B.
apparemment, c'est correct : définition de la charge et son tableau de répartition
citation: Remarque intéressante de rambouillet : Les documents joints à la convocation précisent un vote à l'article 25.
Alors faut-il voter à l'article 24 ou 25 ?
La résolution fait état de rafraichissement, cela signifie que nous sommes dans l'entretien (sauf si ce rafraichissement consiste à rafraichir à la feuille d'or ....  ). IL faut bien lire le devis
Article 24 : ce qui relève de l'entretien
Article 25 : ce ne pourrait être que dans le cadre d'une création, d'une modification :
"n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;"
pour moi rafraichissement, c'est qu'il y a de la vétusté et on entretient en rafraichissant.
De quand datent ces ascenseurs et leur dernier "rafraichissement". C'est quoi un rafraichissement dans le devis ?.... mais sauf avis contraire pour moi, c'est majorité article 24 !
"I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi."
A signaler que si le syndic et surtout le président de séance décident de maintenir l'article 25, c'est toute la copro qui vote pour chaque ascenseur !!!! |
Édité par - rambouillet le 16 juin 2021 11:27:47 |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2021 : 11:53:48
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24 ou 25 importe peu : s'agissant de décider sur partie commune / équipement spécial à certains, seuls ceux-ci votent à la majorité requise.
Qu'elle soit du 24, 25 ou 26.
Dans le cas exposé, il s'agit à l'évidence d'entretien courant, donc maj 24 des seuls copropriétaires concernés.
Etant rappelé que les majorités indiquées fixent un seuil décisionnel, rien de plus.
Et que les décisions relevant de la maj.25 sont listés par les textes : ceux dont il s'agit ici ne sont pas indiqués.
Ajout, après relecture de l'exposé.
Tout semble bien carré (sauf la majorité requise : 24), en particulier les questions soumises aux votes, qui semblent bien dissocier l'ascenseur A et l'ascenseur B.
On ne voit pas trop où il y aurait ambiguïté ....
Pour contrôler l'affaire, il suffit de se référer aux tantièmes "ascenseur", sans doute les mêmes dans A et B, d'en faire le total par équipement, avec le pointage nominatif des propriétaires par ascenseur. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2021 12:14:53 |
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Posté - 16 juin 2021 : 12:27:00
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que ce soit à l'article 25 ou 26, il n'est écrit nulle part (sauf dans le RdC peut-être) que certains votent et pas d'autres. Alors que dans l'article 24 c'est expressement écrit. |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2021 : 14:15:28
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Les règles de majorité s'appliquent dans tous les cas lorsqu'il est question de voter !
Dont, lorsqu'il y a spécialisation des parties commues/charges, au regard du seul collège ayant droit de vote.
S'agissant de décider sur l'ascenseur A (ou le B, peu importe), les différentes majorités s'appliquent sur les tantièmes ayant droit de vote.
S'agissant d'amélioration par exemple, la maj.art.26 est applicable pour les seuls votants du A, eux seuls ayant droit de vote sur le A dans tous les cas. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2021 14:17:03 |
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jpopal
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Posté - 16 juin 2021 : 14:34:22
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Merci pour vos dernière réponses qui m'alertent sur certaines choses que je ne connaissais pas mais qui m'apporte un peu plus de complexité.
Je rappelle une nouvelle fois que la clé de répartition des appels de fonds pour les ascenseurs (et si il y a cohérence pour le vote de ces travaux) ne pose pas de problème en elle même.
Et il y a bien dissociation entre A et B.
Pour infos, l'intérieur des cabines d'ascenseurs date de quarante ans et a simplement été entretenu à deux ou trois reprises durant cette période : une couche de peinture sur les parois et le plafond, le tapis de sol remplacé une ou deux fois, l'éclairage au néon peut-être remplacé par un neuf; pas plus.
Pour le cas présent, le devis indique des travaux plus importants avec remplacement total de l'habillage intérieur (parois,sol et plafond), remplacement de l'éclairage par un plus moderne, économe et sécurisé, remplacement du panneau de commande, etc. Le tout pour environ 3500 € par ascenseur.
Nous ne sommes donc dans de l'entretien plus de la modernisation.
Jusqu'à présent j'avais compris que, compte tenu de la nature et de l'importance des travaux, cela devait se voter à l'article 25.
Maintenant je ne sais plus.
Alors est-ce 24 ou 25 ? Et Gédehem parle même de 26 dans son dernier post.
De plus je crois comprendre à vous lire tous, que :
- si c'est à l'article 24 alors les propriétaires A votent pour l'ascenseur A, et les B pour l'ascenseur B, selon la clé de répartition prévu dans le RDC.
- si c'est à l'article 25, alors tous les propriétaires A + B pourraient voter pour l'ascenseur A d'une part et pour l'ascenseur B d'autre part.
Mais sans doute n'ai-je rien compris.
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2021 : 14:49:41
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Ce n'est pas le montant qui détermine la majorité applicable pour décider, mais la nature des travaux envisagés.
Ravaler les façades d'un immeuble coute la "la peau des fesses" : entretien courant art.24.
Ajouter une marquise à 300 € au dessus de la porte d'entrée, qui en est dépourvue, afin de ne plus prendre la pluie : amélioration art.26.
Sur ce que vous indiquez : entretien courant art.24.
D'une façon générale, toutes les décisions qui concernent ces ascenseurs ne peuvent être décidés QUE par les copropriétaires concernés, A pour A, B pour B.
Serait nul (entaché de nullité) un vote sur l'ascenseur A par des personnes n'ayant pas droit de vote : ici ceux du B. (*)
La maj.art.25 n'est retenue QUE pour les points expressément prévus par les textes (voir L.25, les points a) à o).)
Ce n'est pas votre cas.
D'où il ressort que 95% des décisions d'un syndicat relèvent de la maj.art.24, les autres seuils de majorité n'étant retenus QUE pour les points qu'ils prévoient expressément.
Sur les différentes règles de majorité, elles s'appliquent bien entendu au collège d'électeurs concernés, à ceux ayant droit de vote.
Par exemple pour décider des travaux d'amélioration sur tel bâtiment X (par ex : la marquise dont il est question plus haut) avec spécialisation des charges/parties commues, seuls les copropriétaires de ce bâtiment formant "collège électoral du bâtiment X" auront droit de vote.
La majorité décisionnelle (24, 25, etc ...) sera appliquée à ce seul collège disposant du droit de vote.
A noter que lorsque certains seulement sont appelés à voter, ils peuvent l'être au cours d'une "AG spéciale" à laquelle ils sont seuls convoquées. AG spéciale qui décide selon les majorités prévues, en fonction de la nature des questions qui lui sont soumises.
Votre syndic a très bien prévue l'affaire, avec 2 questions particulières, spécifiques à chaque collège électoral, le A d'une part, le B d'autre part, distinctement.
Ce qui est plus simple, et de pratique très courante, que de convoquer 2 "AG spéciale" A et B pour en décider .....
(*) c'est tout simple : les propriétaires de l'entrée B ne disposent pas de tantièmes "Ascenseur A" sur leur lot, tantièmes/voix avec lesquels chacun vote.
Pas de tantièmes A attachés à son lot = pas de droit vote sur A. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2021 15:36:27 |
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jpopal
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19
Posté - 16 juin 2021 : 15:27:27
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Merci Gédehem. C'est clair.
J'avais donc globalement bien compris sauf le type de majorité à appliquer.
Il me paraissait juste de voter à l'article 25.
Mais si c'est plutôt 24, je ne sais pas si nous pourrons faire modifier cela avant le vote. |
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Posté - 16 juin 2021 : 15:28:39
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citation: Pour le cas présent, le devis indique des travaux plus importants avec remplacement total de l'habillage intérieur (parois,sol et plafond), remplacement de l'éclairage par un plus moderne, économe et sécurisé, remplacement du panneau de commande, etc. Le tout pour environ 3500 € par ascenseur.
Nous ne sommes donc dans de l'entretien plus de la modernisation.
Donc aucun état d'âme : vote à l'article 24 et cela ascenseur pas ascenseur par ceux concernés. |
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Modalités de vote en AG pour des ascenseurs 
