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coincheur06
Contributeur actif

France
145 message(s)
Statut: coincheur06 est déconnecté

PostĂ© - 14 mars 2021 :  13:34:37  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour,

Sur le contrat de notre syndic:
" Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967."
Donc pas de frais de suivi contentieux copropriétaires â la lecture de ce décret.
D’ailleurs, sur le contrat il est indiqué la tarification au chapitre : frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, constitution du dossier transmis à l’avocat ( et encore, il est bien précisé, uniquement en cas de diligence exceptionnelles )

A votre avis, puis-je demander au syndic de ne plus facturer, années après années, ces frais de constitution des dossiers et suivi â notre copropriété?

Les lois sont très nombreuses et j’ai peur de me tromper.
Merci

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 PostĂ© - 18 mars 2021 :  00:12:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La constitution d'un dossier de recouvrement est une tâche incontestable pour la plus simple de ces instances. Elle peut être plus lourde encore dans certains cas.
Sa rémunération ne peut pas être couverte par le forfait puisque le syndic ne sait pas combien il y aura de dossiers de recouvrement dans l'année.

Si on lui impose la couverture par le forfait, il va gonfler à 12 dossiers le coût forfaitaire alors qu'il n'y en aura eu que 5 dans l'année. La rémunération par dossier est donc favorable au syndicat.

N'allez pas retenir les racontars de ceux qui prétendre faire ce type de dossier en un quart d'heure, comme l'état daté en cinq minutes en frappant sur une touche de l'ordinateur.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

17045 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 18 mars 2021 :  07:42:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
tout est lĂ  dans le contrat de syndic :
citation:

9.1. Frais de recouvrement
(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)


Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;

Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d'hypothèque ;

Frais de mainlevée d'hypothèque ;

DĂ©pĂ´t d'une requĂŞte en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis Ă  l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis Ă  l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).


donc le syndic ne peut rien facturer de plus au seul syndicat. Mais attention, il ne faut pas oublier :
* le syndic facture ces prestations prévues au contrat, au syndicat. le syndic est son prestataire, il facture donc son travail à celui avec qui il a signé le contrat
* ensuite le syndicat espère récupérer ces sommes sur le compte du copro concerné
il ya donc plusieurs écritures comptables. Avez vous vérifié que le compte copro est bien augmenté du même débit que la facture faite au syndicat.

Sunbird
Pilier de forums

4154 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 18 mars 2021 :  08:48:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"N'allez pas écouter les racontars qui surestiment systématiquement le temps de travail sur ce dossier et qui sont dans la théorie."


Expliquez sur UI ce que fait un syndic lorsqu'il communique le dossier Ă  un avocat pour le recouvrement des charges.

nefer
Modérateur

13453 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 18 mars 2021 :  09:35:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird



Expliquez sur UI ce que fait un syndic lorsqu'il communique le dossier Ă  un avocat pour le recouvrement des charges.


un petit tour sur le net et la lecture des jugements et arrêts publiés...et vous aurez la réponse:
depuis que le solde du copropriétaire est débiteur, le syndic doit transmettre
la copie de tous les appels de fonds
les PV de toutes les AG ayant voté le BP, les appels travaux, les approbations des comptes, les attestations de non recours.....

Sunbird
Pilier de forums

4154 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 18 mars 2021 :  09:42:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Attestation de non recours..." contre quoi?

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 18 mars 2021 :  09:45:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous pouvez ajouter à cela la fiche hypothécaire du lot pour servir d'attestation de propriétaire et connaître en même temps les inscriptions, les correspondances qui ont pu être échangées avec le débiteur, etc ...

Une grande partie de ces pièces est indispensable pour le recouvrement le plus modeste.

A noter que dans certains cas le décompte ne peut être manuel car le débiteur a précisé l'emploi du règlement d'un acompte. Or cette précision doit être respectée par le syndic.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 18 mars 2021 :  09:48:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Contre les décisions impliquées de l'assemblée, notamment l'approbation des comptes et les décisions relatives aux travaux.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4154 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 18 mars 2021 :  09:58:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"La fiche hypothécaire"...

Vous ne manquez pas d'imagination pour trouver un moyen de facturer n'importe quoi au syndicat.

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 18 mars 2021 :  10:02:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous ne connaissez la fiche de lot ?

Veillez Ă  la correction de votre langage dans un forum comme ici
Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13453 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 18 mars 2021 :  11:19:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

"La fiche hypothécaire"...

Vous ne manquez pas d'imagination pour trouver un moyen de facturer n'importe quoi au syndicat.


il ne s'agit pas de facturer n'importe quoi
il s'agit de fournir au tribunal toutes les preuves concernant le propriétaire des lots concernés par les sommes non payées

GĂ©dehem
Pilier de forums

14734 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 18 mars 2021 :  11:31:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est fou le nombre de personnes qui sont pour le travail "gratos" .....
Du moins lorsqu'il s'agit des autres ....

nefer
Modérateur

13453 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 18 mars 2021 :  11:38:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

C'est fou le nombre de personnes qui sont pour le travail "gratos" .....
Du moins lorsqu'il s'agit des autres ....



JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 18 mars 2021 :  11:46:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


C'est d'autant plus ridicule que chaque contestation de l'ARC dans ce genre génère une augmentation beaucoup plus lourde du forfait

Il ne faut pas parler de travail gratuit. Ce n'est pas vrai

A chaque insertion dans le forfait il y a dans un délai relativement bref une augmentation du forfait.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14734 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 18 mars 2021 :  12:28:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On ne peut forfaitiser que ce qui peut l'être, ce qui est à peu près constant.
Ainsi pour les taches de gestion courantes, que l'on peut évaluer au cas par cas, pour en définir le montant forfaitaire à appliquer.

S'agissant de taches particulières, c'est souvent impossible.
Annoncer que telle tache sera à 500 € (Etat daté par exemple ...) c'est s'exposer aux foudres de certains qui affirmeront que 350 € c'est déja bien payé .....
Recouvrer une créance de Sunbird () aura un coût qu'il n'est pas possible de forfaitiser, personne n'étant en capacité d'estimer un forfait pour tous par avance.


Édité par - Gédehem le 18 mars 2021 12:28:40

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 18 mars 2021 :  13:38:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La préparation du dossier peut être forfaitisée sans difficulté.

Pour 70 % des dossiers la tâche est identique

Pour 20 % elle est identique mais sensiblement plus lourde

Pour 10 % il faut parfois 10 Ă  15 heures

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14734 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 18 mars 2021 :  13:46:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
CQFD : il n'est pas possible d'indiquer à l'avance ce qu'il en sera d'un recouvrement de créances.
Peut ĂŞtre que Sunbird entre dans la case des 70%.
Peut ĂŞtre sera t-il dans celle des 10% ...

goutelette
Contributeur vétéran

1582 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 18 mars 2021 :  17:21:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
A la lecture du post de coincheur 06, Il me semble qu'il y a confusion sur sa demande ?
citation:
coincheur06:D’ailleurs, sur le contrat il est indiqué la tarification au chapitre : frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, constitution du dossier transmis à l’avocat ( et encore, il est bien précisé, uniquement en cas de diligence exceptionnelles )

Suivi de :
citation:
A votre avis, puis-je demander au syndic de ne plus facturer, années après années, ces frais de constitution des dossiers et suivi â notre copropriété?

Pour ma part, je comprend que coincheur06 pense " Que ces frais sont facturés années par année a la copropriété ? " Sans commune raison.
Alors que ces tarifs sont "Des informations" Ă  titre purement indicatif.
Je prie chacun de vous de bien vouloir m' excuser, si je suis dans l' erreur?
Signature de goutelette 
Goutelette

JPM
Modérateur

7846 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 18 mars 2021 :  17:42:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ces frais sont facturés par le syndic à la copropriété et sont payés par la copropriété au syndic.
Ils ne peuvent être imputés au débiteur que lorsqu'il est établi que les conditions prévues par l'article 10-1 sont remplies.


Pendant longtemps on a passé directement les frais engagés au débit du copropriétaire débiteur. Solution illégale.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

goutelette
Contributeur vétéran

1582 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 18 mars 2021 :  18:07:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
JPM Ces frais sont facturés par le syndic à la copropriété et sont payés par la copropriété au syndic.

Merci, JPM pour ces informations.
Je n'avais pas compris que colncheur66 avait mentionné la présence de Débiteur .
En effet, nous avons eu un copro/ débiteur il y a une dizaine d'année, et le syndicat a du avancer pendant plus de 2ans tous les frais, de contentieux et d'avocat.
Le tout remboursé après jugement .
Signature de goutelette 
Goutelette

coincheur06
Contributeur actif

France
145 message(s)
Statut: coincheur06 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 20 mars 2021 :  12:38:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Ă  tous
Oui gouttelette, ma question Ă©tait
Vu le contrat de syndic, vu le decret du 17 mars 1967 d’ailleurs cité sur le même contrat
( voir svp ma question initiale )
Je pense que ces frais de syndic, remise à l’avocat d’un dossier pour un copropriétaire
qui ne paye plus ses charges, suivi du dossier )
doivent être facturés au copropriétaire défaillant et non au syndicat
Ou alors, il y a qq chose que je ne comprends toujours pas
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